【文章內(nèi)容簡介】 河西10%城南28%城東10%城北37%星沙0%市中心區(qū)15%河西城南城東城北星沙市中心區(qū)雨花28%開福32%天心12%芙蓉12%岳麓0%其他16%雨花開福天心芙蓉岳麓其他受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成： 受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成： 30%11%13%8%11%5%5%2%10%5%發(fā)展前景好離市區(qū)近離上班地點近生活配套齊全自然環(huán)境好人文環(huán)境好生活習(xí)慣子女教育規(guī)劃利好開發(fā)商實力受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素： 客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域 承受總價 100萬下內(nèi)的中端項目客戶群體 ，主要以教師為主，涵蓋了傳媒人士、高級白領(lǐng)、醫(yī)生等多種階層，是長沙市場的核心客戶群，板塊特征決定了客戶結(jié)構(gòu) 陽光1 0 0 成交客戶構(gòu)成比例27%9%18%17%8%5%16%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng) 私營企業(yè)主 醫(yī)生 金融人士 其他美林銀谷成交客戶構(gòu)成比例25%10%8%12%12%17%16%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng)私營企業(yè)主 醫(yī)生 國企事業(yè)單位職員其他對比項目 片區(qū) 區(qū)域的核心驅(qū)動力 主要客戶 岳麓區(qū) 長沙的 大學(xué)城 ，大學(xué)聚集區(qū) 區(qū)域內(nèi) 教師 、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少 天心區(qū) 以新搬遷的 省政府 為核心的政務(wù)新區(qū) 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員 、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生 雨花區(qū) 城市 傳統(tǒng)體育、文化中心 ， 城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員 及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主 芙蓉區(qū) 城市 傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù) 、文化教育中心區(qū)域 城市內(nèi)公務(wù)員、 事業(yè)單位、企業(yè)主 開福區(qū) 以物流和 影視文化 為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) 區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位， 廣電集團(tuán) ，較多城區(qū)客戶 中高端項目客戶 高端項目客戶就基本沒有區(qū)位限制，客戶覆蓋面廣 項目名稱 所屬板塊 規(guī)模 產(chǎn)品 客戶 比華利山 暮云板塊 占地 1500畝 復(fù)式洋房、高層洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅 本地南城區(qū) 6070%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房團(tuán) 保利 〃 閬峰云墅 暮云板塊 占地 583畝 獨棟別墅 外地人較多，北京、上海、廣深工作的湘籍人 長沙奧林匹克花園 城南板塊 占地 500畝 35棟小高層 于廣深工作的湘籍人，長沙人與附近縣市湖南人 托斯卡納 城南板塊 占地 270畝 多層洋房、聯(lián)排別墅 區(qū)域性客戶較多，中央政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的政府機(jī)關(guān)客戶以及私營企業(yè)主 碧桂園威尼斯城 星沙板塊 占地 2700畝 獨立別墅、聯(lián)排別墅、洋房 外地工作湘籍人士，長沙本地人，周邊縣市湖南人 美林 〃 水郡 星沙板塊 占地 150畝 花園洋房 金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、 三一重工職員、南航、國防科大老師 藏瓏 星沙板塊 占地 1500畝 雙拼、小高、高層 別墅 7080%為本地人（開福區(qū) 20%芙蓉區(qū)30%）周邊縣市 2030%；廣州深圳約 15% 星城世家 城東板塊 占地 175畝 不帶電梯多層，帶電梯小高層，全部頂層復(fù)式 公務(wù)員、私營業(yè)主，國外客戶 萬科 〃 西街花園 城東板塊 占地 250畝 多層，以 45層為主 公務(wù)員，私營業(yè)主 水云間 城東板塊 占地 200畝 疊拼、聯(lián)排 周邊區(qū)域的企業(yè)主 陽光 100國際新城 麓南板塊 占地 1000畝 電梯小高層、酒店式公寓、洋房、別墅 一期客戶 2035歲居多，二期 3050歲居多。兩期共有幾千老師購買，一期北部有湖南大學(xué)團(tuán)購。 汀湘十里 麓南板塊 占地 825畝 中式別墅，獨棟、雙批、聯(lián)排 中國情結(jié)的外籍華人、華僑和周邊經(jīng)商的企業(yè)主 綠城青竹園 城北板塊 占地 2700畝 獨棟別墅 地域性較廣，全國各地都有 長沙玫瑰園 市府板塊 占地 1000畝 高層、別墅 —— 卓越蔚藍(lán)海岸 市府板塊 占地 550畝 小高、花園洋房、聯(lián)排 長沙本地，周邊縣城，在廣州深圳工作的湘籍人 綠城 〃 桂花城 城東板塊 占地 260畝 多層洋房，電梯小高 湘籍外地人，本地人，自住居多。 高端項目客戶 在別墅大盤郊區(qū)化背景下，高端項目的客戶從地域上看，均由周邊、城區(qū)、湘籍三大部分組成，覆蓋全市 所屬板塊 項目名稱 周邊客戶 城區(qū)客戶 湘籍客戶 麓南板塊 麓山別墅 大學(xué)城內(nèi)高級教師、教授 雷鋒鎮(zhèn)周邊人群 個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、金融或事業(yè)單位高層 與長沙城區(qū)有關(guān)的生意人、各縣市公務(wù)員、深圳廣州等地的湘籍人士 金鷹星沙板塊 圣爵菲斯 廣電中心管理人員 個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、IT、金融或事業(yè)單位高層 東城板塊 水云間 芙蓉區(qū)政府公務(wù)員、醫(yī)生、萬家麗一帶生意人 個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員 南城板塊 比華利山 天心區(qū)的私營業(yè)主、省政府公務(wù)員 金融單位管理人員、個體戶、公務(wù)員 市府麓谷板塊 蔚藍(lán)海岸 市政府的官員、腫瘤醫(yī)院、醫(yī)專的醫(yī)生 企業(yè)主、公務(wù)員、 IT、金融或事業(yè)單位高層 ?周邊客戶群體主要為 周邊主要工作單位的中、高層（管理、技術(shù)、行政等）與生意人 ?城區(qū)客戶較為統(tǒng)一， 主要為個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、教育、 IT、金融或事業(yè)單位管理人員 ?湘籍客戶高度統(tǒng)一， 與長沙城區(qū)有關(guān)的生意人、各縣市公務(wù)員、深圳廣州等地的湘籍人士，無地緣障礙 高端項目客戶 私營企業(yè)主是長沙房地產(chǎn)市場高端客戶的核心力量 水云間成交客戶構(gòu)成比例7%12%5%48%16%6% 6%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng) 私營企業(yè)主醫(yī)生 傳媒人士 其他香格里麓山成交客戶構(gòu)成比例24%17%18%6%5%3%13%14%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng) 企業(yè)主醫(yī)生 金融人士 其他 工程師長沙高端客戶構(gòu)成比例6% 5%55%10%8%16%教師 高級白領(lǐng) 私營企業(yè)主 醫(yī)生 公務(wù)員 其他長沙私營企業(yè)主在當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場高端客戶主要構(gòu)成情況．盡管各項目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認(rèn)私營企業(yè)主絕對是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級白領(lǐng)。 高端項目客戶 79%14%7%3050萬50100萬1 0 0 萬以上高端客戶特征 21%5%17%12%10%16%19%房地產(chǎn)金融貿(mào)易流通廣告科技/ I T服務(wù)其它551911213經(jīng)理私營老板講師老總高級職員2023年中，高端客戶調(diào)研資料 ? 年收入 30萬以上 ? 涉及房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、 IT等行業(yè) ? 以經(jīng)理人及私營老板為主體 行業(yè)分布 年收入 職位特征 37% 52% 10% 1% 25 35 歲 35 45 歲 45 55 歲 55 59 歲 高端客戶特征 2%46%40%12%0%大專以下大專本科碩士博士及以上3545歲，有 年輕化趨勢，本科及大專高學(xué)歷，見識廣 年齡特征： 354 2535 學(xué)歷特征：本科、大專 來往于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，見識廣 ◆ 陳先生：我在深圳闖了十幾年了，現(xiàn)在那里的房價太高了，再買房不劃算，還是回家鄉(xiāng)買房，先給父母住。 ◆ 劉女士：別墅我見過的多了，香港的半山、廣州的鳳凰城，我都看過。要買別墅就要買好的。 高端客戶特征 再購房主要為追求舒適生活，且認(rèn)同房產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)勢，多選擇 別墅類物業(yè) 再購房目的：享受更好的生活 購房首要考慮因素：舒適、安全 再置業(yè)多喜歡別墅類物業(yè)，兼具度假功能 首要投資選擇：房產(chǎn) 6% 10%38%43%3% 私密性社會地位感安全感舒適性其它7%18%61%11% 3% 短期投資長期投資享受更好的生活為家人購置其它91%29%12%44%20%55%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房產(chǎn) 股票 期貨 基金 網(wǎng)絡(luò) 存款 其它◆ 王先生：別墅挺不錯的，可以提升生活品質(zhì)，周末可以和家人出去放松放松，關(guān)鍵是環(huán)境要好。 距離及配套不是絕對的影響因素，品牌、資源及前景更受關(guān)注，物業(yè)用途決定關(guān)注點 陳小姐（某董事長夫人） 劉女士（某企業(yè)主妻子） 羅先生（地產(chǎn)企業(yè)高層） 品牌 地段 資源 產(chǎn)品 “我們都有車， 去哪都方便 ，有路就行” “窮人住市里， 富人住郊外 ” “住慣高層了， 城市里沒有太好資源的 ” “沖著保利的 品牌 去看閬峰云墅， …… 想買麓山別墅三期，因為卓越操盤的” “別墅畢竟不是小房子， 價格這么高了，會慎重選擇，品牌很重要 ” “雖然品牌不是決定一切的，但知名的開發(fā)商還是做的較好 ” “主要會關(guān)注 環(huán)境 ，就是綠化等，還有產(chǎn)品” “環(huán)境 一定要好，水很重要，多做些綠化” “別墅最重要的是周邊的 自然環(huán)境 ，要環(huán)境優(yōu)美安靜， …… 特別是要有水“ “自己會去住， 半度假性質(zhì) ，平時婆婆他們住” “自己住的，也可以用來 招待朋友 嘛” “自住為主，但配套沒成熟前可以先用來度假， 偶爾住住 ” 高端客戶特征 高端項目客戶描述：房產(chǎn)不再是艱難的負(fù)擔(dān)，而是提高生活質(zhì)量的工具和金融理財?shù)氖侄? 主要參數(shù) 特點描述 年齡及家庭構(gòu)成 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟(jì)能力 家庭年收入 20萬以上，部分在 100萬以上，差距較大 價格承受能力 總價承受范圍較廣，在 100500萬 ,部分能夠承受更高的價格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅 私車擁有情況 一般擁有一至兩輛進(jìn)口中檔轎車 消費傾向 穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛 獲取資訊情況 長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播 主要參數(shù) 特征描述 目的 享受生活 ，兼具度假功能 功能 面積偏大，能滿足 35人的使用功能 價格 對價格不敏感 付款方式 多為一次性付款 戶型 聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓 建筑 有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃 園林 休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生 配套 除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。 購房需求特征 購特點寫真 高端客戶特征 隨著客戶層級的上升，置業(yè)目的在改變，對地段的需求減弱，對物業(yè)的類型的要求更高，也更能承受高價 主要參數(shù) 普通項目客戶描述 中端項目客戶 高端項目客戶 年齡及家庭構(gòu)成 2535歲的中青年群體 ,一般為兩口或者或出于戀愛期 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 多數(shù)屬于一次臵業(yè)，部分為二次臵業(yè) 一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次臵業(yè) 一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟(jì)能力 家庭年收入 6萬左右 家庭年收入 10萬左右 家庭年收入 20萬以上，部分在 100萬以上，差距較大 價格承受能力 一般能承受的總價范圍在 50萬以內(nèi) ,部分能夠承受更高的價格 一般能承受的總價范圍在 100萬以內(nèi) ,部分能夠承受更高的價格 總價承受范圍較廣，在 100500萬 ,部分能夠承受更高的價格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較工作區(qū)域或熟悉區(qū)域周邊的平面戶型 偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房或聯(lián)排 偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅 消費傾向 從眾現(xiàn)象較明顯，容易被標(biāo)桿牽引 好面子， 喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理 穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛 目的 擁有自己的住宅 享受生活，提高自己的身份和價值 享受生活，兼具度假功能 功能 面積中等偏經(jīng)濟(jì)，能滿足 12人的使用功能 面積偏大，能滿足 34人的使用功能 面積偏大，能滿足 35人的使用功能 價格 講求實惠實用 對價格不是較敏感 對價格不敏感 戶型 小面積的平面產(chǎn)品 大平面、洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓 高端客戶特征 啟示： 地段仍是重要因素，隨著與城市距離的遞減，提升產(chǎn)品 附加值 等方式是實現(xiàn)價值的保證 ◇ 城內(nèi)由于已有物業(yè)，主要考慮投資型平面產(chǎn)品，用于出租 ◇ 受別墅供應(yīng)外移影響，城外主要考慮自住及度假型別墅物業(yè) 對地段依賴度降低 對資源及產(chǎn)品等附加值增高 高端客戶