【文章內(nèi)容簡介】 層 高 2米 8 結(jié)構(gòu)類型 框架、剪力強結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼雙層中空玻璃 單元門 電子對講 入戶門 可視對講防盜門 樓間距 多層２０米 外立面 涂料 、面磚 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 地下停車位 －－ 內(nèi)部設(shè)施 寬帶 電話線 水 電 氣 物業(yè)管理費 多層 /平米，高層 /平米（含電梯費） 香榭麗舍－－項目產(chǎn)品分析 項目 鑫業(yè)家園．香榭麗舍 在售戶型區(qū)間 41－ 160平方 主力戶型 41124平方 后期推售產(chǎn)品 多層（雅家樂超市南） 項目產(chǎn)品及 戶型分析 80120平方左右 香榭麗舍－－客群分析 客戶結(jié)構(gòu)： 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 40％項目屬于開發(fā)區(qū)，周邊城鎮(zhèn)居民在此購房較多； 縣城 40％，鹽都區(qū)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多 市區(qū) 20%，年輕人買婚房的較多 客戶認知： 價格便宜，交通配套較好 香榭麗舍－－項目總結(jié) 項目定位： 鹽城國際生活風(fēng)尚之選 項目賣點闡述： 位于開發(fā)區(qū)鉆石地段，商業(yè)完善，生活便利； 區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值空間巨大； 簡潔明快的建筑風(fēng)格，功能實用性強； 園林規(guī)劃響應(yīng)自然園林主題； 典型前沿戶型。 翠洲嘉園－－項目基本概況 項目 新日月．翠洲嘉園 占地面積 30萬平米 建筑類型 多層 , 小高層 組團情況 分為七期 ,目前是五 (二 ) 期 銷售均價 目前均價 2768元 /平方米 ,，后期價格約 2900元 /平米 當(dāng)月均價 2768元 /平方米 翠洲嘉園－－項目產(chǎn)品分析 層 高 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼雙層中空玻璃 單元門 可視對講 入戶門 防盜門（新月神） 樓間距 多層 1: 外立面 涂料、面磚 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 地下停車位 無 內(nèi)部設(shè)施 寬帶、 電話線 、通水、通電、管道煤氣 物業(yè)管理費 多層 /平方米 翠洲嘉園－－項目產(chǎn)品分析 項目 新日月．翠洲嘉園 在售戶型區(qū)間 130160平方米 主力戶型 130平方米 后期推售產(chǎn)品 多層 8月開盤戶型 100120 項目產(chǎn)品及 戶型分析 翠洲嘉園－－客群分析 客戶結(jié)構(gòu)： 項目早期以拆遷客戶（城中拆遷和城西拆遷）為主，后期由于產(chǎn)品品質(zhì)得到市民認可，吸引了市區(qū)部分客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員購買。 客戶認知： 項目開發(fā)時間較早，開發(fā)體量、營銷宣傳在幾年前還是處于鹽城領(lǐng)跑位臵，小區(qū)景觀、建筑品質(zhì)較好，性價比高。 翠洲嘉園－－營銷活動 2023年初 新日月 翠洲嘉園三期工程被列入市政府 2023年八類十大重點工程項目。 2023年 10 新日月 翠洲嘉園在 2023年中國 “三名 ”（江蘇地區(qū)）推介活動中，從五十多家省內(nèi)典范樓盤中脫穎而出，榮獲蘇北地區(qū)唯一 “名盤 ”稱號。 2023年 12月 新日月 翠洲嘉園被評為 2023年度鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)十強企業(yè)，和江蘇省“鹽城市平安示范小區(qū) ”。 2023年初 禮聘天安門國旗護衛(wèi)隊專程赴鹽城為新日月 翠洲嘉園舉行升旗儀式 。 2023年 11月 新日月房地產(chǎn)公司被評為 2023年度鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力十強企業(yè)。 2023年春節(jié)前 請來永寧寺高僧為新日月 翠洲嘉園開光祈福迎新。 金大洋花園－－項目基本概況 項目 金大洋花園 占地面積 24萬平方米 建筑類型 多層、小高層、高層、 商業(yè) 組團情況 一期三棟多層 銷售均價 2880元 /平方米 當(dāng)月均價 2880元 /平方米 一期 金大洋花園－－項目產(chǎn)品分析 層 高 2米 8 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼雙層中空玻璃 單元門 可視對講 入戶門 防盜門 樓間距 23米 外立面 涂料、面磚 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 車位（庫） 自行車車庫 1： 1，約 560個地下車位， 內(nèi)部設(shè)施 寬帶、電話線、水、電、氣 物業(yè)管理費 多層 /平方米 金大洋花園－－項目產(chǎn)品分析 項目 金大洋 在售戶型區(qū)間 98128平方米 主力戶型 100平方米 后期推售產(chǎn)品 規(guī)劃中 項目產(chǎn)品及 戶型分析 金大洋花園－－客群分析 客戶結(jié)構(gòu)： 項目位于西環(huán)路 1號，屬于城西邊緣地帶。主力客戶來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，約占客戶總量的 50%，其余為市區(qū)工薪階層（市區(qū)單位客戶以團購為主，價格優(yōu)惠 400元 /平米左右）和拆遷戶。 拆遷戶：約占 15 % 客戶認知： 價格為西環(huán)路一帶最低，性價比高。 金大洋花園－－營銷總結(jié) 項目定位： 幸福生活從金大洋起航 項目賣點闡述： 交通配套優(yōu)勢：位于西環(huán)路，緊鄰西客站 名校環(huán)繞，翰墨書香 經(jīng)典戶型，時尚魅力 品牌物管，至尊呵護 第四部分 重點個案調(diào)研分析 錢江方洲－－項目基本概況 項目 錢江方洲 占地面積 30萬平米 建筑類型 多層、高層、小高層、商鋪、 辦公樓、酒店式公寓 組團情況 規(guī)劃中 銷售均價 預(yù)計多層 35003600元 高層 36003800元 當(dāng)月均價 未開盤 錢江方洲－－項目產(chǎn)品分析 層高 2米 9 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼門窗 單元門 可視對講 入戶門 防盜門 樓間距 多層 1: 外立面 涂料、面磚 建筑風(fēng)格 歐式 地下停車位 規(guī)劃中 內(nèi)部設(shè)施 寬帶、電話線、水、電、氣、數(shù)字電視 物業(yè)管理費 未定 錢江方洲－－項目產(chǎn)品分析 項目 錢江方洲 在售戶型區(qū)間 90146 主力戶型 1 140三室兩廳兩衛(wèi) 后期推售產(chǎn)品 未定 項目產(chǎn)品及 戶型分析 小戶型占的比例較少，主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi) 客群構(gòu)成： 前去登記的意向客戶主要為城區(qū)居民占多數(shù)。 錢江方洲－－營銷活動 公關(guān)活動： 2023年 12月， 錢江方洲舉行售樓中心啟動儀式。 2023年 4月，參加康居示范工程評比。 錢江方洲近期狀況 客戶登記：目前登記客戶約 6000批次 一期 9幢多層， 1幢小高層和多層結(jié)合， 9幢小高層 首批打算推出 5棟多層， 2棟小高層 套數(shù)：多層 192套，小高層 133套，共 325套 開盤時間：預(yù)計 89月份 開盤方式：辦理會員卡（實名制，免費辦理） 開盤搖號 排序號 選房 盛世華城－－項目基本概況 項目 盛世華城 占地面積 67000平米 建筑類型 多層、高層、小高層、商鋪 組團情況 分為三期，目前是第一期。 銷售均價 4月 26日： 2950元 /平方米 5月 1日： 3096元 /平方米 當(dāng)月均價 3096元 /平方米 盛世華城－－項目產(chǎn)品分析 層 高 2米 8 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼雙層中空玻璃 單元門 對講系統(tǒng) 入戶門 防盜門（品牌未定） 樓間距 多層 1: 外立面 涂料 面磚 建筑風(fēng)格 地下停車位 自行車車庫配比 1： 1，機械車位 1： （地上 50個帶產(chǎn)權(quán)車庫） 內(nèi)部設(shè)施 寬帶 電話線 水 電 氣 數(shù)字電視 物業(yè)管理費 多層 /平方米 盛世華城－－項目產(chǎn)品分析 項目 盛世華城 在售戶型區(qū)間 80130平方米 主力戶型 80100平方米 后期推售產(chǎn)品 規(guī)劃中 項目產(chǎn)品及 戶型分析 戶型實用 盛世華城－－客群分析 客戶結(jié)構(gòu)： 主力客戶群為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（潘黃鎮(zhèn)、秦南鎮(zhèn)）的客戶，所占比例接近 60% 少量市區(qū)客戶 項目周邊企業(yè)單位職工及個體戶 客戶認知： 開發(fā)公司有一定實力，曾經(jīng)開發(fā)過金品花園 多層產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)不錯 價格也不高 盛世華城－－營銷總結(jié) 公關(guān)活動： 5月 16日項目一期多層 1＃樓－ 8＃樓開盤的開盤儀式。 項目定位： 鹽城大型健康水景人文社區(qū) 項目賣點闡述： 大規(guī)模成熟社區(qū) 獨特的園林景觀花園 人文景觀主題的項目組團 品質(zhì)服務(wù) 盛世華城近期狀況 二期 9號樓、 10號樓、 11號樓 計劃于 07年 7月 10日開盤 多層（ 9號樓）均價 3200元 /平米 小高層均價 3500元 /平米 恒榮世家－－項目基本概況 項目 恒榮世家 占地面積 10萬平米 建筑類型 高層、小高層 組團情況 一期 4棟（ 8＃）小高層 1棟（ 5＃）高層，共 200套 銷售均價 一期 2200元 /平米起價 約 2650元 /平米均價 后期 2800元 /平方米 當(dāng)月均價 2800元 /平方米 恒榮世家－－項目產(chǎn)品分析 層 高 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶 塑鋼雙層中空玻璃 單元門 可視對講 入戶門 防盜門 樓間距 小高層 38米，高層 63米 外立面 涂料、面磚 建筑風(fēng)格 地下停車位 機械車位配比 3： 2（地下 550個，地上 350個） 內(nèi)部設(shè)施 寬帶、電話線、水、電、氣、數(shù)字電視 物業(yè)管理費 /平方米，電梯 30元 /月 恒榮世家－－項目產(chǎn)品分析 項目 恒榮世家 在售戶型區(qū)間 83138平方米 主力戶型 約 110平方米 后期推售產(chǎn)品 高層 (17)層 項目產(chǎn)品及 戶型分析 戶型方正 恒榮世家－－客群分析 客戶結(jié)構(gòu)： 項目周邊企事業(yè)單位客戶：老師、公務(wù)員 項目靠近政府機關(guān)，職教園也距該項目不遠，員工就近購房。 拆遷戶：城南發(fā)展大拆遷，拆遷戶購房占一定比例。 其他市區(qū)客戶：比例較小 客戶認知： 項目品質(zhì)較好，價格不高。 恒榮世家－－營銷總結(jié) 項目定位： 22萬平米花園洋房瞰景社區(qū) 項目賣點闡述： 超闊樓間距： 36－ 66米超闊樓間距 名品電梯：世界名品電梯 280米臨水景觀 優(yōu)惠的價格 恒榮世家近期狀況 二期恒暉軒已作推廣，估計 1011月份開盤 目前暫未對外銷售 量 體：共 5幢，高層 18層，約 468套 主力戶型： 74平米， 105平米， 117平米， 124平米 價格：估計均價 3000元 /平米 項目 07年競爭環(huán)境分析 90602730 302220120102030405060708090錢江方洲 公園道1 號 文化名城 華廈綠城 瑞爾國際 恒榮世家 水岸名都 盛世華城重點競爭項目規(guī)模比較（單位：萬平米）大盤競爭態(tài)勢尤為明顯，且集中于南城區(qū)、鹽瀆、城西三個板塊。 三大板塊在 07年市場的規(guī)模量已經(jīng)超過 300萬平方，總量體已超過鹽城市年去化量的兩倍，競爭程度尤為激烈。 項目 07年競爭環(huán)境分析 3550360034003000 290028003250310005001000150020232500300035004000錢江方洲 公園道1 號 文化名城 華廈綠城 瑞爾國際 恒榮世家 水岸名都 盛世華城重點競爭項目銷售均價比較（單位：元/平米）銷售均價 城南板塊樓盤銷售均價已經(jīng)接近 3000元 /㎡，鹽瀆板塊內(nèi)樓盤多層均價估計在 3500－ 3600元 /㎡ ，小高層、高層價格更高，城西板塊內(nèi)樓盤價格 3200元 /平米左右。 南城區(qū)均價已接近 3000，鹽瀆多層均價預(yù)期 35003600，城西均價 31003200 影響價格的因素主要受到距主城的遠近以及配套等因素制約。 項目 07年競爭環(huán)境分析 競爭物業(yè)形態(tài)： 鹽瀆板塊、城南板塊主要產(chǎn)品為小高層、高層 城西板塊產(chǎn)品為多層兼有小高層。 但隨著各家開發(fā)商的開發(fā)， 08年的競爭仍將以小高層、高層產(chǎn)品為主 第五部分 項目專項調(diào)研 第一節(jié) 棟號、樓層出現(xiàn)形式專項調(diào)研 第二節(jié) 板塊區(qū)域?qū)ｍ椪{(diào)研分析 第三節(jié) 參考項目專項指標調(diào)查 棟號、樓層出現(xiàn)形式專項調(diào)研 （ 一 ） 、 紫薇花園 （ 東園 ） 項目名稱 棟數(shù) 棟號 樓層編號 紫薇花園 （ 東園 ） 14棟