【文章內(nèi)容簡介】 零售兩大類別：l 零售類：百貨、超市、建材家居、數(shù)碼廣場、書城、運動精品、步行街內(nèi)的精品店等。l 非零售類：美食廣場、餐飲酒樓、國際連鎖快餐店、影城、KTV娛樂廣場、電子游藝廣場、網(wǎng)吧、國際健身等。 各業(yè)態(tài)代表性商家如下：l 百貨：新世界百貨、百盛百貨、伊藤洋華堂、萬千百貨、寶大祥兒童購物中心等。l 精品百貨：新世界精品百貨，連卡佛等。l 超市：沃爾瑪，家樂福，樂購TESCO，大潤發(fā)等。l 建材家居：歐倍德，百安居，東方家園，樂華梅蘭；HOLA等。l 數(shù)碼廣場：國美，蘇寧等。l 美食廣場：第一食品，快樂老家，大食代、巴西烤肉等。l 餐飲酒樓，石浦酒樓，紅杏酒家等。l 影城：萬達(dá)國際影城。l 電子游藝廣場：神采飛揚電玩城。l KTV：大歌星量販KTV。l 運動健身：運動100、申格體育、一兆韋德健身，l 其他：連鎖快餐：肯德基，必勝客，麥當(dāng)勞，棒約翰等。同樣類別的主力店由于具體的定位與經(jīng)營管理理念的差異，相關(guān)建筑設(shè)計的要求也會有所不同。l 根據(jù)項目所在城市的級別不同，項目地塊的不同，項目所在地消費市場情況的不同等等對上述基本商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的組合方式，總體來說有以下幾種組合方式：l 建筑平面組合：在萬達(dá)商業(yè)綜合體建筑的平面組合上是通過精品商業(yè)室內(nèi)步行街和中庭以及其他建筑空間經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將各不同功能不同規(guī)模的商業(yè)主力店有機地聯(lián)系起來，商業(yè)主力店與步行街有多種多樣的交流方式，使得主力店既有相對獨立、便于自身經(jīng)營管理的特點又與整個萬達(dá)商業(yè)綜合體有著緊密的聯(lián)系，使得消費者可以很方便的出入各種商業(yè)業(yè)態(tài)；l 豎向功能組合：在萬達(dá)商業(yè)綜合體中的豎向功能組合時要綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自商業(yè)經(jīng)營的特點，營業(yè)的時間差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進行科學(xué)組合。將一些目標(biāo)客流相近的業(yè)態(tài)可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成幾幢商業(yè)建筑單體樓，如百貨樓，娛樂樓，時尚樓，家居建材樓，大型酒樓等。例如家居、家具、家紡用品和建材布置在一起形成家居建材樓；將多廳影城和電子游藝廣場及KTV娛樂廣場，大型網(wǎng)吧、酒吧組合等文化娛樂設(shè)施等營業(yè)時間相近，目標(biāo)消費群體類別相近的功能組合在一起形成娛樂樓等等，形成聚留效應(yīng)。人流共享，互動共贏。l 節(jié)點空間：還應(yīng)注意利用不同的建筑設(shè)計手法將不同主題功能、不同室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格（具有明顯的識別性）的節(jié)點空間如中庭等公共空間有機地將萬達(dá)商業(yè)綜合體中的各個業(yè)態(tài)組合起來形成互相補充的有機整體。在主要節(jié)點布置休閑餐飲，咖啡酒吧，豐富建筑空間的商業(yè)感覺與價值。l 地下停車場：萬達(dá)商業(yè)綜合體中所有主力店、商業(yè)步行街等的垂直交通系統(tǒng)均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合不同的功能分區(qū)，通過清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客的出入。l 重點考慮餐飲業(yè)態(tài)的調(diào)節(jié)作用：結(jié)合項目具體實際，在主力店、步行街的出入口區(qū)，中庭區(qū)，商業(yè)室內(nèi)步行街的頂層，開放式的公共空間周圍等區(qū)域，有計劃的布置餐飲業(yè)態(tài)，將當(dāng)?shù)貥O富特色的風(fēng)味餐飲，特色小吃等相對集中布置，另外還可結(jié)合廣場、共享空間的周邊布置餐飲業(yè)態(tài)。l 特別注意超市、建材家居店的卸貨動線對項目的影響：因為這些商家經(jīng)營的商品的規(guī)格尺寸較特殊，需要特殊的運輸工具以及對建筑空間等有相對較為特別的要求，如：柱網(wǎng)、層高、荷載，特定卸貨區(qū)域、卸貨收貨通道等等。l 室內(nèi)步行街：注重室內(nèi)步行街豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通：設(shè)自電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層和三層，在與之緊鄰的主力店商業(yè)物業(yè)間設(shè)出入口，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。并應(yīng)在1F設(shè)立1~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。步行街內(nèi)各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項目招商前景的預(yù)測進行綜合分析確定；選擇觀景休閑餐飲要考慮項目地周邊環(huán)境是否具有景觀價值，所在樓層是否具有良好的視野；除在步行街各層布點規(guī)劃小型餐飲外，根據(jù)實際需要在步行街最高層（一般也是第三層）配置餐飲美食街。l 商業(yè)項目的出入口設(shè)置。商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通流線與外部交通體系的溝通。綜合體步行街的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，以容納從各個方向來的人流。室內(nèi)商業(yè)步行街的出入口的設(shè)計是整個項目的重中之重。需要特別關(guān)注。立面上應(yīng)使得主入口特別明顯區(qū)別與其他所有主力店的出入口的存在。不得有其他主力店店招以及廣告位設(shè)置在出入口門頭上。只能設(shè)置萬達(dá)廣場的LOGO且醒目。盡可能使得其他主力店的出入口在室內(nèi)步行街出入口內(nèi)部一段距離內(nèi)解決。在步行街主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，緩沖區(qū)域使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。入口大堂對購物中心而言是一項重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辨的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，在此要將購物中心的名稱及圖案標(biāo)志進行顯著的展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象的視覺系統(tǒng)（VI），對外在環(huán)境而言，購物中心的人口應(yīng)大而特別突出而且顯著。l 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀光電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感。l 購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點，中庭廣場多位于各個道路形成的流線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如流行展示，動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。l 在中庭設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。中庭挑空直達(dá)屋頂，人們在中庭留步，各樓層扶梯聯(lián)系動線一覽無余，很好的體現(xiàn)了流線交匯點的特征。l 中庭的設(shè)計盡可能賦有一定的主題，或風(fēng)格上、或造型上、或空間形態(tài)上等采用不同設(shè)計手法形成對比，具有可識別性。步行街是城市綜合體中重要的組成部分，它負(fù)責(zé)聯(lián)系綜合體中豐富的主力店業(yè)態(tài)。步行街動線設(shè)計的目的是要使步行街的精品店鋪在空間上得到充分的展示，引導(dǎo)購物者經(jīng)過所有精品店的門口到達(dá)主力店。主力店在步行街中的開口位置。步行街中主力店的開口位置非常關(guān)鍵，所以應(yīng)該將主力店開口位置設(shè)計在步行街的中后端。對步行街人流的拉動起到較大的作用。步行街動線設(shè)計的表現(xiàn)形式也要有多種方式，即可以設(shè)計成“十”型，也可以設(shè)計成“Y”或“T”形等，目的就是要使消費者視覺通透，盡量做到?jīng)]有盲點。室內(nèi)商業(yè)步行街只能布置一條主動線，盡量避免簡單直線步行流線的設(shè)計，應(yīng)盡可能采用曲線、折線的流線設(shè)計，在視線能夠到達(dá)的盡端增加動態(tài)景觀設(shè)置如開闊的中庭、特色懸掛物件、觀光梯等，結(jié)合顧客視線分析，使得顧客一眼可以看到約15~20個店鋪的店招。過多與過少都會導(dǎo)致顧客的購物感受的不同。二層以上的室內(nèi)步行街端部應(yīng)設(shè)置商鋪，避免購物氛圍的割裂。要在適當(dāng)位置設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)，休息區(qū)，表演活動區(qū)等，使得顧客的購物氛圍與心情能夠不斷地得到調(diào)整。平面交通在內(nèi)部交通設(shè)計上，對于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。樓層間水平動線的設(shè)計應(yīng)避免讓顧客走重復(fù)的路，增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價值達(dá)到最大化。同層間主力店與步行街精品店的業(yè)態(tài)設(shè)置應(yīng)有所聯(lián)系，使得消費者購物有一定的延續(xù)性和目的性，促進購物行為的延伸。步行街二層以上走道的顧客應(yīng)與地面人群的視線有較好的交流，增加親切感受，形成上下互動。塔樓的垂直交通應(yīng)便捷地到達(dá)首層以及地下室各層且方便物業(yè)管理。、扶梯、貨梯、員工梯等到達(dá)各層外，步行街的所有垂直交通均應(yīng)到達(dá)室內(nèi)步行街各層。 室內(nèi)步行街扶梯布局原則l 商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；在距室內(nèi)步行街出入口內(nèi)的兩跨左右的距離應(yīng)設(shè)置第一組扶梯。l 結(jié)合中庭的位置在其步行街的樓板開口處設(shè)置第一組扶梯，配合中庭的觀光梯的布置綜合考慮設(shè)置扶梯。l 室內(nèi)步行街的各層扶梯宜平行設(shè)置，平面上應(yīng)靠一側(cè)布置，盡可能留出盡量大的共享空間，便于視線到達(dá)。l 室內(nèi)步行街內(nèi)至少有一組扶梯應(yīng)到達(dá)地下停車場各層。l 應(yīng)考慮足夠的步行街貨梯的設(shè)置，數(shù)量，位置。避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。．引導(dǎo)顧客向上購物 垂直電梯的布局原則 l 貨人分流 商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效的貨流與人流的分流。 l 專用通道設(shè)置 結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。 ： 通常萬達(dá)商業(yè)綜合體中室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計為2~3層，業(yè)態(tài)的布置原則上由集團商管公司以及項目商管公司結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?fù)責(zé)進行招商，一般三層的室內(nèi)步行街的第三層通常設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)，且考慮重油煙餐飲業(yè)態(tài)，對塔樓項目，盡可能高空排放，避免影響塔樓居住功能的品質(zhì)收到影響。其他樓層宜在中庭附近設(shè)置輕油煙餐飲業(yè)態(tài)以及咖啡餐飲，連鎖快餐店等業(yè)態(tài)。餐飲業(yè)態(tài)的立面處理上盡可能地滿足開窗以及對景觀的要求。餐飲業(yè)態(tài)的廚房區(qū)，衛(wèi)生間區(qū)域應(yīng)考慮荷載以及結(jié)構(gòu)降板處理。管道井的設(shè)計盡量集中布置。實用、利潤、形象的統(tǒng)一 商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。 尊重消費者的行為 人性化設(shè)計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。 l 與商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； l 停車購物的方便性，安全性； l 人車分流。 l 引導(dǎo)人流。能夠促使客戶流動到每個角落，使客戶能夠最大限度的光顧所有業(yè)態(tài)及商家l 在滿足空間感及實際使用的基礎(chǔ)上讓營業(yè)空間最大化l 考慮到非銷售活動對空間的需求l 配合商家展示及客戶視線進行設(shè)計，使商家的展示面及展示效果最大化使客戶易于到達(dá)和比較出、入口安全便利l 設(shè)備房、垃圾房、庫房位置合理。l 步行街主入口立面應(yīng)能代表萬達(dá)廣場的整體形象，在廣場的門頭中起到特別重要的作用，它的地位不能被其它門頭所替代。步行街主出入口應(yīng)居于步行街的中部，面向城市的主要干道，門前無遮擋物，視野開闊。l 外廣場地面應(yīng)設(shè)置排水溝和排水井，在不影響舉行活動場地面積的前提下，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置綠化帶和樹木，樹木以易于養(yǎng)護，美化環(huán)境與廣場整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。l 外墻體設(shè)置廣告位的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)安全，美觀、易于廣告布的上刊。l 外墻體設(shè)置玻璃幕墻應(yīng)注意氣候的影響，北方地區(qū)從保溫方面考慮不適合設(shè)置大面積玻璃幕墻，從美觀角度設(shè)置玻璃幕墻時一定要注意幕墻的保溫措施。對裝飾性外墻玻璃要考慮顏色與采光玻璃的統(tǒng)一。l 靠近外墻通透的消防通道應(yīng)考慮通道的美化。l 在步行街次入口的外立面應(yīng)考慮預(yù)留步行街商鋪的店招位，以便滿足步行街部分商戶的需求。l 室外應(yīng)設(shè)置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應(yīng)考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求。l 步行街中的一些次主力店（KFC、必勝客、麥當(dāng)勞等）大部分廚房都靠步行街公共區(qū)域，無開門，導(dǎo)致幾個柱距的長度內(nèi)沒有商鋪，影響步行街客流流線，因此在設(shè)計和簽訂合同時要考慮此位置作為多種經(jīng)營點位設(shè)計，或設(shè)計為進深較小的商鋪，補充由此帶來的影響。l 步行街餐飲商戶在廚房側(cè)設(shè)置運貨門，有條件設(shè)置貨運通道用來運輸貨物和垃圾，避免走公共通道造成的污染和管理問題。l 步行街觀光電梯梯井建議采用剛結(jié)構(gòu)，通透性好，減少遮擋附近店鋪店面的面積。l 步行街設(shè)置熱水間，為營業(yè)員提供熱水。同時建議北方地區(qū)應(yīng)設(shè)置存衣間方便顧客購物時存放衣服。同時應(yīng)考慮設(shè)置員工就餐的地方。l 商鋪內(nèi)噴淋設(shè)計時，應(yīng)考慮精品店商鋪裝修時需要在商鋪底部加倉庫的因素，在底部靠墻1米左右設(shè)置噴淋頭，避免后期，噴淋系統(tǒng)變更對工期和系統(tǒng)調(diào)試的影響。l 陽光頂設(shè)計時側(cè)面沒有設(shè)計開啟窗，春秋時節(jié)只能靠排風(fēng)機進行換風(fēng)。l 從節(jié)約能源角度考慮建議增加部分可開啟的窗戶。l 停車場：應(yīng)區(qū)域劃分明顯，導(dǎo)視清晰簡潔，停車場應(yīng)設(shè)置工程部管理部值班室，位置靠近步行街。垃圾房設(shè)置在貨梯附近，采用干、濕垃圾分開存放，垃圾房應(yīng)設(shè)置獨立排風(fēng) 、空調(diào)。車場的集水井及其進出管道的設(shè)計應(yīng)盡可能規(guī)整，不對車輛和行人造成影響。污水井蓋板采用鋼板蓋板，便于巡查和檢修。地下停車場的地溝蓋板的托架應(yīng)采用角鋼，避免車輪壓過造成的塌陷。車道入口的坡度應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求，坡度大、急轉(zhuǎn)彎非常容易出事故，避免出現(xiàn)連續(xù)兩個直角彎的出現(xiàn)。停車場地面采用環(huán)氧樹脂地坪漆。北方停車場出入口應(yīng)設(shè)置快速堆積門、熱風(fēng)幕。出入口的坡道地面應(yīng)采用防滑設(shè)計。停車場的扶梯和直梯應(yīng)設(shè)置候梯廳，消除汽車尾氣對上層的影響。停車場收費系統(tǒng)安裝位置要合理，同時考慮與公寓門禁系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)能適用夜間管理公司對出入口控制的需要，限制出入口開放的數(shù)量。停車場應(yīng)設(shè)置清潔用給水點。4．3不同商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑設(shè)計的具體要求 室內(nèi)商業(yè)步行街集團歷經(jīng)第一代單店、第二代組合店商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，現(xiàn)在已進入第三代成熟的商業(yè)綜合體模式（目前正在研發(fā)階段第四代產(chǎn)品城市綜合體模式），第三代商業(yè)模式規(guī)劃的一個主要特征就是以室內(nèi)商業(yè)步行街為靈魂和紐帶，將諸多有著內(nèi)在聯(lián)系和功能互補共存的主力店有機串連起來。 室內(nèi)商業(yè)步行街的組成：室內(nèi)商業(yè)步行街由步行街和沿街設(shè)置的精品店、餐飲店以及中庭等共同構(gòu)成。 室內(nèi)商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)基本組合原則：室內(nèi)商業(yè)步行街的具體業(yè)態(tài)招商以及業(yè)態(tài)規(guī)劃由集團商業(yè)管理公司結(jié)合項目以及招商情況進行，其業(yè)態(tài)的基本組合原則為：若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)，尤其是重油煙餐飲業(yè)態(tài)。以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可