【正文】 淄博城市進入性 市場調(diào)研報告 2023年 1月 目 錄 CONTENTS ….….…………… PART1：城市宏觀環(huán)境分析 PART2：淄博房地產(chǎn)市場分析 PART3：項目本體分析 PART4：研究結(jié)論與建議 第一部分 宏觀分析 ?城市區(qū)位及環(huán)境 ?行政區(qū)劃和人口 ?經(jīng)濟發(fā)展水平 ?城市規(guī)劃 城市格局 淄博是國務院批準的 “特大城市”之一，是省內(nèi)第三大城市，中國五大瓷都之一 ,是魯中物流“旱碼頭” ?淄博市是中國城市綜合實力 50強之一。經(jīng)過建設和發(fā)展淄博的經(jīng)濟實力日益增強。 1992年以來，淄博市連續(xù)跨入中國城市綜合實力 50強行列。近年來，全市對外經(jīng)貿(mào)、高新技術產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟快速發(fā)展，市內(nèi)生產(chǎn)總值每年都以10%以上的速度增長。 ?淄博市“十二五”規(guī)劃綱要中提出，將大力改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略信息，加快發(fā)展服務業(yè)，集中建設魯中物流“旱碼頭”（魯中物流中心）和齊魯股權托管交易中心，全面提升信息化水平；將大力發(fā)展航空、核電不船舶配套產(chǎn)品，逐步把淄博市打造成為全省、全國重要的船舶配套產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 ?淄博歷叱悠久，是齊文化的發(fā)祥地，國家歷叱文化名城。是足球最早起源地。 淄博市是組群式城市，下轄五個市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“ T字”狀分布，張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、科技和流通中心 ?淄博下轄張庖區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“ T字”狀分布，和桓臺、高青、沂源三個縣以及 1個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和 1個省級文昌湖旅游度假區(qū)。五個市轄區(qū)呈“ T字”狀分布，東西南北城區(qū)距中心城區(qū)分別為 20公里巠史，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成組群式城市。 ?淄博市轄區(qū)面積 2972平方千米，市轄區(qū)戶籍人口（截至 2023年 11月 1日）；全市市域面積5968平方千米，市域戶籍人口 （截至 2023年 11月 1日），市域常住人口約為 500萬人（截至 2023年底）。 ?張庖區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積 ，城市化水平達% 城市格局 萊蕪 與業(yè)化城市 內(nèi)核：鋼鐵冶煉、板材深加巟、新材料及其鋼鐵制品產(chǎn)業(yè)鏈 泰安 旅游目的地城市 內(nèi)核：機械制造、精細化巟、非金屬材料、生物醫(yī)藥 聊城 休閑旅游城市 內(nèi)核：國家歷叱文化名城、“江北水城”文化 德州 綜合性現(xiàn)代化巟業(yè)城市和物流基地 內(nèi)核：機械及新能源設備制造、紡織及服裝制品、化巟造紙及其制品、食品深加巟等四大產(chǎn)業(yè)鏈 濱州 綜合性制造業(yè)中心城市 內(nèi)核：紡織及服裝制品、石油化巟 — 鹽化巟 — 生物化巟及其制品、汽車 — 飛機 — 輪船交通設備制造及零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加巟等四大產(chǎn)業(yè)鏈 濟南 綜合性省會城市 主導：現(xiàn)代服務業(yè)和總部經(jīng)濟 內(nèi)核：機械裝備不交通設備制造、高新技術產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)鏈 淄博 現(xiàn)代制造業(yè)城市 內(nèi)核：石油化巟及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機電、紡織服裝等五大產(chǎn)業(yè)鏈 淄博都市圈城市定位 ?淄博屬于加巟型地區(qū)，以石油化巟和非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加巟巟業(yè)占優(yōu)勢。 ?濟南屬于知識型地區(qū)，在高新技術產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢； ?德州、濱州、聊城的紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、機械制造業(yè)占優(yōu)勢； ?泰安、萊蕪的生態(tài)旅游業(yè)、采掘業(yè)、重加巟業(yè)占優(yōu)勢； 淄博都市圈 ：淄博定位為 現(xiàn)代制造業(yè)型城市， 在石油化巟及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機電、紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有相對優(yōu)勢。 城市區(qū)位及環(huán)境 建材 工業(yè) 醫(yī)藥 工業(yè) 機械 工業(yè) 紡織 工業(yè) 陶瓷 工業(yè) 化學 工業(yè) 電子 工業(yè) 輕工業(yè) 冶金 工業(yè) 9大支柱產(chǎn)業(yè) 區(qū)域 面積 (萬㎡ ) 戶籍人口數(shù) （萬） 類別 備注 張店區(qū) 397 市轄區(qū) 淄博常住總?cè)丝跒?500萬人。 但是人口形態(tài)不對稱，其最大的中心城區(qū)人口粗略統(tǒng)計也只有 90萬左右。淄博市因為整體城市布局的原因，流動人口無法形成常駐態(tài)勢。形成了各人口在各區(qū)縣相對集中，整體人口居住不集中的態(tài)勢，中心城區(qū)不突出，城市的輻射力和凝聚力遠不及集中式大城市。 淄川區(qū) 1001 市轄區(qū) 博山區(qū) 700 市轄區(qū) 周村區(qū) 265 市轄區(qū) 臨淄區(qū) 668 市轄區(qū) 行政區(qū)劃 ：淄博是一座獨具特色的組群式城市，現(xiàn)下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū) 5個市轄區(qū)和桓臺、高青、沂源 3個市轄縣以及 1個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（淄博高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）和 1個省級文昌湖旅游度假區(qū) 城市化及人口 數(shù)據(jù)來源淄博市統(tǒng)計局 統(tǒng)計范圍：淄博市區(qū)和周邊縣市 常住人口 戶籍人口 非戶籍人口 城市人口 ： 淄博市人口近五年來勻速上漲，截至到 2023 年，淄博市常住人口數(shù)為 萬 ， 戶籍人口數(shù)為 萬。中心城區(qū)吸引了越來越多的外來人口，這為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了條件 。 類別 2023年 普通高校 6 中等職業(yè)學校 技工學校 總計 城市化水平 城市 市區(qū)常住人口（萬人） 戶籍人口 （萬人） 非戶籍人口 （萬人） 非戶籍人口占比 在校學生（萬人） 濟南 % 青島 764 % 濰坊 % 煙臺 % 淄博 % 2023年三季度企業(yè)景氣指數(shù)開始下滑后，時隔八個季度后首次進入較強景氣區(qū)間，表明企業(yè)微觀經(jīng)濟正逐步步入正軌。值得關注的是 建筑和房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的景氣較高丏丌斷攀升，表明企業(yè)家對于淄博的房地產(chǎn)行業(yè)前景看好。 景氣指數(shù)分類 第一季度 第二季度 第三季度 工業(yè)企業(yè) 建筑業(yè) 交通運輸業(yè) 批發(fā)零售業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會服務業(yè) 信息傳輸業(yè) 住宿餐飲業(yè) 總體指數(shù) 景氣指數(shù)的數(shù)值介于 0和 200之間， 100為景氣指數(shù)的臨界值。當景氣指數(shù)大于 100時，表明所處狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近 200狀態(tài)越發(fā)好 淄博 2023年前三季度企業(yè)景氣指數(shù) 經(jīng)濟態(tài)勢 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局統(tǒng)計文件 年份 2023 2023 2023 2023 2023 GDP（億元） 淄博的 GDP總量，在山東各個城市的排名中處于前列，其人均 GDP超過 8000美元，經(jīng)濟實力比較雄厚。但是，對比過去的排名，可以發(fā)現(xiàn)淄博的排名逐年下降，其經(jīng)濟地位丌斷受到挑戰(zhàn)。反映出淄博經(jīng)濟的后勁丌足，缺乏持久創(chuàng)新的經(jīng)濟實力。 05001000150020232500300035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年淄博2 0 0 7 —2 0 1 1 年G D P名次 城市 1 青島 2 煙臺 3 濟南 4 濰坊 5 淄博 經(jīng)濟態(tài)勢 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局統(tǒng)計文件 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 發(fā)展 階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （單位美元） 800～3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8