【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價報告-文庫吧
2025-01-26 17:12 本頁面
【正文】 在制定產(chǎn)品均價、戶型及單元均價、各銷售單位價格等不同階段，根據(jù)客戶的敏感度，對各價值因子的重要性進行排序，并賦予相應(yīng)的權(quán)重，最終制定出翡翠城二期價格。252。 替代性原則 在商品價格的制定過程中，如果有的價值因子缺失，但有其他的價值因子可替代其使用功能，那么在對其進行價格計算的過程，可用其替代價值因子核算。（如小區(qū)配套，當項目處于成熟社區(qū)時，小區(qū)配套缺失的價值因子可由區(qū)域配套設(shè)施替代）252。 乘數(shù)原則 地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等定價要素之間的關(guān)系不完全是累加關(guān)系，而是乘數(shù)關(guān)系。當某個要素有缺失且不能被替代時，會對其他價值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。（如交通因素，在邊遠山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會得到價格的疊加，而是因為交通因子的缺失使其景觀價值大打折扣）216。 （五）定價過程思考的幾個問題252。 市場價格的高線與風險 在非別墅類普通住宅中，市場價格的高線應(yīng)該是在市場上已經(jīng)出現(xiàn)過的價格表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上可略有突破。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。 現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的 5400元 /平方米（ 6000元 /平方米 9折），所以優(yōu)品道、格林威治城、世紀城等項目基本上是貼著這個價格線，并適度突破，和黃的香港城也不會離這個價格太遠；要突破這個高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個力量，要不然會面臨較大的市場風險；252。 價格的連續(xù)性（慣性） 一般情況下，人都會有慣性的思維。人們?nèi)ソy(tǒng)計分析前幾年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，試圖找到其中的規(guī)律，并運用此種規(guī)律對未來進行預(yù)測。股票如此，經(jīng)濟發(fā)展如此，房地產(chǎn)價格亦如此。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學的方法。 去年成都的整體房地產(chǎn)市場價格上漲的慣性，在政府的政策性宏觀調(diào)控下，已大大緩解，房價快速增長的態(tài)勢已經(jīng)得到遏制。根據(jù)最新的《 2023成都房價意見》調(diào)查， 85％的人認為成都的房價年漲幅在 58％比較合理（房管局資料）。而根據(jù)統(tǒng)計局最新資料顯示， 15月成都的整體房價上漲 ％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價格的增長已進入緩慢增長期，但其增長的慣性還未消退。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格 “慣性 ”，避免跳空高開帶來的市場風險；同時為三期獲取較高價格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價風險。252。 定價的評判標準 對公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財務(wù)指標，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個項目最好的銷售速度是在交房前兩個月清盤，多期開發(fā)項目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個月清盤；并以此來修正價格及控盤策略； 對客戶而言，所得到的購買價格雖然覺得貴，但可以接受；最好的價格邊界是讓客戶一邊埋怨很貴，一邊掏錢購買； 在項目內(nèi)部，每一個檔次，每一種類型的銷售單位無明顯的滯銷狀況，同期銷售的內(nèi)部總價及單價競爭可控。二、二期定價216。 （一）二期銷售資源252。 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。如果不計地下室，則可售面積為 M2。252。 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。216。 （二）按類型確定各產(chǎn)品均價 翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價。 聯(lián)院別墅均價 翡翠城計有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。252。 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 3700 地價按 146萬 /畝 核算（ 見 附件一）前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 5745元 銷 售 費 248 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期 財務(wù)費 443 按 銷 售 額 5％管理 費 177 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預(yù)見費 443 按 銷 售 額 5％總 成本 7086 1～ 10項總 和銷 售價格 8857 按 25％毛利核算252。 2）市場比較法 市場比較法是通過對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的價值素分解量化，通過與可類比競爭對手分析對比而得到自己的價格體系的方法。 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系（參見附件二） 翡翠城二期的聯(lián)院別墅地處三環(huán)內(nèi)，緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)的景觀別墅已極具稀缺性。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。 注： 東湖花園及康郡的類比產(chǎn)品價格，考慮聯(lián)院別墅的位置關(guān)系，均采集該項目最好位置的端頭單位價格。 價 值 因子 權(quán) 重 東 湖花園 康郡 金林半 島 翡翠城地段自然 環(huán) 境 4 5 5人文 環(huán) 境 4 3 5 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 3 4 交通狀況 4 4 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 5 4周 邊 配套 3 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 4 4外立面 3 3 4小區(qū)景 觀 3 3 戶 型 3 5小區(qū)配套 3 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 3 3 物 業(yè) 服 務(wù) 4 4營銷 服 務(wù) 3 4 人文氛 圍 3 3 4 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 8900元 8500元 14300元
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