【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告(已修改)
2025-02-13 17:12 本頁面
【正文】 翡翠城二期定價報告—— 策劃推廣部 內(nèi)容摘要216。 一、定價理論研討252。 定價目的： 合理價格體系；增加溢價；價值再梳理；客戶價格引導(dǎo)；定價模型；252。 定價方法： “成本＋利潤 ”； “市場比較法 ”； “一期二手房價格修正 ”；252。 定價步驟： 產(chǎn)品類型均價 —— 戶型均價 —— 銷售單位均價252。 定價原則： 客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則；252。 思考問題： 價格高線與風(fēng)險；價格的連續(xù)性；定價的評判標準；216。 二、二期定價252。 （一）二期銷售資源252。 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。如果不計地下室，則可售面積為 M2。252。 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。216。 （二）二期價格制定 注： “1” 代表假設(shè)開發(fā)法所得結(jié)果； “2” 代表市場比較法法所得結(jié)果； “3” 代表一期二手房對比分析所得結(jié)果；各定價方法 建 議 均價 戶 型均價 戶 型 總 價 (萬 ) 總貨值 （萬）別墅 8857 11900 A1： 11900 11900*3787＝ 11315 A2： 11900 花園洋房 51305100B1： 5970 5100*49402＝ ： 4690 5097 B3： 4897 B4： 4598 4820 B5： 5220 B1D2： 分戶計算各定價方法 產(chǎn) 品均價 戶 型均價 戶 型 總 價 (萬) 總貨值 （萬）T型高層 41704000C1： 3966 4000*38164＝ ： 3874 4091 C3： 4289 FC1： 4357 3992 FC2： 4611 FC3： 4873 蝶型高層 41744100D1： 3854 4100*65744＝ ： 3945 D3： 4007 D4： 4785 4185 D5： 5112 FD1： 4972 FD5： 5734 合 計 “ 儂家住在兩河?xùn)|，十二珠簾夕照紅。今日忽從江上過，始知家在圖畫中。 ” —— 清 郭六芳《舟楫長沙》一、關(guān)于定價的理論研討216。 （一）定價目的 什么是價格？菲利普科特勒是這樣詮釋的： “ 價格是對產(chǎn)品或服務(wù)所收取的金錢。 ” 廣義的講，價格是指消費者用來交換用于使用產(chǎn)品或服務(wù)的全部價值量。價格是營銷組合中唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素都代表著成本。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時根據(jù)市場情況，價格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會及 05春交會，翡翠城二期別墅均價 12023元 /平方米、花洋起價 4600元 /平方米、高層起價 3800元 /平方米的價格信息已面向市場，并通過市場檢驗。此次定價的目的，不僅是依據(jù)公司的競爭策略及財務(wù)要求、市場狀況、客戶反應(yīng)等修正調(diào)整以前的產(chǎn)品價格，并期望通過此次定價的研討過程，達到以下目的：252。 制定科學(xué)合理的價格體系，保證二期營銷的成功概率；252。 發(fā)現(xiàn)新的價值點，增加溢價；252。 對翡翠城二期項目各種產(chǎn)品價值特性的再梳理，對價值點進行科學(xué)理性的解釋，形成對現(xiàn)有價格的有力支撐，從而可以對客戶進行有效的價格引導(dǎo)；252。 通過對項目已有價值點進一步的認識，找到客戶敏感點和推廣著力點，拔升后期項目價值；252。 通過在以往定價基礎(chǔ)上的改進和改良，使價格體系能夠經(jīng)得起全方位的考量，為后續(xù)項目科學(xué)定價建立框架性基礎(chǔ)。216。 （二）定價方法 價格是價值素總和的貨幣化表現(xiàn)。那么什么是價值呢？在微觀經(jīng)濟學(xué)中，生息資產(chǎn)的基本價值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。對于房地產(chǎn)商品來說，把未來每一年的租金和最后一年的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價值。 但是，在實際的操作過程當(dāng)中，想要準確預(yù)期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。而且價格雖以價值為核心，但受供求關(guān)系影響非常大。房地產(chǎn)企業(yè)在實際定價過程中，為了追求利潤最大化，往往將價格提高到買方所能接受的最高價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為保留價格。216。 需求導(dǎo)向：尋找保留價格。 翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應(yīng)了消費者對翡翠城產(chǎn)品的接受程度。翡翠城二期定價的方法一：根據(jù)一期二手房市場成交價格表現(xiàn)，對比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時間價值和房地產(chǎn)價格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。216。 競爭導(dǎo)向：市場比較法。 消費者購買房地產(chǎn)商品時，一定會對比相似的物業(yè)或樓盤，綜合對比，選取自己最合適的商品購買。翡翠城二期定價方法二：選取可類比競爭項目，根據(jù)各價值素的量化類比，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。市場比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實用的定價方法。216。 成本導(dǎo)向：假設(shè)開發(fā)法。 在完全競爭市場中，商品的均衡價格等于其生產(chǎn)的邊際成本。房地產(chǎn)行業(yè)中，單一品牌的市場占有率都非常低，可近似于完全競爭市場。翡翠城二期定價方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價格。216。 （三）定價步驟252。 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價；252。 根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價；252。 根據(jù)贈送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價格；252。 綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價因素、客戶心理因素等，評估其每個銷售單位價格的合理性，調(diào)整價格體系，最終制定銷售價格表（包括底價和面價）。216。 （四）定價原則252。 客戶敏感度原則 此次定價，將會總結(jié)以往翡翠城客戶的價值敏感點，并綜合考慮可類比競爭對手價值點，將價格細分至地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等三個大項數(shù)十價值因子中。并
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