【正文】 象 武漢傳統(tǒng)的豪宅項目即將入主二七片區(qū)，勢必改善客戶對二七片區(qū)傳統(tǒng)觀念的改善，區(qū)域形象的上升也會帶來項目形象的提升。記者昨從江岸區(qū)獲悉，位于江岸的沿江商務區(qū)，正在規(guī)劃一棟高達707米的大樓。江岸區(qū)有關人士稱，規(guī)劃設想是在長江二橋以北、瀕臨長江的地方修建這棟商務樓，將配建高端酒店和寫字樓，以吸引國內外大公司落戶沿江商務區(qū)，發(fā)展總部經濟?？傆玫孛娣e為 42公頃，其中，居住 16公頃，建筑量約 45萬平方米；公建 ，建筑量約 30萬平方米。 二期從歡樂谷開始走東湖路，過湖北省博物館、中南醫(yī)院、水果湖、洪山路、八一路、街道口、武珞路到雄楚大道、南湖大道。 8號線一期徐東站、汪家墩站等在建。 按照地鐵 3號線的規(guī)劃，起于漢口府河三金潭，經二七路、發(fā)展大道、解放大道過漢西路口，穿越漢江至王家灣、武漢體育中心，到達終點沌陽大道。線路沿南到北串起武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、漢陽區(qū)、硚口區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)和東西湖區(qū)。 2023年我們需要通過明確的規(guī)劃帶來的價值體驗，真正意義上的擴大客戶來源。 市場分析 ?項目規(guī)劃利好 ?宏觀市場環(huán)境 ?漢口市場整體情況 ?板塊競爭分析 ?片區(qū)競爭分析 政策調控初顯成績， 但房價未出現實質性的下降、 CPI未有大幅度的下降、保障房未大量供給， 決定了本輪的房地產調控短期內不會放松，明年將面臨更大的市場壓力。 古田板塊 盤龍城板塊 金銀湖板塊 后湖板塊 二七永清板塊 泛 CBD板塊 中心板塊 價格： 50009000元 供應量： 7080萬方 在售項目： 21個 客戶來源： 常清片區(qū)、航空路青年路沿線、少量古田片區(qū)客戶及東西湖片區(qū)客戶 價格： 45004600元（住宅） 供應量： 90萬方 客戶來源： 楊叉湖、后湖、漢正街專業(yè)市場 價格： 650011000元 供應量： 87萬方 在售項目： 客戶來源： 二七、后湖、中心區(qū)外溢客戶 價格： 1202332023元 供應量： 25萬方 客戶來源： 二七、永清、少量中心區(qū)客戶 價格： 1300020230元 供應量： 1520萬方 客戶來源： 以中心區(qū)客戶為主，解放大道沿線居多 價格： 1300016000元 供應量： 1520萬方 客戶來源： 中心區(qū)客戶以及建設大道、發(fā)展大道沿線客戶 漢口片區(qū)未來供應量高達 300多萬方，從片區(qū)成交客戶來看，現階段客戶跨區(qū)域置業(yè)明顯增多。 今年中心區(qū)項目價格堅挺，購房需求未得到全面釋放。 漢口中心 明年漢口中心區(qū)主要以中大戶型產品銷售為主，與本案剩余貨量基本保持一致， 大戶型產品一直作為本案重難點戶型，在明年將會面臨更激烈的市場競爭。 一房產品： 中心區(qū)一房產品整體供應量相對較小，并且本案主要以不限購不限貸的公寓產品為主，競爭相對較小。 三房產品： 中心區(qū)三房產品供應最為集中，競爭十分激烈，全年供應約 20萬方，從產品上來看，本案三房產品面積較為適中，總價優(yōu)勢十分明顯。本案主力四房產品為 160平米，功能性較強，使用率較高，總價競爭優(yōu)勢明顯。 融科天城￥ 19000（精裝 3000） 京漢 1903 ￥ 20230（精裝 4000） 武漢天地 ￥ 25000（精裝 4000） 三金華都￥ 15000（精裝 3000元） 中城國際 ￥ 14500（精裝 2200） 泛海國際￥ 14000（毛坯） 葛洲壩國際￥ 13000（毛坯） 航天雙城￥ 13000 育才雅苑 ￥待定 黃浦公館 ￥ 8800 美聯西馬名仕￥ 14000 馨悅國際￥ 12023 大智家園￥ 13000 通過與中心區(qū)項目進行點對點分析“ 城心最具性價比品質型高端住宅”是本案的主要突破點 。 市場 總結 ?中心區(qū)各項目產品供應較為全面，于本案剩余產品基本保持一致，尤其大戶型銷售在 2023年將面臨更大的銷售壓力。 ?漢口整體供應量較大，尤其是與本案相鄰的后湖片區(qū)供應量充足，片區(qū)價格戰(zhàn)會拉低客戶心理價格預期。中心區(qū)客戶成交比例大幅提升也應正了全年的策略方向。 通過幾年的客戶積累，老客戶依然為 2023年銷售業(yè)績做出巨大貢獻，從全年成交客戶認知途徑占比發(fā)現，朋友推薦占據 35% 朋友介紹和路過現場是項目成交的主力渠道，占到成交客戶的 61%；其次是戶外、附近和短信，后期戶外和短信是線下和線上推廣的不二選擇。 成交客戶中，以 3040歲之間的中青年置業(yè)者為主占 55%；其次是 30歲以下和 4150歲的客戶， 50歲以上客戶較少，只有 6%。所以后期建議繼續(xù)開展大客戶巡展，有助于拓展事業(yè)單位和國企公務員客戶。 成交客戶主要集中于長委、中交二航局、二炮、 161醫(yī)院等事業(yè)單位；私營業(yè)主依然主要集中于項目周邊以及 661鋼材市場，后續(xù)可針對項目片區(qū)內的私營業(yè)主進行針對性的客戶拓展。 從本年度成交客戶購房性質分析可見，項目客戶以自住客為主占 89%，特別表現在新政之后，由于受到政策調控的限制，投資客購房比例大幅縮水，而 11%的投資客戶也主要是以投資公寓產品為主，基本無投資住宅產品客戶。 已成交客戶中，對環(huán)境的敏感度最高，占 29%，交通便利、地段和品質的敏感度居其次，分別占 23%、 12%和 12%。 成交客戶主要分布在江岸區(qū) ，江漢區(qū)和硚口區(qū)，部分在武昌和青山區(qū)域內。 從今年整體成交率來看，受市場影響項目上門量嚴重縮水，但成交率同去年基本保持一致，客戶對于項目價值認可度的提升，也是淡市下客戶買房的重要決策因素。 ? 受限貸限購影響，客戶上門量嚴重不足，后期需要通過多種方法增加上門量，以保證 成交量。 吳女士， 35歲 長江水利委員會員工，家庭條件較好，受教育程度高，因工作地點離項目很近，想購置一套環(huán)境舒適的居住地。 屬于首次置業(yè)客戶。做金融投資，家庭收入較高。置業(yè)目的主要是改善居住環(huán)境，出行、購物娛樂都很方便。 Keywords ?環(huán)境好，交通便利； ?品質感強，配套齊全； ?綠化率高，舒適大社區(qū)； ?沿江商務區(qū)極具升值潛力的臨江寶地 ； 未成交客戶的主要原因還是對市場的觀望，等待降價。 在這個市場動蕩的年代，我們依靠的是堅定的價值傳達讓客戶買單。 市場在變，客戶在變， 2023年我們的 突破點究竟在哪里？ 2023年客戶需要什么樣的 刺激點？ 我們在市場上究竟處于 什么樣的角色 ？ 找準淡市下的市場定位是關鍵！ 17年來，三江地產在逐步發(fā)展壯大，由經濟適用房到樹立片區(qū)標桿住宅形象的轉型，使三江企業(yè)逐步邁向開拓時代。 三江看雙城 它是三江地產武漢城心的首個高端住宅項目，是打入武漢高端住宅市場的重要里程碑 ——重在品質、重在品牌 它為武漢三江其他品質型豪宅打下市場基礎 ——肩負著承接首府及龍城兩個重大使命。 擺脫尾盤形象 ,不三江旗下項目合力發(fā)出強有力的聲音 !盡顯三江品牌 /品質 . 武漢看雙城 更有現在： 有未來： ?政府投資 700億發(fā)展總部經濟，漢口沿江商務區(qū)規(guī)劃基本確定，707米中國第一高樓落戶二七。 ?輕軌一號線已經通車。 ?武漢天地入主二七。 ?武漢大道漢口路段全面通車。 ?漢口中心稀有超高車位比例 。 360度景觀園林，呼吸最純凈的氧氣 ，即買即住 ，停車丌再擁擠 ，安居樂業(yè)無后顧之憂 改變二七片區(qū)首 個高端豪邸 以做豪宅的標準，來要求自己。 石材＋園林＋電梯配置＋寸土寸金的中心區(qū)樓間距高達 60米，將所有的一切必須用 RMB的數字代替。二七片區(qū)也是有敀事、有歷史、有文化古跡的！從舊時代像新時代豪宅區(qū)域的過度，他經歷更多。 高目標、高要求！像豪宅學習，提升項目整體質素。周邊連接解放大道、沿江大道、京漢大道、中山大道，輕軌黃浦站咫尺之遙。 以高端商業(yè)、商務區(qū)塑造奢華項目形象 以奢侈品、涉外文化節(jié)等圈層挖掘客戶 商業(yè)展示古今融合，高端商家搶駐 ?項目內 9幢歷史建筑予以保留，設計融合傳統(tǒng)建筑特色，賦予新的生命力 ?商業(yè)區(qū)結合武漢人熱愛美食、喜歡戶外休閑的特點，特建有戶外空調的美食街； ?赭紅色的建筑色彩搭配出小資情調。 奢侈品圈層活動、外國文化節(jié)打造高端品牌同時維系老業(yè)主、挖掘新客戶 ?武漢天地從面世至今為止，多次舉行了中法文化節(jié)、中韓文化節(jié)、香港保時捷自駕之旅等高端圈層活動。 為了使項目更好的實現目標任務，建議將剩余產品打包銷售，人為制造營銷節(jié)點，集中性爆破。 2023年三期 1組團 新年鉅惠，三江獻禮 三期 3組團 三期 3組團 三期 4組團 三期 4組團 三期 2組團 營銷節(jié)點 三期 1組團 三期 3組團 1月 三期 4組團 將 2號樓重新包裝推出市場 2023年營銷節(jié)點 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全面清盤 公寓產品通過線下自然去化 推出貨量： 102套 產品面積： 89160 任務面積： 任務占比： 38％ 銷售時間： 2個月 月均套數： 51 推出貨量： 48套 產品面積： 89160 任務面積： 任務占比： 17％ 銷售時間： 2個月 月均套數： 24 推出貨量： 30套 產品面積： 89160 任務面積： 任務占比： 9％ 銷售時間： 2個月 月均套數： 15 推出貨量： 115套 產品面積： 120160 任務面積： 任務占比： 36％ 銷售時間： 6個月 月均套數： 20 剩余產品清盤銷售 新年鉅惠，三江獻禮 講品質 精工品質，城心大宅 特價房銷售 拉斯維加斯活動＋三期園林展示 +交房 航天科工展覽 講身份，講價值 城心，最宜居 買房，配車位 2號樓推廣蓄客 ,3約開盤銷售 推廣策略 — 借事造勢 航天雙城歷經 4年時間打造成為了中心區(qū)成熟社區(qū)。明年隨著沿江商務區(qū)、 707高樓的規(guī)劃出臺，項目利好不斷兌現。 2 推廣策略 挖掘