【文章內(nèi)容簡介】 租賃 300元 /平方米 /月 400元 /平方米 /月 500元 /平方米 /月 嘉年華 （ 1—5 層：標準的商業(yè)用房）在觀音橋商圈是為數(shù)不多的，整體進行售賣的，高檔商業(yè)用房，該項目的售賣價格對本項目整體銷售定價、規(guī)劃有一定的參考。項目 銷售價格（元 /㎡ ）陽光海岸 世紀新都 公開價 40000世紀金街 20230—50000信一金典 (產(chǎn)權(quán)式商鋪 ) 35000元邦興北都 約 30000元商鋪的售價也取決于物業(yè)所處的地段 整體出售商業(yè)項目的 售價 參考為 13000元 /㎡ 其中核心地段的商鋪售價在 50000~100000元 /㎡ 之間。同聚遠景 約 80000嘉年華 65000100000邦興北都 約 30000元天街 2號 3300065000 (臨街門面部分銷售、部分租賃個案 )（一） 以下項目的售賣和租賃價格對本項目臨街鋪面的定價和規(guī)劃有一定的參考。 (臨街門面部分銷售、部分租賃個案 )（二）臨街商鋪售價取決于地段觀音橋核心中心的臨街鋪面的售價在 30000——40000 之間較遠區(qū)域 16000左右臨街商鋪租賃價格取不僅決于地段，還有業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素。 同在觀音橋核心中心的臨街鋪面的 e+e數(shù)碼是金鵬北城旺角租賃價格的 2倍以上，起價格的差異來源于兩者業(yè)態(tài)規(guī)劃的不一， e+e數(shù)碼定位為 手機、電腦，數(shù)碼，動漫廣場，而金鵬北城旺角商業(yè)規(guī)劃凌亂。性別 男性投資者遠遠高于女性投資者年齡結(jié)構(gòu) 35—45 歲的投資者，是主要購買人群。職業(yè)特征 私營企業(yè)主和個體經(jīng)營者占購買主要比例。投資熱點區(qū)域 渝北區(qū)和江北區(qū)為主要的投資購買熱點區(qū)域經(jīng)濟狀況 月收入在 2萬 —4 萬者為主要投資購買者大眾接受商鋪平方單價 平方米單價在 3萬 —6 萬之間大眾接受商鋪總價 50—100 萬之間最受歡迎鋪面大小 5—20 平方米選擇鋪位主考慮因素 地理位置選擇經(jīng)營點主因素 交通便利、人流量大、客源多 “ 商鋪 ” 客戶特性分析購買臨街商鋪的客戶有以下特性：項目 所在樓層 租賃面（㎡） 租賃價格（元 /㎡ ）北城天街 1F 2503002F 2003F 1001504F 100150香港城 1F 510㎡ 5006002F 3070㎡ 2302803F 2030㎡ 1802304F 2040㎡ 130150天街 2號 1F 2030㎡ 1803502F 2035㎡ 1803503F 1200㎡ 45554F 1200㎡ 45嘉年華 1F 3545 300500世紀金街 230300商鋪租價因其所處地段而異核心地段 （建新北路兩側(cè)）的臨街商鋪 租價大概在 150600元 /㎡ /月之間 次核心地段 租價一般在 100200元 /㎡ /月左右 地段較差 經(jīng)營中低檔商品的零星商鋪 租價在 25100元 /㎡ 之間。以下項目的租賃價格對本項目租賃定價和規(guī)劃有一定的參考。名稱 樓層 單層面積 (㎡ ) 空置率泰興數(shù)碼城 14F 3000 無4F以上 5000 100%茂業(yè)大廈 17F 7000 無89F 5000 100%遠東百貨 14F 3000 無重百大樓 16F 6000 30%7F 6000 30%同聚福集團大廈 14F 2500 無56F 2500 100%萬鵬電腦城大樓 1F 3000 40%26F 3000 100%中環(huán)數(shù)碼城大樓 12F 2023 無3F 2023 80% 從下面的調(diào)查表可看出：觀音橋商圈（ 4層以上 )大型商場 ,多數(shù)空置率高且經(jīng)營狀況較差。如果無特色亮點來吸引消費者的話，商家是很難在此位置生存下去的 。 該區(qū)大型商業(yè)為保持商業(yè)項目的低空置率和高租金收益基本采用只租不售，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式。 針對本項目，同樣具有較大的商業(yè)體量。 因此，我們建議本項目采用 只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營 的方式 管理 。 2023年2023年2023年商用物業(yè)規(guī)模2023年2023年2023年社會零售總額2023年計劃達到 100億2023年計劃達到 230萬㎡4O萬㎡75萬㎡123萬㎡ 據(jù)調(diào)查：觀音橋商圈的年均增長率在 20％以上，預(yù)計 2023年商用物業(yè)規(guī)模將達到 230萬平方米，社會零售總額將達到 100億。 區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模趨勢研判未來市場規(guī)模和份額 ： 100萬㎡ 商業(yè)項目 ● 4 0億 的社會零售總額增長率在 20％以上 參考案例－茂業(yè)百貨項目名稱 地址 規(guī)模 檔次開業(yè)時間停車位置茂業(yè)百貨觀音橋步行街 45000㎡ 中高檔 100左右樓層規(guī)劃：1F：超市； 1F：璀璨時尚館：化裝品、黃金珠寶、名鞋皮具、名表眼鏡、總服務(wù)臺； 2F：青春少女館：少女裝、少淑女裝、美發(fā)廳； 3F：魅力仕女館：淑女裝、成熟女裝、中老年裝、內(nèi)衣、毛衫、美容院； 4F：名流紳士館：精品男裝、紳士休閑、商務(wù)休閑、西餐、改褲處、精品； 5F：運動休閑館：運動裝、青春便服、運動器材、戶外用品、咖啡館； 6F：溫馨生活館：居家精品、兒童用品、床上用品、精品廚具； 7F：家電大世界：數(shù)碼空間、小家電、手機、大家電、名牌特買廳。 租戶組合 ： 聯(lián)營 +租賃；百貨類由各商家、廠家供貨進入百貨公司經(jīng)營管理體系，美容廳、咖啡廳商家進場自行經(jīng)營，百貨公司管理服務(wù)其公共事務(wù)；業(yè)態(tài)組成： 百貨 +超市 +餐飲品牌： 多為中檔品牌，頂級品牌商品較少； 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀? 重慶隨著被確定為國家 ” 新特區(qū) ” 、 ” 第三區(qū) ” 的利好消息 ,為重慶建立國際商務(wù)區(qū)提供了機遇，也為重慶主城寫字樓市場的發(fā)展增加了興奮劑。 項目所處江北商圈集中寫字樓近 10個 , 主要集中在觀音橋商圈 ,其他均沿紅錦大道周圍分布。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的價格由 2023年的 3300元 /平方米 (北岸星座 )上升至現(xiàn)在 (2023年 ) 9500元 /平方米 ,近幾年 ,寫字樓市場發(fā)展迅速。 重慶寫字樓銷售統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計 : 重慶銷售總量，由 06年 07年總銷售量達到 20萬方。 重慶市月均去化，由 06年 7802平米增至 07年 16760平米。 銷售單價也逐年增長，由 06年單價 3000元 /㎡ 增至 07年最高單價達到 9500元 /㎡ 全市寫字樓銷售總量逐年增加，銷售單價也實現(xiàn)了逐年增加，隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展，重慶寫字樓市場潛力大. 3 江北區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計： 區(qū)域?qū)懽謽卿N售總量： 06年江北區(qū)總銷售 7283平米， 07年江北區(qū)總銷售 。 江北區(qū)月均去化：由 06年 603平米增至 07年 1443平米。 銷售單價：由 06年 3200元 /㎡ 增至 07年最高價達到 9500元 /㎡ 。江北區(qū)將成為重慶市商務(wù)新高地，高端寫字樓市場潛力巨大。 考慮到寫字樓物業(yè)形態(tài)的特殊性，將競品范圍擴大到重慶主城，以下將對具有典型代表的競品進行統(tǒng)計。 以區(qū)域就近原則，世紀英皇成為區(qū)域內(nèi)主要競品。n競品情況觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治觯ㄒ唬└偲讽椖?區(qū)域 面積區(qū)間 銷售均價 總價區(qū)間 去化率去化速度 競爭關(guān)系世紀英皇 江北區(qū) 68—300 ㎡ 9500元 /㎡ 58－ 600萬元 銷售 20％，抵款 30％ 慢 強中新城上城 高新區(qū) 50—260 ㎡ /㎡ 60312萬 僅售 1F 慢 弱西南經(jīng)協(xié)大廈 南岸區(qū) ㎡ /㎡ 35100萬 80% 較快 弱西城國際 九龍坡 區(qū) 50—200 ㎡ /㎡ 40160萬 98% 較快 弱寫字樓形態(tài)物業(yè)，面積組合靈活，銷售總價高，去化周期較長 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治觯ǘ﹏ 競品綜合評級項目 世紀英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢 交通便利、配套完善 配套成熟、交通便利 交通便利，周邊商務(wù)氛圍強不足 / 位于非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi) ,周邊商務(wù)氛圍不足 /地段評級 A B A項目 世紀英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢 5A級寫字樓，自身配套良 好 層高 \超高端配套設(shè)施 面積區(qū)間小不足 層高 面積區(qū)間較大 自身配套較少產(chǎn)品力評級 A A B項目 世紀英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈主流總價 60312萬 35100萬價格力評級 C A