【正文】 項(xiàng)目價格建議采用市場比較法：　權(quán)數(shù)延安廣場錢隆首府東方明珠麗園君悅香格里拉錦繡一方一代領(lǐng)秀本案區(qū)域因素地段區(qū)位6%103981011051059795100周邊配套6%104961051081089698100交通因素5%1009710010010010299100自然環(huán)境5%989799100102103106100區(qū)域人流10%11096981151089295100區(qū)域發(fā)展5%9890101102104101102100個別因素項(xiàng)目規(guī)模8%9598979395110101100地塊因素2%106901011051049897100建筑規(guī)劃9%979898991029998100戶型規(guī)劃9%100100100100100100100100園林設(shè)計8%9410510796103107103100社區(qū)配套5%9310010197103106102100物業(yè)管理2%969898951019693100項(xiàng)目形象10%1089710210110610499100交易情況5%100100100100100100100100交易時間5%100100100100100100100100修正指數(shù) 1 交易均價（元/㎡）3800410042003700420043003500/修正價格3795 4205 4179 3663 4095 4279 3540 /可比權(quán)重10%15%5%35%25%5%5%/市場比較價格（元/㎡）3915通過上述分析，本案預(yù)計提升幅度約17％，具體如下：　項(xiàng)目價格提升幅度提升項(xiàng)目形象價值提升3－5％廣告、營銷推廣及其他項(xiàng)目產(chǎn)品價值提升5－7％產(chǎn)品附加值的形成區(qū)域市場環(huán)境提升4－6％市場的推廣據(jù)此推算，本案住宅市場均價：3915*(1＋17％)＝4600元/平方米鑒于項(xiàng)目的持續(xù)性及漳州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和漳州城市居民收入的增加，以及項(xiàng)目的銷售周期及難度，本案住宅的銷售價格預(yù)計按年平均5％的幅度增長，至2010年本案住宅的整體銷售均價約為5070元/平方米。 電子門禁管理系統(tǒng)216。 小區(qū)綠化建議：中式復(fù)古園林景觀；216。 建筑色調(diào)方面注重與周邊自然環(huán)境的融合，建議采用亮色系，提高項(xiàng)目的視覺沖擊力；216。216。 利于展示小區(qū)形象；216。 凸 窗、轉(zhuǎn)角凸窗：延伸住宅室內(nèi)空間，拉近住戶與自然界交流的距離；216。 根據(jù)市場分析，二房產(chǎn)品的市場供給量相對較少，但市場需求相對較大，故配比兩房兩廳的相對經(jīng)濟(jì)適用的戶型；216。 樣板社區(qū)――強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品的開創(chuàng)性、獨(dú)特性、唯一性及代表性?，F(xiàn)代人文生活 項(xiàng)目客群定位建議根據(jù)上述區(qū)域市場的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客群定位為:漳州中高端的購房需求的消費(fèi)群體其具備以下特征：（1）來 源 地——漳州周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，漳州市區(qū)收入相對較高的階層及部分外地投資客（以廈門為多）；（2）置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主，漳州周邊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的二次置業(yè)者；（3）職業(yè)類型——私營業(yè)主、公司職員、政府部門職工等，占本案消費(fèi)群體的絕大多數(shù)；（4）消費(fèi)特征——看重地理位置及周邊成熟的配套設(shè)施； 有較濃厚的老城區(qū)情結(jié)； 年收入在5萬元以上。 物業(yè)管理公司在項(xiàng)目銷售前期即介入，在售樓處樹立高尚品質(zhì)； 216。 文化社區(qū)——通過社區(qū)會所文化性設(shè)施及社區(qū)內(nèi)部的幼兒園實(shí)現(xiàn)。 生態(tài)社區(qū)——社區(qū)生態(tài)的優(yōu)化，通過建筑材料選擇、人車分流系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實(shí)現(xiàn)； 216。項(xiàng)目項(xiàng)目綜合素質(zhì)層面產(chǎn)品層面營銷推廣層面其他錦繡一方175萬㎡大社區(qū)，目前約46萬㎡ 廈門特房地產(chǎn)品牌開發(fā)新城行政中心緊鄰人民廣場大社區(qū)綜合配套較好，已有易初蓮花入住首創(chuàng)multigarden產(chǎn)品（多層、小高層） 270度觀景電梯 入戶花園設(shè)計 全明戶型設(shè)計挑高5米國際公寓設(shè)計綜合運(yùn)作、分期推廣、廣告投入大目前現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，社區(qū)形象好一代領(lǐng)秀近27萬㎡大社區(qū) 地段及交通好巴厘島風(fēng)情園林 首創(chuàng)底層架空并設(shè)置園林小面積（140㎡）樓中樓設(shè)計設(shè)置幼兒園及會所項(xiàng)目規(guī)模較大，廣告投入較大香格里拉比鄰沃爾瑪，地段價值突出 周邊配套及交通好18萬㎡大社區(qū)大面積中庭錯層平面設(shè)計廣告投入大，包裝檔次高悅?cè)A物業(yè)管理麗園君悅位于南昌路，緊鄰沃爾瑪、地段好 周邊配套及交通好 26萬㎡大社區(qū) 麗園地產(chǎn)品牌氣派歐洲風(fēng)情建筑數(shù)字化社區(qū)，智能化設(shè)計 600㎡歐洲回廊式中庭凱旋式迎賓大門 廣告投入大，包裝檔次較高延安廣場延安北老城區(qū)地段，歷史人文價值較高 周邊配套及交通好戶型面積緊湊 130－140㎡樓中樓設(shè)計廣告包裝到位錢隆首府火車站地段，認(rèn)知度較高 交通較方便 20萬㎡大社區(qū)歐洲風(fēng)情大社區(qū)社區(qū)配套幼兒園及會所廣告包裝到位，項(xiàng)目檔次高注：據(jù)區(qū)域、個案產(chǎn)品特色等，將錦繡一方、一代領(lǐng)秀、香格里拉、麗園君悅、延安廣場、錢隆首府界定為重點(diǎn)競爭個案。 老城中心――強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地理位置,突出項(xiàng)目的老城中心厚重的歷史底蘊(yùn)；216。項(xiàng)目整體定位建議本案具有高尚社區(qū)的優(yōu)秀品質(zhì)，同時，本案規(guī)劃設(shè)計方案也較好，但較區(qū)域在/待推項(xiàng)目而言，本案仍須在價值方面有所提升。 市中心絕版地段216。 本案的預(yù)期推廣價格將相對較高，未來銷售可能帶來一定的消費(fèi)抗性；216。（4）項(xiàng)目隱憂點(diǎn)（T）分析216。（3）項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)（O）分析216。 地塊為拆遷地。 地價較高。項(xiàng)目規(guī)劃為兩梯兩戶或三戶，產(chǎn)品品質(zhì)較高； 216。項(xiàng)目緊鄰小學(xué)，社區(qū)內(nèi)自身配套幼兒園，教育設(shè)施功能相對較好；216。項(xiàng)目緊臨元光南路，人流量相對較大，有利于項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)，商業(yè)價值相對較高；216。項(xiàng)目周邊有漳州九龍醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套，配套設(shè)施相對較好； 216。 項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析216。地塊周邊環(huán)境分析 （1）地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部為待拆遷的住宅，地塊相對較平整，呈長條狀。項(xiàng)目名稱營銷推廣錢隆首府報紙、戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、人際傳播、成立“錢隆會”麗園君悅戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、報紙、人際傳播香格里拉觀園現(xiàn)場、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播、報紙延安廣場報紙、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、人際傳播東方明珠家園圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、報紙、戶外看板、人際傳播一代領(lǐng)秀報紙、現(xiàn)場、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播錦繡一方戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、報紙、現(xiàn)場、人際傳播萬象星城報紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、戶外看板、圍墻、人際傳播待推項(xiàng)目待推項(xiàng)目總建筑面積超210萬㎡，其中天利仁和、信和項(xiàng)目規(guī)模相對較大，總建筑面積均達(dá)50萬㎡以上。在推項(xiàng)目成交金額有一定的變動，但大多數(shù)月成交金額在3000萬元以下。在推項(xiàng)目銷售情況（主要競爭項(xiàng)目）在推主要項(xiàng)目銷售均價在3800元/平方米左右，各項(xiàng)目銷售情況相對較好?？梢灶A(yù)測今后幾年供地的重點(diǎn)是：西部——開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造；南部——主要指九龍江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開發(fā)；北部——結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。開發(fā)區(qū)除了優(yōu)越的居住環(huán)境，項(xiàng)目本身品質(zhì)的不斷提升也是開發(fā)區(qū)地產(chǎn)日益成熟的標(biāo)志之一。種種利好消息無不向人們釋放出一個強(qiáng)烈的信號：2007年投資置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃趶B門灣南岸。一是龍池開發(fā)區(qū)的建設(shè)一直在不斷的發(fā)展，不斷完善；其次是早期龍池房地產(chǎn)價值被很多人低估了，即使是現(xiàn)在的這種狀態(tài)也還沒有完全體現(xiàn)它的價值。區(qū)內(nèi)已有燦坤、蒙發(fā)利等知名企業(yè)在內(nèi)的80多家企業(yè)進(jìn)駐，帶來了大量的工業(yè)人口，為龍池地產(chǎn)的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。同時，由于可開發(fā)土地越來越稀缺，拆遷、改造等成本越來越高，房價上漲的趨勢將不可阻擋。隨著去年年底南昌路的打通和悅?cè)A商業(yè)廣場的啟動，漳州東部商業(yè)中心正在形成。房產(chǎn)新政后，漳州樓市的觀望氣氛濃厚，大部分購房者關(guān)注的都是80～100平方米左右的中小戶型。 大戶型難賣的原因跟漳州房價的上漲有很大的關(guān)系。（3）大戶型遭遇寒流漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn)（1） 房子盤多量大2006年，漳州市區(qū)預(yù)售的樓盤有幾十個，但漳州的購房群體構(gòu)成、投資成分、外地購房群體比例等都比較薄弱，漳州的樓市購房能力與福、廈、泉等城市對比，相對有限。金峰片區(qū)的金源大廈、福星公寓的房價在17002300元/平方米之間，相對較低，對房價起到了平抑作用。216。216。（2）房地產(chǎn)市場分析隨著近年漳州市國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展以及人民生活水平的逐步提高，加以政府宏觀調(diào)控、金融政策的有力刺激，漳州房地產(chǎn)步入持續(xù)上升的增長期。截至現(xiàn)階段，漳州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，通過政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有3914畝。 （3）第三階段：（2001年開始至今），成型階段 房地產(chǎn)進(jìn)入市場運(yùn)營階段。由政府方面以土地作為合資合作條件，合作方提供全部建設(shè)資金，建成商品房后租售，所得利潤按雙方議定的比例分成。 （5） 金峰組團(tuán)——以金峰工業(yè)開發(fā)區(qū)為主外加一定的商住用地，主要發(fā)展無污染的工業(yè)項(xiàng)目。在新的城市中心區(qū)建成后，定位為歷史文化名城核心區(qū)，以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的傳統(tǒng)商業(yè)中心。將形成“一個新城市中心區(qū)，七大功能組團(tuán)”的城市格局。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。住宅建設(shè)用地７０年后自動續(xù)期，但費(fèi)用不確定（2007年10月1日起實(shí)施）。五年期以下（含五年）％％，％％。這些數(shù)據(jù)表明漳州市民的購買力得到明顯增加，同時也將促進(jìn)房地產(chǎn)