【文章內(nèi)容簡介】 號(hào)線天通苑南站 立水橋站（ 5號(hào)線、13號(hào)線） 地鐵 5號(hào)線 城鐵 13號(hào)線 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 以龍德廣場、北方明珠大廈商業(yè)樓、西單商場購物中心性質(zhì)的大型商業(yè)； 其余為天通苑社區(qū)內(nèi)沿街商鋪 。 44 新城順城 立水橋項(xiàng)目 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量（平米） 業(yè)態(tài) 租金水平 (/天 /平方米 ) 售價(jià)（元） 龍德廣場 18萬 購物百貨、超市、餐飲娛樂、文化藝術(shù)、健身保健等 二、三層 4元左右 只租不售 天通苑 5區(qū)商業(yè)（西單購物中心） 單層、兩層及三層臨街商鋪約 5000平米，西單購物中心經(jīng)營面積 7000。 地產(chǎn)中介、賓館、餐飲、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、駕校、藥店、攝影、煙草、眼鏡店、西單購物中心 2元左右 / 北方明珠大廈 F1：工藝禮品、頭飾、化妝品、鐘表眼鏡、玩具、陶瓷制品、小五金、小家電、手機(jī)配件、照相器材、文化辦公用品、不銹鋼塑料制品 F2：首飾、鞋類、箱包皮件、絲綢、針紡織品、床上用品、窗簾布藝 F3：童裝、男女服裝、外貿(mào)服裝、休閑系列 F4：奧特萊斯名品折扣 F5：電子、美食娛樂休閑廣場 B1：世紀(jì)聯(lián)華大型超市 F1：每 5平方米一個(gè)商鋪，月租金水平，根據(jù)位臵的不同而不同。分別為： 810元 /平方米 /天 F2： 12元 /平方米 /天 F3：轉(zhuǎn)讓費(fèi) /鋪 F4：租金以扣點(diǎn)形式支付（扣點(diǎn)10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同 B1：超市外租區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)為： 19平方米的商鋪， /平方米 /天 F1外租區(qū)的商鋪?zhàn)饨穑?20平米， 11元 /平方米 /天，另付 8萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi) 只租不售 45 新城順城 立水橋項(xiàng)目 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金水平 (平方米 /天 ) 售價(jià)（每平方 米） 西三區(qū)商業(yè) 三層沿街商鋪及尾貨市場，約 1萬平米 餐飲、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等 / 西一區(qū)商業(yè) 單層、三層沿街商鋪，約7000平米。 地產(chǎn)中介、煙酒、餐飲、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、洗衣、診所等 2元左右 北三區(qū)商業(yè) 四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約 2萬平米商業(yè) 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 只租不售 東三區(qū)商業(yè) 單層臨街商鋪，約 500平米，舊貨市場約 500平米 舊貨市場、餐飲 / 東亞奧北中心 南北區(qū)共計(jì) 商業(yè)廣場、臨街商鋪、精品購物店、名品箱包店、餐飲等 36元 / 46 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 龍德廣場 ?總規(guī)模 18萬平米，單層面積 ； ?地下 3層，地上 5層； ?業(yè)態(tài)組合： 購物百貨、超市、餐飲、文化藝術(shù)、健身保健、家居、影院等； ?品牌商家：家樂福、百安居、萬達(dá)、肯德基； ?租金：主力店約在 2元 /天 /平方米，非主力店約在 4元 /天 /平方米左右，一二層零售業(yè)態(tài)約在 6元 /天 /平米； ?售價(jià)：只租不售， ?經(jīng)營狀況：良好。 商業(yè)市場研究 該項(xiàng)目 2023年開業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心商業(yè)中心，由于位臵優(yōu)越，家樂福、百安居、萬達(dá)影院多個(gè)主力店的進(jìn)駐，吸引強(qiáng)大客流，使得經(jīng)營狀況較好。 47 新城順城 立水橋項(xiàng)目 ?商業(yè)經(jīng)營面積 ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：超市、服裝、餐飲、小商品等 ?品牌商家：華聯(lián)超市、萬意百貨、奧特萊斯名品折扣； ?租金： 2— 7元 /平米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?經(jīng)營狀況：良好。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 明珠大廈商業(yè)樓 商業(yè)市場研究 萬意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)的年輕消費(fèi)人群。 48 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑 5區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積： ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：購物中心、餐飲、銀行、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店、攝影、煙草、眼鏡店等； ?品牌商家：西單購物中心； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?空臵率： 20% 本項(xiàng)目由于緊挨龍德廣場，加上消費(fèi)需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。 49 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 東亞奧北中心 商業(yè)市場研究 ?南區(qū) ，北區(qū) ； ?業(yè)態(tài)組合：茶座、酒吧、 DIY體驗(yàn)店、餐飲、面包、購物、 ?租金： 36元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?商業(yè)現(xiàn)狀：正在交房階段。 本項(xiàng)目已會(huì)部售出，剛剛交房，未來商業(yè)經(jīng)營需要一段培養(yǎng)期。 50 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西一區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 7000平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、地產(chǎn)中介、洗衣、煙酒、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、診所等 ； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?空臵率：基本無。 西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒有空臵，商業(yè)街內(nèi)有些許地?cái)?，非常影響區(qū)域商業(yè)形象。 51 新城順城 立水橋項(xiàng)目 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1萬平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合：美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、 SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等； ?租金： /平方米 /天； ?空臵率：基本無。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 臨街店鋪基本無空臵，商品相對(duì)較為低檔，主要滿足社區(qū)內(nèi)人群購買需求。 52 新城順城 立水橋項(xiàng)目 ?商業(yè)經(jīng)營面積 2萬平米； ?三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： /平方米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?空臵率： 50%。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑北三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈“丫”字型道路兩側(cè)，多為三層商業(yè)，體量較大，而消費(fèi)人群有限，因此空臵率較高。 53 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑東三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1000平米； ?一層臨建； ?業(yè)態(tài)組合：舊物市場、 餐飲 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： 1元 /平方米 /天； 東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補(bǔ)充北三區(qū)商業(yè)。 54 新城順城 立水橋項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀總結(jié) 區(qū)域商業(yè)檔次相對(duì)較為低端，還屬于初級(jí)階段，絕大多數(shù)商業(yè)為天通苑社區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 近年來立水橋城鐵周邊商業(yè)供應(yīng)加大，龍德廣場、北方明珠購物中心，對(duì)社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成一定影響。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)空臵率較高，尤其是進(jìn)入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空臵率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。 ４、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在 24元左右，專業(yè)運(yùn)營管理，空臵率低；臨街商鋪售價(jià)平均為 ，租金在 2元左右，空臵率高，但銷售狀況較好。 ５、 13號(hào)線和 5號(hào)線交匯處的商業(yè)租金在 37元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降低。 55 新城順城 立水橋項(xiàng)目 天通苑集中商業(yè)區(qū) 天通苑商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè) 商業(yè)市場研究 天通苑商業(yè)中心占地面積約 7萬平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約 8萬平米。目前處于基礎(chǔ)施工階段。 56 新城順城 立水橋項(xiàng)目 商業(yè)市場研究 區(qū)域商業(yè)需求、供給分析對(duì)比 區(qū)域 人口（萬 人） 商業(yè)面積（萬平方米） 人均商業(yè)面積 （平方米） 備注 本項(xiàng)目半徑 6公里范圍 50 32+15（在建） 區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)濟(jì)適用房為主。 未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大，已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)。 57 新城順城 立水橋項(xiàng)目 住宅市場研究 公寓市場研究 商業(yè)市場研究 寫字樓市場研究 58 新城順城 立水橋項(xiàng)目 地塊所屬區(qū)域 —— 天通苑板塊是北京十大邊緣居住組團(tuán)，立水橋板塊為北京著名的居住板塊，主要定位均為居住、生活、購物功能。 從政府規(guī)劃來看：并無辦公功能。 寫字樓市場分析 —— 政府規(guī)劃 59 新城順城 立水橋項(xiàng)目 天通苑經(jīng)過十幾年的發(fā)展，從早期的僅僅滿足居住需求到現(xiàn)在商業(yè)配套的逐步完善，寫字樓辦公市場始終沒有得到良好的發(fā)展。 目前區(qū)域內(nèi)也僅有：北方明珠、領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都這四個(gè)帶有辦公功能的項(xiàng)目。均為商住樓，非純寫字樓。 寫字樓市場分析 —— 市場現(xiàn)狀 本 案 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 北方明珠 綜合辦公樓 領(lǐng)地 OFFICE 二手商住樓 明天第一城 商務(wù)辦公公寓 旭輝奧都 商務(wù)辦公公寓 60 新城順城 立水橋項(xiàng)目 寫字樓市場分析 —— 市場價(jià)格 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 售完時(shí)間 開盤均價(jià) 結(jié)案銷售 均價(jià) 租金 折扣 北方明珠 2023年 1月 / 6000 10000 領(lǐng)地OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 4550 6500 米 / 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 6000 6800 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 7500 9500 / 首付 50%以上 ,一次性付款 區(qū)域內(nèi)由于沒有商務(wù)氛圍，且辦公物業(yè)品質(zhì)相對(duì)較低，因此物業(yè)的銷售均價(jià)比較低，在 9000元 /平米左右，領(lǐng)地 OFFICE及明天第一城由于結(jié)案時(shí)間較早，因此價(jià)格較低，目前均為只租不售。 61 新城順城 立水橋項(xiàng)目 寫字樓市場分析 —— 市場供應(yīng)及消化速度 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 售完時(shí)間 建筑面積 總套數(shù) 剩余套數(shù) 北方明珠 2023年 1月 / / 8套（ 170平）公司自己持有，還有部分二手的。 領(lǐng)地 OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 339套 售完 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 2萬平米 400多套 售完 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 約 20萬平米 2682套 4套 60～ 90平米 從上表看，領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都能達(dá)到 67套、 28套、 268套每月的銷售速度。從區(qū)域交通條件上看，領(lǐng)地 OFFICE和旭輝奧都緊鄰 5號(hào)線和 13號(hào)線的交匯處，交通條件優(yōu)于明天第一城和北方明珠。因此其銷售速度也明顯高于這兩個(gè)項(xiàng)目，而離本案最近的北方明珠項(xiàng)目銷售情況最差。 旭輝奧都銷售速度能到 268套 /月除了交通條件好，還有一個(gè)重要的因素便是其戶型面積?。?70平米左右），投資總價(jià)低。而北方明珠至今未賣出的 8套均為 170平以上的大戶型也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 62 新城順城 立水橋項(xiàng)目 政府規(guī)劃決定了該區(qū)域沒有辦公功能 區(qū)域發(fā)展以住宅、配套商業(yè)為主，沒有高端寫字樓存在。 僅有少量商住樓，區(qū)域辦公氛圍極弱 目前市場供應(yīng)的辦公物業(yè)檔次形象差、 企業(yè)進(jìn)駐率低、居住辦公混雜 該區(qū)域并非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹣鄬?duì)較低 區(qū)域南部的亞運(yùn)村區(qū)域和奧林匹克中心區(qū)目前 也未能形成類似 CBD或望京的辦公區(qū)，而區(qū)域內(nèi) 催生辦公業(yè)態(tài)的條件均不如亞運(yùn)村和奧林匹克中心區(qū) 區(qū)域市場不適合開發(fā)寫字樓物業(yè) 寫字樓市場分析 —— 市場總結(jié) 63 新城順城 立水橋項(xiàng)目 商業(yè)、寫字樓市場研究結(jié)論 ?未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大， 已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)； ?根據(jù)商業(yè)特性結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)在廣義商業(yè)金融范疇中尋找最佳項(xiàng)目商業(yè)組合 ； ?區(qū)域市場不支持開發(fā)寫字樓產(chǎn)品。 64 新城順城 立水橋項(xiàng)目 項(xiàng)目情況分析 1 項(xiàng)目定位建議 4 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場研究 3 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 5