某地產(chǎn)花園一期定價方案(編輯修改稿)
2025-02-14 04:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 盤對保利花園項目的威脅比例。即影響權(quán)重為： 競爭類型 樓盤名稱 權(quán)重 東部項目 茗筑美嘉 15% 海信慧園 15% 未來城 15% 鑫苑國際城市花園 10% 經(jīng)十路項目 名士豪庭 10% 海爾綠城 5% 臨近項目 火炬東第 9% 彩石山莊 9% 西北項目 翡翠郡 5% 南部項目 魯能領(lǐng)秀城 7% 3)、項目細化因素打分 經(jīng)過對上述樓盤的市場調(diào)查，對比保利花園項目的實際情況，由熟悉各項目的六位專業(yè)人員給各細化影響因素進行項目間的權(quán)重比較打分。 4)、保利花園均價 根據(jù)選定的市場八大比較樓盤的均價，通過加權(quán)平均得出本項目的均價。保利花園的均價等于比較樓盤權(quán)重值之和。 比較樓盤 合計得分 綜合得分 均價 比較價格 =均價 *（ 1+合計得分） 權(quán)重 權(quán)重值 （ 1+合計得分） 茗筑美嘉 4780 5019 15% 海信慧園 5200 5252 15% 未來城 5300 5459 15% 鑫苑國花 5260 10% 名士豪庭 6500 6630 10% 663 海爾綠城 8000 7520 5% 376 火炬東第 3900 3783 9% 彩石山莊 4300 4171 9% 翡翠郡 5500 5610 5% 魯能領(lǐng)秀城 5600 5656 7% 合 計 100% 根據(jù)選定的市場八大比較樓盤的均價，通過加權(quán)平均得出本項目的均價。保利花園的均價等于比較樓盤權(quán)重值之和。樓盤整體均價結(jié)論 通過對上述十大競爭樓盤的市場調(diào)研，利用市場比較法這一科學(xué)定價方法的理論依據(jù)，推出保利花園一期表面均價 / m2。 備注： 此為表價，暫未扣除市場綜合折扣率水平上的優(yōu)惠和置業(yè)會員的購卡優(yōu)惠。 項目常規(guī)優(yōu)惠： 一次性付款的客戶享受 99折優(yōu)惠，按揭客戶不享受折扣優(yōu)惠。 根據(jù)市場操作經(jīng)驗和客戶意向調(diào)研，大約有 30%客戶選擇一次性付款， 70%客戶選擇按揭的方式，由此得知市場綜合折扣率為 。 其他優(yōu)惠： 成功選擇 6樓房源的客戶享受 94折，并放棄會員 2萬抵 3萬的優(yōu)惠； 10樓 12月 06日選中房源 94折。 二、各樓座均價制定 樓座均價制定參考因素： 1)、市場上對不同產(chǎn)品類別的認可程度 2)、區(qū)位對價格的影響情況 3)、客戶積累情況對價格的影響 4)、其它干擾因素對價格的影響（如回遷等） 5)、各樓座可售面積對項目均價的影響 樓座細化因素打分： 樓棟區(qū)位打分表（權(quán)重 38%） 樓號 位置（ 13%） 交通（ 5%） 景觀（ 11%） 無噪音（ 9%） 區(qū)位合計得分 6 30 10 20 40 8 10 10 20 20 9 10 10 15 20 10 30 10 20 40 棟產(chǎn)品打分表（權(quán)重 32%） 細化因素 建筑形態(tài)（ 3%） 產(chǎn)品配置（ 4%） 面積配置（ 6%） 共攤 （ 3%） 戶型設(shè)計 （ 16%） 產(chǎn)品合計得分 6﹟ 20 20 10 20 12 8﹟ 20 10 10 10 20 9﹟ 20 10 5 10 20 10﹟ 20 10 20 30 10 客戶積累定價打分表（權(quán)重為 23%） 6 8 9 10 得分 3 （四）其他干擾因素分析 （權(quán)重為 7%） 得分 6 8 9 10 得分 三、具體戶型定價分析 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 A5（ 118套）A7（ 250套）B1（ 31套） B2（ 62套） C3（ 29套） A2（ 62套）A6（ 62套） C2（ 33套） F（ 62套） A1（ 62套）A3（ 62套） B3（ 193套） 1）、棟均價定價系數(shù)匯總 樓號 其它干擾 客戶積累 區(qū)位得分 產(chǎn)品得分 得分合計 6 3 8 9 10 2）、棟均價定價表 樓號 合計得分 理論項目均價 理論棟均價 棟均價修正 項目棟均價 6 5322 30 5219 8 100 5467 9 100 5432 10 +160 5210 各樓座均價 四、具體戶型價值策略 定價原則： 一房一價，實現(xiàn)所有戶型的均衡銷售。 具體措施： 樓層差：頂層價格和次頂層價格差控制在 100200元 /平方米 層差在 20100元 /平方米之間，特殊戶型除外； 戶型差：根據(jù)客戶對戶型選擇的偏好及戶型特點將戶型控制 在 0400元 /平方米之間，特殊戶型除外； 景觀差：控制在 0150元 /平方米，特殊戶型除外； 朝向差：控制在 0350元 /平方米，特殊戶型除外。 （以上具體情況詳見價格表） 保利花園 10樓統(tǒng)計分析（ 94折團購） 戶數(shù)（套） 面積（㎡） 表面均價（元） 團購表價（元） 團購實收（元） 表面收益（元） 團購收益（元） 團購實收（元） 6 242 8 244 10 279 合計 765 保利花園 10樓統(tǒng)計分析（會員）
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