【文章內容簡介】 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標 1605～ 2700 2065～ 4680 1176～ 2102 1282～ 3334 363～ 854 502～ 1070 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 600～ 1200 1000～ 2400 160～ 400 300～ 500 醫(yī)療衛(wèi)生 60～ 80 100～ 190 20～ 80 40～ 190 6～ 20 12～ 40 文體 100～ 200 200～ 600 20～ 30 40～ 60 18～ 24 40～ 60 商業(yè)服務 700～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400 金融郵電 20～ 30 25～ 50 16～ 22 22～ 34 —— —— 市政公用 40～ 130 70～ 300 30～ 120 50～ 80 9～ 10 20～ 30 行政管理 85～ 150 70～ 200 40～ 80 30～ 100 20～ 30 30～ 40 其它 —— —— —— —— —— —— 規(guī)劃設計依據(jù) A4 下表為 《 城市規(guī)劃標準規(guī)范大全 》 中對居住區(qū)公共服務設施的千人配建控制指標。 98 公共服務 設施種類 居住區(qū) 建筑面積 用地面積 商業(yè)服務 41496 42864 文化體育 9120 27360 教 育 54720 109440 金融郵電 1368 2280 醫(yī)療衛(wèi)生 3648 8664 市政公用 5928 13680 行政管理 6840 9120 合 計 123120 213408 （面積：平米） ?社區(qū)人口數(shù)初步估算： 90平米以下： 1,068,492247。 80㎡ ＝ 33390 人 90平米以上： 457,925 247。 150㎡ 4人＝ 12211人 預計本項目人口將有 45601人，達到居住區(qū)人口規(guī)模。 ?公建配套面積估算 根據(jù)千人控制指標計算 : 公建配套占比情況44%3%7%34%1% 5% 6%教 育醫(yī)療衛(wèi)生文化體育商業(yè)服務金融郵電市政公用行政管理99 按照規(guī)劃設計規(guī)范要求，本項目應該設臵 12萬平米的公共服務設施， 但根據(jù)標書的規(guī)劃指標，以下規(guī)劃建議均 按“其他公共服務配套設施建筑面積不低于 4萬平方米”進行建議。 本方案設計依據(jù)說明： 100 B 規(guī)劃難點及規(guī)劃策略 101 1)地塊自身條件 ? 地形條件復雜 。 ? 項目地塊大，社區(qū)規(guī)模大 。 2)地塊周邊環(huán)境 ? 周邊環(huán)境差； ? 地塊交通條件差，道路通而不暢 。 規(guī)劃難點 B1 3)限制條件 ? 13萬回遷房體量大 。 ? 容積率高 。 ? 臨近火車道 ,存在噪音干擾 。 ? 部分地塊受高壓線影響 。 ? 商業(yè)體量大 。 102 規(guī)劃策略 2. 充分利用地塊現(xiàn)狀和資源條件 3. 考慮復合社區(qū)中同類產(chǎn)品的集中性 4. 合理的交通組織 1. 展示性強 5. 弱化限制條件 規(guī)劃策略 B2 103 如何處理項目展示及規(guī)避噪音的矛盾 展示性優(yōu)先 規(guī)避噪音優(yōu)先 如何決擇？ 核心難點 B3 104 兩個決擇方向 ? 保證項目展示的同時，弱化噪音影響？ ? 規(guī)避噪音的同時，優(yōu)化項目展示？ 105 我們的決擇 ? 符合項目的高端定位方向，通過高端產(chǎn)品的對外展示，營造低密度氛圍，提高項目形象； ? 符合項目的開發(fā)策略，以高端產(chǎn)品先期進入市場，形成高品質高起點，以此帶動后期推出產(chǎn)品的價格提升，擴大利潤空間。 保證項目展示的同時，弱化噪音影響 106 C 地塊分析 107 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 車 河 車 水 路 整個建筑用地按地形、環(huán)境和開發(fā)條件分成 12個開發(fā)地塊。 已建鐵路線 待建鐵路線 高 壓 線 河 流 林 地 保 護 公 路 108 2號地塊分析 優(yōu)勢： ? 背靠自然山景； ? 擁有天然坡地資源； ? 地勢高，視野開闊； ? 私密性強； 劣勢： ? 地塊受高壓線影響較大； ? 2號地塊未來將有貴廣線穿過。 超高端產(chǎn)品 C1 1 2 小 車 河 主要開發(fā)方向 109 高 端 產(chǎn) 品 中高端產(chǎn)品 C2 優(yōu)勢： ? 地塊東部地勢平坦； ? 地塊西部背靠山景，擁有坡地資源； ? 地塊西部地勢高，視野開闊； ? 地塊緊臨規(guī)劃中的市政道路，交通優(yōu)勢相對明顯 劣勢： ? 地塊與經(jīng)適房青山小區(qū)臨近，環(huán)境較雜亂； ? 存在少量拆遷問題。 3號地塊分析 3 小 車 河 主要開發(fā)方向 110 中 端 產(chǎn) 品 中高端產(chǎn)品 C3 優(yōu)勢： ? 地塊面積大，地勢平坦、方正； ? 無拆遷； ? 能夠遠眺山景； 劣勢： ? 景觀資源不豐富。 5號地塊分析 4 5 小 車 河 主要開發(fā)方向 111 7號地塊分析 高 端 產(chǎn) 品 C4 優(yōu)勢： ? 地勢稍高，相對平坦； ? 視野開闊； ? 擁有山景資源； ? 能遠眺水景； 劣勢： ? 離教育用地較近，有一定噪音影響。 小 車 河 車 水 路 6 7 主要開發(fā)方向 112 9號地塊分析 高 端 產(chǎn) 品 主要開發(fā)方向 C5 優(yōu)勢： ? 緊臨天然河道； ? 依山傍水； ? 擁有天然坡地資源； ? 對外展示面大； ? 交通優(yōu)勢明顯； 劣勢： ? 離鐵路線較近，火車噪音影響大； ? 存在拆遷問題。 小 車 河 車 水 路 8 9 113 C6 10號地塊分析 優(yōu)勢： ? 項目地塊中離車水路出口最近的地塊； ? 位于地塊拐角處，對外展示面大； ? 緊臨天然河道； ? 依山傍水； 劣勢： ? 離鐵路線較近，存在火車噪音影響； ? 存在拆遷問題。 集中商業(yè) 小 車 河 車 水 路 10 主要開發(fā)方向 114 中高端產(chǎn)品 C7 11號地塊分析 小 河 車 水 路 11 車 優(yōu)勢： ? 擁有較長的天然河道； ? 形成相對獨立的半島； ? 依山傍水，景觀資源豐富； 劣勢： ? 三條火車線在此交匯，噪音干擾； ? 存在拆遷問題。 主要開發(fā)方向 115 C8 12號地塊分析 回遷安臵 優(yōu)勢： ? 地處山谷之中，景觀環(huán)境較好； ? 相對獨立和幽靜； 劣勢： ? 未來貴廣線將直接穿過該地塊； ? 地處北坡，通風及日照條件較差； ? 交通制約大。 小 車 河 12 主要開發(fā)方向 116 C9 優(yōu)勢： ? 地塊狹長； ? 緊鄰天然河道； ? 處于地塊中心位臵； ? 對外展示面大； ? 交通優(yōu)勢明顯； 劣勢： ? 存在火車噪音。 教育用地分析 建議：調整教育用地至 11號地塊 小 河 車 水 路 11 車 117 地塊 編號 開發(fā)條件分析 開發(fā) 方向 優(yōu)勢 劣勢 (1) 天然坡地，三面環(huán)山 離高壓線較近 超高端 (2) 天然坡地，兩面環(huán)山 高壓線橫穿，靠近貴廣線 超高端 (3) 視野開闊，交通優(yōu)勢大 挨近經(jīng)適房，環(huán)境較雜 高端、中高端 (4) 地塊方正 景觀資源不豐富 中端、中高端 (5) 地勢平坦，有自然山景 火車噪音影響 中端、中高端 (6) 地勢有一定起伏 前面是學校，有一定噪音 高端 (7) 地勢較高，視野開闊 看不到河景 高端 (8) 擁有天然河道，展示面大 拆遷難度大，離火車較近 高端 (9) 依山傍水 火車噪音影響 高端 (10) 臨河灣，離交通干道較近 火車噪音影響 商業(yè) (11) 擁有天然河道，相對獨立 火車噪音影響 高端、中高端 (12) 環(huán)境較好，相對獨立 貴廣線穿過，通風日照較差 回遷 評價總結 118 D 用地規(guī)劃建議 119 用地規(guī)劃建議 ? 住宅規(guī)劃建議 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議 ? 商務規(guī)劃建議 ? 公建配套規(guī)劃建議 ? 交通規(guī)劃建議 ? 干擾因素規(guī)避建議 ? 形象關鍵點建議 120 住宅規(guī)劃建議 D1 類別墅 —— 依山而居 ? 產(chǎn)品類別：以聯(lián)排、疊拼別墅為主，輔以少量獨棟、雙拼； ? 樓層區(qū)間： 2－ 指向超高端人群，部分高端人群 1）住宅產(chǎn)品類型： 121 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 ? 作為項目高端、價值最大化產(chǎn)品； ? 選擇地塊中景觀較好的 2號地塊； ? 9號地塊依山部分及沿河部分零星分布。 類別墅分布區(qū)域 122 花園洋房 —— 濱水而居 ? 產(chǎn)品類別：以花園洋房為主； ? 樓層區(qū)間： － 9層 指向高端人群、部分中高端人群 123 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 花園洋房分布區(qū)域 ?花園洋房是項目主要的產(chǎn)品部分； ?也是提升項目形象及品質的產(chǎn)品； ?根據(jù)“具備良好展示性”的規(guī)劃策略， 選擇具有展示性的 9號地塊； ?其它地塊的 坡地部分 零星分布。 124 小高層、高層 —— 登高而居 ? 產(chǎn)品類別：小高層、高層 （平層、 LOFT、空中別墅、高湯）； ? 樓層區(qū)間：小高層 12－ 18層 高層 2632層 指向中端及中高端人群 125 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 回遷安臵區(qū) ? 根據(jù)地形特點以及同質產(chǎn)品集中原則，小高層，高層選擇地塊中部相對平坦位臵； ? 高層主要分布于 5 11號地塊； ? 12號地塊相對獨立，將作 為回遷房集中安臵區(qū)域。 小高層、高層分布區(qū)域 126 高湯－－高層 TOWNHOUSE ? 觀山 \觀城 \觀園 ? 帶動高層整體價值提升 。 特點： 在小高層、高層建筑的高處設計TOWNHOUSE品質戶型； 連廊式設計，空中花園及觀景長