【文章內(nèi)容簡介】 標(biāo) 在綿陽城市的物流、貿(mào)易、商品批發(fā)中心，本案原有市場在綿陽乃至西部都是比較有名的，本案規(guī)劃原則是保留部分原來的市場經(jīng)營形態(tài)，在此基礎(chǔ)上，改造與重建一座具有城市標(biāo)志性專業(yè)綜合類的建筑，擺脫與其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；同時(shí)，此項(xiàng)目作為卓信實(shí)業(yè)扛鼎之作，將樹立卓信實(shí)業(yè)的企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)品牌的可持續(xù)化發(fā)展實(shí)施策略 二級市場是關(guān)系營銷市場，在瞄準(zhǔn)市場空白，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，推大唯一性，建立核競爭力，進(jìn)行不同形式的營銷推廣，是價(jià)值得以實(shí)施和體現(xiàn)的關(guān)鍵。本案物業(yè)形態(tài)定位臨迎賓路：長條形建筑，負(fù)一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計(jì)成商業(yè)，三棟塔樓，其中一棟約50006000平方米的酒店，二棟小高層（12）住宅。其余地塊：負(fù)一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計(jì)成商業(yè)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場），三—六層為普通多層住宅。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明：商業(yè)部分定位二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1產(chǎn)品市場定位n 形象定位從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點(diǎn)和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。而本案原來經(jīng)營形態(tài)正好迎合了這個(gè)區(qū)域的市場特征，并且已經(jīng)有了很高的知名度。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費(fèi)相匹配的休閑場所、住宿條件；隨著綿陽及周邊城市的個(gè)體消費(fèi)能力的加強(qiáng)，特別是個(gè)體私營主，比較富裕。并且市政府搬進(jìn)涪城區(qū)，有龐大的公務(wù)員群體。而可投資渠道較少，強(qiáng)烈的投資欲望和消費(fèi)能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項(xiàng)目地塊位于綿陽城北核心商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。因此，本項(xiàng)目定位為綿陽地區(qū)一流的、川西北專業(yè)綜合類商業(yè)物業(yè)。主導(dǎo)定位語：迎賓路綜合市場——川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城迎賓路綜合市場：“由于本項(xiàng)目在綿陽及其他縣城，‘迎賓路綜合市場’，在消費(fèi)者的心目中已經(jīng)形成知名度。作為對以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。能達(dá)到更好的效果與收益。川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城:“‘川西北’，擁有規(guī)模性與可招性，影響力大，品牌可訴性及傳達(dá)性較強(qiáng)?！薄?建筑“領(lǐng)袖”?，F(xiàn)代建筑和現(xiàn)代消費(fèi)理念有機(jī)的融合。簡約明快的線條，給項(xiàng)目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素?！?環(huán)境“領(lǐng)袖”。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和賣場包裝專業(yè)化，讓消費(fèi)輕松便利； 增加批發(fā)、購物休憩空間，如：座椅等，增設(shè)鮮明的批發(fā)、購物導(dǎo)向，使其成為一種服務(wù)形態(tài)，提高便捷快速的消費(fèi)方式。◎ 檔次“領(lǐng)袖”。進(jìn)行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。并且賣場裝修、經(jīng)營空間、燈光和交通動(dòng)線設(shè)計(jì)都要體現(xiàn)本案區(qū)別于其他項(xiàng)目。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場所。n 功能定位農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、休閑、餐飲、娛樂、酒店一體化設(shè)置一方面，本案所在區(qū)域是綿陽城北貿(mào)易、商品批發(fā)的集中地，交通、配套等各種條件支撐著該區(qū)域的商業(yè)特別是專業(yè)綜合類批發(fā)市場，另一方面，本案自身原由的經(jīng)營形態(tài)就是以批發(fā)為主的綜合類市場，在綿陽乃至西部、全國都是比較有名的。此類條件決定并支撐著本案的功能定位——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求正從“純物質(zhì)”需求轉(zhuǎn)向“精神型”需求,這使得很多人士消費(fèi)行為向多方位延伸,形成了休閑、餐飲、娛樂相結(jié)合的消費(fèi)習(xí)性。本案主要目標(biāo)客戶群體（包括經(jīng)營者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā)為目的、休閑娛樂為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。經(jīng)營者以經(jīng)營為目的、休閑娛樂為輔；同時(shí)根據(jù)市場研究的結(jié)果，本案所在的區(qū)域餐飲、娛樂、休閑等配套設(shè)施很少。因此，要滿足消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗(yàn)式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。購物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂綜合消費(fèi)城，既能滿足消費(fèi)者購物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競爭，同時(shí)又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。2主要目標(biāo)客戶群界定A、物業(yè)購買者a、 物業(yè)購買者職業(yè)細(xì)分：b、以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 私營老板、經(jīng)營主216。 公司中高級管理層，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、 等各種類型企業(yè)；216。 周圍縣鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部216。 高級專業(yè)從業(yè)人員，如注冊會計(jì)師、律師等；b、物業(yè)購買者年齡216。 主要年齡段：2560周歲。c、購買目的216。 長期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報(bào)；216。 短期投資，待升值后轉(zhuǎn)賣；216。 自己經(jīng)營使用。d、物業(yè)購買者特征216。 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力；216。 具有強(qiáng)烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投資回報(bào)；216。 投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷；216。 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；216。 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。e、物業(yè)購買者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主綿陽城區(qū)、郊區(qū)的中、高收入者和周圍縣城的，具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者是物業(yè)購買的主要群體，并少許其他區(qū)域來綿陽經(jīng)營的商人或者投資者。B、專業(yè)綜合類商品的購買者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要職業(yè)分布隨市場經(jīng)營類別而定具體包括：216。 私營企業(yè)老板；216。 批發(fā)者；216。 倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等b、年齡216。 主要年齡段：3055周歲。c、家庭結(jié)構(gòu)216。 夫婦、兩代同堂或三代同堂。d、特征216。 收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。 用來自己販賣；216。 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤；216。 以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。e、來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項(xiàng)目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，根據(jù)市場研究顯示：80%都來自綿陽及江油、三臺等縣城。C 娛樂、休閑、餐飲類消費(fèi)者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 私營老板、經(jīng)營主；216。 公司管理者，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主；216。 政府機(jī)關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位人員；216。 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的。b、消費(fèi)者年齡216。 主要年齡段：2045周歲。c、消費(fèi)目的216。 迫于工作壓力，需要放松；216。 追求時(shí)尚、潮流的；216。 商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達(dá)性消費(fèi)d、消費(fèi)者特征216。 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。 具有追求時(shí)尚、潮流的跟風(fēng)形式；216。 追求生活時(shí)尚、享受生活品質(zhì)；e、消費(fèi)者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項(xiàng)目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個(gè)片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。3主題業(yè)態(tài)組合及商業(yè)規(guī)劃☆ 業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：1）專業(yè)性綜合類市場的住宅部分A、 一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜 注：此圖只是一個(gè)參考部分B、 二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是一個(gè)參考部分C、 日用干雜類及其他蔬菜水果類等D、 超市百貨類等 2）臨迎賓路商業(yè)部分：A、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國風(fēng)味小吃B、二層：休閑娛樂： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等C、超市百貨類等☆ 商業(yè)面積由長虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個(gè)樓盤幾千戶常住人群，加上本項(xiàng)目未來住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見本區(qū)域的日常生活消費(fèi)人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M(fèi)，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費(fèi)的可能性較小。鑒于此，本項(xiàng)目的生活配套面積不能太大。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項(xiàng)目各條邊長是按估計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算其可建商業(yè)面積。 1）臨迎賓路商業(yè)部分項(xiàng)目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長70米*1整面*36米進(jìn)深=2520平方米。二層商鋪共2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。 2）專業(yè)性綜合類市場商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無銷售難度，經(jīng)營者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營類別。后面商業(yè)部分滿鋪?zhàn)鳛閷I(yè)綜合類市場，二層面積共15000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計(jì)：20040平方米左右。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議◇ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機(jī)搭配和秀美造型。給建筑賦予生動(dòng)、活潑的時(shí)代氣息?！? 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場產(chǎn)品方案進(jìn)行初步比較，認(rèn)為滿鋪式商業(yè)賣場能使建筑體量最大化達(dá)2萬㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設(shè)計(jì)能密補(bǔ)人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達(dá)到價(jià)值最大化。兩類型形態(tài)對比表滿鋪式內(nèi)廊式體量2萬左右遠(yuǎn)低于2萬結(jié)構(gòu)地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場地面二層商業(yè)+負(fù)1F停車場公攤較小大人流動(dòng)線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計(jì)為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光?！?細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、結(jié)合賣場單元商鋪劃分，事先考慮到人流動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽日光比較充足，專業(yè)綜合市場部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時(shí)，其外墻開口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的1/20。C、應(yīng)設(shè)休息場所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營戶、消費(fèi)者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。D、為不損失價(jià)值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。5人流動(dòng)線設(shè)計(jì)及道路交通系統(tǒng)A、客流動(dòng)線216。 從多方向引入客流，從北、南、東三面進(jìn)入賣場，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市場的入口）。進(jìn)入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時(shí)在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場的一個(gè)通道，保持人流動(dòng)線的分流。216。 在內(nèi)部客流上既要避免客流過分擁擠，又要兼顧賣場每個(gè)位置盡可能多的引入客流。B、物流動(dòng)線216。 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯；216。 建議利用地下室作為物流運(yùn)輸?shù)?，物流通道工具主要為升降電梯或自?dòng)扶梯。注：此圖只是一個(gè)參考部分216。 物流動(dòng)線設(shè)計(jì)盡量占用經(jīng)濟(jì)價(jià)值較小的角落。C、員工動(dòng)線216。 員工與客流分離，員工動(dòng)線可以在局部與物流動(dòng)線重合。D、車流交通動(dòng)線216。 車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實(shí)現(xiàn)人車分流；216。 地面停車場可以設(shè)在距離車庫入口較近的每個(gè)空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達(dá)到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；216。 大部分車輛進(jìn)入地下停車場，住戶與