【文章內(nèi)容簡介】 96套套 304套套 76套套2023年年銷售線銷售線銷售目標(biāo)分解1次開盤次開盤第一次開盤目標(biāo)按銷售率為 90%計算；第一銷售期中一次開盤銷售 303套，二、三次開盤目標(biāo)按銷售率 80%計算，分別銷售 296套、 304套，尾盤期銷售 76套；c地塊平層住宅總計 979套。3次開盤次開盤2次開盤次開盤第一銷第一銷售期售期40頁思源經(jīng)紀(jì)價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期 2—6 號樓詳細(xì)定價銷售目標(biāo)銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格頁思源經(jīng)紀(jì)平開高走由于項目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌高于同區(qū)域普通住宅項目，因此不應(yīng)以周邊項目作過多參考定價。從價格上高于區(qū)域均價，以 9500元 /平方米的均價開盤，以 10000元 /平方米的均價進(jìn)行尾盤銷售，在 4個月的時間內(nèi)上調(diào)500元 /平方米。指高打低通過產(chǎn)品優(yōu)劣的均衡搭配，將優(yōu)勢產(chǎn)品、稀缺產(chǎn)品 4號樓的價格拉升，使其實現(xiàn)應(yīng)有價值，確立價格標(biāo)尺的地位，實現(xiàn)銷售速度和項目品質(zhì)、形象確立的雙重目的。各入其位通過對各類產(chǎn)品資源的價格調(diào)整，拉開價差，設(shè)置購買門檻，起到引導(dǎo)其他價位產(chǎn)品銷售的目的，也通過對南北向優(yōu)勢產(chǎn)品與東西向中端產(chǎn)品拉大價差的方式，引導(dǎo)客戶意向，使高端客戶與中端客戶各入其位，盡快促成銷售。漲價原則由于項目銷售具有高速度，高銷售量的特點，而且在特定時間內(nèi)集中簽約，因此漲幅頻次不應(yīng)過多，建議保持在三次左右，最好和新房源投放時間保持一致。價格策略42頁思源經(jīng)紀(jì)由于新政的影響，為了確?；乜畹臅r間及時，建議在銷售中對一次性付款有一個點的折扣，鼓勵一次性付款，從而增加一次性付款的比例。由于采取循環(huán)擠壓的銷售政策，建議采取循環(huán)價格預(yù)告策略。在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶積累。價格執(zhí)行策略頁思源經(jīng)紀(jì)第一銷售期 56月，平開高走，促進(jìn)投資，營造開盤熱銷旺勢。第二銷售期 68月，為傳統(tǒng)銷售淡季，價格漲幅較小，主要為第一、第三銷售期做平穩(wěn)過渡。第三銷售期 89月，為銷售旺季，前期客戶積累量較大，同時加大價格漲幅，實現(xiàn)價值最大化。住宅尾盤期 910月，優(yōu)惠促銷，力爭實現(xiàn) 100%銷售。高調(diào)入市 /平開高走；價格漲幅 /階段上揚；預(yù)告價格 /策略擠壓價格調(diào)控手段頁思源經(jīng)紀(jì)價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期 2—6 號樓詳細(xì)定價銷售目標(biāo)銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格頁思源經(jīng)紀(jì)銷控放量原則：各級產(chǎn)品組合出臺；戶型搭配各取所需。一期釋放 2—6 號樓，產(chǎn)品組合為：東西向、南北向樓座；兩居、三居。隨著時間的推進(jìn)，由于受工程進(jìn)度、客戶積累量以及市場推動作用的影響，為了更好的體現(xiàn)項目的升值潛力，我們先暫定出每期的整體均價，具體執(zhí)行過程中，依據(jù)當(dāng)時的實際情況進(jìn)行調(diào)整。銷控原則46頁思源經(jīng)紀(jì)集中資源，有的放矢，打造強大氣勢，周期性的形成熱銷氛圍。積累并換簽積累并換簽3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 12月月10月月 11月月蓄勢期蓄勢期 第二銷第二銷 售期售期2023年年銷售線銷售線客戶積累客戶積累前期蓄勢，限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面客戶換簽客戶換簽銷控策略蓄勢期蓄勢期 第三銷第三銷售期售期尾盤期尾盤期年年銷售線銷售線1次開盤次開盤 3次開盤次開盤2次開盤次開盤第一銷第一銷售期售期47頁思源經(jīng)紀(jì)住宅各期銷控明細(xì)表時間 第一銷售期 第二銷售期 第三銷售期 尾盤期 合計56月 6月 78月 910月新放量 38486 36408 34864 0 109759 新放量比例 % % % % 累計放量 38486 40188 42883 8471 累計放量比例 % % % % 銷售量 34706 32170 34412 8471 109759 銷售量比例 % % % % 　余量 3780 8018 8471 0 　余量比例 % % % % 　放量樓號 26號樓 1418號樓 9號樓 放量戶型C 180 126 162 0 468 D 106 159 106 0 371 E 50 50 0 0 100 F 0 0 40 0 40 合計 336 335 308 0 979 頁思源經(jīng)紀(jì)視野景觀因素 景觀綠化噪音干擾因素 主路、輔路的公交噪音小區(qū)內(nèi)車流、人流噪音面積戶型朝向因素 戶型面積使用功能東西向與南北向差異其他 邊單元的特殊性；一層帶小院帶地下室的優(yōu)越性權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析影響因素 視野景觀 噪音干擾 戶型面積影響權(quán)重 50% 30% 20%產(chǎn)品分級頁思源經(jīng)紀(jì)權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析視野景觀 2 1 0 1 2分值 南北前后有景觀南向景觀北向景觀東西前后有景觀東西單向有景觀噪音干擾 2 1 0 1 2分值 無噪音 小區(qū)內(nèi)部噪音小區(qū)內(nèi)部主路噪音外部噪音干擾外部主路噪音干擾面積戶型 2 1 0 1 2分值 南向SOHO北向SOHO南北向兩居南北向三居?xùn)|西向兩居產(chǎn)品分級頁思源經(jīng)紀(jì)權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析　 視野景觀 噪音干擾 戶型面積 綜合2 1 1 0 3 2 2 2 24 2 2 0 5 2 2 2 26 0 1 0 7 0 1 0 8 2 2 0 9 2 2 0 14 2 2 0 15 2 2 2 216 2 2 0 17 1 2 2 18 0 1 0 SOHO 1 2 2 一級 二級 三級 四級 五級備注：由于 SOHO產(chǎn)品存在稀缺性，且在后期推出，因此調(diào)至一級； 9均帶東西向產(chǎn)品，因此特設(shè)四級進(jìn)行細(xì)分。產(chǎn)品分級頁思源經(jīng)紀(jì)權(quán)重比較法進(jìn)行產(chǎn)品分級 一級 二級 三級 四級 五級產(chǎn)品分級頁思源經(jīng)紀(jì)開盤次序 一期 二期 三期各期推盤資源 四期53頁思源經(jīng)紀(jì)第一銷售期放量： 56月2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓第一銷售期 | 推出資源 執(zhí)行計劃54頁思源經(jīng)紀(jì)2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓銷控說明：加大放量，銷售壓力前置各類產(chǎn)品組合推出，滿足不同客戶需求力爭創(chuàng)造開盤熱銷局面第一銷售期 | 銷控說明第一銷售期放量： 56月執(zhí)行計劃55頁思源經(jīng)紀(jì)第一銷售期放量：總放量 336套，面積 38486平方米，占一期住宅可售面積的 ％戶型配比：二居 160套，面積 15089平方米，占推出總套數(shù)的 %三居 176套，面積 23398平方米，占推出總套數(shù)的 %階段實現(xiàn)均價：9497元 /平方米第一銷售期 | 銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃56頁思源經(jīng)紀(jì)第一銷售期 | 產(chǎn)品明細(xì)組團 樓號 三居 兩居 明細(xì) 面積C(133) D（ 97） E（ 84） F（ 78） 單元數(shù) 層數(shù) 層戶數(shù) 合計 兩居面積 三居面積 面積合計組團 1 2 72 17 　 　 5 9 2 89 2148 9070 11218 3 　 　 30 　 3 5 2 30 2548 　 2548 4 72 17 　 　 5 9 2 89 1695 9564 11259 5 　 　 20 　 2 5 2 20 1704 　 1704 6 36 72 　 　 6 9 2 108 6