【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化設(shè)置 一方面，本案所在區(qū)域是綿陽(yáng)城北貿(mào)易、商品批發(fā)的集中地，交通、配套等各種條件支撐著該區(qū)域的商業(yè)特別是專業(yè)綜合類批發(fā)市場(chǎng)，另一方 項(xiàng)目定位策劃方案 21 面，本案自身原由的經(jīng)營(yíng)形態(tài)就是以批發(fā)為主的綜合類市場(chǎng)，在綿陽(yáng)乃至西部、全國(guó)都是比較有名的。此類條件決定并支撐著本案的功能定位 ——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。 隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求正從?純物質(zhì) ? 需求轉(zhuǎn)向?精神型 ? 需求 ,這使得很多人士消費(fèi)行為向多方位延伸 ,形成了休閑、餐飲、娛樂(lè)相結(jié)合的消費(fèi)習(xí)性。本案主要目標(biāo)客戶群體（包括經(jīng)營(yíng)者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā) 為目的、休閑娛樂(lè)為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)為目的、休閑娛樂(lè)為輔；同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，本案所在的區(qū)域餐飲、娛樂(lè)、休閑等配套設(shè)施很少。因此，要滿足消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變過(guò)后的要求，兼顧本案所在市場(chǎng)的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗(yàn)式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購(gòu)物過(guò)程的快樂(lè)。 購(gòu)物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂(lè)綜合消費(fèi)城，既能滿足消費(fèi)者購(gòu)物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。 2 主要目標(biāo)客戶群界定 A、物業(yè)購(gòu)買者 a、 物業(yè)購(gòu)買者 職業(yè)細(xì)分： b、 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 項(xiàng)目定位策劃方案 22 具體包括： ? 私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主 ? 公司中高級(jí)管理層，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、 等各種類型企業(yè)； ? 周圍縣鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部 ? 高級(jí)專業(yè)從業(yè)人員，如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等； b、物業(yè)購(gòu)買者年齡 ? 主要年齡段： 2560 周歲。 c、購(gòu)買目的 ? 長(zhǎng)期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報(bào)； ? 短期投資，待升值后轉(zhuǎn)賣； ? 自己經(jīng)營(yíng)使用。 d、物業(yè)購(gòu)買者特征 ? 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力； ? 具有強(qiáng)烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投 資回報(bào)； ? 投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷； ? 對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景看好； ? 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。 e、物業(yè)購(gòu)買者主要來(lái)源 以綿陽(yáng)市及 兩區(qū)六縣 為主 項(xiàng)目定位策劃方案 23 綿陽(yáng)城區(qū)、郊區(qū)的中、高收入者和 周圍縣城的，具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者是物業(yè)購(gòu)買的主要群體，并少許其他區(qū)域來(lái)綿陽(yáng)經(jīng)營(yíng)的商人或者投資者。 B、專業(yè)綜合類商品的購(gòu)買者（產(chǎn)品細(xì)分客戶） a、主要職業(yè)分布 隨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別而定 具體包括： ? 私營(yíng)企業(yè)老板； ? 批發(fā)者； ? 倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等 b、年齡 ? 主要年齡段： 3055 周歲。 c、家庭結(jié)構(gòu) ? 夫婦、兩代同堂 或三代同堂。 d、特征 ? 收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 用來(lái)自己販賣； ? 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤(rùn)； ? 以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。 項(xiàng)目定位策劃方案 24 e、來(lái)源 以綿陽(yáng)市及 兩區(qū)六縣 為主 項(xiàng)目位于綿陽(yáng)城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)研究顯示： 80%都來(lái)自綿陽(yáng)及江油、三臺(tái)等縣城。 C 娛樂(lè)、休閑、餐飲類消費(fèi)者 （產(chǎn)品細(xì)分客戶） a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 具體包括： ? 私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主； ? 公司管理者，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主； ? 政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單 位人員； ? 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的 。 b、消費(fèi)者年齡 ? 主要年齡段： 2045 周歲。 c、消費(fèi)目的 項(xiàng)目定位策劃方案 25 ? 迫于工作壓力，需要放松； ? 追求時(shí)尚、潮流的； ? 商圈商家及周邊人群晏請(qǐng)、休閑等到達(dá)性消費(fèi) d、消費(fèi)者特征 ? 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 具有追求時(shí)尚、潮流的跟風(fēng)形式； ? 追求生活時(shí)尚、享受生活品質(zhì)； e、消費(fèi)者主要來(lái)源 以綿陽(yáng)市及 兩區(qū)六縣 為主 項(xiàng)目位于綿陽(yáng)城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場(chǎng)片區(qū)，缺少與之整個(gè)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)特征相匹配的休閑、娛樂(lè)、餐飲的配套。 3 主題業(yè)態(tài)組合及商業(yè)規(guī)劃 ☆ 業(yè)態(tài)組合 可以考慮的業(yè)態(tài)組合為： 1）專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的住宅部分 A、 一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜 項(xiàng)目定位策劃方案 26 注：此圖只是一個(gè)參考部分 B、 二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨 注：此圖只是一個(gè)參考部分 C、 日用干雜類及其他蔬菜水果類等 D、 超市百貨類等 2）臨迎賓路商業(yè)部分： A、 一層：特色餐飲：本地特色食品、異國(guó)風(fēng)味小吃 B、二層： 休閑娛樂(lè)： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等 C、 超市百貨類等 ☆ 商業(yè)面積 項(xiàng)目定位策劃方案 27 由長(zhǎng)虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個(gè)樓盤幾千戶常住人群，加上本項(xiàng) 目未來(lái)住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在 3000戶左右，可見(jiàn)本區(qū)域的日常生活消費(fèi)人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M(fèi)，可能性更大的是來(lái)此宴請(qǐng)、休閑，而日常性消費(fèi)的可能性較小。鑒于此，本項(xiàng)目的生活配套面積不能太大。 因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項(xiàng)目各條邊長(zhǎng)是按估計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算其可建 商業(yè)面積。 1）） 臨迎賓路商業(yè)部分 項(xiàng)目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長(zhǎng) 70米 *1整面 *36米進(jìn)深 =2520平方米。二層商鋪共 2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè) 面積作相應(yīng)調(diào)整。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?lè)、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。 2）） 專業(yè)性綜合類市場(chǎng)商業(yè)部分 除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無(wú)銷售難度，經(jīng)營(yíng)者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營(yíng)類別。 后面商業(yè)部分滿鋪?zhàn)鳛閷I(yè)綜合類市場(chǎng)，二層面積共 15000 平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類 。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計(jì)： 20210 平方米左右。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑 項(xiàng)目定位策劃方案 28 面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ◇ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機(jī)搭配和秀美造型。給建筑賦予生動(dòng)、活潑的時(shí)代氣息。 ◇ 建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場(chǎng)產(chǎn)品方案進(jìn)行初步比較，認(rèn)為滿鋪式商業(yè)賣場(chǎng)能使建筑體量最大化達(dá) 2 萬(wàn)㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過(guò)建筑設(shè)計(jì)能密補(bǔ)人流及采光不足，更能符合本 案所在商業(yè)環(huán)境，從而達(dá)到價(jià)值最大化。 兩類型形態(tài)對(duì)比表 滿鋪式 內(nèi)廊式 體量 2 萬(wàn)左右 遠(yuǎn)低于 2 萬(wàn) 結(jié)構(gòu) 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場(chǎng) 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場(chǎng) 公攤 較小 大 人流動(dòng)線 一般 入口多、人流更通暢 采光 一般 較好 商業(yè)環(huán)境 適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè) 適合于社區(qū)商業(yè) 在采光方面可以通過(guò)三樓的部分平臺(tái)設(shè)計(jì)為類似于透明的鋼玻一樣，來(lái)滿足采光。 項(xiàng)目定位策劃方案 29 ◇ 細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn) A、結(jié)合賣場(chǎng)單元商鋪劃分，事先考慮到人流動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積； B、綿陽(yáng)日光比較充 足，專業(yè)綜合市場(chǎng)部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時(shí)，其外墻開(kāi)口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的 1/20。 C、應(yīng)設(shè)休息場(chǎng)所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。 D、為不損失價(jià)值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。 E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場(chǎng)包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營(yíng)造商業(yè)氣氛。 5 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)及道路交通系統(tǒng) A、客流動(dòng)線 ? 從多方向引入客流，從北、南、東三面進(jìn)入賣場(chǎng)，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市場(chǎng)的入口）。進(jìn)入賣場(chǎng)前營(yíng) 造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時(shí)在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場(chǎng)的一個(gè)通道，保持人流動(dòng)線的分流。 ? 在內(nèi)部客流上既要避免客流過(guò)分擁擠，又要兼顧賣場(chǎng)每個(gè)位置盡可能多的引入客流。 B、物流動(dòng)線 項(xiàng)目定位策劃方案 30 ? 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯； ? 建議利用地下室作為物流運(yùn)輸?shù)兀锪魍ǖ拦ぞ咧饕獮樯惦娞莼蜃詣?dòng)扶梯。 注：此圖只是一個(gè)參考部分 ? 物流動(dòng)線設(shè)計(jì)盡量占用經(jīng)濟(jì)價(jià)值較小的角落。 C、員工動(dòng)線 ? 員工與客流分離，員工動(dòng)線可以在局部與物流動(dòng)線重合。 D、車流交通動(dòng)線 ? 車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實(shí)現(xiàn)人車分流 ； ? 地面停車場(chǎng)可以設(shè)在距離車庫(kù)入口較近的每個(gè)空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達(dá)到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊； ? 大部分車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)，住戶與消費(fèi)者分區(qū)使用該停車場(chǎng)。 6 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和銷售模式 ? 經(jīng)營(yíng)模式 項(xiàng)目定位策劃方案 31 A、?產(chǎn)家?直營(yíng)店或連鎖店、小商鋪 ? 聘請(qǐng)專門的經(jīng)營(yíng)管理公司或者自行成立經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理； ? ?產(chǎn)家?直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報(bào)； ? 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或自行出租，也可委托經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商。 ? 銷售模式 A、銷售方式：分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)， 拆零銷售； B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。 C、銷售定價(jià)：對(duì)于較成熟的市場(chǎng) :銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格作權(quán)重分析，依據(jù)市場(chǎng)比較法 ,計(jì)算本項(xiàng)目的均價(jià)。 對(duì)于尚未形成價(jià)格體系的市場(chǎng) ,在現(xiàn)有的市場(chǎng)租金水平基礎(chǔ)上 ,運(yùn)用投資回報(bào)分析法制定均價(jià) ,本項(xiàng)目運(yùn)用后者作為定價(jià)方法，結(jié)合經(jīng)營(yíng)模式更為合理。 7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 規(guī)劃要求配套 1）市場(chǎng)綜合類商業(yè)部分 1） 中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲(chǔ)藏空間 2） 排水溝 3） 信息屏幕 項(xiàng)目定位策劃方案 32 注：此圖只是一個(gè)參考部分 4） 地下通往一樓的自動(dòng)扶梯或升降電梯，作為運(yùn)輸貨物 。 5） 水龍頭 6） 消防設(shè)施 7） 10 平米左右的服務(wù)站 8） 三樓平臺(tái)部分四周集中綠化 9） 攤車坡道 10）二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 2）） 臨迎賓路商業(yè)部分配套： 1）中等檔次的茶坊及休閑娛樂(lè)設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個(gè)片區(qū)。 2）中型的娛樂(lè)場(chǎng)所 3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費(fèi)與周邊輻射區(qū)域消費(fèi)。 4） 其他如美容美發(fā)等次配套