【文章內容簡介】 的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理。與此同時，各商業(yè)銀行總行可自行決定將房地產價格上漲過快的城市和地區(qū)的個人住房貸款最低首付比例由目前的20%提高至30%。178。 與此同時，央行的另一項新政策是對房地產價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%.具體調整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。n 國務院高層發(fā)布關于切實穩(wěn)定住房價格的通知2005年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。n 金融政策繼續(xù)從嚴前進。在不久前的中國人民銀行工作會議上，行長周小川部署的2005年十項主要任務之一就是繼續(xù)加強和改善金融宏觀調控，其中重點提出要密切關注房地產市場變化，并推動房地產金融健康發(fā)展。2005年的金融政策趨勢可能進一步趨緊。n 國務院會議安排8項首要工作，控制房價包括在內。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產市場（簡稱“新8條”）。一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。n 七部委下發(fā)聯合意見，開征營業(yè)稅。2005年4月30日，國務院七部委聯合下發(fā)《關于穩(wěn)定房價工作的意見》，其中規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。n 浙江省政府出手調控樓市2005年4月15日，省政府召開了全省穩(wěn)定住房價格推進住房保障體系建設電視電話會議。省長呂祖善強調八字方針：穩(wěn)定價格，加強保障。即抑制住房價格過快上漲，防止房地產市場大起大落，促進房地產業(yè)和房地產市場的健康發(fā)展，確保經濟運行和社會穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。n 杭州出臺的一些地方性政策178。 2005年3月22日，杭州市政府宣布4月1日起取消房改房超額收益金；178。 自2005年5月1日起，房產交易契稅調整為3%；178。 杭州開展專項檢查，嚴查16種房價違法行為。政策特點分析從出臺政策看，呈現出以下幾個方面的特點：n 單一調控轉向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調控房地產，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調控需求。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強，進一步增強市場信心。土地供給則限制了房地產供給，導致房價預期進一步上漲。單一的政策調價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。因此，政府開始轉入綜合調節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調控，財政、金融雙向結合。n 政策力度不斷加大除了調節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而４月３０日七部委聯合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。n 調節(jié)目標越來越明確早期的政策是總體調控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調控。其結果就是正常需求者和投機者、關系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。為了保社會和經濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調節(jié)目標開始明晰，針對性大大增強。增加經濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴格限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設計的。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結構性緊縮政策。隨著調節(jié)目標的明確，政策的調節(jié)力度大大增強，效果突出。據我們對部分樓盤的最新的調研，與以往有所不同的是，大多數樓盤呈現如下特點：房價還沒有出現下跌現象，但增幅趨緩，銷售速度放緩， 客戶觀望心態(tài)較重。這從微觀市場的反應來看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。未來政策走勢預測可以預料：如果本次的宏觀調控政策還不能擠壓掉房地產中的過度投機成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產的發(fā)展回歸到理性、健康、可持續(xù)性的軌道上來，使之和國民經濟的發(fā)展、與人民的收入增長、同一個行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話，后期可能會有更為嚴厲的措施在醞釀當中。政治的大棒指引著各行業(yè)的健康、有序前進，一旦舉起，在這樣特定國情下，恐怕沒有誰能置身于外。不過，宏觀調控的主要目的首先不希望房價上漲過快，但也不是簡單的要房價下跌，影響到整個行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個經濟格局的大勢。前兩年的房價上漲似乎有點“竭澤而漁”的味道，而政府的調控行為則是促使房地產業(yè)“細水長流”，避免一下子透支完未來的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個可持續(xù)發(fā)展。（二）今年以來杭州房地產市場分析一季度杭州市整體市場狀況（數據來源杭州信息網）指標2005年一季度2004年三季度2004年二季度2004年一季度本期比上期增減幾點幾本期比上期增減幾點幾本期比上期增減幾點幾本期比上期增減幾點幾企業(yè)景氣指數10土地開發(fā)面積完成投資新開工面積房屋竣工面積商品房預售面積商品房銷售面積商品房銷售價格空置商品房面積稅后利潤流動資金貨款拖欠用工固定資產投資變化趨勢11810102005年第一季度的各項指標與2004年三個季度相比，具有不小的回落。在總共14項指標中，有11項呈下降趨勢，并且降幅的力度都比往期要重很多。其中降幅最大的商品房預售面積指標，%。同期，在政府公布的2005年第一季度的指數報告中。從宏觀的數據統(tǒng)計上來看，房地產業(yè)在2005年第一季度開始，已悄然發(fā)生了變化。近期杭州一手房市場發(fā)展變化n 房價走勢呈緩慢前進勢頭，增幅趨緩，價格上漲幅度減小，個別地區(qū)和個別樓盤甚至可能會出現走跌現象。n 對投資者影響甚大，而對于自住客戶影響甚微通過對蕭山眾安恒隆廣場的調查、通過與其銷售和策劃人員的訪談，我們了解到：在前段時間，來電、來人的數量每天約有幾十個；而近期，尤其是國務院最新房產文件的頒布之后，每天來電來人的數量急劇下降，低至十來個甚至為個為數，并且，客戶很關心的一個問題是，項目對新政策有什么應對措施，整個大勢未來走向會如何？同時，通過對眾安的另一個樓盤山水苑的調查訪問，我們又了解到：最近到訪的客戶數量與前陣子差別不大，保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。同時客戶對外界政策變化的關心度似乎不大，“你吹你的風，我過我的橋”。分析恒隆廣場的項目特征可知：該項目為商業(yè)項目，預計5月份開盤，推出約400套單身公寓。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長線、短線投資客居多。而山水苑怎味純住宅項目，附有配套商業(yè)。目前正在銷售第二期一棟小高層3個單元，約54套中型面積的戶型，第一期和第二期的多層均已銷售殆盡，銷售狀況良好。購房者大多為自住型客戶，投資者甚少，且購房者素質多為公務員、醫(yī)生、教師等相對素質較高的人士。購房需求一般可以分為兩類：剛性需求和彈性需求。首次購房者、動遷戶、特殊事件者（比如結婚、子女上學需要等）等，這一類為剛性需求。這樣的客戶因外界環(huán)境的變化而改變購房意向的可能性很小，對政策敏感度相對來說不大。而對長期持有、短線投機等投資行為來說，可買可不買、可買多也可買少、可買大也可買小……比較靈活，具有一定彈性，也是最容易產生泡沫的行為，這一類需求可歸為彈性需求。通過對眾安房產——這同一家公司的不同項目分析可以得出：近期的房地產政策對彈性需求的作用甚為明顯，對投資者的抑制效果還是有所成效的；而對于剛性需求這一塊影響不大。n 對部分樓盤的開盤時間、推廣計劃已產生影響，計劃紛紛推遲在2004年11月份曾有過蕭山的市場調研，其中蘇黎世小鎮(zhèn)計劃于2005年年初開盤。但是最近對該項目的又一次調查得知，目前還未開盤，計劃于下半年開盤。開盤的一再延期，不外乎兩種原因：小環(huán)境——工程進度無法按原計劃進行、公司資金鏈有某些問題、公司戰(zhàn)略規(guī)劃有所變動、相應策劃推廣工作準備不足等大環(huán)境——宏觀調控的步步緊逼、房產整體市場處于轉折期、市場觀望氣氛濃厚等在基于近期宏觀調控愈益眼里、政策緊箍步步收緊的外在大勢，整個市場處于不穩(wěn)定狀態(tài)下，貿然開盤，風險過大。觀望一段時間，看市場能有所端倪在作決定，已成為很多樓盤的目前選擇。n 政策對中低端樓盤影響不大，對遠郊區(qū)域影響不大。富陽房交會參展的樓盤大都集中在富陽地區(qū)，有多層、小高層、高層和排屋、獨棟別墅。雖然政策出臺，但是不大的富陽市體育中心比肩撞踵，人氣顯得很旺盛，政策的殺傷力似乎與這個杭州遠郊區(qū)域無關。，第一批推出61套聯排和疊排。聯排成交均價為4800元/平方米，疊排均價為3800元/平方米，目前只剩幾套聯排未售。該項目地處九龍大道南側，總建筑面積約28萬平方米，在5月份還將有100多套疊排推出。大家水岸青云4月份一期開盤，推出第一批多層房源100余套，業(yè)已銷售一空參展樓盤的價格中，公寓單價在20004000/平方米元左右，部分高層能達到50006000元/平方米，排屋一般的在30005000元/平方米左右（銀湖、富春江等高檔別墅參展較少，另當別論）。相對于杭州和蕭山來講，還處于價格洼地。4月8日，城北區(qū)域的通和都市楓林二期D區(qū)水岸景觀公寓開盤，推出小高層房源212套，戶型以110m128 m2和148 m2為主。130平方米以下的戶型最受青睞，目前已經售出80%左右。4月9日,位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出100多套多層公寓。成交均價為4500元/平方米左右，當天賣出了60%房源。n 政策對高端樓盤影響較大，對市區(qū)樓盤、對價格泡沫大的樓盤影響甚大。旅游水印城5樓—“心筑”，該幢共三個單元，兩梯兩戶，160套房源，面積在130150之間，3/2/2“南北雙花園、前后大空間”，前后棟距達8