【正文】 的，不能信。這個就別信，因為他們從來沒有成功過。那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。我們都可以翻查他們說過的那些話，他們都是不用多長時間都改了預(yù)測，而且老外改自己的預(yù)測從來不臉紅。微博上的公共知識分子（任志強不算，他是商人），也沒成功過。大家仔細想想是不是，這十年新聞聯(lián)播說中國形勢沒錯過。什么叫被管制，也就是被控制。中央說了就一定能防范得了，因為他是被控制的、被管制的。改革開放走到今天，中國房地產(chǎn)確實不能用一句話來說事了。2013 年“調(diào)控”這個字眼從中央新聞聯(lián)播消失了，變成各個地方政府的事了。這意味著2014 年的宏觀調(diào)控整體上一個城市生病全國吃藥這件事徹底消失了，也就是說這種政策的差別化已經(jīng)成為常態(tài)。然后任志強在我微博上轉(zhuǎn)了一下，任志強說300 億不過是幾塊地的錢。為什么實體經(jīng)濟這么有底氣呢？就是因為住宅的7 萬億，取得了7 萬億也意味著很多很多事。但是由于新開工拐點，也就是說增速開始出現(xiàn)放緩了。這個是值得我們留意的。量在不在？在。50 個城市占銷售金額50%，中國有多少個城市？含縣級市共有661 個城市?？峙露€城市是明年的未來，二線城市主導(dǎo)中國房地產(chǎn)明年的走勢。所以說未來中國房地產(chǎn)大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30 個億拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，可是你哪來30 個億啊。有問題，不是消費者的問題，是開發(fā)商的問題，是利潤率的問題，地價太高了。全國住宅的數(shù)據(jù)都還好，但商業(yè)和寫字樓，這是有非常大問題的。我們做房地產(chǎn)這個時候一定要小心，住宅居住需求就是剛需，何為商業(yè)和寫字樓的剛需？就是租金。世聯(lián)本身的一些數(shù)據(jù)一定是可信的，我們今年突破3000 億這個坎。%，但是我們?nèi)サ某鞘杏稚?，有代理隊伍的大概不超過60 個，我賣的面積是60 個城市里的份額，%了，那就非常多了，接近10%了。從我們自己已經(jīng)成交的客戶置業(yè)目的來看，投資客依然很少，沒有增加。如果是這樣的話，以投資回報溢價為基礎(chǔ)的營銷可能明年非常麻煩，包括旅游地產(chǎn)。這意味著未來中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟是由消費升級來支撐的，只要消費升級未來能支撐，中國房地產(chǎn)大問題是沒有的。他不買房，連他家窗簾都不換，只要一買房什么都開始換。我在房地產(chǎn)里面講，大家可能感覺不到。因為今年成交，可能明年入伙。購房者在50 歲以上的在市場上已經(jīng)越來越少，而35歲以下的客戶占比約為65%，這個是決定中國房地產(chǎn)戶型和策劃的未來。在這樣的大背景下，我們可以看到前20 名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往，前十上升的速度也很快。不是。比如萬科，萬科一個廣深公司，他可能比一般房地產(chǎn)公司大多了。房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司和非上市公司。非上市公司中小融資渠道和成本是個問題，這就是為什么大者恒大的原因。有人說中國房地產(chǎn)小公司沒得玩，也不是這樣，有的玩，但是在一線城市、二線城市、 線、三線、四線玩法、開發(fā)模式、制勝原因、主要公司、主要競爭對手不一樣了。中國房地產(chǎn)下半場拍地將會出現(xiàn)非常有意思的情況，就是說整個拍賣現(xiàn)場也沒像以前那么多人了，整個拍賣會幾家公司現(xiàn)場達成合作。能達成合作的原因是什么呢？因為你開放、因為你執(zhí)行標準、因為你透明，這個很不容易，很多中國房地產(chǎn)商太不透明了。我曾經(jīng)說過中國房價跟開發(fā)商一點關(guān)系都沒有，第一跟貨幣相關(guān)，第二跟規(guī)劃相關(guān)，第三跟政府的配套相關(guān)。尤其是到年底，資金特別緊。房價高位和通脹壓力都意味著明年貨幣政策將中性偏緊。也就是說房地產(chǎn)商分化繼續(xù)持續(xù)?？墒勖娣e在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，我們認為明年市場要著陸，硬著陸就是最不希望發(fā)生的。2014 年出現(xiàn)的事情跟這個差不多了?，F(xiàn)在好一點的是，上市公司的錢沒有問題。這個對明年中小開發(fā)商是嚴峻的考驗。我們說公司在分化，但城市分化可能比公司更加明顯。當你落入一些沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘邢葳鍟r，你唯一的辦法是迅速逃跑，沒有別的辦法。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市它沒有市場。一線城市會不會房價有問題？只要租金持續(xù)上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。比如深圳，不同區(qū)域分化也是蠻厲害的，取決于政府的規(guī)劃和政府的公共服務(wù)。一線城市這樣一種局面，它并不是中產(chǎn)階級天堂，中產(chǎn)階級天堂不在這兒，但是財富的天堂在這兒，資產(chǎn)的天堂在這兒，所以一線城市的開發(fā)商逐步進入大資管時代，進入資產(chǎn)管理時代。具有一定規(guī)模的二三線城市會出現(xiàn)什么呢？未來全國661個城市（含縣級市）把中產(chǎn)階級天堂能夠劃出大概50 個左右，這50 個左右意味著未來這就是中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場?？偟膩碚f，第一，明年房地產(chǎn)市場軟著陸；第二，行業(yè)總成交面積進入中期高位平臺，因為消費升級我們認為依然可以維持平臺整理。第四，投資客不會明顯增加。144 平米以上大戶型滯銷依然不會改變。第七，二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價格回調(diào)，商業(yè)土地進入寒冬。邁入主流開發(fā)商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。第十，開發(fā)商利潤和ROE 趨勢是下滑的，高地價和資金成本是利潤最大殺手，粗放式發(fā)展一去不復(fù)返，開發(fā)商經(jīng)營、競爭將面臨嚴酷的精細化競爭考驗。中國房地產(chǎn)到今天，我認為2014 年是進入下半場開始的元年。 武漢市GDP——經(jīng)濟總量持續(xù)增長，且增速大幅增加2013年武漢市經(jīng)濟繼續(xù)保持增長趨勢，1—9月實現(xiàn)生產(chǎn)總值6407億，%。216。上半年武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16015元，%。216。2013年前10個月，武漢市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)商投資額均接近2012年全年投資金額，投資力度繼續(xù)加大。中鐵建、佳兆業(yè)搶下知音大道地塊，準備發(fā)展西漢陽。隨著武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、交通配套不斷完善的的驅(qū)動下，未來武漢整體競爭力還會加強，將吸引更多開發(fā)商前來投資。 2月20日，國五條提及，今后個人售房要征收20%個稅通知中提出：充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。世聯(lián)點評：新“國五條”中涉及的內(nèi)容以前都提到過，而“20%個稅”條款則是新提，政府此舉是想通過各種稅收控制房價?！被剡^頭看20%個稅，且不說是否真正有按規(guī)定執(zhí)行，至少從控價的效果看并未達到預(yù)期。 2月26日，武漢住房公積金貸款額度調(diào)整提及關(guān)于合理確定公積金貸款額度計算標準：（一）不高于規(guī)定的貸款最高限額（二）不高于規(guī)定的貸款最高比例（三）不高于按照貸款還款能力確定的貸款額度（四）不高于按照公積金繳存時間和繳存余額綜合確定的貸款額度。216。世聯(lián)點評：國五條公布不到一個月時間，地方細則出臺，表面了地方政府控價決心，但從實際執(zhí)行情況看，房價調(diào)控的象征意義大于實際意義。216。據(jù)規(guī)劃，今起3年，武漢市將新建公租房等各類保障性住房約17萬套，到“十二五”末，全市保障性住房覆蓋面將達到20%左右。保障房在其發(fā)揮作用的同時，需及時公開其分配政策、分配對象、分配房源、分配程序、分配過程、分配結(jié)果和退出等方面的信息，做到陽光透明。216。從今日起，我市新城區(qū)職工使用公積金購房與中心城區(qū)職工享受同等待遇。世聯(lián)點評：武漢地區(qū)住房公積金管理機構(gòu)合并，在全國同副省級城市中最為徹底，這有利于公積金的歸集和使用，從而實現(xiàn)繳存職工利益最大化。216。其中規(guī)定：從即日起，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，由1年提升至2年；第二套住房貸款的首付款比例也將提高，具體政策正在抓緊研究。從監(jiān)測情況看，隨著外地客購買人數(shù)增多，短期內(nèi)，新政出臺對近郊剛需盤影響較大。當然，政府此舉也是希望通過新政，起到短期內(nèi)遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標的作用。216。在“漢七條”提出“研究提高二套房首付款比例”5天后，武漢提高了二套房首付款比例，約兩成貸款購房家庭將因此受到影響。而縱覽歷年來的調(diào)控政策影響，僅從控制需求方面著手調(diào)控的政策，其最終結(jié)果均導(dǎo)致“越調(diào)越漲”，所以本輪新政恐難真正影響市場上行的走向。 12月27日武漢公積金貸款“認房又認貸” 新政元旦后開始實施2014年1月1日起，武漢住房公積金貸款和提取政策進行調(diào)整，對首套房、二套房的貸款收緊，均實行“認房又認公積金貸款”政策。世聯(lián)點評： 傳聞已久的公積金新政終究趕在年底出臺，此政對于首次適用公積金的二套房客戶來說有一定影響，但相比其他新政出臺時的突然性卻小了些許，畢竟不論是開發(fā)商還是客戶都已經(jīng)有了一定的預(yù)知及應(yīng)對能力。一方面保障房的建立，能切實惠及民眾利益，既減少了投機鉆營者的逐利空間，又有利于真正解決低收入群體的住房困難，另一方面，加大保障房的供應(yīng)其實是對緩和價格上漲過快的一種表態(tài)。下半年，十八大召開后，各地方政府出臺相應(yīng)收緊政策，無非是二套房首付提升、社保年限變長諸如此類。中長期來看，目前的政策并沒有超過預(yù)期，各項政策力度溫和，未來出新政的可能性不大，更多的是在現(xiàn)有政策上的加碼，這與當前地方政府仍然依賴于土地財政收入的現(xiàn)實密不可分。 武漢天河機場三期昨全面開工 確保2016年底建成6月7日，全市矚目的天河機場三期工程全面開工。世聯(lián)點評：此工程的建成將進一步擴大天河機場輻射范圍，完善省會城市功能價值，帶動沿線區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)。216。據(jù)介紹，蔡甸共有27個湖泊，森林覆蓋率超過25%。蔡甸計劃在3年內(nèi)創(chuàng)建260個生態(tài)村、11個生態(tài)鎮(zhèn)，使全區(qū)9成以上的村變成“美麗鄉(xiāng)村”。216。世聯(lián)點評：從一線城市發(fā)展看，環(huán)線對房價的影響比較大，對武漢而言，二環(huán)線的全線貫通將分流大橋車輛，大大改善珞獅路、王家灣周邊擁堵局面，加強武漢三鎮(zhèn)路網(wǎng)連接。216。市長唐良智要求，新漢陽鐵路客運站將建成集鐵路、長途汽車、地鐵為一體的“綜合交通體”，在年內(nèi)完成選址、規(guī)劃。216。目前只有西段(起于東西湖區(qū)107國道，止于沌口區(qū)漢洪高速)于2012年7月開工，其他三段和兩座大橋遲遲沒有動靜，記者從武漢市政府獲悉，剩余三段仍在進行前期工作，計劃今年全部動工，2016年基本建成，2017年全部合圍。再者，隨著武漢城市建設(shè)的腳步加快，緊鄰中心城區(qū)的遠城區(qū)因為城市交通的不斷延伸，沿線配套的進一步完善，在主城區(qū)房價居高不下情況下，因價格擠壓買不起主城區(qū)樓盤購房者將更加關(guān)注遠城區(qū)樓盤。 武漢站至漢口站BRT預(yù)計設(shè)站18座 計劃今年開工記者7月12日從武漢交通研究部門獲悉，武漢火車站至漢口火車站的BRT（快速公交）線路走向已確定，計劃今年開工。BRT1號線已開工，由漢口火車站經(jīng)武昌站，沿雄楚大街走行至流芳，該線路與雄楚大街改造工程同步建設(shè)。無論是已經(jīng)通車的地鐵2號線、4號線一期工程，還是即將開工的BRT線路，政府旨在優(yōu)先發(fā)展火車站沿線交通，提升火車站商圈的便利性。216。據(jù)了解，：設(shè)10個車站，分別是南湖東、流芳、花山、葛店南、華容南、鄂州(城際場)、鄂州東、花湖、黃石北、大冶北，全程直達運行時間為26分鐘。按照預(yù)定計劃，今年底，武咸、武黃將通車，武岡、武孝也將明年上半年通車，到時武漢至周邊城市“半小時經(jīng)濟圈”所帶來的積極作用將逐步顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在在城際鐵路的帶動作用下，城際鐵路客站的人口聚集效應(yīng)將直接拉動了周邊地區(qū)的商業(yè)價值，使沿線居民分享“同城化”的成果。216。目前橋梁頂推工程圓滿完成，預(yù)計2015年建成通車。世聯(lián)點評：江漢六橋的修建將拉近漢陽漢口片的距離，在漢口房價持續(xù)上漲的形勢下，將吸引更多對價格有抗性的漢口客戶到漢陽置業(yè)。216。目前，武漢已初步完成“武漢國家中心城市”的頂層設(shè)計規(guī)劃。世聯(lián)點評：如果說今年以來到處動工的城市建設(shè)是作為基礎(chǔ)工程，那么關(guān)于武漢提出的建設(shè)國家中心城市建設(shè)發(fā)展的報告更關(guān)乎于武漢未來的發(fā)展，甚至是向世界性城市發(fā)展靠攏的重要決策。按世界經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率不超過75%80%的時候，房地產(chǎn)都會處于一個持續(xù)發(fā)展的過程，武漢亦是如此。216。屆時地鐵將串起武漢三大火車站；明天，大武漢將畫上“工”字形軌道交通網(wǎng)。世聯(lián)點評：隨著城市的建設(shè)發(fā)展，城市交通配套成為購房者買房的重中之重。地鐵4號線的開通將大大提升沿線樓盤的溢價。拆遷力度大，隨著武漢二環(huán)內(nèi)舊城改造完畢，其正向二環(huán)到三環(huán)版圖進行擴張。隨著城市建設(shè)的逐步兌現(xiàn)，城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的的不斷優(yōu)化調(diào)整，在武漢保持經(jīng)濟高速運行態(tài)勢下，對于房地產(chǎn)來說將迎來新的機遇。 供應(yīng)情況——土地供應(yīng)量下降明顯2013年，武漢土地供應(yīng)622宗，%。216。隨著第二季度市場銷售回暖，政府推地信心逐漸恢復(fù)，第三、四季度供給力度明顯加大，增多。216。占比68%，%。商業(yè)/，占比8%，%。成交量216。整體表現(xiàn)為上半年低迷，下半年回暖。樓面地價方面，%。216。2—5月土地出讓金僅141億。12月，歷來都是土地成交高峰月，全月土地成交107億。 成交結(jié)構(gòu)——商業(yè)/辦公用地大幅上升，住宅用地有被保障房擠壓趨勢 2013年武漢成交的土地中，商業(yè)/辦公性質(zhì)用地明顯增多，%。按照規(guī)劃要求，武漢“十二五”末，全市保障性住房覆蓋面將達到20%左右，且未來3年內(nèi)新建保障房達到17萬套，未來住宅成交比例還有下降的趨勢。 區(qū)域土地成交量——東湖高新較活躍2013年各區(qū)域土地成交中，東湖高新成交地塊447萬方位居各區(qū)之首，成為今年土地交易最熱點區(qū)域。216。特別是未來隨著中心城區(qū)土地供應(yīng)的日趨減少。商務(wù)辦公用地則以東西湖、黃陂、江夏較集中。而2013年隨著各區(qū)域發(fā)展進行到不同階段，東西湖、黃陂的商業(yè)、辦公氛圍逐漸濃厚。 樓面單價排名排名項目名稱區(qū)域建設(shè)面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）競得方1解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區(qū)域江漢14724071411490100012617廣州城建開發(fā)商沙房地產(chǎn)有限公司2民生路與黃陂街交匯處江岸22800104880718006846武漢長江航運中心實業(yè)有限公司3王家墩商務(wù)區(qū)北部江漢2000075200398805303武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4東湖開發(fā)區(qū)銀光大道以北，明玉路以西東湖高新48704136371713005228湖北金石置業(yè)發(fā)展有限公司5臨江路、兩湖路、建港路圍合的C、E地塊漢陽666183197661634005110上海藝中投資有限公司6臨江大道387號A地塊武昌41151185180888904800武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司