某地產(chǎn)住宅與商業(yè)物業(yè)定價模型(編輯修改稿)
2025-01-20 04:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 比較各棟之間均價差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶型均價檢驗：檢驗各種戶型之間的均價差異；并根據(jù)市場情況（通常是客戶儲備情況和周邊競品戶型供應(yīng)量和價格情況）對戶型均價作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價、最低價檢驗：對價差幅度的檢驗，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價格的價差一般不超過 20％； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個別調(diào)整：例如家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結(jié)構(gòu)平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù) ，等。 一、萬科價格模型的原理 價格檢驗子模型 （ 2）價格檢驗的原理 設(shè) Sn為房源 n的面積矩陣，則均價 Pn Sn 棟均價 戶型均價 P＝ ∑1……n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1＝ ∑1…… 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1＝ ∑1…… 戶型 1 S戶型 1 最高價＝ max（ Pn） 最低價＝ min （ Pn） 一、萬科價格模型的原理 價格檢驗子模型 （ 3）價格檢驗的示例 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的三大維度 住宅的三大維度一般是：景觀、安靜度、朝向； 雖然影響居住品質(zhì)的因素很多，但歸類后，無外乎以上三大類； 層差一般不作為維度之一，因為在本質(zhì)上，三大維度與基價的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價數(shù)值關(guān)系。 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實例 （ 1）單元編號 ?部門：設(shè)計部、項目事務(wù)部、營銷部 ?階段成果：編號平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） ?部門：設(shè)計部 ?階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結(jié)構(gòu)平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù)等。 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實例 （ 3）實地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價的主要維度并確定各維度的權(quán)重 ?一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn) ?用百分比確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價和價格拉差，確定緯度的分值范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對值相等，如 ~ 例：目標(biāo)均價 6000元 /m2，價格拉差約 1200元 /m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為 ~ （ 6）實地考察，將各維度分成若干等級，并確定各等級相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… X= （ 8）確定層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層： 樓層 層差公式 價差 4F P+360 400 3F P40 60 2F P100 120 1F P220 0 C= 360 40 100 220 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實例 （ 9）生成原始價格 …… 則房源 n的價格 ＝ P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583
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