【正文】 直到2000年，惠州房地產(chǎn)才開始了緩慢的復(fù)蘇，而2002年中海殼牌石化項目的正式啟動，更成為惠州樓市的助推器，2003年全年惠州市房地產(chǎn)投資總額為23億元，其中住宅投資達(dá)15億元，；交易共10326宗，同比2002年增長30%，二手房交易3709宗，同比2002年增長52%；市區(qū)房屋交易平均價為每平方米1663元（其中商品房平均價為每平方米2034元），%，商品房價格更加趨于理性并切合市場實(shí)際。從1992年到1993年，有上千家房地產(chǎn)公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發(fā)，房地產(chǎn)交易猛增。2005年1月19日剛剛在廣東省人大會議上通過的《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004年至2020年）》中，正式提出將惠州定位為珠三角地區(qū)的地區(qū)性主中心城市，是連接粵東、粵東北，輻射福建、江西的門戶城市。七、惠州市對粵東及周邊區(qū)域的主要輻射范圍惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣。六、惠州城市發(fā)展的主要規(guī)劃　　2003年，惠州市對行政區(qū)劃進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整，惠陽撤市設(shè)區(qū)，市區(qū)范圍由“兩江”沿岸延伸到大亞灣，面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，實(shí)現(xiàn)了由沿江城市向沿海城市的跨越，邁入了國家二類城市行列。博羅縣　　博羅縣工業(yè)發(fā)展應(yīng)重點(diǎn)扶持和發(fā)展電子、紡織、服裝、食品、制藥和建材等行業(yè)，加快聯(lián)合銅箔、華通電腦等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使之逐步成為支撐地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。惠東縣　　推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級，重點(diǎn)扶持機(jī)械電子、紡織、輕工業(yè)和建材等產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)布局上，逐步把市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)放到惠臺和松山工業(yè)園區(qū)，騰出空間重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。商品交易市場發(fā)展迅速，成交額穩(wěn)步大幅上揚(yáng)2004年，我市年成交額過億元的商品交易市場有：惠城區(qū)橋西市場、惠城區(qū)橋東市場、惠城區(qū)小金口市場、惠城區(qū)龍豐市場、惠城區(qū)南門市場、惠城區(qū)汽車交易市場、惠城區(qū)水果批發(fā)市場、博羅縣羅陽鎮(zhèn)中心市場、惠東縣平山鎮(zhèn)中心市場，％。2004年，％，％，仍然為我市商貿(mào)流通業(yè)的主體；但另一方面，隨著近幾年一批大型的商場、超市在我市相繼落戶，有力地提升了我市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)的檔次。其中，％，％，顯示惠州商品市場隨著城市經(jīng)濟(jì)與人民收入水平的提高，發(fā)展后勁強(qiáng)勁。其中，％；，％。農(nóng)村居民人均純收入4370元，％；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)性支出3300元，％。全市在崗職工年平均工資13869元，％。這個項目的建設(shè)，標(biāo)志著惠州新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)高潮的到來，奠定了惠州百年發(fā)展的格局，必將對惠州乃至廣東的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的推動作用。該項目總投資43億美元，外方投資者是世界著名的英荷殼牌有限公司，將于2005年正式投產(chǎn)。在商業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和其他服務(wù)業(yè)強(qiáng)勢增長的拉動下，我市第三產(chǎn)業(yè)沉寂了近10年之后發(fā)展加快，2004年取得近幾年來的重大突破，改變了多年來第三產(chǎn)業(yè)比重一直在28％左右徘徊不前的局面，二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)并進(jìn)的格局初步形成。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值83億元，％；，％；，％。惠州將用３到５年時間，加快紡織服裝行業(yè)的發(fā)展，使全市紡織服裝工業(yè)的企業(yè)數(shù)量、服裝產(chǎn)量、工業(yè)總產(chǎn)值翻一番，建成粵東地區(qū)的服裝集散中心，打造中國男裝生產(chǎn)基地。惠州加快紡織服裝業(yè)發(fā)展 打造中國男裝生產(chǎn)基地根據(jù)政府有關(guān)部門統(tǒng)計，惠城區(qū)擁有紡織服裝企業(yè)2200多家，年銷售額高達(dá)100億元，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值約25％，其中男裝占總產(chǎn)量的98%，出口創(chuàng)匯2800多萬美元，成為國內(nèi)重要男裝生產(chǎn)基地。全市累計實(shí)際利用外資超過100億美元，辦起了8000多家外資企業(yè)，其中世界500強(qiáng)企業(yè)17家?；葜菔幸噪娮庸I(yè)為突破口，建立起以電子、化工、紡織、機(jī)械四大支柱產(chǎn)業(yè)為主體、層次較高的外向型工業(yè)體系，培育出了TCL、德賽、麥科特、華陽等一批大型國有（控股）企業(yè)集團(tuán)以及僑興、富紳等一批民營企業(yè)集團(tuán)。市區(qū)自來水供水能力40萬噸，輸變電能力為全國主變?nèi)萘砍?00萬千伏以上的53個城市之一?；葜葜辽钲邳S田機(jī)場1個小時車程。京九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交匯，即將建成通車的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，將形成鐵路連接港口的大陸橋格局。圖1：惠州轄區(qū)圖二、城市交通與配套設(shè)施惠州市與周邊區(qū)域的交通聯(lián)系目前，惠州已形成由深水港、鐵路、高速公路、機(jī)場相互配套的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。全市具有旅游開發(fā)潛力的景點(diǎn)有900多處，屬景點(diǎn)高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點(diǎn)，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身，其中被列入國家級、省級風(fēng)景名勝及自然保護(hù)區(qū)有6處，擁有“嶺南第一山”羅浮山，“北回歸線上的綠洲”南昆山，“東方夏威夷”巽寮灣，“苧蘿西子”惠州西湖，還有全國唯一的海龜自然保護(hù)區(qū)等。從唐到近代共有一千多年的歷史。惠州市常住人口321萬，其中市區(qū)人口140萬。是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜萘x烏小商品城營銷策略報告之市場調(diào)查及初步經(jīng)營定位分析報告世方物業(yè)成就鋪王85 / 86目錄第一部分 惠州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與發(fā)展規(guī)劃 3一、惠州市地理、人口、環(huán)境與人文特色 3惠州概況 3歷史與文化 3地理與環(huán)境 3二、城市交通與配套設(shè)施 4惠州市與周邊區(qū)域的交通聯(lián)系 4城市通訊、水電等配套設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r 4三、惠州市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 5以電子為龍頭，構(gòu)建電子、化工、紡織、機(jī)械四大支柱產(chǎn)業(yè) 5惠州加快紡織服裝業(yè)發(fā)展 打造中國男裝生產(chǎn)基地 5一、二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長 5四、人民生活水平與消費(fèi)市場狀況 6消費(fèi)價格保持平穩(wěn)，居民儲蓄存款余額大幅增長 6消費(fèi)需求增長快，消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 6批發(fā)零售業(yè)以小型商業(yè)設(shè)施為主，大商場的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。 7商品交易市場發(fā)展迅速，成交額穩(wěn)步大幅上揚(yáng) 7五、惠州市各區(qū)縣優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及發(fā)展規(guī)劃 7惠城區(qū) 7惠陽市 8惠東縣 8博羅縣 8龍門縣 8六、惠州城市發(fā)展的主要規(guī)劃 8七、惠州市對粵東及周邊區(qū)域的主要輻射范圍 9第二部分 惠州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查 10一、惠州房地產(chǎn)市場概況 10惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀 10惠州當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征 10二、惠州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查 11惠州商業(yè)地產(chǎn)市場概況 11典型在售商業(yè)樓盤調(diào)查 11第三部分 惠州、義烏及周邊地區(qū)小商品市場調(diào)查 14一、惠州市轄區(qū)內(nèi)小商品市場調(diào)查 14惠州市惠城區(qū)小商品市場調(diào)查 14惠州周邊各縣小商品市場調(diào)查： 22二、深圳、東莞、廣州小商品市場調(diào)查 35東莞小商品市場調(diào)查 35深圳小商品市場調(diào)查 42廣州小商品市場調(diào)查 47三、河源、汕頭、揭陽等地小商品市場調(diào)查 55河源小商品市場調(diào)查 55汕頭小商品市場調(diào)查 55揭陽市調(diào)查情況： 56汕尾 58四、義烏小商品市場調(diào)查 59五、山東淄博義烏小商品市場運(yùn)作狀況調(diào)查 73第四部分 項目初步經(jīng)營定位分析及收益估算 78本項目基本資料 78項目所在區(qū)域及周邊環(huán)境 78項目初步經(jīng)營定位思路及其簡要分析 81項目招商、銷售初步價格與收益估算 82第一部分 惠州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與發(fā)展規(guī)劃一、惠州市地理、人口、環(huán)境與人文特色惠州概況惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱?；葜菔袑儆谥槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4。歷史與文化　　惠州是廣東省的歷史文化名城，在古代即有“嶺南名郡”、“粵東門戶”之稱。地理與環(huán)境　　惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富。近幾年來，惠州把營造良好的投資環(huán)境作為深化改革、擴(kuò)大開放的戰(zhàn)略舉措，加大了城市建設(shè)力度，不斷完善城市功能，先后榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”和“國家環(huán)保模范城市”稱號，使惠州的環(huán)境優(yōu)勢更為凸現(xiàn)?；葜莞蹫閲乙患壙诎?，水路距香港僅47海里，可供建港的深水岸線30多公里，形成年吞吐量1500萬噸的規(guī)模?；蓰}、深汕與在建的廣惠、惠河4條高速公路貫穿全境。城市通訊、水電等配套設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r，在境內(nèi)通過的多條國家一級光纜干線與境內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)相連接，構(gòu)筑起發(fā)達(dá)的現(xiàn)代信息高速公路網(wǎng)絡(luò)。三、惠州市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況以電子為龍頭，構(gòu)建電子、化工、紡織、機(jī)械四大支柱產(chǎn)業(yè)惠州市于1998年列入珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，是廣東省的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。創(chuàng)立了TCL電話機(jī)、TCL王牌彩電、TCL手機(jī)、富紳襯衫、麥科特照相機(jī)、德賽電池、德賽數(shù)碼龍音響、僑興電話、CECT手機(jī)等一批工業(yè)產(chǎn)品名牌。目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機(jī)、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地之一，成為中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。惠州市“真維斯”、“富紳”、“圣馬龍”等一批服裝品牌享譽(yù)全國，惠東平山鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、園洲鎮(zhèn)等一批紡織服裝專業(yè)鎮(zhèn)基本形成。一、二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長，％，％，創(chuàng)下1998年以來的增長新高。：：，其中，第一、占GDP的比重再次越過30％大關(guān)。　　2002年11月，中國最大的中外合資項目——中海殼牌南海石化項目正式動工建設(shè)。該項目的上馬建設(shè)，帶來了巨大的牽動效應(yīng)，預(yù)計在未來的510年內(nèi)，該項目將給惠州帶來6001000億元人民幣的投資。四、人民生活水平與消費(fèi)市場狀況消費(fèi)價格保持平穩(wěn)，居民儲蓄存款余額大幅增長2004年，％，全年基本保持平穩(wěn)而且呈現(xiàn)稍微回落的態(tài)勢。市區(qū)居民人均可支配收入13822元，％；人均消費(fèi)性支出11929元，％，％。％。消費(fèi)需求增長快，消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁2004年，％，增幅居全省各市之首。批發(fā)零售業(yè)以小型商業(yè)設(shè)施為主，大商場的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。2004年，人人樂、麗日、三大超市都基本上成為區(qū)域商業(yè)的龍頭。五、惠州市各區(qū)縣優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及發(fā)展規(guī)劃惠城區(qū)　　惠城區(qū)作為惠州市政治、文化和金融中心，工業(yè)發(fā)展以五大集團(tuán)為龍頭、兩大工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)，發(fā)展電子、服務(wù)、信息、旅游以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?；蓐柺小　』蓐柟I(yè)發(fā)展應(yīng)以出口為導(dǎo)向，建立骨干企業(yè)，創(chuàng)名優(yōu)產(chǎn)品，重點(diǎn)發(fā)展電子、紡織、化學(xué)等工業(yè)，以淡水、秋長、陳江為中心的中部地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子及通訊器材，輕紡和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，中海殼牌石化項目的部分下游產(chǎn)品或配套產(chǎn)業(yè)，加快太陽城電子工業(yè)群、平潭—良井光學(xué)機(jī)械工業(yè)群的建設(shè)步伐。南部地區(qū)水產(chǎn)品資源豐富；東部山區(qū)利用農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，著重發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)；稔平半島則在吉隆、黃埠等鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展制鞋、玩具等輕工業(yè)。龍門縣　　龍門縣應(yīng)立足自身的資源優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)及資源型的建材和農(nóng)、林產(chǎn)品加工業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，形成有自己特色的品牌和產(chǎn)品。在城市總體規(guī)劃中，突出發(fā)揮城市的功能區(qū)作用，將高科技項目和工業(yè)項目重點(diǎn)安排到仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，將惠環(huán)、陳江建設(shè)成為我市的高科技園區(qū)和工業(yè)園區(qū)；在河南岸、三棟鎮(zhèn)和大湖溪一帶，重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)區(qū)和居民住宅區(qū)；在江北新區(qū)重點(diǎn)做好體育館、科技館、會展中心、博物館、圖書館、群藝館和少年宮等場館的規(guī)劃和布局，為將來發(fā)展留足空間，將江北建成行政、辦公和文化、體育中心。惠州原本是珠三角東部唯一的外圈城市，但放大到整個泛珠三角區(qū)域看，不論從區(qū)位、交通，還是從空間結(jié)構(gòu)上看，惠州都處于珠三角地區(qū)聯(lián)系粵東、粵東北，進(jìn)而擴(kuò)散至福建及江西南部地區(qū)等泛珠三角東部的樞紐地位?；葜菔袌D4：珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃示意圖惠州地區(qū)輻射趨勢圖第二部分 惠州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查一、惠州房地產(chǎn)市場概況惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀“歷經(jīng)磨難、守得云開”是對惠州房地產(chǎn)市場最好的描述，上個世紀(jì)九十年代初期。1993年商品房銷售面積就達(dá)到了90多萬平方米，交易宗數(shù)6997宗，分別比1991年增長了26%、250%和920%.然而這種違背了市場規(guī)律的過熱現(xiàn)象終不能長久，從1993年下半年起，一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多半拉子工程和隨處可見的閑置地，惠州市房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入了低迷時期。而2004年，商品房銷售繼續(xù)保持較快增長，%；，％?；葜莓?dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征252。另外，中海殼牌項目綜合效應(yīng)將在未來10年內(nèi)逐步顯現(xiàn)，也將促進(jìn)樓市的長期向好，因此未來樓市升值潛力是較大的。252。而新軍來勢更加兇猛，號稱惠州“地王”的江北13號小區(qū)引來了來自廣州、上海、深圳等地大公司的垂涎。252。252。從原來集中在南壇、下埔的商業(yè)中心區(qū)向周邊區(qū)域擴(kuò)散、從市中心向郊區(qū)發(fā)展，如今已形成了江北片區(qū)、東平片區(qū)、金山湖片區(qū)、演達(dá)片區(qū)各具特色的四大片區(qū)。而42層的世貿(mào)中心出現(xiàn)，則將惠州高度提升到172米。房地產(chǎn)市場的落后，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)商品種類單一，一直以來都是住宅類商品一枝獨(dú)秀，另一方面導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施建設(shè)的落后，國內(nèi)的主要城市自1998年后，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展都非常迅速，而2002年以前的惠州基本上沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)的快速發(fā)展也帶動了商鋪投資市場的發(fā)展，從2003年開始商鋪投資成為普通市民關(guān)注的焦點(diǎn)之一。根據(jù)對2004年在售商鋪的調(diào)查，處于新興城市商業(yè)中心和具有較大消費(fèi)潛力的專業(yè)市場，均取得了不錯的銷售業(yè)績，比如盛世清華家居商鋪，世貿(mào)中心購物廣場，女人世界、流行前線，美高國際建材城等。典型在售商業(yè)樓盤調(diào)查252。2～6層，主力鋪位大小：主力鋪位建筑面積3040平方米鋪位使用率： 61％左右產(chǎn)權(quán)年限：40年銷售價格（二期）：一層：均價24000元/㎡，最高2700028000元/㎡二層：均價14000元/㎡三層：均價10000元/㎡按揭付款98折，一次性付款96折銷售策略：一期銷售1～6層，二期銷售1～3層，所有鋪位均包租10年，年回報率8%，按