【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告-wenkub.com
2025-02-03 17:12 本頁面
【正文】 地下室面積按開發(fā)成本核算（含報建費及園林）；252。核心要素 主要量化衡量指 標位置 景 觀 河景、公園景 觀 、主景 觀軸視 野 視線 的廣度、 視線 角度、遮 擋 和阻礙、 對視 、樓 間 距噪音 火 車 、 臨 路、 臨車庫 入口、 臨電 梯機房、商 鋪 （會所）影響后期建 設(shè) 三期及五期的影響朝向 日照系數(shù)采光 端 頭戶 型通 風 端 頭戶 型內(nèi)部設(shè)計贈 送面 積 贈 送 類 型、 贈 送大小戶 型 變 化 端 頭戶 型、奇偶 層 、露臺（陽臺） 變 化、情趣空 間亮點 設(shè)計 花園、地下室其他 樓 層 差價 入 戶 的便利性心理因素說明：252。 贈送一層私家花園按地價的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；252。 花園洋房標準戶型 1/2單元計有建筑面積 ，贈送私家花園面積 81平方米，贈送露臺面積 ，地下室面積 ，則扣除贈送價值后，單平方米建筑面積核算價格為：（ *5100－ 81*1460000/*－ *1100） /＝ 4663元 /平方米 T型高層各標準戶型均價價 值 因子 權(quán) 重 C1C2C3FC1FC2FC3位置景 觀視 野 4 4 5 5后期影響 4 4 4 4朝向影響 4 4 4 4內(nèi)部設(shè)計贈 送面 積 見說 明功能性 4 舒適度 4 5采光 4 4 通 風 4 4 入 戶 距離 主要 針對 花洋特殊亮點 3 4 軟 影響供求關(guān)系 3 2 2總 價影響 5 4 4 5替代性 4 5 3 3 2綜 合 評 定 初步 結(jié) 果 3696 3764 4235 3826 4261 4375核算 結(jié) 果（元 /M2） 3966 3874 4289 4357 4611 4873總 價參考（萬元） 說明：252。 B1D2一梯一戶銷售數(shù)量太少，將參照端頭戶型單獨定價；252。 綜合考慮以上諸多因素，建議蝶型高層銷售均價為 4100元 /平方米。 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢；252。注 ： 卓錦城的價格采集是去掉精裝修后的清水房價格，精裝價格為 3800元 /M2。占用基地面積 16408 M2，總建筑面積 65744 M2。 競爭對手的銷售表現(xiàn)（彩域較慢，其余項目均保持較快銷售速度）；252。價 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 4區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 4營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時間 價 值 95％房價自然增 長 ％綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 3900元 采用類比價值算術(shù)平均法，計算得到翡翠城二期 T型高層價格為：3900/*＝ 3992元 /平方米 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計算結(jié)果為：4170*＋ 4091*＋ 3992*＝ 4069元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、康郡、御府花都及新近開盤的藍谷地做為典指樓盤。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度 ；216。 4月樣板間開放，花園洋房報價不低于 4600元以后客戶的接受程度；252。則花園洋房估算價格為：（ 4800/*＋ 5200/*＋ 5200/*） *＝ 5097元 /M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手花園洋房累計成交 11套。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用；252。 價 值 因子 權(quán) 重 東 湖花園 康郡 金林半 島 翡翠城地段自然 環(huán) 境 4 5 5人文 環(huán) 境 4 3 5 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 3 4 交通狀況 4 4 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 5 4周 邊 配套 3 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 4 4外立面 3 3 4小區(qū)景 觀 3 3 戶 型 3 5小區(qū)配套 3 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 3 3 物 業(yè) 服 務(wù) 4 4營銷 服 務(wù) 3 4 人文氛 圍 3 3 4 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 8900元 8500元 14300元 采用數(shù)學曲線擬合法，得出價格與綜合評定的關(guān)系函數(shù) Y＝－ + 將綜合評定參數(shù) “”帶入函數(shù)，計算得出Y＝－ +*＝ 11315 一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。 2）市場比較法 市場比較法是通過對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的價值素分解量化，通過與可類比競爭對手分析對比而得到自己的價格體系的方法。 聯(lián)院別墅均價 翡翠城計有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 （一）二期銷售資源252。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格 “慣性 ”，避免跳空高開帶來的市場風險；同時為三期獲取較高價格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價風險。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學的方法。 現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的 5400元 /平方米（ 6000元 /平方米 9折），所以優(yōu)品道、
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