某地產(chǎn)二期推盤策略課件(編輯修改稿)
2025-01-26 05:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 套、 4萬(wàn)㎡的星級(jí)酒店、 2700㎡ 大型豪華專屬會(huì)所、 3000余㎡泛會(huì)所， 1所品牌國(guó)際幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等配套設(shè)施。 金色夏威夷：體驗(yàn) +戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位居玉潭新城，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與安康路的交匯處，總建筑面積 25萬(wàn)平米，一棟 27層的公寓丶十棟高層住宅及一棟幼兒園組成，其中，住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ，公寓建筑面積 ，幼兒園建筑面積 ㎡ ，物業(yè)用房，地下室建筑面積 ，容積率 ，綠化率 %，住宅總戶數(shù)1338戶，公寓總戶數(shù) 312戶，地下停車位 1353個(gè)。 項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)首席 25萬(wàn)平米美式全景國(guó)際住區(qū) 項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前正在辦卡， 特色： N+1超大贈(zèng)送面積， 89㎡ 三房， 130㎡ 五房，超大贈(zèng)送面積、 220米棟距 均價(jià)： 待定 戶型： 86㎡ 130㎡ 主力戶型： 89㎡ 三房， 130㎡ 五房 營(yíng)銷 /優(yōu)惠策略：辦卡 1千抵 3萬(wàn)（前面先優(yōu)惠 2萬(wàn)，開(kāi)盤前 7天算價(jià)再優(yōu)惠 1萬(wàn)） 啟示 /可借鑒之處：多變空間， N+1超大贈(zèng)送，公寓規(guī)劃 三、項(xiàng)目本體分析 ，且沿江面長(zhǎng) 5分鐘 ，非城市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知：非城市熱點(diǎn)區(qū)域、進(jìn)則繁華、退則寧?kù)o、河西城區(qū)罕見(jiàn)一線臨江地塊 項(xiàng)目認(rèn)知：溈水西 45萬(wàn)平 西班牙風(fēng)情大盤 項(xiàng)目特點(diǎn)： 建筑規(guī)模： 45萬(wàn)平米 建筑類型：高層 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑、紅色的屋頂，暖色的外墻，鐵藝欄桿 開(kāi)發(fā)策略：分期滾動(dòng)，分組團(tuán)開(kāi)發(fā) 園林風(fēng)格：地中海、多漾太水景、情趣景觀廊架，趣味雕塑親水健身步道 配套：高端商業(yè)配套、幼兒園、游泳池、康體設(shè)施 細(xì)節(jié)品質(zhì)：紅外線周界防翻越系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；門禁可視系統(tǒng)；停車智能系統(tǒng)； 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng) 項(xiàng)目現(xiàn)狀：實(shí)景體驗(yàn)，市場(chǎng)口碑好，已有一定的群眾基礎(chǔ)，但沉寂太久 “醉美不過(guò)愛(ài)琴灣”已形成一定的市場(chǎng)認(rèn)知； 1期正在清盤中，已進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)，建筑品質(zhì)口碑好； 2023年市場(chǎng)上愛(ài)琴灣的聲音較少； 濱江路與白馬一街正在建設(shè)中； 已登記客戶達(dá) 6000多批，已有 600多組老業(yè)主； 第一次開(kāi)盤火爆； 已有江景大宅的價(jià)格標(biāo)桿支持； 部分業(yè)主已入住，項(xiàng)目部分景觀已實(shí)景展示； 二期產(chǎn)品認(rèn)知：市場(chǎng)主流產(chǎn)品，平面設(shè)計(jì)相對(duì)創(chuàng)新， 130平米以上產(chǎn)品占比大，去化速度有壓力 戶型 棟號(hào) 面積 套數(shù) 優(yōu)劣 產(chǎn)品分類 813 126㎡ 124㎡ 138 優(yōu) C 9 125㎡ 18 優(yōu) D 9 104㎡ 34 優(yōu) E 9 121㎡ 36 優(yōu) F 9 134㎡ 18 優(yōu) G 1 12 134㎡ 270 優(yōu) 一期紅動(dòng)寧鄉(xiāng)的成功點(diǎn) :封鎖式的廣告投放 合適的價(jià)格策略 合適的入市時(shí)機(jī) ? 一 ,在全城范圍內(nèi)高密度的布置交通路牌 ,主干道 ,主要節(jié)點(diǎn)投放戶外 ,形成全城封鎖 。 ? 二 ,選擇 6月入市 ,第一 11年為寧鄉(xiāng)樓市的上行期 ,期間無(wú)大盤聲音 ? 三 ,在南國(guó)水鄉(xiāng)高價(jià)開(kāi)盤銷售不利后 ,愛(ài)琴灣選擇了合適的入市價(jià)格 ? 失敗點(diǎn) :推廣與大戶產(chǎn)品不搭 ? 非市場(chǎng)主流戶型比重大 ,形象高度不夠 ,未能吸引足夠的高端客戶群 ? “醉美不過(guò)愛(ài)琴灣”的小資情調(diào)與大戶型目標(biāo)客戶群的心理不符 項(xiàng)目分析總結(jié)：如何利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，持續(xù)保證項(xiàng)目的銷售速度 矛盾點(diǎn)： ,目標(biāo)量化是多少 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)： ，形象逐漸改善 距商業(yè)中心近 四、面臨的壓力與機(jī)會(huì) 壓力 ，仍將打壓投資與改善型需求 ，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重 ，客戶難以分辨好壞 機(jī)會(huì) ,利于口碑營(yíng)銷 3000多批來(lái)訪客戶以及 600多批業(yè)主 ,客戶群相對(duì)穩(wěn)定 五、核心問(wèn)題界定 客 戶 年齡集中在 30歲以上區(qū)域分布集中在市區(qū) 多次置業(yè)為主、改善置業(yè)為主 泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層 認(rèn)同項(xiàng)目園林、地段 人情網(wǎng)絡(luò)廣 市 場(chǎng) 市場(chǎng)回穩(wěn)定、大盤競(jìng)爭(zhēng) 口碑好的項(xiàng)目，價(jià)格高，走量穩(wěn)定 無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)漸失 市場(chǎng)容量有限 項(xiàng) 目 一定的知名度 部分園林已實(shí)景展示 市場(chǎng)認(rèn)知形象高端 擁有約 6000批的登記客戶， 600多批業(yè)主 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)無(wú)優(yōu)勢(shì) 一炮而紅，全年去化 500套， 價(jià)格持續(xù)走高 核心問(wèn)題： ,項(xiàng)目如何占位？ ,開(kāi)盤必須去化 260套？ ，如何有效的拓展客戶？ ，提高客戶
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