【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告-閱讀頁
2025-02-15 17:12本頁面
【正文】 代入價值因子評價體系。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、康郡、御府花都及新近開盤的藍(lán)谷地做為典指樓盤。則 T型高層估算價格為：（ 4000/*＋ 3600/*＋ 3800/*＋ 3300/*） *＝ 4091元/M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手 T型小高層累計成交 36套。價 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 4區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 4營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時間 價 值 95％房價自然增 長 ％綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 3900元 采用類比價值算術(shù)平均法，計算得到翡翠城二期 T型高層價格為：3900/*＝ 3992元 /平方米 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計算結(jié)果為：4170*＋ 4091*＋ 3992*＝ 4069元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢；252。 競爭對手的銷售表現(xiàn)（彩域較慢，其余項目均保持較快銷售速度）；252。 綜合考慮以上諸多因素，建議 T型高層銷售均價為 4000元 /平方米。占用基地面積 16408 M2，總建筑面積 65744 M2。 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 547 地價按 146萬 /畝 核算前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1590 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 2692元 銷 售 費 117 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期 財務(wù)費 209 按 銷 售 額 5％管理 費 83 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預(yù)見費 209 按 銷 售 額 5％總 成本 3339 1～ 10項總 和銷 售價格 4174 按 25％毛利核算2）市場比較法 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系 翡翠城二期的蝶型高層， 1827F兩梯四戶或三梯六戶點式塔樓，現(xiàn)在市場供應(yīng)的類似產(chǎn)品比較少。注 ： 卓錦城的價格采集是去掉精裝修后的清水房價格，精裝價格為 3800元 /M2。則 T型高層估算價格為：（ 3500/*＋ 5300/*＋ 3500/*＋ 3600/*） *＝ 4185元 /M2 翡翠城一期無蝶型高層類產(chǎn)品，在此綜合運用假設(shè)開發(fā)法與市場比較法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 ，計算結(jié)果為：4174*＋ 4185*＝ 4182元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢；252。 競爭對手銷售狀況（卓錦城與格林威治城的高層銷售速度均比較慢）；252。 綜合考慮以上諸多因素，建議蝶型高層銷售均價為 4100元 /平方米。 （三）確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價 在確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型產(chǎn)品均價中，將重點考慮各戶型在小區(qū)的位置分布、該戶型本身的內(nèi)部價值要素、軟性影響等三方面因素。 B1D2一梯一戶銷售數(shù)量太少，將參照端頭戶型單獨定價；252。 露臺、屋頂花園贈送面積按建筑成本核算（花洋 1100元 /平方米）；252。 花園洋房標(biāo)準(zhǔn)戶型 1/2單元計有建筑面積 ，贈送私家花園面積 81平方米，贈送露臺面積 ，地下室面積 ，則扣除贈送價值后，單平方米建筑面積核算價格為：（ *5100－ 81*1460000/*－ *1100） /＝ 4663元 /平方米 T型高層各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價價 值 因子 權(quán) 重 C1C2C3FC1FC2FC3位置景 觀視 野 4 4 5 5后期影響 4 4 4 4朝向影響 4 4 4 4內(nèi)部設(shè)計贈 送面 積 見說 明功能性 4 舒適度 4 5采光 4 4 通 風(fēng) 4 4 入 戶 距離 主要 針對 花洋特殊亮點 3 4 軟 影響供求關(guān)系 3 2 2總 價影響 5 4 4 5替代性 4 5 3 3 2綜 合 評 定 初步 結(jié) 果 3696 3764 4235 3826 4261 4375核算 結(jié) 果（元 /M2） 3966 3874 4289 4357 4611 4873總 價參考（萬元） 說明：252。 贈送露臺、屋頂花園面積按建筑成本核算（ T型高層 1300元 /平方米）；252。 贈送一層私家花園按地價的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；252。 蝶型高層計有建筑面積 65744平方米，贈送私家花園面積 1300平方米，贈送露臺面積 4411平方米，則扣除贈送價值后，單平方米建筑面積核算價格為：（ 65744*4100－ 1300*1460000/*－ 4411*1300） /38164＝ 3982元 /平方米216。核心要素 主要量化衡量指 標(biāo)位置 景 觀 河景、公園景 觀 、主景 觀軸視 野 視線 的廣度、 視線 角度、遮 擋 和阻礙、 對視 、樓 間 距噪音 火 車 、 臨 路、 臨車庫 入口、 臨電 梯機房、商 鋪 （會所）影響后期建 設(shè) 三期及五期的影響朝向 日照系數(shù)采光 端 頭戶 型通 風(fēng) 端 頭戶 型內(nèi)部設(shè)計贈 送面 積 贈 送 類 型、 贈 送大小戶 型 變 化 端 頭戶 型、奇偶 層 、露臺（陽臺） 變 化、情趣空 間亮點 設(shè)計 花園、地下室其他 樓 層 差價 入 戶 的便利性心理因素說明：252。 贈送一層私家花園按地價的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；252。 地下室面積按開發(fā)成本核算（含報建費及園林）；25
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