【正文】 港路8000濱江花園8000沿街鑒于本案的地理位置，人流量相對(duì)較大，在未來(lái)幾年本案的商業(yè)價(jià)值將得到相對(duì)較大的體現(xiàn)。 為提高項(xiàng)目的檔次可植栽各種具有不同風(fēng)格植被；216。 人車(chē)流線遵循“車(chē)走環(huán)道，人走直線”原則，避免人車(chē)干憂。 大 陽(yáng) 臺(tái)：在規(guī)劃條件滿足的情況下，盡量增加住宅的陽(yáng)臺(tái)面積。戶型配比戶型一房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d（3＋1）復(fù)式樓中樓小三房標(biāo)準(zhǔn)三房面積（平方米）45－5075－85 95－105120—130135—140170—200比例（戶數(shù)比例）10％20％15％40％10％5％戶型配比依據(jù)：216。綜合而言，在現(xiàn)有環(huán)境下，本案應(yīng)在完善周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)及內(nèi)部環(huán)境塑造方面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 說(shuō)明：上述社區(qū)配套規(guī)劃方案僅為初步建議性概念，供貴司產(chǎn)品規(guī)劃參考之用。綜合前述可知，本案在建筑及整體規(guī)劃方面塑造已經(jīng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但就項(xiàng)目未來(lái)的推廣及市場(chǎng)的壓力而言，本案的品質(zhì)仍需進(jìn)一步提升，即產(chǎn)品價(jià)值提升。因此，我司結(jié)合對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的認(rèn)知，及鑒于本案地理位置的悠久歷史文化底蘊(yùn)，建議將本案定位為漳州高品質(zhì)的，尚層人文的社區(qū)：老城中心 國(guó)家不確定政策的影響，本案在銷售過(guò)程中將存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)。 老城中心未來(lái)推出的土地相對(duì)較少，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小；216。樓面地價(jià)近1400元/平方米，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高；216。 建筑風(fēng)格好。 認(rèn)知度較高。 地塊內(nèi)部待拆遷的住宅（2） 配套設(shè)施 項(xiàng)目周邊有沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，漳州九龍醫(yī)院，漳州市地稅局，中國(guó)人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、小學(xué)等市政單位及元光南路一帶生活性商業(yè)配套。在推項(xiàng)目戶型情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）本區(qū)域各項(xiàng)目主要在推部分戶型以三房居多，占近50%；面積在100150㎡的居多，一房(含單身公寓)和二房均占19%、四房及樓中樓各占6%、（以下面積數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì)，單位：㎡）項(xiàng)目一房（含單身公寓）兩房三房四房復(fù)式樓中樓小計(jì)(套數(shù))備注面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)香格里拉4459176100451251503601703615027086373麗園君悅40－5012680－90241120－140550150－160168190－300621147東方明珠(二期)30409670102110175154－17048180－30032353錢(qián)隆首府（一期）//80－9014130－15092//1702103109江濱花園//120615011217030207－25016164華府豪景30－4822860－87127100－110182//250－2606543九龍城（二期）30－408770－9024120－135120////231陽(yáng)光雅苑40－5016880－100229105－13080//180－20047524延安廣場(chǎng)（一期）45389011998－13564217018150－25036820合計(jì)30509197012090710015023131501703001503002884727在推項(xiàng)目戶型配比：目前市場(chǎng)在推產(chǎn)品以三房為絕對(duì)主力產(chǎn)品，且市場(chǎng)供給量相對(duì)較大?？傊?，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會(huì)有所節(jié)制，存量土地的盤(pán)活會(huì)更多。區(qū)域的地產(chǎn)新項(xiàng)目也越來(lái)越多。房?jī)r(jià)也在近幾年有大幅增長(zhǎng)。06年5月份沃爾瑪超市的正式開(kāi)業(yè)，香格里拉項(xiàng)目的完工，在這些利好的推動(dòng)下，2007年?yáng)|部新城區(qū)樓市板塊動(dòng)力強(qiáng)勁。以往，在房?jī)r(jià)不到2000元的時(shí)候，一套140多平方米的大戶型總價(jià)不到30萬(wàn)，很多購(gòu)房者還是承擔(dān)得起。本圖表所顯示數(shù)據(jù)均為漳州全市范圍，增長(zhǎng)了103％，保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)從圖表可見(jiàn)，2001年到2006年五年間，漳州市全市房地產(chǎn)供應(yīng)全面持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了3倍多；房地產(chǎn)新開(kāi)工的面積由2001年的105萬(wàn)平方米到2006年的250萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了近138％。 2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開(kāi)始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2002年以后房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房市已經(jīng)開(kāi)始升溫。再者，以企、事業(yè)單位集資蓋房為主（據(jù)了解這種做法至今還存在，如中國(guó)銀行的銀行家園）。（2） 長(zhǎng)洲組團(tuán)——處于九龍江北溪和西溪的交匯處，東南兩面臨水，規(guī)劃為旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂(lè)為主的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。宏觀政策不斷調(diào)整將使房地產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀漳州有1300多年的歷史，有很多文物古跡和古老建筑，結(jié)合這一特色漳州城市建設(shè)和發(fā)展，要注重打造歷史文化名城，提升城市文化品位。（3）從 2007年3月18日起，％。％。漳州城鄉(xiāng)居民生活得到進(jìn)一步改善。（4） 礦產(chǎn)資源：漳州有許多地下寶藏，礦藏達(dá)30多種。無(wú)霜期達(dá)330天以上，年日照20002300小時(shí)；℃。最大河流是九龍江，橫貫6個(gè)縣區(qū)。漳州〖都市名城〗項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2007年4月目 錄一、城市概況 4漳州概況 4漳州城市資源分析 5二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況 6漳州近年GDP走勢(shì) 6漳州人均可支配收入走勢(shì) 8漳州人均GDP走勢(shì) 9漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 11漳州財(cái)政收入走勢(shì) 12社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì) 13宏觀政策環(huán)境 14三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃 15漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀 15漳州城市規(guī)劃 16四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 18漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 18漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況 19漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn) 23五、漳州樓市板塊分析 24新城區(qū)板塊——百舸爭(zhēng)流，揚(yáng)帆起航 24老城區(qū)板塊——魅力依然，體量縮減 24龍池板塊——地產(chǎn)期待值更高 254．漳州開(kāi)發(fā)區(qū)板塊——灣區(qū)生活新主張 25六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷 26七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 27在推項(xiàng)目（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 27在推項(xiàng)目銷售情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 29在推項(xiàng)目戶型情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 34在推項(xiàng)目部分戶型產(chǎn)品鑒賞 36在推項(xiàng)目營(yíng)銷推廣情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 51待推項(xiàng)目 52八、項(xiàng)目分析 53項(xiàng)目概況 53地塊周邊環(huán)境分析 54項(xiàng)目SWOT分析 56九、項(xiàng)目定位建議 58項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 58項(xiàng)目整體定位建議 59項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 60項(xiàng)目客群定位建議 63項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 64部分戶型設(shè)計(jì)手法推薦 67規(guī)劃布局建議 73項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 75售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 79十、本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性框架 81十一、附件 82國(guó)有土地出讓情況 82漳州中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃情況 88漳州中心城區(qū)近五年住房建設(shè)規(guī)劃指標(biāo) 90漳州市區(qū)在推項(xiàng)目銷售情況表 94部分項(xiàng)目售樓部展示 96一、城市概況漳州概況（1） 地理位置——漳州市位于福建省東南部,地處東經(jīng)117176。九龍江下游的漳州平原面積566平方千米，是全省第一大平原。年降雨量10001700毫米，雨季集中在三至六月。（5） 溫泉資源：漳州市已查的溫泉有45處，范圍25平方公里，溫度32120℃，含氦量最高達(dá)40埃曼。漳州人均GDP走勢(shì)漳州市人均GDP近年來(lái)呈明顯上升趨勢(shì)，2006年人均GDP達(dá)18583元，較2005年的13382元增長(zhǎng)了近39％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)近年來(lái)漳州社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，漲幅明顯。（4）《物權(quán)法》的頒布。漳州在城市建設(shè)方面主要以九龍江西溪向廈門(mén)方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展的主要方向，實(shí)施城市重心東移，靠攏廈門(mén)，使漳廈連成一體，從而構(gòu)筑閩東南經(jīng)濟(jì)繁榮帶。 （3） 藍(lán)田組團(tuán)——以藍(lán)田開(kāi)發(fā)區(qū)為主，向東、北擴(kuò)展，重點(diǎn)發(fā)展輕型、低耗輕污染的外向型工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地。 （2） 第二階段：（20世紀(jì)九十年代），探索階段 在這一階段，雖然已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的雛形，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以舊城改造為主，部分為新區(qū)的開(kāi)發(fā)，商品房開(kāi)發(fā)逐漸成為主流市場(chǎng)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。，%，%，其中，%。數(shù)據(jù)充分顯示，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。這兩年，隨著房?jī)r(jià)的上漲，原先買(mǎi)得起140平方米的總價(jià)現(xiàn)在只能買(mǎi)到120平方米以下的戶型。老城區(qū)板塊——魅力依然，體量縮減老城區(qū)以1300多年的文化底蘊(yùn)和繁華的生活方式依然延續(xù)著新老漳州人的購(gòu)房情結(jié)。從2003年底的每平方米1400元，到2006年底已升到每平方米3000元。2005年底，推出了海悅真愛(ài)和海灣嘉年華，2006年初，推出的招商依山海。七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析在推項(xiàng)目（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）區(qū)域在推主要項(xiàng)目總建達(dá)290萬(wàn)㎡，其中項(xiàng)目規(guī)模較大的有錢(qián)隆首府、麗園君悅、香格里拉觀園、東方明珠家園、一代領(lǐng)秀、錦繡一方、江濱花園等項(xiàng)目，總建筑面積基本在20萬(wàn)㎡以上。市場(chǎng)上一房（含單身公寓）市場(chǎng)占有率也相對(duì)較大，占了近19％，呈相對(duì)飽和狀態(tài)。 （3） 交通狀況 本案緊鄰元光南路和新華東路，來(lái)往車(chē)輛較多，交通相對(duì)較方便。地塊位于元光南路，處于漳州市中心，且屬老城區(qū)，地塊受關(guān)注程度較高； 216。項(xiàng)目為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格項(xiàng)目，符合漳州區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，檔次較高； 216。 景觀資源一般。 目前漳州市場(chǎng)利好，有利于項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣； 216。九、項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析通過(guò)本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價(jià)值在于：216。30萬(wàn)平方米根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目的特色分析，我司認(rèn)為仍可在社區(qū)配套規(guī)劃（含會(huì)所規(guī)劃）及物業(yè)管理和形象塑造方面提升項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值。（3）物業(yè)管理及形象塑造通過(guò)以下方面，努力在推廣運(yùn)作上塑造： 216。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議根據(jù)前述，本案具有厚重的歷史文化底蘊(yùn)。 潛在消費(fèi)群體一般家庭人口在4—6人，對(duì)三房的需求量大；216。