某地產(chǎn)花園一期定價(jià)方案(編輯修改稿)
2025-02-14 04:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 盤對(duì)保利花園項(xiàng)目的威脅比例。即影響權(quán)重為： 競(jìng)爭(zhēng)類型 樓盤名稱 權(quán)重 東部項(xiàng)目 茗筑美嘉 15% 海信慧園 15% 未來城 15% 鑫苑國際城市花園 10% 經(jīng)十路項(xiàng)目 名士豪庭 10% 海爾綠城 5% 臨近項(xiàng)目 火炬東第 9% 彩石山莊 9% 西北項(xiàng)目 翡翠郡 5% 南部項(xiàng)目 魯能領(lǐng)秀城 7% 3)、項(xiàng)目細(xì)化因素打分 經(jīng)過對(duì)上述樓盤的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)比保利花園項(xiàng)目的實(shí)際情況，由熟悉各項(xiàng)目的六位專業(yè)人員給各細(xì)化影響因素進(jìn)行項(xiàng)目間的權(quán)重比較打分。 4)、保利花園均價(jià) 根據(jù)選定的市場(chǎng)八大比較樓盤的均價(jià)，通過加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的均價(jià)。保利花園的均價(jià)等于比較樓盤權(quán)重值之和。 比較樓盤 合計(jì)得分 綜合得分 均價(jià) 比較價(jià)格 =均價(jià) *（ 1+合計(jì)得分） 權(quán)重 權(quán)重值 （ 1+合計(jì)得分） 茗筑美嘉 4780 5019 15% 海信慧園 5200 5252 15% 未來城 5300 5459 15% 鑫苑國花 5260 10% 名士豪庭 6500 6630 10% 663 海爾綠城 8000 7520 5% 376 火炬東第 3900 3783 9% 彩石山莊 4300 4171 9% 翡翠郡 5500 5610 5% 魯能領(lǐng)秀城 5600 5656 7% 合 計(jì) 100% 根據(jù)選定的市場(chǎng)八大比較樓盤的均價(jià)，通過加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的均價(jià)。保利花園的均價(jià)等于比較樓盤權(quán)重值之和。樓盤整體均價(jià)結(jié)論 通過對(duì)上述十大競(jìng)爭(zhēng)樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，利用市場(chǎng)比較法這一科學(xué)定價(jià)方法的理論依據(jù)，推出保利花園一期表面均價(jià) / m2。 備注： 此為表價(jià)，暫未扣除市場(chǎng)綜合折扣率水平上的優(yōu)惠和置業(yè)會(huì)員的購卡優(yōu)惠。 項(xiàng)目常規(guī)優(yōu)惠： 一次性付款的客戶享受 99折優(yōu)惠，按揭客戶不享受折扣優(yōu)惠。 根據(jù)市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和客戶意向調(diào)研，大約有 30%客戶選擇一次性付款， 70%客戶選擇按揭的方式，由此得知市場(chǎng)綜合折扣率為 。 其他優(yōu)惠： 成功選擇 6樓房源的客戶享受 94折，并放棄會(huì)員 2萬抵 3萬的優(yōu)惠； 10樓 12月 06日選中房源 94折。 二、各樓座均價(jià)制定 樓座均價(jià)制定參考因素： 1)、市場(chǎng)上對(duì)不同產(chǎn)品類別的認(rèn)可程度 2)、區(qū)位對(duì)價(jià)格的影響情況 3)、客戶積累情況對(duì)價(jià)格的影響 4)、其它干擾因素對(duì)價(jià)格的影響（如回遷等） 5)、各樓座可售面積對(duì)項(xiàng)目均價(jià)的影響 樓座細(xì)化因素打分： 樓棟區(qū)位打分表（權(quán)重 38%） 樓號(hào) 位置（ 13%） 交通（ 5%） 景觀（ 11%） 無噪音（ 9%） 區(qū)位合計(jì)得分 6 30 10 20 40 8 10 10 20 20 9 10 10 15 20 10 30 10 20 40 棟產(chǎn)品打分表（權(quán)重 32%） 細(xì)化因素 建筑形態(tài)（ 3%） 產(chǎn)品配置（ 4%） 面積配置（ 6%） 共攤 （ 3%） 戶型設(shè)計(jì) （ 16%） 產(chǎn)品合計(jì)得分 6﹟ 20 20 10 20 12 8﹟ 20 10 10 10 20 9﹟ 20 10 5 10 20 10﹟ 20 10 20 30 10 客戶積累定價(jià)打分表（權(quán)重為 23%） 6 8 9 10 得分 3 （四）其他干擾因素分析 （權(quán)重為 7%） 得分 6 8 9 10 得分 三、具體戶型定價(jià)分析 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 A5（ 118套）A7（ 250套）B1（ 31套） B2（ 62套） C3（ 29套） A2（ 62套）A6（ 62套） C2（ 33套） F（ 62套） A1（ 62套）A3（ 62套） B3（ 193套） 1）、棟均價(jià)定價(jià)系數(shù)匯總 樓號(hào) 其它干擾 客戶積累 區(qū)位得分 產(chǎn)品得分 得分合計(jì) 6 3 8 9 10 2）、棟均價(jià)定價(jià)表 樓號(hào) 合計(jì)得分 理論項(xiàng)目均價(jià) 理論棟均價(jià) 棟均價(jià)修正 項(xiàng)目棟均價(jià) 6 5322 30 5219 8 100 5467 9 100 5432 10 +160 5210 各樓座均價(jià) 四、具體戶型價(jià)值策略 定價(jià)原則： 一房一價(jià)，實(shí)現(xiàn)所有戶型的均衡銷售。 具體措施： 樓層差：頂層價(jià)格和次頂層價(jià)格差控制在 100200元 /平方米 層差在 20100元 /平方米之間，特殊戶型除外； 戶型差：根據(jù)客戶對(duì)戶型選擇的偏好及戶型特點(diǎn)將戶型控制 在 0400元 /平方米之間，特殊戶型除外； 景觀差：控制在 0150元 /平方米，特殊戶型除外； 朝向差：控制在 0350元 /平方米，特殊戶型除外。 （以上具體情況詳見價(jià)格表） 保利花園 10樓統(tǒng)計(jì)分析（ 94折團(tuán)購） 戶數(shù)（套） 面積（㎡） 表面均價(jià)（元） 團(tuán)購表價(jià)（元） 團(tuán)購實(shí)收（元） 表面收益（元） 團(tuán)購收益（元） 團(tuán)購實(shí)收（元） 6 242 8 244 10 279 合計(jì) 765 保利花園 10樓統(tǒng)計(jì)分析（會(huì)員）
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