【文章內(nèi)容簡介】 “每年開通一條地鐵”的承諾。世聯(lián)點(diǎn)評：隨著城市的建設(shè)發(fā)展，城市交通配套成為購房者買房的重中之重。從北上廣深等一線城市實(shí)踐不斷證明的“地鐵上蓋物業(yè)”的案例即可獲知，靠近地鐵，就意味著依靠龐大的人流及商機(jī)，投資價(jià)值大大增加。地鐵4號線的開通將大大提升沿線樓盤的溢價(jià)?？偨Y(jié)：2013年是十二五規(guī)劃的第三年，各項(xiàng)目規(guī)劃投資相對集中，全市工地總數(shù)也首次超過1萬個(gè)，城市建設(shè)進(jìn)入到快速發(fā)展階段，包括：大街小巷，隨處可見的道路施工，除了在建的4條地鐵線外，還將新開工5條地鐵線，形成9條地鐵同步建設(shè)的壯觀局面；另外，長江大道、鸚鵡洲長江大橋、姑嫂樹立交等重點(diǎn)工程也在緊鑼密鼓施工中，且呈現(xiàn)出范圍廣、頻率大的特點(diǎn)；四環(huán)預(yù)計(jì)2017年通車，青山與沌口長江大橋已進(jìn)入開工倒計(jì)時(shí)。拆遷力度大，隨著武漢二環(huán)內(nèi)舊城改造完畢，其正向二環(huán)到三環(huán)版圖進(jìn)行擴(kuò)張。武漢打造世界性城市等規(guī)劃利好的不斷出臺，且大多正付諸于行動。隨著城市建設(shè)的逐步兌現(xiàn)，城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的的不斷優(yōu)化調(diào)整，在武漢保持經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行態(tài)勢下，對于房地產(chǎn)來說將迎來新的機(jī)遇。第二章：土地篇供應(yīng)量216。 供應(yīng)情況——土地供應(yīng)量下降明顯2013年，武漢土地供應(yīng)622宗，，%。2012年出讓的大量的城中村地塊導(dǎo)致2013年供應(yīng)量有所下降。216。 月度供應(yīng)情況——上半年供應(yīng)不足，下半年供應(yīng)加大受2012年底大量出讓土地影響，2013年第一季度推地?zé)崆闇p緩，第二季度，政策出臺，政府推地謹(jǐn)慎，推量明顯不足。隨著第二季度市場銷售回暖，政府推地信心逐漸恢復(fù)，第三、四季度供給力度明顯加大，增多。其中以6月與12月土地供應(yīng)最為顯著，供應(yīng)量處于2013年的峰值，這一趨勢與去年同期一致，一般來說在年中與年尾都會出現(xiàn)一波供應(yīng)高潮。216。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)——工業(yè)類用地占據(jù)主力市場，商業(yè)類用地有上升趨勢2013年武漢供應(yīng)的土地中，工業(yè)類用地占據(jù)市場主力。，占比68%，%。，占比24%，%。商業(yè)/，占比8%，%。整體來看，全年供應(yīng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，除住宅外，另外兩種物業(yè)類型占比波動不大，住宅供應(yīng)量較2012年有大幅下降，這與全年供應(yīng)面積下降是相對應(yīng)的。成交量216。 土地成交——總量下滑，均價(jià)上漲2013年武漢市共成交土地493宗，%。整體表現(xiàn)為上半年低迷，下半年回暖。與其說是全年的對比，不如說是聚焦于12月的較量，今年12月的銷量同比下滑250億，也間接導(dǎo)致了全年成交不如往年。樓面地價(jià)方面，%。盡管國五條出臺后開發(fā)商的拿地?zé)崆橛兴鶞p弱，但商品房成交單價(jià)的依然堅(jiān)挺，特別是下半年產(chǎn)生的多個(gè)地王產(chǎn)生，拉升了全年均價(jià)，也讓單價(jià)維持在近年以來的高位。216。 月度土地成交——上半年低迷，下半年優(yōu)質(zhì)地塊增多2013年初，國五條出臺，政府推地謹(jǐn)慎，成交量持續(xù)低迷。2—5月土地出讓金僅141億。隨著第一、二季度銷售穩(wěn)步增長，政府推地信心逐漸恢復(fù)，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，從6月到11月，成交土地出讓金達(dá)到365億。12月，歷來都是土地成交高峰月，全月土地成交107億。216。 成交結(jié)構(gòu)——商業(yè)/辦公用地大幅上升，住宅用地有被保障房擠壓趨勢 2013年武漢成交的土地中，商業(yè)/辦公性質(zhì)用地明顯增多，%。，%。按照規(guī)劃要求，武漢“十二五”末，全市保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右，且未來3年內(nèi)新建保障房達(dá)到17萬套，未來住宅成交比例還有下降的趨勢。216。 區(qū)域土地成交量——東湖高新較活躍2013年各區(qū)域土地成交中，東湖高新成交地塊447萬方位居各區(qū)之首，成為今年土地交易最熱點(diǎn)區(qū)域。東湖高新由于產(chǎn)業(yè)園發(fā)展帶來的強(qiáng)大房產(chǎn)需求，以及大面積有待開發(fā)的地塊成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，吸引眾多開發(fā)商爭相拿地，萬科、保利、金地、聯(lián)投等實(shí)力開發(fā)商均在該板塊取得土地儲備。216。 區(qū)域成交結(jié)構(gòu)——住宅、商業(yè)成交熱點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移2013年住宅用地中，東湖高新、江夏、黃陂成交位居前列，目前的土地成交熱點(diǎn)已經(jīng)由去年的江岸、漢陽等板塊向黃陂、江夏等區(qū)轉(zhuǎn)移。特別是未來隨著中心城區(qū)土地供應(yīng)的日趨減少。三環(huán)將成為新的集中供應(yīng)、成交熱點(diǎn)，如光谷東、大橋新區(qū)、黃陂等區(qū)域。商務(wù)辦公用地則以東西湖、黃陂、江夏較集中。2012年政府一次性出讓了關(guān)山大道沿線所以的地塊，其中半數(shù)是商業(yè)性質(zhì)。而2013年隨著各區(qū)域發(fā)展進(jìn)行到不同階段，東西湖、黃陂的商業(yè)、辦公氛圍逐漸濃厚。土地成交排名216。 樓面單價(jià)排名排名項(xiàng)目名稱區(qū)域建設(shè)面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）競得方1解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區(qū)域江漢14724071411490100012617廣州城建開發(fā)商沙房地產(chǎn)有限公司2民生路與黃陂街交匯處江岸22800104880718006846武漢長江航運(yùn)中心實(shí)業(yè)有限公司3王家墩商務(wù)區(qū)北部江漢2000075200398805303武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4東湖開發(fā)區(qū)銀光大道以北，明玉路以西東湖高新48704136371713005228湖北金石置業(yè)發(fā)展有限公司5臨江路、兩湖路、建港路圍合的C、E地塊漢陽666183197661634005110上海藝中投資有限公司6臨江大道387號A地塊武昌41151185180888904800武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司7東湖開發(fā)區(qū)武九鐵路走廊以南、光谷一路以東東湖高新56696136070646354750四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司8江岸區(qū)塔子湖江岸35300117196551004702湖北房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司9二七路與建設(shè)大道交匯處江岸1068062264270204340珠海金力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10知音大道與陽城西路交叉口的琴斷口D地塊漢陽2437778006332004296武漢經(jīng)晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 年度地王成交詳情時(shí)間片區(qū)地塊競得單位總價(jià)（億）樓面地價(jià)（元/㎡）硚口東至民意四路，南至順道街西至中心嘉園小區(qū)，北至京漢大道漢隆武漢有限公司337200后湖后湖建設(shè)渠路西側(cè)湖北長江聯(lián)合置業(yè)4110后湖建設(shè)渠路與興業(yè)路交叉口武漢市京楚置業(yè)有限公司4124后湖塔子湖組團(tuán)A地塊凱信地產(chǎn)武漢有限公司4441后湖塔子湖湖北房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司4702光谷銀光大道以北，明玉路以西湖北金石置業(yè)發(fā)展有限公司5228四新臨江路、兩湖路、建港路圍合地塊內(nèi)C\E地塊上海藝中投資有限公司5305江漢精武路地塊廣州越秀12617重點(diǎn)地塊分析216。 總價(jià)、單價(jià)地王——（1）、基本情況精武路P（2013）130號地塊位于解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，此地塊將建成集金融、商業(yè)、行政辦公、文化娛樂、居住、中小學(xué)用地等為一體的高檔商住區(qū)，整個(gè)地塊將近270畝，總價(jià)70億元起拍，起始樓面價(jià)9802元/平，共吸引了復(fù)地、越秀、世茂、金融街4家房企參與，經(jīng)過多輪競拍，最終被廣州城建南沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀），樓面價(jià)高達(dá)12617元/平。（2）、競拍過程 本次參與現(xiàn)場競拍的有金融街控股、世茂、復(fù)地等擅于開發(fā)高端城市綜合體的名企： 10點(diǎn)06分：目前報(bào)價(jià)為771000萬元，樓面地價(jià)為10797元/平。隨后，世茂報(bào)價(jià)78億，樓面價(jià)升至10930元/平。10點(diǎn)19分：金融街喊價(jià)82億元，樓面地價(jià)升至11483元/平?，F(xiàn)場了解，金融街作風(fēng)謹(jǐn)慎，但舉牌果斷。10點(diǎn)21分：金融街再度將總價(jià)提升至83億元，樓面價(jià)11623元/平。10點(diǎn)30分：金融街叫價(jià)至860500萬元。金融街信心十足，不管誰報(bào)價(jià)，它都直接加價(jià)。隨后，金融街叫價(jià)至865500萬元，樓面地價(jià)高達(dá)12120元/平。10點(diǎn)35分：越秀發(fā)力，叫價(jià)至89億元。10點(diǎn)40分：世茂叫價(jià)直接加1億元，促使精武路地塊總價(jià)飆升至90億元。10點(diǎn)42分：廣州城建南沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀），樓面價(jià)高達(dá)12617元/平。土拍結(jié)束！ （3）、地塊解析區(qū)位：精武路片北臨建設(shè)大道金融街、王家墩CBD、南接武廣商圈，江漢路商圈，及未來的武勝路商圈，是銜接武漢金融商務(wù)和商貿(mào)旅游的關(guān)鍵板塊。周邊從商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施到景觀資源應(yīng)有盡有，區(qū)位條件優(yōu)越。該區(qū)位定位：多功能商務(wù)區(qū)+生態(tài)化社區(qū)的休憩商務(wù)區(qū)，集娛樂休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、高檔居住、文化交流為一體的多功能城市綜合區(qū)。交通：精武路片緊鄰漢口主干道，且軌道2號換乘點(diǎn)近在咫尺，交通十分便利。價(jià)值：精武路周邊聚集有和記黃埔項(xiàng)目、恒隆廣場、武勝路人信匯等大型綜合體在建項(xiàng)目，未來商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)開發(fā)價(jià)值巨大，加上2011年底南國置業(yè)也曾在此高價(jià)拿地，未來此區(qū)域可能成為與沿江片區(qū)齊名的“豪宅區(qū)”。216。 品牌開發(fā)商地塊——復(fù)地以5305元/㎡拿下楊泗港地塊（1）、項(xiàng)目基本情況P（2013）128地塊地處楊泗港中心區(qū)域，建筑面積307441㎡，為住宅、商服性質(zhì)。9月5日，經(jīng)過多輪競拍，最終被上海藝中投資有限公司（復(fù)地馬甲），樓面地價(jià)5305元/㎡競得，%。（2）、地塊解析區(qū)位：項(xiàng)目位于楊泗港板塊，緊鄰武漢國博中心，是武漢新港長江城規(guī)劃區(qū)域重要組成部分。區(qū)位被定位為長江文化旅游休閑區(qū)，未來將傳承長江內(nèi)河航運(yùn)、碼頭文化等特色，發(fā)展長江文化展示、旅游休閑娛樂及高端濱水居住生活功能。房地產(chǎn)環(huán)境：周邊已有大體量的濱江豪宅世茂錦繡長江建成，包括福星惠譽(yù)漢陽城及恒大項(xiàng)目在2014年都有集中的供應(yīng)，整個(gè)漢陽濱江商務(wù)帶未來競爭十分激烈。216。 熱點(diǎn)區(qū)域地王——湖北房地產(chǎn)投資集團(tuán)以4702元/平塔子湖拿地（1）、項(xiàng)目基本情況塔子湖P（2013）109號地塊緊鄰凱信地產(chǎn)地塊以及越秀塔子湖項(xiàng)目越秀星匯君泊，地理位置優(yōu)越。最終經(jīng)過82輪競拍，湖北房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司以55100萬元的高價(jià)將該地塊收入囊中，樓面地價(jià)4702元/平，%，一舉刷新后湖最高樓面地價(jià)，成為后湖片區(qū)新的的地王。（2）、地塊解析區(qū)位：后湖區(qū)位較好，地處漢口東北部，屬于未來城市規(guī)劃中漢口三個(gè)綜合組團(tuán)之一，也是武漢市規(guī)劃的五個(gè)大型住宅區(qū)中距市中心最近的片區(qū)。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到2020年后其居住人口將達(dá)到30萬，承擔(dān)中心區(qū)域疏散人口及二七商務(wù)區(qū)居住配套功能。交通：后湖作為地鐵線路最多的城市副中心，交通十分便利。二七長江大橋、后湖大道、金橋大道等交通配套拉升了其區(qū)位價(jià)值。房地產(chǎn)環(huán)境：目前有越秀、福星惠譽(yù)、聯(lián)投、中水電多個(gè)品牌開發(fā)商在此拿地，開發(fā)前景看好。隨著最近3月相繼誕生3宗地王，市場較活躍，目前區(qū)域房價(jià)由2013年年初的8000元/㎡，上漲到目前的9500元/㎡，2014年有望突破萬元大關(guān)。216。 商業(yè)地王地塊——恒隆以7200元/㎡順道街拿地（1）、項(xiàng)目基本情況P（2013）001號地塊位于硚口區(qū)民意四路與順道街交匯，為商業(yè)性質(zhì)。被香港恒隆以33億元總價(jià)摘得，樓面地價(jià)7169元/㎡。（2）、地塊解析項(xiàng)目緊鄰武漢廣場，是漢口核心商圈的舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域已經(jīng)形成立體性的休閑、購物、工作、生活空間，已建成79萬方的商業(yè)綜合體建設(shè)，如武廣、國廣、世貿(mào)廣場SOGO、新世界等，商業(yè)氛圍濃厚。地塊46萬方的總建面未來將建成集世界級購物中心、甲級寫字樓、酒店于一體的高端服務(wù)性綜合體，這對于武漢建設(shè)國家商貿(mào)物流中心和中部地區(qū)購物天堂形成重要支撐，推動武漢現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的整體升級。總結(jié)：2013年土地市場呈現(xiàn)3個(gè)特點(diǎn)：整體來看，2013年土地市場供應(yīng)量和成交量降幅明顯，樓面地價(jià)小幅上漲。1）、去年的12月政府集中推了一撥土地，釋放了今年一季度的消化2）、2012年城中村土地大量供應(yīng)，使2013年在量上很難達(dá)到其高度。3）、決定全年成交最為關(guān)鍵的12月，由于受到年底土地優(yōu)質(zhì)度不高影響，開發(fā)商拿地?zé)崆橄禄嘧诘貕K以底價(jià)成交，導(dǎo)致12月成交大幅低于同期。成交表現(xiàn)看呈現(xiàn)先抑后仰的態(tài)勢。從年初的持續(xù)低迷到下半年的交易熱潮，土地市場畫出了一條逐漸上行的曲線，進(jìn)入年底，12月份的土地市場打響歲末攻堅(jiān)戰(zhàn)：上半年，國五條出臺，2—5月土地市場持續(xù)低迷，開發(fā)商正常的招拍掛開發(fā)商拿地?zé)崆榻档停瑓⑴c的量不大且出價(jià)謹(jǐn)慎。下半年土地在商品房成交回暖的帶動下開始發(fā)力，不僅供應(yīng)猛增，成交同比也大幅上漲。優(yōu)質(zhì)地塊增多。受住宅不斷創(chuàng)新高的帶動，全年接連有地王誕生，優(yōu)質(zhì)地塊明顯增多：上半年香港恒隆7200元/㎡順道街拿地，下半年塔子湖片連續(xù)三個(gè)月與地王誕生，復(fù)地5300元/㎡楊泗港拿地。金石置業(yè)5200元/㎡光谷坐標(biāo)城旁邊拿地。第三章：房地產(chǎn)市場篇行業(yè)開發(fā)情況216。 新開工面積漲幅明顯，竣工面積下降2013年1—11月，武漢市商品房施工面積8283萬方，%。商品房新開工面積2474萬方，%，新開工面積的增加預(yù)示武漢房地產(chǎn)市場未來新增供應(yīng)將持續(xù)增長，未來數(shù)年內(nèi)市場新增供應(yīng)依舊維持高位。商品房竣工面積500萬方，相比去年有大幅下降。商品房市場216。 商品房量價(jià)——全年創(chuàng)新高銷量方面，㎡，%。限購、限貸等一系列措施都在中央再三強(qiáng)調(diào)中持續(xù)，但市場心態(tài)的轉(zhuǎn)變，特別是購房者信心的回升，在剛需的支撐下使得2013年的樓市持續(xù)維持在高位。均價(jià)方面，㎡，%?？傮w來看，基本實(shí)現(xiàn)了政府年初制定的“房價(jià)漲幅不高于人均收入漲幅”的限價(jià)目標(biāo)。商品住房市場216。 年度供銷價(jià)走勢——供銷比漸趨平衡供應(yīng)方面，近幾年，隨著武漢市大規(guī)模進(jìn)行城中村改造，土地供應(yīng)量及新開工面積均處于較高水平，近五年的住宅市場新增供應(yīng)量也持續(xù)創(chuàng)新高。銷量方面，%。整體看2011年守受限購限貸影響，商品房市場銷售量跌破10年水平，2012年在宏觀環(huán)境向好的前提下，商品房市場整體回暖置業(yè)者也由原來的觀望改為紛紛出手，市