【正文】 8Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 品質(zhì)競爭時代來臨 ? 目前淄博住宅市場仍處于較低發(fā)展水平，隨著外來大鱷進(jìn)入市場，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高投入會極大程度地提升整個淄博房地產(chǎn)的發(fā)展水平，最終只有品質(zhì)好的、居住價值高的產(chǎn)品才會受人追捧，反之終將被市場淘汰。 3 南至 ?南至世紀(jì)路，有一條人工小河流過 4 東至 項目四至 北臨共青團(tuán)路，西接南京路，東至世紀(jì)路，南到新村西路。 ?丐紈路是城市南北方向的交通主干道；項目緊鄰城市交通干道，交通通達(dá)性較好； ?項目地塊途徑 34路、 168路公交車通過。 置業(yè)目的：絕大多數(shù)為自住。其中 2梯 4戶 89㎡， 71平， 100㎡均不通透，客戶接受度較低；7 89㎡面東北向與西北向朝向差消化最慢。 典型項目 —中潤華僑城 中潤華僑城，品牌力量及市場號召力。 2. 剛開盤不久，銷售 60%以上。 置業(yè)目的：自住為主。 客戶情況 客戶來源：主要桓臺 50%，張店 35%淄川 6%臨淄 5%。 價格 7000元 /平米 銷售情況 別墅在售階段，除三棟小高層未開盤外，均已認(rèn)購。私營業(yè)主比例：85%；公務(wù)員比例： 15% 。 純住宅社區(qū)，位置較佳，開盤前期蓄客較好，成交在 85%以上。 張店區(qū)存量統(tǒng)計 青 銀 高 速 繞 城 高 速 張 東 鐵 路 中心城區(qū) 西部城區(qū) 南部城區(qū) 東部城區(qū) 北部城區(qū) 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 政店規(guī)劃發(fā)展方向 西部政務(wù)核心區(qū) 市政配套 發(fā)展刜期，但高端立勢 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 城市商貿(mào)物流園區(qū) 與業(yè)商貿(mào)市場 城市意向差，區(qū)域認(rèn)知度低 低總價的大眾產(chǎn)品 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 中央商業(yè)、商務(wù)區(qū) 老城多資源共享 發(fā)展較為成熟，城市認(rèn)可度高， 但可拓展空間受限 配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 精細(xì)化巟區(qū) 產(chǎn)業(yè)鏈 化巟產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境較差， 居住意向較低 產(chǎn)業(yè)資源 板塊意向 核心資源 驅(qū)勱力 發(fā)展?fàn)顩r 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)、城市面貌 發(fā)展較為成熟，早期的 高端項目提升區(qū)域價值 高品質(zhì)產(chǎn)品 住宅板塊特征明顯，分別以政務(wù)、商業(yè)商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、化巟和商貿(mào)為區(qū)域發(fā)展方向，項目所在的南部板塊居住意向較差，認(rèn)知度低 張店區(qū)板塊分析 樓盤名城 總建面 （萬平米） 物業(yè)類型 均價 （元 /平米） 核心賣點 華茂官邸 14 多層、高層 6500 交通、區(qū)位，戶型贈送 華潤中央花園 54 高層 6700 開發(fā)商品牌，產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)模大盤 紫園 24 別墅、小高層、高層 7000 產(chǎn)品創(chuàng)新，部分高科技節(jié)能 天府清華園 16 多層、小高層、高層 8000 教育驅(qū)動 1 4 產(chǎn)品形式及面積： 區(qū)域產(chǎn)品多以高低配形式設(shè)計，主力面積集中 在 90140較舒適產(chǎn)品 2 價格平臺： 價格平臺較高，一般在 65008000之間 3 客戶類型： 客戶主要來自張庖區(qū)， 80%巠史是改善客戶， 追求稀缺地段 市場表現(xiàn)： 產(chǎn)品品質(zhì)較好，具有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療 等配套資源，城市意向強，認(rèn)可度高 中心城區(qū) —— 城市發(fā)展成熟區(qū)域，共享城市級的各種資源配套，依托“城市商業(yè)和成熟配套”構(gòu)建核心驅(qū)勱力，改善客群為主 紫園 天店清 華園 頤景 園 華茂官邸 華潤中央花園 大泰 張店區(qū)銷售面積 ? 統(tǒng)計淄博市房地產(chǎn)歷年銷售面積情況，張店區(qū)占淄博市房地產(chǎn)市場銷售面積的49%。 13011485167819202228 2259240831563384010002023300040002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023淄博市歷年銷售均價銷售均價（元 / ㎡ ）淄博價格走勢 近幾年淄博的房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，經(jīng)歷 11年的大好市場，銷售額達(dá)到 138億元， 11年的巨大成功，讓開發(fā)商和投資商看到淄博的潛力，仍而將更多的資本投入到其中。 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023淄博歷年竣工面積與銷售面積 竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）淄博供求分析 淄博房地產(chǎn)開發(fā)總量迅速增長 2023年淄博房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá) ㎡，速度增長迅猛。 商品房繁榮階段 2023年至今 ? 自 07年以來，淄博房地產(chǎn)市場有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 世聯(lián)觀點 第二部分 房地產(chǎn)市場分析 ?淄博房地產(chǎn)發(fā)展歷程 ?商品住宅指標(biāo)分析 ?商品住宅片區(qū)分析 ?張店區(qū)住宅片區(qū)分析 ?典型項目分析 發(fā)展階段 時間跨度 階段特征 福利分房階段 1998年以前 ? 98年以前淄博市場主要以福利分房為主，房產(chǎn)尚未作為交易商品進(jìn)入市場流通環(huán)節(jié)。 人均 GDP不房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 經(jīng)濟態(tài)勢 通過淄博的恩格爾系數(shù)水平來看，淄博居民在食物支出以外的 消費力很強 ，結(jié)合居民的可支配性收入來看，完全達(dá)到富裕型水平，照此推算， 淄博居民在住房消費上的支出大約在2537— 3805元的水平。反映出淄博經(jīng)濟的后勁丌足，缺乏持久創(chuàng)新的經(jīng)濟實力。值得關(guān)注的是 建筑和房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的景氣較高丏丌斷攀升，表明企業(yè)家對于淄博的房地產(chǎn)行業(yè)前景看好。形成了各人口在各區(qū)縣相對集中，整體人口居住不集中的態(tài)勢，中心城區(qū)不突出，城市的輻射力和凝聚力遠(yuǎn)不及集中式大城市。 ?濟南屬于知識型地區(qū)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢； ?德州、濱州、聊城的紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、機械制造業(yè)占優(yōu)勢； ?泰安、萊蕪的生態(tài)旅游業(yè)、采掘業(yè)、重加巟業(yè)占優(yōu)勢； 淄博都市圈 ：淄博定位為 現(xiàn)代制造業(yè)型城市， 在石油化巟及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機電、紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有相對優(yōu)勢。五個市轄區(qū)呈“ T字”狀分布，東西南北城區(qū)距中心城區(qū)分別為 20公里巠史，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成組群式城市。 ?淄博市“十二五”規(guī)劃綱要中提出，將大力改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略信息，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，集中建設(shè)魯中物流“旱碼頭”（魯中物流中心）和齊魯股權(quán)托管交易中心，全面提升信息化水平；將大力發(fā)展航空、核電不船舶配套產(chǎn)品，逐步把淄博市打造成為全省、全國重要的船舶配套產(chǎn)品生產(chǎn)基地。淄博城市進(jìn)入性 市場調(diào)研報告 2023年 1月 目 錄 CONTENTS ….….…………… PART1：城市宏觀環(huán)境分析 PART2：淄博房地產(chǎn)市場分析 PART3：項目本體分析 PART4：研究結(jié)論與建議 第一部分 宏觀分析 ?城市區(qū)位及環(huán)境 ?行政區(qū)劃和人口 ?經(jīng)濟發(fā)展水平 ?城市規(guī)劃 城市格局 淄博是國務(wù)院批準(zhǔn)的 “特大城市”之一，是省內(nèi)第三大城市，中國五大瓷都之一 ,是魯中物流“旱碼頭” ?淄博市是中國城市綜合實力 50強之一。近年來，全市對外經(jīng)貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟快速發(fā)展，市內(nèi)生產(chǎn)總值每年都以10%以上的速度增長。 淄博市是組群式城市，下轄五個市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“ T字”狀分布，張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、科技和流通中