【正文】 地段對商業(yè)的重要意義。天以上，有的甚至達(dá)到14元/平米100平米以上的大面積店鋪單位租金相對較低，多在46元/平米天）路口處臨街商鋪1014中間路段臨街商鋪410非臨街底層商鋪35非底層商鋪文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時多個專業(yè)市場和大賣場也匯集于此，因此，這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營非常火爆。租金水平文一路：業(yè) 態(tài)租 金（元/平米文三路：自1992年以來，經(jīng)過十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的1600多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的1100多家IT產(chǎn)業(yè)經(jīng)銷商，以西溪數(shù)碼港為代表的7大IT產(chǎn)品大賣場，以東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為代表的28幢高檔商務(wù)寫字樓頤高數(shù)碼廣場、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場、華力電腦城等IT賣場及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專賣、美辰數(shù)碼夢幻中心、惠普專賣店等。向東過了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計有：順味園、1991服裝店、某書店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動服務(wù)網(wǎng)點、123速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過橋米線；而過了幼兒師范學(xué)院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。文二路：文二路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民導(dǎo)向型。伴隨大學(xué)的紛紛遷出，文三路商業(yè)開始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)。除了臨街商鋪，還集中了包括物美大賣場、城西商貿(mào)城、翠苑服裝市場、中國聯(lián)通城西手機廣場、華東家具城西市場等在內(nèi)的大市場。文一路周邊集中多所大學(xué)和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專業(yè)街，集中經(jīng)營電子數(shù)碼產(chǎn)品。業(yè)態(tài)格局從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。文二路經(jīng)營狀況相對較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商家入駐比較少。其中文一路滿足學(xué)生和周邊居民購物和其他生活消費，消費人流非常大，經(jīng)營狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。商業(yè)街集中了街鋪、專業(yè)市場和大賣場三種商業(yè)形態(tài)：滿足周邊居民和學(xué)生消費的商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動車和建材家居專業(yè)市場，物美等大賣場?？傮w而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè)兩種商業(yè)模式。根據(jù)《西湖分區(qū)規(guī)劃》，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。n 杭州西城區(qū)商業(yè)伴隨城西居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的居住區(qū)在城西板塊形成。前期租金均價為3元/M2*天，經(jīng)過近年的經(jīng)營，目前售價約為3萬4萬元/平方米，租金6至15元/平方米*天。杭州的百年老店，如王星記、張小泉、萬隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂、葉種德堂、保和堂、狀元館、王潤興，義源金店、景陽觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。178。B. 老牌商圈具有較強的認(rèn)知度。主要有以下原因：A. 湖濱、吳山廣場商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實際消費的人群有限。時代廣場2萬湖濱商圈售后返租（年回報率為9%，返租期為8年）1F：國際名品店，主要經(jīng)營國際精品服飾、工藝品、皮具、珠寶；2F：紳士、淑女館，重要經(jīng)營精品男女服飾、皮具、攝影；1B：為休閑生活館，主要經(jīng)營超市、精品家具、工藝品、運動裝、休閑高爾夫、小家電、手機、掌上電腦、照相器材、彩擴(kuò)等。房策網(wǎng) 商業(yè)形態(tài)178。178。杭州湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)是杭州市政府確定的重點建設(shè)項目,建設(shè)范圍為東至浣紗路、西至湖濱路、南至解放路、北至慶春路，總占地約40公頃。178。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場、清波商廈、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立。178。貳 市場篇一、商業(yè)市場 杭州市商業(yè)市場杭州商業(yè)市場根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即核心區(qū)商業(yè)、西城區(qū)商業(yè)和東城區(qū)商業(yè)，這三大商業(yè)板塊均有其各自特點。經(jīng)過改造之后，東站作為連接上海地區(qū)的城際車站將煥然一新，隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無疑對本項目后期的商業(yè)營銷提供良好的條件。 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為杭州東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升?！粘Ｉ钤O(shè)施不足，影響生活品質(zhì)n 本區(qū)域居住人口較少，收入層次較低?！獙ι虡I(yè)氛圍營造有一定影響，商業(yè)經(jīng)營難度增加n 鐵路與地塊不處于同一水平面，存在3米左右的高差?！跔I造濃郁的商業(yè)氛圍，為商業(yè)開發(fā)奠定基礎(chǔ) 劣勢n 東臨鐵路，噪音嚴(yán)重?！谝?guī)劃，便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品n 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。 住宅面積：19萬M2178。 綜合容積率：178。n 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)178。規(guī)劃中的軌道1號線、4號線、上?！贾莩请H特快也將直達(dá)火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時交通出行條件將更為優(yōu)越。n 距杭州火車東站500米、臨近規(guī)劃地鐵輻射區(qū)，屬市政重點規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢特性突出。本報告所涉及的相關(guān)建議供開發(fā)商決策參考。杭州東方商城項目定位報告前 言杭州東方商城項目組在2005年5月對杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行重點調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合2005年3月提交的項目報告，進(jìn)行再度深化的項目定位報告。本次深化報告經(jīng)過項目組及市場研究中心、營銷中心人員的多次討論，并與開發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫成的定位報告。杭州東方商城項目組2005年5月30日目 錄壹 立地篇一、基地概況二、優(yōu)、劣勢分析三、機會點分析貳 市場篇一、商業(yè)市場杭州商業(yè)市場杭州東城區(qū)商業(yè)市場商業(yè)市場總結(jié)二、住宅市場（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀政策介紹政策特點分析未來政策走勢預(yù)測（二）今年以來杭州房地產(chǎn)市場分析一季度杭州市場整體市場狀況近期杭州一手房市場發(fā)展變化政策影響下的近期二手房市場叁 定位篇一、地塊價值分析地塊居住價值劃分地塊商業(yè)價值劃分二、項目核心價值體系的建立項目資源優(yōu)勢整合項目核心競爭力體系的打造三、定位思路商業(yè)住宅四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議目標(biāo)市場定位項目開發(fā)主題定位產(chǎn)品功能定位項目開發(fā)策略建議產(chǎn)品建議肆 營銷篇一、營銷理念二、推廣策略總體策略廣告主線三、營銷模式壹 立地篇一、 基地概況n 本項目位于新鳳路、麥廟路丁字交叉路口，杭州的東北部區(qū)域；地處杭州東站城市副商業(yè)圈，西臨機場路，東面緊接新井路。n 本案目前周邊現(xiàn)有交通有31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多條公交線路，市內(nèi)交通便捷。n 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如百安居、聯(lián)華超市等）、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施、生活條件相對便捷。 規(guī)劃凈用地：約10公頃（10萬M2）178。 總建筑面積：約25萬M2178。 商業(yè)面積：約6萬M2二、 優(yōu)、劣勢分析 優(yōu)勢n 項目規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)則。——市場認(rèn)知度相對較高，為客源引入奠定堅實的基礎(chǔ)n 臨近杭州東站，人流量大?！獙幼…h(huán)境的負(fù)面影響嚴(yán)重，住宅檔次提升難度加大n 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導(dǎo)入?！獮樽饕?guī)避噪音處理增加了難度n 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后?！獏^(qū)域購買力有限，須吸引外來客源的導(dǎo)入三、 機會點分析n 位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。n 杭州東站改造杭州東站開始進(jìn)入逐步改造階段，東站廣場周邊部分土地開始動拆遷，進(jìn)行商業(yè)改造。n 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，本項目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場等），這些配套設(shè)施的落成，將對人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。n 杭州核心區(qū)商業(yè)主要由吳山廣場商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。 吳山廣場商圈吳山商圈得名于其所依的吳山和吳山廣場的建成。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺。 湖濱商圈湖濱商圈有著得天獨厚的旅游資源，也有著源源不斷的中外游客資源?，F(xiàn)在的湖濱公園將恢復(fù)歷史上曾有的6個公園，湖濱路將改成地下隧道，和慶春路、解放路相接。 武林商圈武林商圈是以武林廣場為核心形成的又一市中心的主要商圈，該商圈內(nèi)集結(jié)了杭州主要的中、高檔大型購物中心（蓮卡佛、杭州大廈、杭州百貨等）以及武林路特色商業(yè)街，是杭州最為繁華的商圈。 購物中心名稱量體（M2）所處商圈經(jīng)營方式租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況涌金廣場吳山廣場分割租賃1F：42F：33F：2多年來經(jīng)營狀況不佳，現(xiàn)進(jìn)行重新包裝后，對外招商，目前正處于招商中西湖進(jìn)入商場內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營狀況不理想名稱量體（M2）所處商圈經(jīng)營方式租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況杭州大廈武林商圈租賃A樓1F：日化、皮件2F：女裝3F：休閑、針紡4F：兒童裝 B樓1F：精品2F：男裝3F：休閑男裝4F：電訊、運動5F：家電 6F家居杭州高檔購物中心，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可蓮卡佛武林商圈租賃1F：國際頂級名牌、飾物和男女士鞋類產(chǎn)品2F：.，Reporter Sport，Mondi，Vivienne Westwood和Double Star咖啡店3F：男女潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時款手表品牌的柜位等杭州高檔購物中心，原為百盛，后由蓮卡佛進(jìn)駐，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可從購物中心的地域分布來看，除位于武林商圈的經(jīng)營狀況尚可外，其余地區(qū)的購物中心經(jīng)營均不理想。武林商圈的消費人群多為本市居民，消費具有針對性及有效性。C. 品牌經(jīng)營吸引了大部分中、高收入群前來消費，商務(wù)中心內(nèi)的客流向武林商圈導(dǎo)入。 特色商業(yè)街清河坊特色商業(yè)街是位于吳山廣場商圈內(nèi)，以展現(xiàn)“清河坊的茶文化、藥文化、食文化及眾多的百年老字號商鋪的文化”等民俗文化而形成的特色商業(yè)街。目前日均游客流量達(dá)近4萬人次，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣場商圈里占有舉足輕重的地位。經(jīng)營狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿租。同時城西板塊集中多所高校。因此，伴隨居住人口和教育科研的快速成長，城西板塊形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個商業(yè)街。由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費習(xí)慣，總體經(jīng)營狀況比較良好。隨著文一路拓寬建設(shè)，城西蔣村及至余杭的人流車流將順著文一路進(jìn)入市中心，這將為文一路及其周邊的商業(yè)帶來新的機遇。文三路為電子數(shù)碼專業(yè)市