【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告(編輯修改稿)
2025-02-23 17:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 采用數(shù)學(xué)曲線擬合法，得出價格與綜合評定的關(guān)系函數(shù) Y＝－ + 將綜合評定參數(shù) “”帶入函數(shù)，計算得出Y＝－ +*＝ 11315 一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點(diǎn)考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：252。 4月樣板間開放，別墅報價 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）；252。 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項(xiàng)目）；252。 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用；252。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度；216。 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價為 11900元 /平方米?；▓@洋房均價 翡翠城二期計有花園洋房 324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型 205套，大端頭戶型 70套，小端頭戶型 45套，小區(qū)中央一梯一戶型 4套。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項(xiàng) 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 1510 地價按 146萬 /畝 核算（ 見 附件一）前期及后期 費(fèi) 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費(fèi) 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費(fèi) 230公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 85 1~5項(xiàng) 合 計 3315元 銷 售 費(fèi) 144 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費(fèi) 30 參照一期 財務(wù)費(fèi) 257 按 銷 售 額 5％管理 費(fèi) 103 按 銷 售 額 2％ 項(xiàng) 目不可 預(yù)見費(fèi) 257 按 銷 售 額 5％總 成本 4104 1～ 10項(xiàng)總 和銷 售價格 5130 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項(xiàng)目代入價值因子評價體系 翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、東湖花園及新近開盤的時代尊城做為典指樓盤。價 值 因子 權(quán) 重 萬科彩域 東 湖花園 時 代尊城 翡翠城地段自然 環(huán) 境 5人文 環(huán) 境 4 4 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 4 交通狀況 4 3 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 周 邊 配套 4 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 3 外立面 3 4小區(qū)景 觀 4 3 3 戶 型 4 4 4小區(qū)配套 4 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 5 3 物 業(yè) 服 務(wù) 5 3 4營銷 服 務(wù) 4 3 4 人文氛 圍 4 3 3 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 4800元 5200元 5200元 采用類比價值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重： 60%、 30%、 10%。則花園洋房估算價格為：（ 4800/*＋ 5200/*＋ 5200/*） *＝ 5097元 /M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手花園洋房累計成交 11套。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手花園洋房成交溢價基本穩(wěn)定在 1100元 /平方米左右，成交均價約為 4700元 /平方米。注： 資金的時間價值反應(yīng)了期房的風(fēng)險折讓； 房價自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計局 05年 15月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。價 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 5人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 4小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時間 價 值 95％房價自然增 長 ％綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 4700元 采用類比價值算術(shù)平均法，計算得到翡翠城二期花園洋房價格為：4700/*＝ 4829元 /平方米 綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計算結(jié)果為：5130*＋ 5097*＋ 4829*＝ 5020元 在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：252。 4月樣板間開放，花園洋房報價不低于 4600元以后客戶的接受程度；252。 花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性；252。 可類比競爭對手的銷售速度（彩域及時代尊城均快速銷售）；252。 銷售速度及現(xiàn)金流要求；252。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度 ；216。 綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價為 5100元 /平方米。 T型高層均價 翡翠城二期計有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。占用基地面積 11904 M2，總建筑面積 38164 M2，另外， T型高層臨街一層有商業(yè)面積 2234 M2。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。252。 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項(xiàng) 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 645 地價按 146萬 /畝 ； 計 算中含商 業(yè) 面 積前期及后期 費(fèi) 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費(fèi) 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費(fèi) 230公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 85 1~5項(xiàng) 合 計 2690元 銷 售 費(fèi) 117 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費(fèi) 30 參照一期折 讓 財務(wù)費(fèi) 208 按 銷 售 額 5％管理 費(fèi) 83 按 銷 售 額 2％ 項(xiàng) 目不可 預(yù)見費(fèi) 208 按 銷 售 額 5％總 成本 3336 1～ 10項(xiàng)總 和銷 售價格 4170 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選
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