【文章內(nèi)容簡介】 采暖、通風(fēng)及空調(diào)工程:1)室外設(shè)計參數(shù)①℃②℃③夏季通風(fēng)室外計算溫度30℃④℃⑤冬季空調(diào)室外計算干球溫度12℃⑥冬季空調(diào)室外計算相對濕度45%⑦℃⑧⑨冬季通風(fēng)室外計算溫度5℃2)圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能表41圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能名 稱傳熱系數(shù)K〔W/﹙㎡K〕〕備注陶粒砼空心砌塊外墻50mm厚聚苯乙烯泡沫板保溫外 門成品鋼制保溫門屋 面80mm厚聚苯乙烯泡沫板保溫溫溫樓 板與室外空氣接觸3）采暖部分本項目辦公用房供暖由市政供熱統(tǒng)一管理。采暖系統(tǒng)將設(shè)計為以地板采暖的模式，管網(wǎng)采用枝狀直埋敷設(shè)，直埋管道采用聚氨酯直埋保溫?zé)崴艿?；商業(yè)用房采暖利用中央空調(diào)進(jìn)行冬季采暖。4）通風(fēng)部分各建筑物內(nèi)無窗及設(shè)固定窗扇的衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)。供電工程：1）供電系統(tǒng)：本項目供電電源由市政供電網(wǎng)絡(luò)引入，電源為380/220V，項目區(qū)內(nèi)設(shè)總變配電室，各單體建筑物均設(shè)低壓配電間，以放射或樹干式方式為動力及照明供電，并進(jìn)行電能的再分配和計量。2）照明：本項目各建筑物內(nèi)設(shè)配電室，由配電室電源總進(jìn)線動力、照明配電箱，向各層分配電箱以電纜放射式（或樹干式）供電。各建筑物均按有關(guān)規(guī)范規(guī)定的等級設(shè)計防雷系統(tǒng)，本工程配電系統(tǒng)為TN—C—S接地方式，各變電所變壓器中性點(diǎn)直接接地，各建筑物電源進(jìn)線設(shè)重復(fù)接地。供配電設(shè)計遵循經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。合理規(guī)劃供電范圍、變電所深入負(fù)荷中心，以降低配電線路損耗。采用靜電電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償、降低損耗，滿足供電部門要求。根據(jù)各建筑物的功能及用電負(fù)荷性質(zhì)，設(shè)置必要的計量表，進(jìn)行內(nèi)部考核。實施綠色照明，確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源。項目智能化工程本項目規(guī)劃要求有線電視、網(wǎng)絡(luò)光纜等涉及信息系統(tǒng)的所有管線均在信息導(dǎo)管內(nèi)解決。為滿足現(xiàn)代辦公、娛樂等需求，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)將通信、計算機(jī)和自控等技術(shù)運(yùn)用于各個區(qū)域，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合運(yùn)用，向用戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容，為用戶創(chuàng)造單權(quán)、便捷、高效的使用空間。安防系統(tǒng)：在各重點(diǎn)部位設(shè)置紅外微波報警器，并使用電視監(jiān)控攝像機(jī)實施監(jiān)視，聯(lián)動控制。物業(yè)管理方面：采用先進(jìn)的、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計算機(jī)技術(shù)，充分利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，向用戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。用戶能在網(wǎng)上查詢物業(yè)管理信息、安全防范、消防、建筑監(jiān)控系統(tǒng)，并與物業(yè)管理系統(tǒng)互聯(lián)。電梯：高層每單元設(shè)置兩部電梯，其中一部消防電梯，平時用作普通電梯，每層設(shè)停站。消防系統(tǒng)：本項目周圍設(shè)環(huán)形消防通道，結(jié)合變頻調(diào)速泵房，設(shè)消防水池，水池容量應(yīng)滿足用水量最大的一幢建筑消防用水。給水管網(wǎng)水壓保證滅火時，消火栓的水壓不小于10米水柱（以在面算起）。室外消火栓的設(shè)置間距不小于120米，并從DN150的給水管上接入。本項目建設(shè)前應(yīng)編制環(huán)境影響評價文件，對項目實施后可能產(chǎn)生的環(huán)境影響做出分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或減輕不良影響的對策和措施，報環(huán)保局審批。環(huán)衛(wèi)規(guī)劃根據(jù)社會發(fā)展的需要，垃圾采用定點(diǎn)收集，規(guī)劃沿本地塊內(nèi)主要道路上設(shè)置若干垃圾分類收集點(diǎn)，每個垃圾收集點(diǎn)設(shè)置70米服務(wù)半徑內(nèi)，收集的垃圾經(jīng)壓縮處理后由環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)清運(yùn)。無障礙設(shè)計1）符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》2）小區(qū)外部的道路、綠地與公共服務(wù)設(shè)施等閑地內(nèi)，建設(shè)無障礙通路。保證老年人、體弱人、殘疾人、輪椅及童車的無障礙通行。建筑商業(yè)出入口通過緩坡連接；辦公出入口設(shè)置無障礙坡道；公共場所設(shè)無障礙廁所；商業(yè)、辦公均配備無障礙電梯；地下室分區(qū)設(shè)置無障礙車位。水平通道及樓梯間寬度均符合無障礙設(shè)計要求。項目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。5 項目開發(fā)進(jìn)度及組織安排2011年10月至2013年8月⑵ 2011年12月至2011年1月，施工圖紙設(shè)計及審批；從項目申請報告到工程投入使用，預(yù)計時間為24個月。本項目建設(shè)期從前期準(zhǔn)備、立項，而后進(jìn)入項目準(zhǔn)備階段、項目施工階段、項目竣工驗收階段。項目應(yīng)盡早開辦，在項目實施過程中，應(yīng)妥善安排各項工作交叉進(jìn)行，以縮短工期，本項目各項工作進(jìn)度具體安排如下： 1）2011年10月至2011年11月，前期準(zhǔn)備工作和項目報告編制； 2）2011年12月至2011年1月，施工圖紙設(shè)計及審批； 3）2011年2月至2012年3月，工程招投標(biāo)； 4）2012年4月至2013年8月，土建施工； 5）2013年9月，工程驗收交付使用。從項目申請報告到工程投入使用，預(yù)計時間為24個月。詳見項目實施計劃進(jìn)度表：57 項目銷售期及銷售時間的確定該項目將于建設(shè)期第1年開始預(yù)售，預(yù)售2年；銷售期2年，即計算期為4年。本項目2011年10月1號開盤6 項目銷售計劃本項目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價的過程中，主要考慮以下因素的影響：片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境。產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝、工程進(jìn)度。以上評分考慮點(diǎn)是根據(jù)中原多年營銷經(jīng)驗以及對豪宅客戶的把握，并根據(jù)不同因素對客戶購房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值。（1）保定市房地產(chǎn)樓盤調(diào)查情況表61 2011年保定中心城區(qū)樓盤價格物業(yè)名稱地 點(diǎn)類別價格元/m2開 發(fā) 商炫彩soho北市區(qū)東三環(huán)22號商住一體公寓5000商業(yè)10000華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福堡秀城復(fù)興路77號商住一體公寓6000商業(yè)10000保定福堡開發(fā)有限公司鑒于以上因素的分析，本樓盤初次定價為地上商鋪銷售單價8000元/平方米；地下商鋪銷售單價7500元/平方米；地上商業(yè)公寓銷售單價4000元/平方米；車庫銷售單價80000 元/個此外，考慮到水平價差和垂直價差因素的影響，我們可以靈活的運(yùn)用定價方法，對具體到不同的樓層、不同的每一個房間進(jìn)行精確的定價。 1)商業(yè)表62 垂直價差分類建議銷售單價商業(yè)用房（地下1層）8000元/平方米商業(yè)用房（1層）10000元/平方米商業(yè)用房（2層）9000元/平方米商業(yè)用房(3層)7000元/平方米商業(yè)用房（4層）6000元/平方米水平價差，主要考慮商鋪位置，人流量。2）住宅公寓分析已經(jīng)開盤的1垂直價差表63 1垂直價差價差15F10039006F10039007F10039008F10039009F100390010F100390011F0400012F0400013F0400014F0400015F0400016F+100410017F+100410018F+100410019F+100410020F+100410021F+100410022F0400023F0400024F0400025F0400026F04000水平價差本項目為酒店式住宅公寓，水平價差主要因素為南北朝向各層樓層南側(cè)每平米價格高于北側(cè)200元該項目的銷售收入主要來源于商業(yè)公寓、商鋪、車庫的銷售。該項目將于建設(shè)期第1年開始預(yù)售，預(yù)售2年；銷售期2年，即計算期第4年。該項目銷售部分產(chǎn)品的價格制定總體原則為：參考保定近幾年類似項目的總體價格水平，在進(jìn)一步充分調(diào)研周邊類似項目的價格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目建設(shè)的實際成本制定合理的價格。根據(jù)市場分析，該項目具體銷售價格和銷售進(jìn)度詳見表131。表64 銷售計劃表名 稱銷售面積(萬m2)售 價(元/m2)銷售比例第1年第2年第3年第4年商業(yè)公寓40020%30%30%20%商鋪800010%30%40%20%車庫31548000030%50%20%注：地下車位售價單位：元/個項目A銷售收入：根據(jù)項目所處位置，周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素。所有商業(yè)公寓、商鋪、車庫均面向市場銷售，其中：地上商鋪銷售單價8000元/平方米；地下商鋪銷售單價7500元/平方米；地上商業(yè)公寓銷售單價4000元/平方米；車庫銷售單價80000 元/個，以上數(shù)據(jù)表明，本項目銷售風(fēng)險相對較低，資金回籠較有保障。公共設(shè)施配套工程不作為銷售。銷售總收入為312772萬元人民幣。表65 銷售收入明細(xì)表　名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）1地上商鋪平方米 2地下商鋪平方米 3地上辦公公寓平方米 4車庫個 5合計　　　 7 投資估算及資金籌措2005年河北省建筑工程概算費(fèi)用定額2008年河北省建設(shè)項目預(yù)算及其它費(fèi)用定額國家計委關(guān)于加強(qiáng)基本建設(shè)在中型項目概算中“價差預(yù)備費(fèi)”管理有關(guān)問題的通知國內(nèi)設(shè)備及材料現(xiàn)行市場價依據(jù)2006年國家發(fā)改委，建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)》（第三版）；2007年1月1日國家財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》。項目承辦單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)方案A建筑安裝工程費(fèi)：是指建造房屋建設(shè)物所發(fā)生的建設(shè)工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等，本項目采用概算指標(biāo)估算。該項目高層及商業(yè)建筑采用框剪結(jié)構(gòu)，停車場及道路采用混凝土路面，采用概算指標(biāo)估算法。 1）土地費(fèi)用：本項目土地費(fèi)用為16050萬元。 2）下列工程建設(shè)其它費(fèi)用按有關(guān)文件進(jìn)行編制。（1）建筑材料執(zhí)行《保定市工程造價信息》中所頒布的材料價格。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：按財建[2002]394號文件有關(guān)規(guī)定計算。（3）建設(shè)項目前期工作咨詢費(fèi)：按冀價經(jīng)費(fèi)[2000]第10號文件有關(guān)規(guī)定計算。（4）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)發(fā)該價格[2007]670號計算。（5）工程勘察設(shè)計費(fèi)：按計價格[2002]第10號文有關(guān)規(guī)定計算。（6）工程保險費(fèi)：按（建筑工程費(fèi)+安裝工程費(fèi)）%計算所得。（7）招標(biāo)代理費(fèi)：按計價格[2002]1980號文件有關(guān)規(guī)定計算。（8）建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)：根據(jù)《河北省建筑項目概算其他費(fèi)用定額》（2004年）有關(guān)規(guī)定計算。 4）預(yù)備費(fèi)（1）基本預(yù)備費(fèi)：按照第一部分與第二部分之和的10%計取。（2）漲價預(yù)備費(fèi)：根據(jù)計投資（1999）1340號文規(guī)定，目前價格上漲指數(shù)按零計算。項目總投資估算為221800萬元。各項工程費(fèi)用詳見下表：表71 工程建設(shè)費(fèi)用表序號建筑物、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(元)合計（萬元）1地上　　　　商業(yè)建筑面積平方米2348003000 辦公建筑面積平方米1780003000 2地下　　　　商業(yè)建筑面積平方米380003200 車庫及設(shè)備建筑面積平方米1180303100 3硬化平方米20000190 4綠化平方米158 5合計　　　 表72固定資產(chǎn)投資估算表序號工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)用其他費(fèi)用合計（萬元）1工程費(fèi)用 　 2休閑、娛樂設(shè)施 　 3其他　　 土地費(fèi)用　 建設(shè)單位管理費(fèi)