某地產(chǎn)價(jià)格溝通報(bào)告及推售策略課件(編輯修改稿)
2025-01-22 22:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 計(jì) 236 217對目前積累的認(rèn)籌客戶進(jìn)行分析：通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，需求 107及 140平米客戶的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求 8688平米的客戶，而 8688平米的單位又是首批推出單位的主力面積段；首先進(jìn)行客戶分析面對這種情況，我們是否可以利用產(chǎn)品的價(jià)格差來引導(dǎo)8688平米單位的走量？客戶分析對目前積累的認(rèn)籌客戶價(jià)格接受區(qū)間進(jìn)行分析：8688平米價(jià)格區(qū)間 人數(shù)65007000 670007500 1375008000 2380008500 85009000 5107平米價(jià)格區(qū)間 人數(shù)65007000 870007500 1575008000 3980008500 85009000 2140平米價(jià)格區(qū)間 人數(shù)65007000 1470007500 2175008000 6080008500 85009000 10根據(jù)認(rèn)籌客戶對各個(gè)面積段產(chǎn)品價(jià)格的接受區(qū)間發(fā)現(xiàn)， 3種面積段客戶的接受價(jià)格區(qū)間比例是相似的， 75008000及 70007500占到 80%，通過價(jià)格差進(jìn)行引導(dǎo)難度很大；客戶分析目前積累的認(rèn)籌客戶中的投資客分布：8688平米： 7批107平米： 9批140平米： 8批投資客比重非常小，再次證明引導(dǎo)客戶到 8688平米的單位存在很大的困難；客戶分析p客戶對 140平米產(chǎn)品需求及關(guān)注最旺盛， 88平米產(chǎn)品關(guān)注度最低；p客戶的意向價(jià)格區(qū)間在 70008000，且此比例在 3種戶型的認(rèn)籌客戶中表現(xiàn)比例一致；通過價(jià)格差引導(dǎo) 140平米客戶到8 107平米存在阻力；因此，建議定價(jià)時(shí)應(yīng)遵循：針對 8688平米的單位，保持整體的價(jià)格體系，進(jìn)行穩(wěn)步推售；針對 107140平米的單位，由于客戶需求量大，可進(jìn)行集中消化；核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)的形成：市場比較法定價(jià)通過市場重點(diǎn)樓盤比準(zhǔn)得出核心均價(jià)市場比準(zhǔn)因子權(quán)重設(shè)置地理位置 產(chǎn)品 +園林 社區(qū)規(guī)模和環(huán)境 品牌形象 物業(yè)管理 營銷宣傳 現(xiàn)場展示25% 20% 15% 10% 10% 10% 10%比準(zhǔn)價(jià)指數(shù) r = 本 項(xiàng) 目 總 分 /對 比 項(xiàng) 目 總 分項(xiàng)目 地理位置 產(chǎn)品 +園林 社區(qū)規(guī)模和 環(huán)境 品牌形象 物業(yè)管理 營銷宣傳 現(xiàn)場展示 權(quán)重設(shè)定 25% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 比準(zhǔn)系數(shù) 熹玥 1 1 遠(yuǎn)洋城 凱茵新城 1 1 濱江一號 1 1 世紀(jì)新城 1 核心均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目名稱 毛坯均價(jià) 比準(zhǔn)系數(shù) 折算均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 熹玥 8300 8218 30% 2465 遠(yuǎn)洋城 7500 6667 30% 2023 凱茵新城 6000 5714 10% 571 濱江一號 10000 10695 20% 2139 世紀(jì)新城 5500 5612 10% 561 在不考慮銷售速度的情況下，得出本項(xiàng)目的 靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià) 為：7737元 /㎡本項(xiàng)目的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià)戶型朝南，通風(fēng)好， 3層以上視野較廣小區(qū)園林景觀，但通風(fēng)較差7層以下視線被騰訊科技廠房、宿舍樓阻礙。戶型朝南，視野好，可觀園景108 ㎡ ， 戶型朝南，視野好， 4層以上可觀五桂山景142 ㎡ ， 戶型朝南，園林景觀價(jià)格表形成 —— 平面調(diào)差影響價(jià)格的因素和權(quán)重分項(xiàng) 景觀 朝向 戶型 視野 通風(fēng) 采光 對視權(quán)重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10%價(jià)格表形成 —— 平面調(diào)差6255543754755185201500 14681068 11211657 160412111175整體平面差設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為 1300元 /㎡ (根據(jù)市場上住宅平面差標(biāo)準(zhǔn)為 15%) 2棟為兩梯六戶，切景觀資源、朝向相對較差，整體平面差最低，其中 03號朝北且面對騰訊宿舍，因此平面差最低， 01號景觀資源最好，平面差在 2棟中最高； 3棟、 5棟的 0 02號位享受園林及水景，且戶型為關(guān)注度最高的 140平米產(chǎn)品，因此平面差最高； 3棟、 5棟的 0 05號位雖然沒有充足的景觀資源，但全部為東南朝向，且南北通透，戶型也是相對關(guān)注較高的 107平米產(chǎn)品，因此平面差適中；價(jià)格表制作 —— 豎向調(diào)差5層2棟21層2層3棟2層5棟2層架空層 架空層 架空層3015層603025層205層21層30
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