【正文】 周邊為一些比較成熟的社區(qū)，生活起居較方便，居住環(huán)境相對(duì)較好；216。 項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（S）分析216。 （3） 交通狀況 本案緊鄰元光南路和新華東路，來往車輛較多，交通相對(duì)較方便。地塊周邊環(huán)境分析 （1）地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部為待拆遷的住宅，地塊相對(duì)較平整，呈長條狀。八、項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 都市名城地塊東臨元光南路，南靠漳州市地稅局，北接新華東路，屬漳州市薌城區(qū)。項(xiàng)目名稱營銷推廣錢隆首府報(bào)紙、戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播、成立“錢隆會(huì)”麗園君悅戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、人際傳播香格里拉觀園現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播、報(bào)紙延安廣場(chǎng)報(bào)紙、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播東方明珠家園圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、戶外看板、人際傳播一代領(lǐng)秀報(bào)紙、現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播錦繡一方戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、現(xiàn)場(chǎng)、人際傳播萬象星城報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)、戶外看板、圍墻、人際傳播待推項(xiàng)目待推項(xiàng)目總建筑面積超210萬㎡，其中天利仁和、信和項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，總建筑面積均達(dá)50萬㎡以上。市場(chǎng)上一房（含單身公寓）市場(chǎng)占有率也相對(duì)較大，占了近19％，呈相對(duì)飽和狀態(tài)。在推項(xiàng)目成交金額有一定的變動(dòng)，但大多數(shù)月成交金額在3000萬元以下。在推項(xiàng)目成交量呈相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，多數(shù)項(xiàng)目月銷售面積在10000㎡以下。在推項(xiàng)目銷售情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）在推主要項(xiàng)目銷售均價(jià)在3800元/平方米左右，各項(xiàng)目銷售情況相對(duì)較好。七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析在推項(xiàng)目（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）區(qū)域在推主要項(xiàng)目總建達(dá)290萬㎡，其中項(xiàng)目規(guī)模較大的有錢隆首府、麗園君悅、香格里拉觀園、東方明珠家園、一代領(lǐng)秀、錦繡一方、江濱花園等項(xiàng)目，總建筑面積基本在20萬㎡以上。可以預(yù)測(cè)今后幾年供地的重點(diǎn)是：西部——開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造；南部——主要指九龍江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開發(fā)；北部——結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動(dòng)其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷漳州未來土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向，一方面調(diào)控供應(yīng)總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時(shí)扶持新區(qū)建設(shè)。開發(fā)區(qū)除了優(yōu)越的居住環(huán)境，項(xiàng)目本身品質(zhì)的不斷提升也是開發(fā)區(qū)地產(chǎn)日益成熟的標(biāo)志之一。2005年底，推出了海悅真愛和海灣嘉年華，2006年初，推出的招商依山海。種種利好消息無不向人們釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：2007年投資置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃趶B門灣南岸。隨著廈漳泉城市聯(lián)盟的實(shí)質(zhì)性對(duì)接，政府已經(jīng)將海滄和角美進(jìn)行區(qū)域性合成規(guī)劃，龍池開發(fā)區(qū)一時(shí)間由漳州的邊界變成了廈漳兩地的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加突顯。一是龍池開發(fā)區(qū)的建設(shè)一直在不斷的發(fā)展，不斷完善；其次是早期龍池房地產(chǎn)價(jià)值被很多人低估了，即使是現(xiàn)在的這種狀態(tài)也還沒有完全體現(xiàn)它的價(jià)值。從2003年底的每平方米1400元，到2006年底已升到每平方米3000元。區(qū)內(nèi)已有燦坤、蒙發(fā)利等知名企業(yè)在內(nèi)的80多家企業(yè)進(jìn)駐，帶來了大量的工業(yè)人口，為龍池地產(chǎn)的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。市中心土地越來越稀有，使得老城區(qū)新盤開發(fā)的成本越來越高，同時(shí)客戶群對(duì)居住的品質(zhì)要求越來越高，樓盤本身的品質(zhì)提升，造價(jià)更高，也將繼續(xù)拉大市區(qū)房價(jià)，尤其是大盤、好盤的上升空間會(huì)比較大。同時(shí)，由于可開發(fā)土地越來越稀缺，拆遷、改造等成本越來越高，房價(jià)上漲的趨勢(shì)將不可阻擋。老城區(qū)板塊——魅力依然，體量縮減老城區(qū)以1300多年的文化底蘊(yùn)和繁華的生活方式依然延續(xù)著新老漳州人的購房情結(jié)。隨著去年年底南昌路的打通和悅?cè)A商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng)，漳州東部商業(yè)中心正在形成。各個(gè)縣市的公務(wù)員來市區(qū)購買的占到10%，外地來漳州打工的差不多占10%，剩下的就是周邊的農(nóng)民以及剛出來工作幾年的年輕人，真正買來投資的非常少。房產(chǎn)新政后，漳州樓市的觀望氣氛濃厚，大部分購房者關(guān)注的都是80～100平方米左右的中小戶型。這兩年，隨著房價(jià)的上漲，原先買得起140平方米的總價(jià)現(xiàn)在只能買到120平方米以下的戶型。 大戶型難賣的原因跟漳州房價(jià)的上漲有很大的關(guān)系。（3）大戶型遭遇寒流目前，漳州市陸續(xù)上市的樓盤總量將相當(dāng)于3～5年的消費(fèi)量。漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn)（1） 房子盤多量大2006年，漳州市區(qū)預(yù)售的樓盤有幾十個(gè)，但漳州的購房群體構(gòu)成、投資成分、外地購房群體比例等都比較薄弱，漳州的樓市購房能力與福、廈、泉等城市對(duì)比，相對(duì)有限。數(shù)據(jù)充分顯示，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。金峰片區(qū)的金源大廈、福星公寓的房價(jià)在17002300元/平方米之間，相對(duì)較低，對(duì)房價(jià)起到了平抑作用。房價(jià)由2001年的1540元/平方米增至2006年的3279元/平方米，增速較明顯。216。，%，%，其中，%。216。在銷售價(jià)格上漳州市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著近年漳州市國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展以及人民生活水平的逐步提高，加以政府宏觀調(diào)控、金融政策的有力刺激，漳州房地產(chǎn)步入持續(xù)上升的增長期。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。截至現(xiàn)階段，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，通過政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有3914畝。漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況（1）土地供應(yīng)情況 土地供應(yīng)前松后緊，自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓。 （3）第三階段：（2001年開始至今），成型階段 房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營階段。 （2） 第二階段：（20世紀(jì)九十年代），探索階段 在這一階段，雖然已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的雛形，項(xiàng)目開發(fā)以舊城改造為主，部分為新區(qū)的開發(fā)，商品房開發(fā)逐漸成為主流市場(chǎng)。由政府方面以土地作為合資合作條件，合作方提供全部建設(shè)資金，建成商品房后租售，所得利潤按雙方議定的比例分成。 （7） 橋南組團(tuán)——南邊為萬畝荔枝海，濱江地帶建設(shè)住宅區(qū)，開辟高科技園區(qū)和居住、旅游、教育等用地。 （5） 金峰組團(tuán)——以金峰工業(yè)開發(fā)區(qū)為主外加一定的商住用地，主要發(fā)展無污染的工業(yè)項(xiàng)目。 （3） 藍(lán)田組團(tuán)——以藍(lán)田開發(fā)區(qū)為主，向東、北擴(kuò)展，重點(diǎn)發(fā)展輕型、低耗輕污染的外向型工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地。在新的城市中心區(qū)建成后，定位為歷史文化名城核心區(qū)，以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的傳統(tǒng)商業(yè)中心。新市中心現(xiàn)市中心（1） 老城組團(tuán)——?dú)v史文化名城的精華所在。將形成“一個(gè)新城市中心區(qū)，七大功能組團(tuán)”的城市格局。漳州在城市建設(shè)方面主要以九龍江西溪向廈門方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展的主要方向，實(shí)施城市重心東移，靠攏廈門，使漳廈連成一體，從而構(gòu)筑閩東南經(jīng)濟(jì)繁榮帶。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。住宅建設(shè)用地７０年后自動(dòng)續(xù)期，但費(fèi)用不確定（2007年10月1日起實(shí)施）。（4）《物權(quán)法》的頒布。五年期以下（含五年）％％，％％。（2）從2007年3月18日起，個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)施上調(diào)。這些數(shù)據(jù)表明漳州市民的購買力得到明顯增加，同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)商品房的購買力。社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)近年來漳州社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年增長趨勢(shì)，漲幅明顯。漳州財(cái)政收入走勢(shì)漳州全市財(cái)政收入保持快速增長態(tài)勢(shì)，每年財(cái)政收入記錄不斷被刷新。漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì)近年來，漳州市固定資產(chǎn)投資呈逐年增長趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)投資比例明顯增加，占固定資產(chǎn)投資的27％。世界銀行關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系（見下表）中認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到1300美元以上時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展處在快速增長期。漳州人均GDP走勢(shì)漳州市人均GDP近年來呈明顯上升趨勢(shì)，2006年人均GDP達(dá)18583元，較2005年的13382元增長了近39％。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12511元，增長11%，農(nóng)民人均純收入5071元，增長8%。依此類推，2006年漳州市GDP增長速度為14%，漳州市房地產(chǎn)開發(fā)速度處于高速增長期。二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況漳州近年GDP走勢(shì)2001年至2006年漳州全市生產(chǎn)總值持續(xù)增長，列全省第四位，同比增長14%，其中2004年的增幅達(dá)到近年來的最大，為17％。（5） 溫泉資源：漳州市已查的溫泉有45處，范圍25平方公里，溫度32120℃，含氦量最高達(dá)40埃曼。（3） 水電資源：全市水電資源大約有40萬千瓦，開發(fā)較好的南靖、華安、平和三個(gè)縣，在豐水期電力用之不盡。水果有47種，330多個(gè)品種。漳州城市資源分析漳州市有豐富的植物資源、水產(chǎn)資源、水電資源、礦產(chǎn)資源和溫泉資源等。年降雨量10001700毫米，雨季集中在三至六月。（8） 氣候條件——，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度21℃。其中較知名的人物有連戰(zhàn)、林洋港、呂秀蓮、桃園呂氏等。（5） 人口狀況——，常住總?cè)丝?70萬人。九龍江下游的漳州平原面積566平方千米，是全省第一大平原。（3） 地形地勢(shì)——漳州市地勢(shì)從西北向東南傾斜，地形多樣，有山地、丘陵、臺(tái)地和平原。之間，東瀕臺(tái)灣海峽，與廈門隔海相望，東北與泉州接壤，西北與龍巖相接，西南與廣東的汕頭毗鄰,是福建最南端的一個(gè)地級(jí)市。、176。漳州〖都市名城〗項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2007年4月目 錄一、城市概況 4漳州概況 4漳州城市資源分析 5二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況 6漳州近年GDP走勢(shì) 6漳州人均可支配收入走勢(shì) 8漳州人均GDP走勢(shì) 9漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 11漳州財(cái)政收入走勢(shì) 12社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì) 13宏觀政策環(huán)境 14三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃 15漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀 15漳州城市規(guī)劃 16四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 18漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 18漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況 19漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn) 23五、漳州樓市板塊分析 24新城區(qū)板塊——百舸爭(zhēng)流，揚(yáng)帆起航 24老城區(qū)板塊——魅力依然，體量縮減 24龍池板塊——地產(chǎn)期待值更高 254．漳州開發(fā)區(qū)板塊——灣區(qū)生活新主張 25六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷 26七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 27在推項(xiàng)目（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 27在推項(xiàng)目銷售情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 29在推項(xiàng)目戶型情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 34在推項(xiàng)目部分戶型產(chǎn)品鑒賞 36在推項(xiàng)目營銷推廣情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 51待