【文章內(nèi)容簡介】 聚、高端人才的集聚、金融商務(wù)的集聚以及信息服務(wù)的集聚。 ?和諧共贏的園區(qū)文化 ：?共贏?體現(xiàn)在數(shù)碼城公司與入駐企業(yè)的合作互惠，共同成長，體現(xiàn)在其促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善城市功能、提升城市價值的社會意義。 天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵： 41 天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式 1990年 1999年 未來 2023年 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)模化的高科技企業(yè)迅速發(fā)展 傳統(tǒng)加工制造企業(yè) 廠房、食堂 水電、網(wǎng)絡(luò) 園區(qū)定位 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇 企業(yè)構(gòu)成 物業(yè)構(gòu)成 軟件設(shè)施 高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū) 服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 模式成熟的全國知名民營科技園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 起步期 全國化模式復(fù)制期 高速發(fā)展期 發(fā)展歷程 資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析 42 發(fā)展過程中，天安數(shù)碼城及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 資料來源： 《 深圳統(tǒng)計信息年鑒 2023》 專家訪談 深圳 19802023年 GDP周期指數(shù)變化 1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進入園區(qū) 廠區(qū)建設(shè) 發(fā)展初期 1990 1999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變 定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 孵化器建設(shè) 發(fā)展轉(zhuǎn)型 1999 43 [準確定位，抓住市場 ]把握政府核心目標，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器 ?促進區(qū)域發(fā)展 ?增加稅收 哈佛大學教授拉瑞 〃 葛雷納 (Larry E. Greiner) 中小企業(yè)成長模型 創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細化階段 合作階段 加速器 孵化器 工業(yè)園 發(fā)展階段 發(fā)展載體 企業(yè)需求 政府目標 … 開始時我們也準備按照政府的要求做孵化器， 但孵化器的成功率確實太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時間和資金 ，后來我們梳理出政府的真實目標，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收 30多億 ，雖然我們沒有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎，反過來說，一旦當時做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l埋單呢 … —— 天安數(shù)碼城有限公司營銷總監(jiān) 楊毅 談企業(yè)定位 … 當時深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標志，高新區(qū)當時招商的對象就是大企業(yè)， 以土地招商形式為主，中小企業(yè)無法進入，而我們把握住了這個機遇 ，建造天安數(shù)碼城彌補城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 … —— 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談 44 為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當提高商住物業(yè)比例 …99 年時園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升 … 適當提高住宅的比例是可以接受的 … 配套比例提高是市場化的發(fā)展趨勢，是市場的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。 —— 天安數(shù)碼城物業(yè)管理公司 王經(jīng)理 7%2%91%居住商業(yè)廠房25%15%60%居住商業(yè)廠房+研 發(fā)1999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比 2023年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比 單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展 主要物業(yè)： 廠房 主要物業(yè)： 天安數(shù)碼時代大廈 天安創(chuàng)新科技廣場一期 天安創(chuàng)新科技廣場二期 天安科技創(chuàng)業(yè)園 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 … 45 一體化服務(wù)提升園區(qū)吸引力 ? 提升園區(qū)吸引力? 水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 預(yù)留公共發(fā)電機功率，確保 24小時不間斷供電? 深圳首家接入 IP 城域網(wǎng)的社區(qū)? 提供轉(zhuǎn)接平臺，使園內(nèi)企業(yè)享受中國電信針對企業(yè)推出的企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品? 金融服務(wù)? 園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競爭為園區(qū)企業(yè)提供一個非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境? 園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時促進銀行業(yè)的發(fā)展。? 物業(yè)管理? 設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司? 物業(yè)管理全面通過 ISO 900 2 質(zhì)量管理體系認證 2 000 年底。? 運用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn) e 時代物業(yè)管理模式。? 氛圍營造? 組織園區(qū)企業(yè)和基金、風投機構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和融資擔保機構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談? 邀請中科院的院士、經(jīng)濟學家來園區(qū)演講水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)留公共發(fā)電機功率，確保小時不間斷供電深圳首家接入 城域網(wǎng)的社區(qū)提供轉(zhuǎn)接平臺，使園內(nèi)企業(yè)享受中國電信針對企業(yè)推出的企業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競爭為園區(qū)企業(yè)提供一個非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時促進銀行業(yè)的發(fā)展。設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司物業(yè)管理全面通過管理體系認證運用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn) 時代物業(yè)管理模式。組織園區(qū)企業(yè)和基金、風投機構(gòu)組織園區(qū)企業(yè)和融資擔保機構(gòu)的組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談邀請中科院的院士、經(jīng)濟學家來… 我們憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實現(xiàn)企業(yè)聚集 ... 天安數(shù)碼城營銷總監(jiān)楊毅 46 [深圳天安數(shù)碼城項目 ] 天安數(shù)碼時代大廈 創(chuàng)新科技廣場一期 創(chuàng)新科技服務(wù)中心 廠區(qū) 創(chuàng)新科技廣場二期 天安高爾夫花園一期 天安高爾夫花園二期 天安高爾夫花園三期 天安管理中心 和派出所 ?區(qū)位及規(guī)模： 位于深圳市中心區(qū)，占地 30萬平方米，建筑面積 90萬平方米 ?物業(yè)類型： 包括工業(yè)廠房、科技產(chǎn)業(yè)大廈、配套公寓和住宅 ?屬性： 國家科技部認定的首批國家級民營科技園 ?入駐企業(yè)數(shù)量： 截至 2023年，園區(qū)入駐企業(yè)、 1600家（其中總部型企業(yè)占 61%），員工 5萬多名 ?入駐企業(yè)類型： 總部型企業(yè)；國家、省、市認定的高新技術(shù)企業(yè)；銀行；風險投資機構(gòu)；基金公司；小額貸款公司；擔保公司；評估機構(gòu)；會計師事務(wù)所等 31%13%8%5%43%標準廠房高檔住宅公寓商業(yè)及配套未建項目物業(yè)建成情況及比例 總用地面積 30萬平方米（ 450畝） 總建筑面積 80萬平方米 容積率 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房 資源優(yōu)勢 臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域 項目指標 福田區(qū) 項目區(qū)位：深圳車公廟片區(qū) 47 小結(jié) ?創(chuàng)新開發(fā)與運營模式 —— 天安模式 ? 差異化發(fā)展定位： 針對中小企業(yè)和民營企業(yè)、成長型企業(yè) ? 民投民建民營民管的運作機制： 由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、運營、管理和服務(wù)，一體化的開發(fā)與運營、服務(wù)、管理 ? 一體化服務(wù)體系 ?為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當提高商住物業(yè)比例 ?適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并強調(diào)集聚、創(chuàng)新與成長 48 南京新城發(fā)展股份有限公司及其開發(fā)項目 49 【南京新城發(fā)展股份有限公司】首創(chuàng)城市化與產(chǎn)業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展的新模式 —— 區(qū)域開發(fā)模式，致力于成為區(qū)域開發(fā)商 南京新城發(fā)展股份有限公司 泰達股份 （控股南京新城） 江蘇一德集團 公司業(yè)務(wù)定位： 與區(qū)域開發(fā)相關(guān)的土地一級半開發(fā)、土地二級開發(fā)、戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投融資業(yè)務(wù)、招商業(yè)務(wù)、集中采購及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù) 首創(chuàng)區(qū)域開發(fā)模式 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)： 以 土地開發(fā) 為核心，以產(chǎn)業(yè)綜合體、新城綜合體等 項目開發(fā) 和 資產(chǎn)管理 為支撐 雄厚的資本實力 泰達股份以城市環(huán)境運營商為基本定位，以?營造美好生活空間?為主要經(jīng)營理念，具備四大重點產(chǎn)業(yè)：生態(tài)環(huán)保、高科技人造纖維系列、土地資源整理、公共交通 強大的資源整合能力 公司以?通過投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，追求公司價值最大化?為宗旨，經(jīng)營區(qū)域開發(fā)、信息化咨詢服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易、實業(yè)項目投資等 主要股東結(jié)構(gòu) 50 區(qū)域開發(fā)模式 —— 提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對平衡的新城市空間形態(tài) ?以區(qū)域 價值策劃 為核心，對既定區(qū)域的 土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進行研究、挖掘、開發(fā)和創(chuàng)造 區(qū)域開發(fā)模式 包含的 三個方面的涵義 區(qū)域開發(fā)模式的 關(guān)鍵點 ： ?明確區(qū)域價值主張 ?通過經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開發(fā)實施規(guī)劃等手段，對區(qū)域資源價值進行更充分、更有效的挖掘和配臵 將土地開發(fā)作為承接城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體 ?強調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價值和財富創(chuàng)造的源泉 ?尋求產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性、區(qū)域綜合條件的良好匹配，最終形成可持續(xù)發(fā)展之動力。 51 區(qū)域開發(fā)的代表項目 ? ? 6平方公里的江蘇軟件園吉山基地 ? 80萬平方米的托樂嘉國際街區(qū) ? 30萬平方米的成都青城山研發(fā)社區(qū) ? 40萬平方米江蘇徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地 ? 12萬平方米南京明城匯商業(yè)街區(qū)的資產(chǎn)管理 …… 2023年，新城發(fā)展獲得?中國房地產(chǎn) 20年 最佳區(qū)域開發(fā)模式?榮譽稱號 52 江蘇軟件園吉山基地概況 ? 規(guī)模 總規(guī)劃面積 6平方公里，總投資 250億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資 30億元，建成 300萬平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂、居住等設(shè)施，容納 65000人居住和工作。 ? 定位 u 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地和中國服務(wù)外包基地城市示范區(qū) u 融合生態(tài)責任、知識拓展與發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)的新社區(qū) ? 地理位臵 u 位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)吉山以南、正方大道以北、丹陽大道以西，距離南京市中心 25公里 u 處于南京市中部高科技產(chǎn)業(yè)帶和?牛首山 —— 祖堂山?生態(tài)走廊中間。 ? 周邊配套 周邊擁有五星級湖濱金陵飯店、祿口國際機場、銀杏湖高爾夫球場等成熟商務(wù)配套 53 突破傳統(tǒng)軟件園?房東 +政策?模式，用企業(yè)化的手段做社區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?產(chǎn)居合一?的社區(qū)化生活概念 首次提出? 5+2? 生活模式： 在一周 7天中， 5天工作、生活在郊區(qū)，這些集聚區(qū)里擁有生活、娛樂所需的基礎(chǔ)設(shè)施 。而到了周末，園區(qū)職工便返回市區(qū)，去享受在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)無法得到滿足的娛樂休閑項目 市場化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式 ? 目前中國絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是政府主導(dǎo)與運作， ?拼政策?、?拼扶持?成為園區(qū)的普遍而又單一的招商方式 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)要有自身的競爭優(yōu)勢，為駐地企業(yè)提供一個好的生態(tài)環(huán)境，幫助他們提高運營效率，降低運營成本 ? 對于企業(yè)來說，可持續(xù)發(fā)展更加重要，短期的政策性優(yōu)惠不如長遠的市場和產(chǎn)業(yè)化扶持，要做到企業(yè)化運作，需要園區(qū)主管方與投資方、政府、當?shù)仄髽I(yè)進行溝通合作，改變政策推動模式，營造生態(tài)環(huán)境，培養(yǎng)軟件園和軟件企業(yè)自主創(chuàng)新能力 54 全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯 55 普洛斯物流園 —— 布局于城市樞紐城市，強大的物流企業(yè)客戶構(gòu)建其核心競爭力 客戶資源成為其核心競爭力：近半世界 1000強企業(yè)是其客戶 客戶可以分為三類： ? 一是物流業(yè)：如 UPS、 DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基 ? 二是制造業(yè)：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等 ? 三是零售業(yè)，如沃爾瑪和歐尚等?？鐕髽I(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施 布局于樞紐城市 布局于城市群樞紐城市 ? 布局集中在渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點布局 ? 每個樞紐城市開發(fā) 3至 4個物流園區(qū)，形成一個物流配送網(wǎng)絡(luò) 具體項目選址于交通樞紐區(qū)域 ? 開發(fā)選址上重點是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心 56 靈活多樣的物流設(shè)施運營模式，并為客戶提供專業(yè)的物業(yè)和物流管理服務(wù) 普洛斯為客戶提供的四種服務(wù)模式 物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā) 按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施 在選定了最具戰(zhàn)略性的物流配送地點后 ,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用倉儲物流中心 ,為客戶提供便捷、高性