【文章內(nèi)容簡介】 白人家夏威夷南岸壹克拉公館雷捷時代北京燕京航城中建橄欖谷公寓項目 住宅項目住宅市場調(diào)研 余量余新推量分析2023年新推量2023年余量（公寓）天洋城（公寓）東貿(mào)國際（公寓）黃金 SOHO（公寓）北歐橄欖谷（公寓）維多利亞（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公館（住宅）雷捷時代（住宅） 北京183套1497套359套318套283套715套96套91套246套112套51套858套按套均 80平米計算㎡歐逸麗庭 ㎡首爾園 15萬㎡2023年市場余量 ㎡5萬㎡航天城約 15福成 5期 40萬㎡㎡2023年市場新推量 ㎡住宅市場調(diào)研 新入市土地量土地成交總量 ，按照燕郊容積率 2計算，則未來入市量為 ㎡住宅市場調(diào)研 競爭態(tài)勢分析2023年 8月至 2023年總供應(yīng)量為 ， 2023年 2023年在比較平穩(wěn)的成交走勢下，總成交約 221萬平米，供略大于求，在燕郊這種存在擴容特殊性的市場下，競爭態(tài)勢比較樂觀供略大于求，競爭態(tài)勢并不激烈住宅市場調(diào)研 客群分析目前燕郊客群置業(yè)客群主要來自北京，約占 70%，首置和剛需客群比例較大天洋城客群分析客群情況： 以河北客群（包括河北本地和在京工作的河北籍人群）和北京工作的外地客群為主，購買目的中自住比例占 50%，單純以投資為目的的購買者占比 20%。項目客群 貸款占到 65%，一次性客戶占到 35%。天洋城置業(yè)顧問 劉小姐由于北京限購使得河北客群急劇上升，這些客群中不一定跟北京有關(guān)系，他們購買的目的更多的是投資，或者投資兼自住，整體能占到30%—50% 吧。當(dāng)然北京工作及北京人依然是購房的主力。以自住為主，部分為投資兼自住性需求。天洋城客群共分為兩大類，河北本地客群僅占 2成，北京客群 7成7月 14號 北京開盤，共成交 167組客戶，客群特征如下：p 本次成交的客戶以北京區(qū)域為主，占總比例的 61%，燕郊當(dāng)?shù)乜蛻舯壤?。p 從總體來看，北京區(qū)域客戶成交量大幅上升，占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位，燕郊客戶成交數(shù)量與之前基本持平，但是比例有所下降，外地客戶覆蓋范圍有所增加。從成交年齡看，成交客戶以 2040歲的青年置業(yè)群體為主，占據(jù) %的絕對比重其次是 4049歲的中年置業(yè)群體，占%而青年置業(yè)群體中又以 2029歲為主力，占比 %。北京客群分析7月 14號 北京開盤，共成交 167組客戶，客群特征如下：成交客戶以一般職員和中層管理人員為主，占據(jù) %的絕對比重，私營業(yè)主占比%成交客戶置業(yè)目的以自住為主，占絕對比例%，剛性需求主導(dǎo)項目成交量。成交客戶以首次置業(yè)為絕對主力，占 %，其次為二次置業(yè)，占 %，而三次及以上置業(yè)占比較少北京客群分析住宅市場調(diào)研 —客群特點區(qū)域客群分析 —客群無明顯變化，來自北京區(qū)域的客群依然為市場購買主力 燕郊整體市場客群大致分為四類，其中有 40%的客群為在北京工作的河北籍人群，在北京工作的非河北籍客群占 30%，河北本地客群占 20%，其他占 10%。整體市場依然以來自北京區(qū)域的客群為購買主力。1. 燕郊樓盤價格呈現(xiàn)西高東低的特征，建筑類型多為小高層、高層，當(dāng)前城北形成兩大板塊，潮白河及老城區(qū)2. 整體市場供應(yīng)以經(jīng)濟型戶型為主，一居 5060㎡ ，二居 7090㎡ ，三居 110120㎡ ，調(diào)研反應(yīng)其中 90平米兩居改小三居戶型同樣極受市場歡迎，3. 銷售報價約 80009000元 /平米左右，一居 4555萬，二居 7080萬，三居90106萬，其中普通住宅總價超越 120萬則達(dá)到燕郊的價格頂部。4. 燕郊住宅市場當(dāng)前市場整體去化良好，市場容量呈現(xiàn)擴容態(tài)勢；5. 2023年 8月至 2023年總供應(yīng)量為 ， 2023年 2023年在比較平穩(wěn)的成交走勢下，總成交約 221萬平米，供略大于求，在燕郊這種存在擴容特殊性的市場下，競爭態(tài)勢比較樂觀6. 客群自燕郊 03年房地產(chǎn)真正起步開始，客群就以北京購房群體占據(jù)絕對主力，當(dāng)前北京客群依然占據(jù)市場 80%比例燕郊住宅市場調(diào)研總結(jié)58商業(yè)市場調(diào)研伴隨著近幾年燕郊的高速發(fā)展，在房地產(chǎn)業(yè)的拉動下，燕郊人口已經(jīng)突破 40萬人，而根據(jù)燕郊高新區(qū)最新的政府規(guī)劃，到 2023年，燕郊高新區(qū)總?cè)丝陬A(yù)計將達(dá)到 100萬，城區(qū)面積達(dá)到 100平方公里，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1000億元以上，財政收入達(dá)到 120億元以上。燕郊的商業(yè)也面臨更新?lián)Q代的機遇，燕郊商業(yè)正在以燕順路、 102國道及其周邊區(qū)域為主形成新的未來核心商業(yè)區(qū)。燕京新城納丹堡夏威夷北岸田園都市歐溪谷夏威夷南岸普羅旺斯商街匯福商業(yè)中心潮白人家東貿(mào)國際歐逸麗庭法式風(fēng)情區(qū)樂天瑪特鑫樂匯燕京航城步行街 上上城四期上上城三期北京天洋城普羅旺斯上上城五期成功大廣場華泰憶江南維多利亞美林灣行宮大市場福成購物中心第五大道文化大廈中建 橄欖谷燕郊商業(yè)市場調(diào)研60商圈結(jié)構(gòu)分析p燕郊商圈整體分為四大塊，老商圈是以步行街為代表、次商圈分東西兩快，西區(qū)以納丹堡周邊商業(yè)為主、東區(qū)以上上城五期周邊為主，而以東貿(mào)為中心的商業(yè)聚集區(qū)暫未形成人氣，但隨著時間的推移，未來商業(yè)供給的大量出現(xiàn)，以東貿(mào)為中心的未來商業(yè)中心將逐步形成！61老商業(yè)中心 燕郊老商業(yè)中心，是燕郊傳統(tǒng)意義上的商業(yè)步行街及批發(fā)市場發(fā)展而來的，目前在燕郊本地人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對燕郊老商業(yè)中心的認(rèn)可度較高。業(yè)態(tài)分布以傳統(tǒng)百貨業(yè)及低端商品批發(fā)業(yè)為主；如：步行街、行宮大市場等；次商業(yè)中心 次商業(yè)中心，是燕郊房地產(chǎn)發(fā)展初期衍生出的商業(yè)中心，燕順路兩側(cè)以納丹堡為中心，包含樂天瑪特、鑫樂匯為中心衍射；燕靈路附近以福成購物中心廣場為中心衍射，逐步發(fā)展包括福成家居廣場、福成奧特萊斯、福成超市及上上城商業(yè)街等區(qū)域；未來商業(yè)中心 未來商業(yè)中心，因大量高端住宅、大型商業(yè)項目的存在，以及燕郊本地高薪者、北京白領(lǐng)居住著、交通集散樞紐的存在，造就了燕郊西區(qū)的未來價值空間；目前因未形成商業(yè)規(guī)模，預(yù)計未來供給量超過 100萬商業(yè)體量；如：成功大廣場、匯福商業(yè)中心、東貿(mào)國際第五大道、普羅旺斯四大名街等；商圈結(jié)構(gòu)分析62商圈輻射范圍及吸納能力分析行宮大街物美超市 步行街上上城 4期行宮市場63商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民吸納部分通州居 民吸納西區(qū)部分居民p 老商圈調(diào)研中，重點調(diào)研步行街及行宮大街兩側(cè)的商業(yè)業(yè)態(tài)，該商圈以百貨、服裝、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、餐飲、商超、中介服務(wù)、美容美發(fā)等為主。；p 該商圈位于燕郊整體的行政區(qū)域中心，是燕郊比較成熟商業(yè)區(qū)域，因業(yè)態(tài)種類的全面以及業(yè)態(tài)檔次適合本地的實際情況，故輻射范圍基本能覆蓋到整個燕郊區(qū)；p 該片區(qū)的租金水平以步行街及東杉淘寶城附近達(dá)到最高，基本租金范圍為 3~10元 /平米天，該前區(qū)內(nèi)的商鋪出租率約 95%左右，除少數(shù)商城及內(nèi)街有空鋪外，沿街商鋪幾乎很難看到空鋪。以步行街及行宮市場為主的商業(yè)體基本輻射范圍能達(dá)到全燕郊及周邊居民。64商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民吸納部分通州居 民吸納西區(qū)部分居民p在進行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)大部分客戶對餐飲娛樂、超市以及服裝百貨類等生活配套類的商業(yè)需求較大；p 住宅西區(qū)燕順路附近的居民多數(shù)在周末在老商圈附近消費，住宅附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及通州部分區(qū)域的居民，則經(jīng)常在步行街附近消費，周邊商業(yè)類型種類多、業(yè)態(tài)全、檔次低。以步行街及行宮市場為主的商業(yè)體基本輻射范圍能達(dá)到全燕郊及周邊居民。65福成美食街社區(qū)底商五期蘇寧福成購物廣場商圈輻射范圍及吸納能力分析66吸納部分國道居 民吸納部分企業(yè)職工p 上上城五期附近商業(yè)基本沒有大型商業(yè)業(yè)態(tài)，基本以餐飲小商鋪及社區(qū)服務(wù)性百貨為主；p 上上城五期附近租金水平大約 2元 ~5元 /㎡ 天，整體出租率約為 80%，有部分二三層商業(yè)空置率較高。p 在進行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)餐飲及休閑娛樂及超市便利店數(shù)量較多，服裝購物等數(shù)量較少；p 五期規(guī)模大，人口多，其中北京上班族相對其他小區(qū)較多，這就形成了早晚高峰商業(yè)相對繁榮，白天商業(yè)氛圍較差。p在商業(yè)吸納方面，因相對靠近上上城三四期等相對商業(yè)繁榮地區(qū)，故住在步行街附近居民基本不會去五期附近消費，片區(qū)商業(yè)主要吸納北側(cè)附近企業(yè)職工及國道附近居民。以本區(qū)域內(nèi)住宅人口為主要服務(wù)對象。商圈輻射范圍及吸納能力分析67普羅旺斯街區(qū) 行宮大街兩側(cè)東貿(mào)商街匯福商業(yè)中心成功大廣場商圈輻射范圍及吸納能力分析68吸納部分國道居民吸納部分學(xué)校學(xué)生吸納部分燕順路居民商圈輻射范圍及吸納能力分析p 以東貿(mào)為中心的商圈，未來商業(yè)綜合體云集，成功大廣場、匯福商業(yè)中心、普羅旺斯街區(qū)等商業(yè)的面世將形成以 “ 大北京 ” 為輻射范圍的商圈p目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)均為在建項目，片區(qū)無大型商業(yè)中心，僅以行宮大街為核心的道路兩側(cè)底商，以餐飲、電玩娛樂、休閑配套等為主。p片區(qū)暫時以周邊居住小區(qū)為輻射對象，吸納附近居民、學(xué)校學(xué)生及國道售樓處的工作人員。p該片區(qū)商業(yè)體量相對較大，若算上未開業(yè)商業(yè)的話，片區(qū)的整體出租率低于 50%，其中東貿(mào)商業(yè)街空置率 100%，租金水平約 ~4元 /㎡ 天；區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)云集，將形成以大北京為輻射范圍的新商業(yè)中心69納丹堡商街鑫樂匯樂天瑪特夏威夷北岸歐溪谷商圈輻射范圍及吸納能力分析70商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納燕順路北側(cè) 居民吸納高新區(qū)企業(yè)職工吸納燕順路南側(cè)居民p 以納丹堡為核心的商圈，是最近幾年新發(fā)展的商業(yè)中心，隨著樂天瑪特、天洋電器、鑫樂匯等商業(yè)綜合體的開業(yè)，逐漸形成了燕郊的次級商業(yè)中心。p燕順路兩側(cè)樓盤較多，早晚高峰往返北京工作的人群是主要的輻射人群，片區(qū)內(nèi)除了大型超市外，餐飲業(yè)相對發(fā)達(dá)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)晚高峰時段，道路兩側(cè)的餐飲點基本處于滿客階段。但是該片區(qū)域的空置率也相對較高，美林灣、納丹堡內(nèi)街、歐溪谷地下商業(yè)以及星河皓月的商業(yè)空置率達(dá)到 30%，反應(yīng)出該片區(qū)后期的業(yè)態(tài)還需繼續(xù)調(diào)整。p該片區(qū)的吸納人群為周邊 2公里氛圍內(nèi)的社區(qū)居民，約 5~10萬人左右。 71本項目商業(yè)輻射力及吸納力預(yù)判本項目的商業(yè)輻射力界定，按照市場規(guī)律來看話，有三種方式論證，一種是尋找本區(qū)域的商業(yè)熱點，進行延續(xù)，形成商業(yè)輻射聚集作用。即 “ 市場跟隨 ” ，另一種是通過市場調(diào)研，尋找客戶需求的市場空白點，填補市場空包。第三種方法，即采用競爭比較法，按照區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目的經(jīng)營情況及市場預(yù)判，尋找本項目在區(qū)域內(nèi)的競爭對手進行差異化競爭。新景祥認(rèn)為，可以用 “ 三相交法 ” 進行輻射力預(yù)測；輻射力定性 城市型商業(yè)？區(qū)域型商業(yè)？社區(qū)型商業(yè)？p 以商業(yè)數(shù)量來排名，項目對面區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)如左上圖標(biāo)示，從現(xiàn)有業(yè)態(tài)的檔次及功能上來，均屬于社區(qū)型配套服務(wù)以及功能型配套服務(wù)的商業(yè)類型；p 從吸納的人群消費情況來看，片區(qū)內(nèi)的人氣及消費力均比較旺盛，從樂天瑪特及納丹堡片區(qū)所輻射的人群來看，片區(qū)內(nèi)商業(yè)輻射樓盤約 15個，輻射人群約有近5~10萬居住人口。p 從該片區(qū)內(nèi)的商業(yè)吸納能力來看，片區(qū)內(nèi)商業(yè)均作為區(qū)域型商業(yè)體，暫時還無法達(dá)到城市級商業(yè)體（鑫樂匯不參與計算），故本商圈的吸納能力還僅限于城市西區(qū)板塊所處的片區(qū)。神威路口燕順路納丹堡 本地塊歐溪谷調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域天一路本項目商業(yè)輻射力和吸納力預(yù)判本項目商業(yè)輻射力和吸納力預(yù)判再回頭看看我們的商業(yè)部分適合做什么？輻射力定位 綜合評價城市型商業(yè)體片區(qū)型商業(yè)體社區(qū)型商業(yè)體燕郊目前定位為城市商業(yè)體的在建項目有 2個，一個是成功大廣場一個是鑫樂匯，從項目體量及業(yè)態(tài)競爭力上看， 本案不具備城市綜合體競爭力。本案所在區(qū)域定位為區(qū)域商業(yè)的有樂天瑪特項目和星河皓月商街等，兩項目現(xiàn)有招商及經(jīng)營水平來看，整體商業(yè)氛圍均較好，從項目輻射人群數(shù)及消費力來看，片區(qū)內(nèi)可以進行商業(yè)增量。 本項目具備作為片區(qū)性商業(yè)體的市場支持。片區(qū)內(nèi)社區(qū)型的商業(yè)有歐溪谷、納丹堡等商業(yè)街，所面向的消費者均為本小區(qū)周邊居民，目前整體租賃水平均較好；本案住宅體量相對較小，如商業(yè)部分定位為社區(qū)輔助型商業(yè)，則商業(yè)面積相對較小，項目風(fēng)向也相對較小。 但從項目整體價值上考慮，本案商業(yè)部分作為社區(qū)型商業(yè)，不能完全發(fā)揮商業(yè)價值。？在對業(yè)態(tài)業(yè)種進行調(diào)研中，重點選取目前營業(yè)以及即將營業(yè)的項目進行調(diào)研，從超市、酒店以及餐飲娛樂等業(yè)態(tài)的調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)目前燕郊市場對大型超市的需求量較大，同時餐飲娛樂業(yè)也相對火爆，但是相對于酒店業(yè)以及家居建材來說，生意相對清淡，飽和度較高。相關(guān)業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)研樂天瑪特京客隆東杉購物廣場鑫樂匯福成購物中心燕龍生態(tài)度假酒店思蓓蘭會議中心福成國際酒店福祿壽酒店東貿(mào)五星酒店綠島建材城75調(diào)研對象：樂天瑪特主營業(yè)態(tài)：大型超市、精品服飾、兒童游樂、餐飲美食等經(jīng)營狀況：超市與餐飲生意較好，兒童主題類周末較好，其余精品服飾類基本處于市場培育期，平時生意較為清