【文章內(nèi)容簡介】 130平米三房為主，別墅 240平米左右 價格 23002400元 /平米 客戶來源 公務(wù)員、銀行職員等 未來發(fā)展趨勢判斷 未來片區(qū)將往小高層和別墅方向發(fā)展，未來隨著市政府的搬遷和景德鎮(zhèn)劇院等公共設(shè)施的興建，片區(qū)成熟度將進(jìn)一步加強，結(jié)合原有的資源優(yōu)勢，未來將成為城市純凈高尚居住區(qū) 37 遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型區(qū)域，環(huán)境、交通等的先天不足，注定未來仍然走價格導(dǎo)向型路線 板塊核心驅(qū)動力 依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和新都民營陶瓷園，屬 于產(chǎn)業(yè)帶動型 存在的主要問題 片區(qū)較偏，人氣不足，交通不便，無自然資 源 片區(qū)住宅開發(fā)狀況 新都名營陶瓷園別墅更多著眼于招商作用，以商住樓為營業(yè)主力；金棕櫚容積率 ，將會出現(xiàn) 100棟左右聯(lián)排，年底開盤 產(chǎn)品類型 小高層 +多層 +別墅，別墅占據(jù)相當(dāng)體量 主力戶型 價格 新都名營陶瓷園全部針對大師，別墅售價 1700元 /平米 客戶來源 目前來看基本以工藝大師為主，未來產(chǎn)業(yè)人 口將占據(jù)相當(dāng)大的比例 未來發(fā)展趨勢判斷 受區(qū)域地理位置和資源劣勢影響，未來仍然 屬于遠(yuǎn)郊價格導(dǎo)向型區(qū)域 新都名營陶瓷園 金棕櫚 高新區(qū)組團 樓盤名稱 物業(yè)類型 面積區(qū)間 客戶 金棕櫚 小高層 +多層 +別墅 新都名營陶瓷園 獨棟 +聯(lián)排 +商住樓 工藝大師 38 江景資源驅(qū)動型，但昌江的原始狀態(tài)限制了此板塊發(fā)展前景 樓盤名稱 物業(yè)類型 面積區(qū)間 客戶 景江華庭 多層 +小高層 90110平米，130平米 銀行高管和政府人員等 沿江改造組團 景江華庭 改造項目 板塊核心驅(qū)動力 江景資源，但目前仍然處于原始狀態(tài)，客戶 認(rèn)知不高 存在的主要問題 基本都屬老城區(qū)，為老式建筑所圍繞，區(qū)域 面貌不佳 片區(qū)住宅開發(fā)狀況 以高密度物業(yè)為主，樓盤品質(zhì)不佳，未來以 小高層和高層物業(yè)為主 產(chǎn)品類型 多層 +小高層 主力戶型 90100平米兩房， 110平米小三房和 130平米左右大三房 價格 30003300元 /平米 客戶來源 區(qū)域內(nèi)公務(wù)員和銀行等金融機構(gòu)人員 未來發(fā)展趨勢判斷 隨著昌江景觀的開發(fā)，價值會有所提升；但未來放量很少，未來只能作為商品房市場的補充 39 各區(qū)域未來發(fā)展趨勢小結(jié) 組團 未來發(fā)展前景 迎賓組團 專業(yè)市場支撐型區(qū)域，未來 市場配套型住宅區(qū) 昌江組團 市中心外溢型區(qū)域，未來 居家型住宅區(qū) 瓷都大道與西山路組團 自然資源和政府資源驅(qū)動型區(qū)域，未來 景德鎮(zhèn)首席高尚住宅區(qū) 高新區(qū)組團 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型區(qū)域，未來 遠(yuǎn)郊價格導(dǎo)向型住宅區(qū) 沿江改造組團 江景資源驅(qū)動型區(qū)域，未來 居家型住宅區(qū) 40 四季春暉依托昌江廣場，以城市資源為核心賣點 多層 小高層 項目基本情況 占地面積 ，建筑面積 21萬平米，容積率 物業(yè)類型 多層 +小高層 +高層 +別墅 價格 目前在售小高層均價 3200， 銷售情況 開盤一個星期銷售 50套左右，其中150平米以上一棟景觀電梯房均價38003980，銷售情況最好， 22套賣掉 11套 客戶情況 機關(guān)單位、陶瓷業(yè)老板和陶院老師和東郊企業(yè)管理層 核心賣點 昌江廣場的城市資源 昌江廣場 聯(lián)排 高層 多層 本項目與四季春暉的競爭 ：自然資源與城市資源之爭 競爭主題 未來趨勢 未來隨著城市新區(qū)建設(shè)的完善，本項目將具有城市資源，而古窯風(fēng)景區(qū)的稀缺性和不可替代性，將極大提高自然資源的稀缺性，因此 自然資源將成為競爭主題 ！ 區(qū)域間競爭 潛在競爭分析 區(qū)域內(nèi)競爭 41 未來小高層將會面臨上海公館競爭，低密度物業(yè)面臨金棕櫚和錦繡昌南的競爭，本項目競爭優(yōu)勢明顯 項目名稱 上海公館 金棕櫚 錦繡昌南 項目基本情況 位于昌南大道上，占地219畝，容積率 位于高新區(qū)，占地 109畝，容積率 位于迎賓大道中國瓷園內(nèi)，約有 130套左右別墅物業(yè) 物業(yè)類型 多層 +小高層 多層 +小高層 +高層 +別墅 獨棟 +聯(lián)排 核心賣點 處于老城區(qū)與政務(wù)新區(qū)過度區(qū)，老城區(qū)外溢第一站 低密度物業(yè) 金色航母頂尖娛樂會所和帝景會館高檔俱樂部拉動的景德鎮(zhèn)最頂級休閑之地 劣勢 藏于形象墻背后，昭示 性不強 區(qū)域較偏，背后為農(nóng)民 房和化工廠廠 區(qū)域較偏，與專業(yè)市場為 鄰 與本項目競爭 小高層 低密度物業(yè) 低密度物業(yè) 項目競爭要點 環(huán)境 +居住氛圍的純凈性 環(huán)境 +區(qū)位 環(huán)境 +區(qū)位 區(qū)域間競爭 潛在競爭分析 區(qū)域內(nèi)競爭 42 市場競爭小結(jié) 區(qū)域競爭 區(qū)內(nèi)競爭 潛在競爭分析 河西片區(qū)屬政府強勢推動的政務(wù)新區(qū)，處于城市主流發(fā)展方向，未來區(qū)域配套的成熟，會吸引普通客戶進(jìn)入 項目所在組團依托絕版自然資源，隨著城市配套的成熟，將成為景德鎮(zhèn)首席高尚住宅區(qū) 在項目層面，本項目主要面臨四季春暉的競爭，競爭的取勝秘訣在于未來自然資源相對城市資源的稀缺性 在產(chǎn)品層面，市場上同種物業(yè)類型可能拉低項目的價格實現(xiàn) 43 1 宏觀大勢機會 市場競爭機會 客戶機會 產(chǎn)品機會 44 城北板塊： 以附近 公務(wù)員 和 剛性需求婚房 為主。面積100130的兩房三房，接受總價 2030萬。 市中心 客戶分散，投資客占相當(dāng)大的比例。面積比較分散 東郊板塊： 以 陶院老師，昌河企業(yè)和周邊鄉(xiāng)縣陪讀家長為主 。自住三房為主是主流，總價 3040萬。投資以 15， 16萬總價小戶型為主。 城南板塊 教育投資客戶 為主，接受面積 50平米小戶型，總價 14萬。 西市區(qū)板塊 以 區(qū)域性公務(wù)員和生意人 為主，接受戶型 120平米左右三房，總價 33萬。 以內(nèi)向型客戶為主，購房選擇顯現(xiàn)出明顯的區(qū)域型特點，客戶分層現(xiàn)象不明顯，呈現(xiàn)混居狀態(tài) 各區(qū)域板塊 的客戶來源 客戶四大特點 ?內(nèi)向型： 基本以景德鎮(zhèn)市區(qū)客戶為主，對周邊縣市輻射力較弱 ?區(qū)域性： 普通客戶購房時往往選擇工作地附近樓盤，跨區(qū)域購房較少 ?教育驅(qū)動： 投資客戶主要集中于教育和市區(qū) ?客戶分層現(xiàn)象不明顯，并未出現(xiàn)高端客戶聚集區(qū)域，基本呈現(xiàn)混居狀況 45 在訪談中我們發(fā)現(xiàn)，臵業(yè)客戶中以自住換房需求為主，大于首次臵業(yè)需求和投資需求。 ? 三級市場這塊，近兩年二手房交易量也上來了，以換房需求為主，五年以上老房換房的占 6成。 —— 翁光華 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室 《景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)》編輯 ? 景德鎮(zhèn)該買房的都已經(jīng)買了房了?？诒鄠鞯淖饔煤艽?，朋友之間買了，會互相影響一起買。如果看了這邊房子好，都愿意換過來。 —— 聶總 市政局 ? 目前大師都有房子早時都建了私房，但設(shè)計材料結(jié)構(gòu)都老化，目前景德鎮(zhèn)房價不高，有好的都愿意換。換房看中氛圍。 —— 《中國陶瓷》雜志社李川（市級陶瓷大師） 編輯 ? 景德鎮(zhèn)城市小，人口 50萬。購房客戶以本地為主，目前都有房子，以經(jīng)濟適用房和私房為主。置業(yè)需求是為了提高生活品質(zhì)的自住換房需求。 景德鎮(zhèn)市場是一個內(nèi)向性市場，客戶主要來源于本地。以剛性需求和自住換房需求為主，并出現(xiàn)了少量教育投資需求。 ? 三房多，占 6成，差不多已經(jīng)賣完了。 —— 時代奧園 萬琴琴 銷售經(jīng)理 ? 從一手房交易數(shù)據(jù)來看，三房兩廳 120130的最好賣。 —— 翁光華 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室 《景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)》編輯 ? 戶型 80,90的都是給小年輕住的，還有像學(xué)校附近陪讀用的投資房。自住的話喜歡大點的房子。購買力差的人買 100多的，購買力強的奢侈點的喜歡 150多的四室兩廳。 —— 《中國陶瓷》雜志社李川（市級陶瓷大師） 編輯 換房需求首次臵業(yè)投資需求換房需求 首次臵業(yè) 投資需求客戶結(jié)構(gòu) 46 ?這部分客戶大部分已有不止一套住房，對產(chǎn)品品質(zhì)要求高 ?需求面積： 130平米以上三房以上 ?臵業(yè)關(guān)注點：居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、資源的絕對占有 ?創(chuàng)新偏好：個性化的風(fēng)格，體現(xiàn)檔次和品味設(shè)計的追求，如有露臺的花園洋房等； ?期望居住環(huán)境獲得改善 ?需求面積： 120140m2—— 三房為主 ?臵業(yè)關(guān)注點：居住舒適度、性價比 ?創(chuàng)新偏好：受原有居住習(xí)慣和市場現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對新生事物接受度高 高端客戶 —— 實力雄厚追求高品質(zhì)的陶瓷業(yè)者 主流客戶 —— 泛公務(wù)員管理層為主 ?需求面積：首次臵業(yè)客戶需求面積 8590m2兩房和 100110m2三房左右 ?臵業(yè)關(guān)注點：價格、生活配套、交通 ?創(chuàng)新偏好：受購買力影響，對于贈送面積、增加房間比較感興趣 市場主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在 100~130m2 首次臵業(yè)者 —— 比較分散 高端客戶 中端客戶 普通客戶 投資型客戶 —— 比較分散 ?追求投資回報率，通常出現(xiàn)在市中心和學(xué)校周邊 ?需求面積： 4050m2一房和 7080m2兩房 ?臵業(yè)關(guān)注點：投資回報率和的升值潛力 ?創(chuàng)新偏好：服務(wù)配套 其他客戶 客戶特點 47 高端客戶解析： 工藝美術(shù)大師 —— 非常重視生活品質(zhì)，追求外在檔次和個性化、舒適的內(nèi)部空間設(shè)計，需要高規(guī)格的物業(yè)服務(wù) ?客戶背景： 從事陶瓷藝術(shù)創(chuàng)作的工藝美術(shù)大師， 500多人。國家級大師年收入有產(chǎn)業(yè)的在 300萬 ,無產(chǎn)業(yè)的 100200萬，省級大師 20萬以上收入占 2/3,5060萬占 1/3左右，市級 1525萬。省級以上的大師年齡都在 40歲以上。 ?置業(yè)需求： 四房兩廳， 150平米以上。對資源的占有，享受生活。 ?置業(yè)關(guān)注點 ： 藝術(shù)氛圍要好最好有藝術(shù)家交流的地方；房間多而寬敞；園林景觀與建筑協(xié)調(diào)；要有一間大房間做工作室陳列室；工作室講究通風(fēng)采光；陳列室要隱蔽；喜歡飄窗凸窗、露臺等。 ?《中國陶瓷》雜志社李川（市級陶瓷大師） 編輯 ： ?目前大師都有房子早時都建了私房，但設(shè)計材料結(jié)構(gòu)都老化，目前景德鎮(zhèn)房價不高，有好的都愿意換。換房看中氛圍。有常住保姆的比例不高。通常需要 150平米以上的四室兩廳 .戶型上書房要安靜溫馨舒服，客廳大氣，有工作室陳列室。一定要注意通風(fēng)！畫瓷用到樟腦油等有氣味，對人身體不好。有的畫家也抽煙。建房要依山而建，要有層次。 ?陶研所 黃大師： ?藝術(shù)家的品位要高一些，房間要多，寬敞。外型使用的顏色要灰一點，沉穩(wěn)一點的，不要太鮮艷。鮮艷的顏色只能作為點綴。關(guān)于戶型，工作室要寬敞，里面不能有柱子。采光的地下室也可以，畫陶就不用費力搬上樓了。有的客廳會做畫室。喜歡外形結(jié)構(gòu)漂亮有特點的。戶型里面簡潔，采光好，安全性好。喜歡凸窗，飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，露臺。自己買房考慮 170200的四房兩廳，一定要有間大的房間。多層如果 5,6層，要帶電梯。朋友圈愿意住在一起，喜歡把手里錢拿出來投資。 0 2 4 6價格物業(yè)管理居住品質(zhì)社區(qū)配套交通社區(qū)氛圍社區(qū)環(huán)境客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） 關(guān)鍵詞 自然環(huán)境 個性化 48 高端客戶解析： 陶瓷市場老板 —— 生活的品質(zhì)渴望得到提升，希望獲得周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向，獲得身份感的認(rèn)同 ?客戶背景： 從事陶瓷貿(mào)易的商人。年收入 1250萬。人數(shù)兩千以上。 ?置業(yè)需求： 三房為主， 130150平米左右。改善居住環(huán)境，提高生活檔次。 ?置業(yè)關(guān)注點 ： 產(chǎn)品有品牌；舒適度高；樓間距大；園林氣派；喜歡飄窗、凸窗、露臺等可以送面積的感覺實惠；物業(yè)服務(wù)好；與自然親近。 ?中國陶瓷城經(jīng)營戶 余女士 ： 45歲左右，在中國陶瓷城有 3家，廣場那還有一家店，身家有千萬。買房要 4060萬，沒有問題。喜歡 130180的三房、四房。復(fù)式也喜歡。喜歡多層，不要超過 6,7層。不喜歡高層。喜歡花園洋房類型的。對有品牌，自然環(huán)境好的區(qū)域有濃厚興趣。 ?金昌利瓷貿(mào)大廈 2樓經(jīng)營戶： 女士 30多歲，小孩 4歲，夫婦在瓷貿(mào)大廈二樓有間 100平米店鋪。年收入保守 50萬。自己住在梨樹園小區(qū)， 140平米，平層三房兩廳兩衛(wèi)，當(dāng)時 700的均價買的。不喜歡現(xiàn)在住的地方不喜歡平層。喜歡有上有下的。喜歡送面積（露臺，院子等），實惠，喜歡與自然接觸。不喜歡小高層。 ?金昌利瓷貿(mào)大廈 3樓經(jīng)營戶： 男， 30多歲，工藝大師，獲了不少獎，店鋪在瓷貿(mào)大廈 3樓，面積 4050平方。不喜歡小高層，喜歡花園洋房，與自然接觸。如果地下室有一個工作室，包括畫室，展覽， 70/80平米足夠了。 喜歡作坊與住家分開。喜歡健身，游泳、網(wǎng)球等。但是沒有時間。最好會所有茶室和小飯館，有與其他藝術(shù)家交流的空間。 住家 130平米足夠了。 0 2 4 6價格物業(yè)管理居住品質(zhì)社區(qū)配套交通社區(qū)氛圍社區(qū)環(huán)境客戶關(guān)注度 （分值越高越