【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告-wenkub
2023-02-24 17:12:51 本頁面
【正文】 格林威治城、世紀城等項目基本上是貼著這個價格線，并適度突破，和黃的香港城也不會離這個價格太遠；要突破這個高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個力量，要不然會面臨較大的市場風險；252。（如交通因素，在邊遠山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會得到價格的疊加，而是因為交通因子的缺失使其景觀價值大打折扣）216。 替代性原則 在商品價格的制定過程中，如果有的價值因子缺失，但有其他的價值因子可替代其使用功能，那么在對其進行價格計算的過程，可用其替代價值因子核算。 （四）定價原則252。 根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價；252。翡翠城二期定價方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價格。216。 競爭導向：市場比較法。 需求導向：尋找保留價格。 但是，在實際的操作過程當中，想要準確預期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。216。 發(fā)現(xiàn)新的價值點，增加溢價；252。價格是營銷組合中唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素都代表著成本。 ” —— 清 如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。 定價原則： 客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則；252。 一、定價理論研討252。 定價目的： 合理價格體系；增加溢價；價值再梳理；客戶價格引導；定價模型；252。 思考問題： 價格高線與風險；價格的連續(xù)性；定價的評判標準；216。如果不計地下室，則可售面積為 M2。216。 郭六芳《舟楫長沙》一、關(guān)于定價的理論研討216。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時根據(jù)市場情況，價格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會及 05春交會，翡翠城二期別墅均價 12023元 /平方米、花洋起價 4600元 /平方米、高層起價 3800元 /平方米的價格信息已面向市場，并通過市場檢驗。 對翡翠城二期項目各種產(chǎn)品價值特性的再梳理，對價值點進行科學理性的解釋，形成對現(xiàn)有價格的有力支撐，從而可以對客戶進行有效的價格引導；252。 （二）定價方法 價格是價值素總和的貨幣化表現(xiàn)。而且價格雖以價值為核心，但受供求關(guān)系影響非常大。 翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應了消費者對翡翠城產(chǎn)品的接受程度。 消費者購買房地產(chǎn)商品時，一定會對比相似的物業(yè)或樓盤，綜合對比，選取自己最合適的商品購買。 成本導向：假設(shè)開發(fā)法。216。 根據(jù)贈送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價格；252。 客戶敏感度原則 此次定價，將會總結(jié)以往翡翠城客戶的價值敏感點，并綜合考慮可類比競爭對手價值點，將價格細分至地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等三個大項數(shù)十價值因子中。（如小區(qū)配套，當項目處于成熟社區(qū)時，小區(qū)配套缺失的價值因子可由區(qū)域配套設(shè)施替代）252。 （五）定價過程思考的幾個問題252。 價格的連續(xù)性（慣性） 一般情況下，人都會有慣性的思維。 去年成都的整體房地產(chǎn)市場價格上漲的慣性，在政府的政策性宏觀調(diào)控下，已大大緩解，房價快速增長的態(tài)勢已經(jīng)得到遏制。252。 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系（參見附件二） 翡翠城二期的聯(lián)院別墅地處三環(huán)內(nèi)，緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)的景觀別墅已極具稀缺性。在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響：252。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度；216。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 1510 地價按 146萬 /畝 核算（ 見 附件一）前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 3315元 銷 售 費 144 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期 財務費 257 按 銷 售 額 5％管理 費 103 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預見費 257 按 銷 售 額 5％總 成本 4104 1～ 10項總 和銷 售價格 5130 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系 翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手花園洋房成交溢價基本穩(wěn)定在 1100元 /平方米左右，成交均價約為 4700元 /平方米。 花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性；252。 綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價為 5100元 /平方米。252。價 值 因子 權(quán) 重 萬科彩域 康郡 御府花都 藍 谷地 翡翠城地段自然 環(huán) 境 4 5人文 環(huán) 境 4 3 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 3 交通狀況 市政 設(shè) 施 4區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 3 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 4 3 4 3外立面 4 3 4 4小區(qū)景 觀 4 3 4 4戶 型 4 4 3 小區(qū)配套 4 3 4 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 5 3 4 4 物 業(yè) 服 務 5 3 營銷 服 務 4 人文氛 圍 4 3 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 4000元 3600元 3800元 3300元
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