【文章內(nèi)容簡介】 拉低第三價值群單位的單價，以均勻降低其總價，形成與其他高檔樓盤中高端品質(zhì)產(chǎn)品的性價比競爭。 通過 C、 D棟南向單位拉高均價，通過西北向單位拉低均價 區(qū)域價值快速提升 不利因素分析 客戶心理判斷 定價策略 各單元價值分析 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 區(qū)內(nèi)園景類單位典型單位 園景類典型單位價格水平 其它各棟單位價格水平 價格表形成及驗證 銷售安排與預(yù)估 市場比較法 步驟一：確定 C座 04單位的市場均價 1）首先確定市場可比較案例； 2）通過專家打分法確定項目 70年產(chǎn)權(quán)下的市場比準(zhǔn)價； 3）修正項目 38年產(chǎn)權(quán)對價格的影響，得出市場評估價。 步驟二：進(jìn)行價格表建模 1）首先確定每個單元的層差值； 2）通過專家打分法確定各單位與 “ 基準(zhǔn)價 C座 04單位 ” 的朝向差分值。 步驟三：試算價格表 完成價格表建模，以 C座 04單位的均價為基礎(chǔ)，試算不同的朝向差極值下的價格表。 步驟四：驗證價格表 選取幾個符合現(xiàn)實需要的試算價格表進(jìn)行價格驗證。 步驟五：確定一個合適的價格表。 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 本項目的比較對象： C棟 04單位 本項目 C棟 04單位戶型點(diǎn)評 ： 二梯一戶，首創(chuàng)智能雙開門電梯直接入戶 開敞式入戶花園，雙套房設(shè)計。 中空隔音、隔熱玻璃窗戶設(shè)計 視野開闊，區(qū)內(nèi)園景。 A棟 B棟 C棟 D棟 對比樓盤選擇 參照原則：產(chǎn)品區(qū)域接近、類型相同、檔次類似、目標(biāo)客戶相似、近期銷售等因素。 根據(jù)近期可參照的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品為：中海萬錦豪園二期大四房單位、南海頤景園二期三棟樓王單位、天湖酈都二期西南北向望湖大平層單位。 *比照對象應(yīng)均為當(dāng)期市場上銷售情況較好的產(chǎn)品 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 市場比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價 —— 比較因素的確定 （ 1）外在因素 45% 地段 、 環(huán)境景觀 、 交通 、 配套 小區(qū)成熟度 （ 工程進(jìn)度 ） 景觀朝向 戶型設(shè)計 建筑外觀 小區(qū)配套 設(shè)備 、 材料 （ 2）內(nèi)在因素 40% （ 3）溢價因素 15% 項目形象 （ 營銷包裝 ） 發(fā)展商品牌 、 實力 、 口碑 物業(yè)管理 /增值服務(wù) 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 項目名稱 均價 比準(zhǔn)價格 權(quán)重 權(quán)重價格 中海萬錦豪園二期 6400 7837 35% 2743 天湖酈都二期 8000 8016 30% 2405 頤景園二期 6800 7963 35% 2787 比準(zhǔn)均價 100% 市場比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價 —— 70年情況判定 市場比較法 確定 C座 04單位的比準(zhǔn)價 —— 40年產(chǎn)權(quán)及中央空調(diào)附加值的修正 還原利率（投資回報率） R 6% 單位 使用年限 N 70 年 平均房價（市場比準(zhǔn)價） V 元 /平方米 折算租金 a 元 /平方米 .月 當(dāng)剩余使用年限為 38年時 38 年 平均房價為 V 元 /平方米 房屋額外附加值（中央空調(diào)） 400 元 /平方米 當(dāng)前評估市場均價 同等條件比較 特殊因素修正 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 垂直層差 —— 原則 垂直調(diào)價主要根據(jù)視野因素，分為千燈湖景觀、水城與小區(qū)園景，較差景觀三類。 ? 園景單位的低層單位朝向庭園，景觀效果好，因此園景單位的起價不宜太低，15層以上景觀變化不大，差值設(shè)置不宜過大； ? 千燈湖景單位及商業(yè)水城全景（外部景觀單位）在中低樓層隨著樓層的變化，景觀快速變化，因此適合快速拉開層差，但 20層以上景觀變化不大， 20層以上差值設(shè)置不宜過大。 ? 園景單位價值重心基本位于中低樓層 17~20層之間，外圍單位價值重心上移，基本位于 22~25層之間； 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 千燈湖景觀： D01 、 D0 C0 C0 樓層 215層 1520 2024 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實際情況調(diào)整 100 80 30 0 530 0 50 0 30 0 100 內(nèi)園及水城景觀： A0 A0 A0 B0 D0 C0 B0 A03 樓層 215層 1520 2024 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實際情況調(diào)整 50 30 20 0 20 0 20 0 20 0 100 較差景觀 :: D0 B0 C0 B02 樓層 15層以下 1624 2425 2528 2829 2932 3233 3336 3637 3739 頂層 層差值 根據(jù)實際情況調(diào)整 20 10 0 10 0 10 0 10 0 100 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 水平層差 各影響因素的權(quán)重分布 分項 景觀 朝向 視野 噪音 戶型 權(quán)重 60% 20% 10% 5% 5% 棟數(shù) A棟打分表 B棟打分表 C棟打分表 D棟打分表 調(diào)差項目 比重 房號 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 朝向 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 東南 西南 西北 東北 景觀 60% 打分 9 9 8 朝向 20% 打分 10 8 1 5 10 8 1 5 10 8 1 5 10 8 1 5 視野 10% 打分 8 6 10 10 1 1 7 4 7 8 1 2 10 9 5 7 噪音 5% 打分 10 9 1 1 10 2 0 5 4 0 2 10 0 0 8 5 戶型 5% 打分 9 10 1 6 9 10 1 6 9 10 1 6 9 10 1 6 合計 100% 綜合得 分 水平層差打分 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 水平層差 水平極差測算 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 根據(jù)垂直均價與水平均價，建立價格模型，經(jīng)測算，擬定整盤實收均價為8813元 /平，實收總價 定價前的基本判斷和假設(shè) 定價流程 基準(zhǔn)單位價格 垂直水平差價 價格表測算 單價分布區(qū)間表（元） 區(qū)間 ≥6000 ＜ 7000 ≥7000 ＜ 8000 ≥8000 ＜ 9000 ≥9000 ＜ 10000 ≥10000 ＜ 11000 ≥11000 ＜ 12023 ≥12023 ＜ 13000 ≥13000 ＜ 14000 ≥14000 ＜ 16000 個數(shù) 141 144 108 58 76 24 36 5 28 由表