【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拉低第三價(jià)值群?jiǎn)挝坏膯蝺r(jià)，以均勻降低其總價(jià)，形成與其他高檔樓盤中高端品質(zhì)產(chǎn)品的性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)。 通過 C、 D棟南向單位拉高均價(jià)，通過西北向單位拉低均價(jià) 區(qū)域價(jià)值快速提升 不利因素分析 客戶心理判斷 定價(jià)策略 各單元價(jià)值分析 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 區(qū)內(nèi)園景類單位典型單位 園景類典型單位價(jià)格水平 其它各棟單位價(jià)格水平 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 銷售安排與預(yù)估 市場(chǎng)比較法 步驟一：確定 C座 04單位的市場(chǎng)均價(jià) 1）首先確定市場(chǎng)可比較案例； 2）通過專家打分法確定項(xiàng)目 70年產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)； 3）修正項(xiàng)目 38年產(chǎn)權(quán)對(duì)價(jià)格的影響，得出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。 步驟二：進(jìn)行價(jià)格表建模 1）首先確定每個(gè)單元的層差值； 2）通過專家打分法確定各單位與 “ 基準(zhǔn)價(jià) C座 04單位 ” 的朝向差分值。 步驟三：試算價(jià)格表 完成價(jià)格表建模，以 C座 04單位的均價(jià)為基礎(chǔ)，試算不同的朝向差極值下的價(jià)格表。 步驟四：驗(yàn)證價(jià)格表 選取幾個(gè)符合現(xiàn)實(shí)需要的試算價(jià)格表進(jìn)行價(jià)格驗(yàn)證。 步驟五：確定一個(gè)合適的價(jià)格表。 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 本項(xiàng)目的比較對(duì)象： C棟 04單位 本項(xiàng)目 C棟 04單位戶型點(diǎn)評(píng) ： 二梯一戶，首創(chuàng)智能雙開門電梯直接入戶 開敞式入戶花園，雙套房設(shè)計(jì)。 中空隔音、隔熱玻璃窗戶設(shè)計(jì) 視野開闊，區(qū)內(nèi)園景。 A棟 B棟 C棟 D棟 對(duì)比樓盤選擇 參照原則：產(chǎn)品區(qū)域接近、類型相同、檔次類似、目標(biāo)客戶相似、近期銷售等因素。 根據(jù)近期可參照的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品為：中海萬錦豪園二期大四房單位、南海頤景園二期三棟樓王單位、天湖酈都二期西南北向望湖大平層單位。 *比照對(duì)象應(yīng)均為當(dāng)期市場(chǎng)上銷售情況較好的產(chǎn)品 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 市場(chǎng)比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價(jià) —— 比較因素的確定 （ 1）外在因素 45% 地段 、 環(huán)境景觀 、 交通 、 配套 小區(qū)成熟度 （ 工程進(jìn)度 ） 景觀朝向 戶型設(shè)計(jì) 建筑外觀 小區(qū)配套 設(shè)備 、 材料 （ 2）內(nèi)在因素 40% （ 3）溢價(jià)因素 15% 項(xiàng)目形象 （ 營銷包裝 ） 發(fā)展商品牌 、 實(shí)力 、 口碑 物業(yè)管理 /增值服務(wù) 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 比準(zhǔn)價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重價(jià)格 中海萬錦豪園二期 6400 7837 35% 2743 天湖酈都二期 8000 8016 30% 2405 頤景園二期 6800 7963 35% 2787 比準(zhǔn)均價(jià) 100% 市場(chǎng)比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價(jià) —— 70年情況判定 市場(chǎng)比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價(jià) —— 40年產(chǎn)權(quán)及中央空調(diào)附加值的修正 還原利率（投資回報(bào)率） R 6% 單位 使用年限 N 70 年 平均房?jī)r(jià)（市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)） V 元 /平方米 折算租金 a 元 /平方米 .月 當(dāng)剩余使用年限為 38年時(shí) 38 年 平均房?jī)r(jià)為 V 元 /平方米 房屋額外附加值（中央空調(diào)） 400 元 /平方米 當(dāng)前評(píng)估市場(chǎng)均價(jià) 同等條件比較 特殊因素修正 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 垂直層差 —— 原則 垂直調(diào)價(jià)主要根據(jù)視野因素，分為千燈湖景觀、水城與小區(qū)園景，較差景觀三類。 ? 園景單位的低層單位朝向庭園，景觀效果好，因此園景單位的起價(jià)不宜太低，15層以上景觀變化不大，差值設(shè)置不宜過大； ? 千燈湖景單位及商業(yè)水城全景（外部景觀單位）在中低樓層隨著樓層的變化，景觀快速變化，因此適合快速拉開層差，但 20層以上景觀變化不大， 20層以上差值設(shè)置不宜過大。 ? 園景單位價(jià)值重心基本位于中低樓層 17~20層之間，外圍單位價(jià)值重心上移，基本位于 22~25層之間； 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 千燈湖景觀： D01 、 D0 C0 C0 樓層 215層 1520 2024 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整 100 80 30 0 530 0 50 0 30 0 100 內(nèi)園及水城景觀： A0 A0 A0 B0 D0 C0 B0 A03 樓層 215層 1520 2024 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整 50 30 20 0 20 0 20 0 20 0 100 較差景觀 :: D0 B0 C0 B02 樓層 15層以下 1624 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整 20 10 0 10 0 10 0 10 0 100 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 水平層差 各影響因素的權(quán)重分布 分項(xiàng) 景觀 朝向 視野 噪音 戶型 權(quán)重 60% 20% 10% 5% 5% 棟數(shù) A棟打分表 B棟打分表 C棟打分表 D棟打分表 調(diào)差項(xiàng)目 比重 房號(hào) 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 朝向 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 景觀 60% 打分 9 9 8 朝向 20% 打分 10 8 1 5 10 8 1 5 10 8 1 5 10 8 1 5 視野 10% 打分 8 6 10 10 1 1 7 4 7 8 1 2 10 9 5 7 噪音 5% 打分 10 9 1 1 10 2 0 5 4 0 2 10 0 0 8 5 戶型 5% 打分 9 10 1 6 9 10 1 6 9 10 1 6 9 10 1 6 合計(jì) 100% 綜合得 分 水平層差打分 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 水平層差 水平極差測(cè)算 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 根據(jù)垂直均價(jià)與水平均價(jià)，建立價(jià)格模型，經(jīng)測(cè)算，擬定整盤實(shí)收均價(jià)為8813元 /平，實(shí)收總價(jià) 定價(jià)前的基本判斷和假設(shè) 定價(jià)流程 基準(zhǔn)單位價(jià)格 垂直水平差價(jià) 價(jià)格表測(cè)算 單價(jià)分布區(qū)間表（元） 區(qū)間 ≥6000 ＜ 7000 ≥7000 ＜ 8000 ≥8000 ＜ 9000 ≥9000 ＜ 10000 ≥10000 ＜ 11000 ≥11000 ＜ 12023 ≥12023 ＜ 13000 ≥13000 ＜ 14000 ≥14000 ＜ 16000 個(gè)數(shù) 141 144 108 58 76 24 36 5 28 由表