【正文】 商。 聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理；216。 大部分車輛進入地下停車場，住戶與消費者分區(qū)使用該停車場。 車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實現(xiàn)人車分流；216。 員工與客流分離，員工動線可以在局部與物流動線重合。 物流動線設(shè)計盡量占用經(jīng)濟價值較小的角落。 建議利用地下室作為物流運輸?shù)兀锪魍ǖ拦ぞ咧饕獮樯惦娞莼蜃詣臃鎏?。B、物流動線216。216。 從多方向引入客流，從北、南、東三面進入賣場，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市場的入口）。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場包裝等進行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。C、應(yīng)設(shè)休息場所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營戶、消費者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。兩類型形態(tài)對比表滿鋪式內(nèi)廊式體量2萬左右遠低于2萬結(jié)構(gòu)地面二層商業(yè)+負1F停車場地面二層商業(yè)+負1F停車場公攤較小大人流動線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光。給建筑賦予生動、活潑的時代氣息。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。實際設(shè)計中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實際進深。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。后面商業(yè)部分滿鋪作為專業(yè)綜合類市場，二層面積共15000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當加入音響及通訊器材等。二層商鋪共2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算其可建商業(yè)面積。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費的可能性較小。 追求生活時尚、享受生活品質(zhì)；e、消費者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟實力；216。 追求時尚、潮流的；216。c、消費目的216。b、消費者年齡216。 政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位人員；216。 私營老板、經(jīng)營主；216。e、來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，根據(jù)市場研究顯示：80%都來自綿陽及江油、三臺等縣城。 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤；216。 收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟實力；216。 夫婦、兩代同堂或三代同堂。 主要年齡段：3055周歲。 批發(fā)者；216。B、專業(yè)綜合類商品的購買者（產(chǎn)品細分客戶）a、主要職業(yè)分布隨市場經(jīng)營類別而定具體包括：216。 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。 投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷；216。 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟實 力；216。 自己經(jīng)營使用。 長期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報；216。 主要年齡段：2560周歲。 周圍縣鎮(zhèn)的政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部216。 私營老板、經(jīng)營主216。購物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂綜合消費城，既能滿足消費者購物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競爭，同時又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。經(jīng)營者以經(jīng)營為目的、休閑娛樂為輔；同時根據(jù)市場研究的結(jié)果，本案所在的區(qū)域餐飲、娛樂、休閑等配套設(shè)施很少。隨著生活水平的提高，人們的消費需求正從“純物質(zhì)”需求轉(zhuǎn)向“精神型”需求,這使得很多人士消費行為向多方位延伸,形成了休閑、餐飲、娛樂相結(jié)合的消費習(xí)性。n 功能定位農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、休閑、餐飲、娛樂、酒店一體化設(shè)置一方面，本案所在區(qū)域是綿陽城北貿(mào)易、商品批發(fā)的集中地，交通、配套等各種條件支撐著該區(qū)域的商業(yè)特別是專業(yè)綜合類批發(fā)市場，另一方面，本案自身原由的經(jīng)營形態(tài)就是以批發(fā)為主的綜合類市場，在綿陽乃至西部、全國都是比較有名的。并且賣場裝修、經(jīng)營空間、燈光和交通動線設(shè)計都要體現(xiàn)本案區(qū)別于其他項目?！?檔次“領(lǐng)袖”?！?環(huán)境“領(lǐng)袖”。現(xiàn)代建筑和現(xiàn)代消費理念有機的融合。川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城:“‘川西北’，擁有規(guī)模性與可招性，影響力大，品牌可訴性及傳達性較強。作為對以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。因此，本項目定位為綿陽地區(qū)一流的、川西北專業(yè)綜合類商業(yè)物業(yè)。并且市政府搬進涪城區(qū)，有龐大的公務(wù)員群體。而本案原來經(jīng)營形態(tài)正好迎合了這個區(qū)域的市場特征，并且已經(jīng)有了很高的知名度。其余地塊：負一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計成商業(yè)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場），三—六層為普通多層住宅。產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn) 企品牌塑造 品 業(yè)配套完善高素質(zhì)物管環(huán)境優(yōu)美經(jīng)營理念企業(yè)實力資源整合能力企業(yè)管理 優(yōu) 優(yōu) 勢 勢6價值體系的實施實施目標 在綿陽城市的物流、貿(mào)易、商品批發(fā)中心，本案原有市場在綿陽乃至西部都是比較有名的，本案規(guī)劃原則是保留部分原來的市場經(jīng)營形態(tài)，在此基礎(chǔ)上，改造與重建一座具有城市標志性專業(yè)綜合類的建筑，擺脫與其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信實業(yè)扛鼎之作，將樹立卓信實業(yè)的企業(yè)品牌，實現(xiàn)品牌的可持續(xù)化發(fā)展實施策略 二級市場是關(guān)系營銷市場，在瞄準市場空白，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，推大唯一性，建立核競爭力，進行不同形式的營銷推廣，是價值得以實施和體現(xiàn)的關(guān)鍵。經(jīng)過詳細的市場細分，及根據(jù)經(jīng)濟型酒店的特征，本案所在區(qū)域完全可以建立這么一個酒店。資源整合最大化利潤 核心競爭力市場缺位產(chǎn)品 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 新產(chǎn)品對不成熟的市場最具影響力，本案應(yīng)在外立面、戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃進行產(chǎn)品創(chuàng)新，并提升物管服務(wù)。 對戶型的私密性、實用性設(shè)計有迫切需求；216。 安全性是很多人士最為擔憂的本地社會問題；216。 綿陽商業(yè)處各自為陣，缺乏領(lǐng)袖，綿陽的標志性專業(yè)綜合市場， 特別是專業(yè)綜合類的領(lǐng)頭羊；216。2市場空白帶來的市場機遇216。第四部分 核心價值體系及項目定位 一、核心價值闡述及實施1項目價值體系的建立根據(jù)本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本案核心價值是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)，產(chǎn)品形象能否突顯是關(guān)鍵。四、地塊建設(shè)條件本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場批發(fā)經(jīng)營。但考慮本地塊臨近馬路、汽車噪音對該地塊環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以該地塊不適合建高檔性質(zhì)的項目。三、結(jié)論：從項目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。 較低，但是無論品質(zhì)與整個配套、生 活的便利性來說，本案完全可以超越對手。（規(guī)避風(fēng)險：依據(jù)市場研究部分，“長興”的價格比較高，本案通過“大眾化的價格，性價比高的方 可以利用我們的價格優(yōu)勢與之抗衡，式”和開發(fā)、管理等操作模式來弱化景觀 擊敗對手。S（優(yōu)勢） W（劣勢）“交通”+區(qū)域市場的成熟+項目所在地 景觀+噪音污染+治安+地塊面積小的影響力 O（機會） T（威脅）了解“海英”、“長興”、“星河灣”等 直接對手：住宅：海英、長興、凱廈樓盤的情況，在設(shè)計風(fēng)格上避開對手， 以及城北其他同檔次的樓盤等。配套設(shè)施本項目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑，所以本項目的規(guī)劃中，可以參插部分中檔的餐飲休閑娛樂等配套設(shè)施以滿足一些消費者的需要，填補該地塊周邊的市場空白點。地塊周圍的交通條件●交通優(yōu)勢項目南臨迎賓路、一環(huán)路，東面靠近長虹大道，北靠興盛街，交通四通八達，十數(shù)路公交車通達城市各個地方。特別是靠近迎賓路的建筑物影響比較大。地塊周圍景觀從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向的景觀都不是很理想，因為都被新的或舊的建筑物和馬路環(huán)繞，而且該地塊由于面積相對比較小，在選景方面存在著一定的問題，故將來只有通過尋找項目的市場空白點來弱化項目的不利影響。第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件土地性質(zhì)綜述本案位于涪城區(qū)迎賓路32號，鄰近綿江綜合大廈、市百貨站與公交醫(yī)院、公共汽車公司等。但標準間最受客人青睞，入住率最高。因此計劃購置住宅時，被訪者比較傾向于購買100120平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)的住宅； ●對于付款方式，大多消費者會選擇銀行按揭，而且能夠承受的購房心理價位在1200元/平方米左右；●地理位置是購房者選購房屋主要考慮的因素，其次是房屋的質(zhì)量和房屋的單價；戶型結(jié)構(gòu)和周邊的配套也是消費者選擇的重要因素；●考慮到電梯公寓公攤大，且價格貴的原因，更多的被訪者傾向于多層住宅，既使是考慮電梯公寓的消費者，大多也傾向于12層以下的電梯公寓；●為了達到居住的舒適性，所以被訪者希望客廳、主臥室、廚房面積能大一些；●日常生活用品采購便利和交通的方便性是被訪者認為地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢；當然，由于周邊專業(yè)市場的發(fā)達，必然給周邊環(huán)境帶來一定的影響；●關(guān)于酒店，被訪者認為有必要，但考慮到周邊專業(yè)市場多的情況，被訪者認為建一個2星級以下的酒店就可以了。四、住宅意向消費者●被訪者目前的住宅大多是自租房，占44%?！?7 %的被訪者認為項目的獨立臨街商鋪應(yīng)為1030平方米之間的中小面積商鋪。●多數(shù)被訪者期望的投資回報率在5%8%，與實際回報率相差不大。●投資者投資面積主要集中在2030平方米和50平方米左右?！袢绻袌鲆脑欤Ｍ制诟脑?br />