【正文】 蝶型高層計(jì)有建筑面積 65744平方米，贈(zèng)送私家花園面積 1300平方米，贈(zèng)送露臺(tái)面積 4411平方米，則扣除贈(zèng)送價(jià)值后，單平方米建筑面積核算價(jià)格為：（ 65744*4100－ 1300*1460000/*－ 4411*1300） /38164＝ 3982元 /平方米216。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售狀況（卓錦城與格林威治城的高層銷售速度均比較慢）；252。 現(xiàn)在所面臨的市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)；252。 可類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售速度（彩域及時(shí)代尊城均快速銷售）；252。 4月樣板間開(kāi)放，別墅報(bào)價(jià) 12023后客戶的接受程度（需求量超過(guò) 100％）；252。如果不計(jì)地下室，則可售面積為 M2。 市場(chǎng)價(jià)格的高線與風(fēng)險(xiǎn) 在非別墅類普通住宅中，市場(chǎng)價(jià)格的高線應(yīng)該是在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的價(jià)格表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上可略有突破。 （三）定價(jià)步驟252。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中，為了追求利潤(rùn)最大化，往往將價(jià)格提高到買方所能接受的最高價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。 （一）定價(jià)目的 什么是價(jià)格？菲利普科特勒是這樣詮釋的： “ 價(jià)格是對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)所收取的金錢(qián)。 定價(jià)方法： “成本＋利潤(rùn) ”； “市場(chǎng)比較法 ”； “一期二手房?jī)r(jià)格修正 ”；252。 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 通過(guò)在以往定價(jià)基礎(chǔ)上的改進(jìn)和改良，使價(jià)格體系能夠經(jīng)得起全方位的考量，為后續(xù)項(xiàng)目科學(xué)定價(jià)建立框架性基礎(chǔ)。市場(chǎng)比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實(shí)用的定價(jià)方法。252。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示， 15月成都的整體房?jī)r(jià)上漲 ％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)已進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期，但其增長(zhǎng)的慣性還未消退。 1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（成本＋利潤(rùn)） 單位：元 /平方米成本 項(xiàng) 計(jì) 算 結(jié) 果 計(jì) 算方法樓面地價(jià) 3700 地價(jià)按 146萬(wàn) /畝 核算（ 見(jiàn) 附件一）前期及后期 費(fèi) 用 240開(kāi) 發(fā) 建 設(shè)費(fèi) 1490 含建安、 報(bào) 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費(fèi) 230公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 85 1~5項(xiàng) 合 計(jì) 5745元 銷 售 費(fèi) 248 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動(dòng)費(fèi) 30 參照一期 財(cái)務(wù)費(fèi) 443 按 銷 售 額 5％管理 費(fèi) 177 按 銷 售 額 2％ 項(xiàng) 目不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi) 443 按 銷 售 額 5％總 成本 7086 1～ 10項(xiàng)總 和銷 售價(jià)格 8857 按 25％毛利核算252。價(jià) 值 因子 權(quán) 重 萬(wàn)科彩域 東 湖花園 時(shí) 代尊城 翡翠城地段自然 環(huán) 境 5人文 環(huán) 境 4 4 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 4 交通狀況 4 3 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 周 邊 配套 4 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 3 外立面 3 4小區(qū)景 觀 4 3 3 戶 型 4 4 4小區(qū)配套 4 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開(kāi) 發(fā) 商品牌 5 3 物 業(yè) 服 務(wù) 5 3 4營(yíng)銷 服 務(wù) 4 3 4 人文氛 圍 4 3 3 綜 合 評(píng) 定 類 比 產(chǎn) 品價(jià)格（ M2） 4800元 5200元 5200元 采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤(pán)中，萬(wàn)科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重： 60%、 30%、 10%。 翡翠城二期的 T型高層為 18F兩梯四戶，是現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取卓錦城、格林威治城、君悅領(lǐng)地及新近開(kāi)盤(pán)的時(shí)代尊城做為典指樓盤(pán)。 地下室不在此定價(jià)范圍內(nèi)，將在確定各銷售單位價(jià)格時(shí)，按建安成本核算（花洋 1490元 /平方米）；252。 確定折扣方式及折扣原則，形成最終銷售價(jià)格；同一片天空下與您攜手 改變生活謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。 贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的 70％核算（因無(wú)產(chǎn)權(quán)）；252。252。252。1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（成本＋利潤(rùn)） 單位：元 /平方米成本 項(xiàng) 計(jì) 算 結(jié) 果 計(jì) 算方法樓面地價(jià) 1510 地價(jià)按 146萬(wàn) /畝 核算（ 見(jiàn) 附件一）前期及后期 費(fèi) 用 240開(kāi) 發(fā) 建 設(shè)費(fèi) 1490 含建安、 報(bào) 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費(fèi) 230公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 85 1~5項(xiàng) 合 計(jì) 3315元 銷 售 費(fèi) 144 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動(dòng)費(fèi) 30 參照一期 財(cái)務(wù)費(fèi) 257 按 銷 售 額 5％管理 費(fèi) 103 按 銷 售 額 2％ 項(xiàng) 目不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi) 257 按 銷 售 額 5％總 成本 4104 1～ 10項(xiàng)總 和銷 售價(jià)格 5130 按 25％毛利核算 2）市場(chǎng)比較法 選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評(píng)價(jià)體系 翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 去年成都的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的慣性，在政府的政策性宏觀調(diào)控下，已大大緩解，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到遏制。 客戶敏感度原則 此次定價(jià)，將會(huì)總結(jié)以往翡翠城客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)，并綜合考慮可類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值點(diǎn)，將價(jià)格細(xì)分至地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等三個(gè)大項(xiàng)數(shù)十價(jià)值因子中。 消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)，一定會(huì)對(duì)比相似的物業(yè)或樓盤(pán)，綜合對(duì)比，選取自己最合適的商品購(gòu)買。 對(duì)翡翠城二期項(xiàng)目各種產(chǎn)品價(jià)值特性的再梳理，對(duì)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)理性的解釋，形成對(duì)現(xiàn)有價(jià)格的有力支撐，從而可以對(duì)客戶進(jìn)行有效的價(jià)格引導(dǎo)；252。如果不計(jì)地下室，則可售面積為 M2。 定價(jià)原則： 客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則；252。價(jià)格是營(yíng)銷組合中唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素都代表著成本。 需求導(dǎo)向：尋找保留價(jià)格。 根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計(jì)、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價(jià)；252。