【文章內容簡介】 /1702103109江濱花園//120615011217030207－25016164華府豪景30－4822860－87127100－110182//250－2606543九龍城（二期）30－408770－9024120－135120////231陽光雅苑40－5016880－100229105－13080//180－20047524延安廣場（一期）45389011998－13564217018150－25036820合計30509197012090710015023131501703001503002884727在推項目戶型配比：目前市場在推產品以三房為絕對主力產品，且市場供給量相對較大。市場上一房（含單身公寓）市場占有率也相對較大，占了近19％，呈相對飽和狀態(tài)。在推項目部分戶型產品鑒賞錢隆首府戶型 錢隆首府戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型 香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園復式戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型 一代領秀戶型一代領秀戶型一代領秀戶型 錦繡一方戶型 錦繡一方戶型 錦繡一方戶型 錦繡一方復式戶型在推項目營銷推廣情況（主要競爭項目）在推項目屬漳州中高檔項目，品質相對較高，項目在營銷推廣方面下的力度相對較大，以促進項目的銷售。項目名稱營銷推廣錢隆首府報紙、戶外看板、圍墻、網絡、現(xiàn)場、人際傳播、成立“錢隆會”麗園君悅戶外看板、圍墻、網絡、現(xiàn)場、報紙、人際傳播香格里拉觀園現(xiàn)場、戶外看板、網絡、人際傳播、報紙延安廣場報紙、戶外看板、網絡、現(xiàn)場、人際傳播東方明珠家園圍墻、網絡、現(xiàn)場、報紙、戶外看板、人際傳播一代領秀報紙、現(xiàn)場、戶外看板、網絡、人際傳播錦繡一方戶外看板、網絡、報紙、現(xiàn)場、人際傳播萬象星城報紙、網絡、現(xiàn)場、戶外看板、圍墻、人際傳播待推項目待推項目總建筑面積超210萬㎡，其中天利仁和、信和項目規(guī)模相對較大，總建筑面積均達50萬㎡以上。項目名稱項目位置占地面積總建筑面積產品項目定位及特色外灘明珠花園新華南路與江濱路交匯處約1萬㎡約20萬㎡兩棟13－33層建筑首座33層觀景豪宅、溫泉會所錦繡一方（后期）水仙大道南側260畝不詳不詳福建首席國際花園新都城江濱花園（后期）江濱路約1萬㎡約6萬㎡1棟33層高層建筑/　天利仁和新市政中心處27萬㎡約80萬㎡/　新市政中心高檔社區(qū)信和罐頭廠項目騰飛路13萬㎡約50萬㎡未定高檔社區(qū)三鋼建元路項目建元路106畝約20萬㎡未定不詳高力項目廣電中心旁/約10萬㎡未定不詳綠洲富城//20萬㎡//注：錦繡一方后期規(guī)劃指標不詳，總建筑面積不含其總建指標。八、項目分析項目概況 都市名城地塊東臨元光南路，南靠漳州市地稅局，北接新華東路，屬漳州市薌城區(qū)。 項目總建筑面積達30萬㎡。地塊周邊環(huán)境分析 （1）地塊內部地塊內部為待拆遷的住宅，地塊相對較平整，呈長條狀。 地塊內部待拆遷的住宅（2） 配套設施 項目周邊有沃爾瑪購物廣場，漳州九龍醫(yī)院，漳州市地稅局，中國人民銀行、建設銀行、工商銀行、小學等市政單位及元光南路一帶生活性商業(yè)配套。 （3） 交通狀況 本案緊鄰元光南路和新華東路，來往車輛較多，交通相對較方便。 地塊北側的新華東路地塊東側的元光南路（4） 景觀環(huán)境 景觀資源一般，僅元光南路簡單的植栽綠化。 項目SWOT分析（1）項目優(yōu)勢（S）分析216。 居住氛圍濃。項目周邊為一些比較成熟的社區(qū)，生活起居較方便，居住環(huán)境相對較好；216。 配套設施好。項目周邊有漳州九龍醫(yī)院、學校、銀行等配套，配套設施相對較好； 216。 認知度較高。地塊位于元光南路，處于漳州市中心，且屬老城區(qū)，地塊受關注程度較高； 216。 商業(yè)價值高。項目緊臨元光南路，人流量相對較大，有利于項目商業(yè)的開發(fā)，商業(yè)價值相對較高；216。 地塊周邊形象較好。地塊周邊為一些成熟的居住小區(qū)，整體形象較好；216。 教育配套。項目緊鄰小學，社區(qū)內自身配套幼兒園，教育設施功能相對較好；216。 建筑風格好。項目為現(xiàn)代簡約風格項目，符合漳州區(qū)域市場特點，檔次較高； 216。 戶型規(guī)劃好。項目規(guī)劃為兩梯兩戶或三戶，產品品質較高； 216。 交通較方便。項目緊臨元光南路，交通相對較便利。（2）項目劣勢（W）分析216。 地價較高。樓面地價近1400元/平方米，開發(fā)成本相對較高；216。 景觀資源一般。項目周邊景觀資源一般，僅有元光南路簡單的植栽綠化； 216。 地塊為拆遷地。規(guī)定一定量的拆遷返置，將給本案的工程進度帶來一定的難度；216。 噪音污染。地塊三面臨路，來往車輛較多，噪音污染相對較嚴重。（3）項目機會點（O）分析216。 老城中心未來推出的土地相對較少，項目的競爭壓力相對較小；216。 目前漳州市場利好，有利于項目的營銷推廣； 216。 本案定位為中高檔項目，漳州在推中高檔項目的品質參差不齊，均有待完善及充實的項目產品內涵，有利于本案產品品質的提升。（4）項目隱憂點（T）分析216。 未來競爭壓力較大。如香格里拉二期，麗園君悅三期，信和罐頭廠項目，天利仁和、錢隆首府、外灘明珠等項目的推出，將對本案的銷售造成一定的壓力； 216。 市政中心的東移，將會給本案的市場消費帶來一定的影響； 216。 本案的預期推廣價格將相對較高，未來銷售可能帶來一定的消費抗性；216。 國家不確定政策的影響，本案在銷售過程中將存在不確定的風險。九、項目定位建議項目價值分析通過本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價值在于：216。 元光南成熟生活環(huán)境，較佳居住氛圍 216。 市中心絕版地段216。 老城區(qū)悠久歷史文化底蘊216。 30萬㎡大社區(qū) 綜合而言，本案在地段、規(guī)模、項目規(guī)劃上均有一定優(yōu)勢，且項目地處元光南路區(qū)位認知度高，具備中高端社區(qū)的基礎氛圍。此外，地塊拍賣價格等因素，很大程度提升了項目知名度的，奠定了一定的市場認知基礎。項目整體定位建議本案具有高尚社區(qū)的優(yōu)秀品質，同時，本案規(guī)劃設計方案也較好，但較區(qū)域在/待推項目而言，本案仍須在價值方面有所提升。因此，我司結合對項目及市場的認知，及鑒于本案地理位置的悠久歷史文化底蘊，建議將本案定位為漳州高品質的，尚層人文的社區(qū)：老城中心30萬平方米新人文典范社區(qū)詮釋：216。 老城中心――強調項目的地理位置,突出項目的老城中心厚重的歷史底蘊；216。 30萬平方米――彰顯項目的規(guī)模,突出項目的大盤效應；216。 新人文典范社區(qū)――強調本案將開漳州文化地產之先河,突出本案將充分挖掘項目的歷史文化底蘊，在建筑單體、園林、空間、會所、社區(qū)等方面融入文化元素。項目價值提升建議（1）重點競爭個案競爭態(tài)勢分析區(qū)域重點競爭個案在項目綜合素質及在產品層面均有較為突出的特色，同時各項目在廣告推廣上亦有較大投入，較好的打造了項目的綜合品質。項目項目綜合素質層面產品層面營銷推廣層面其他錦繡一方175萬㎡大社區(qū)，目前約46萬㎡ 廈門特房地產品牌開發(fā)新城行政中心緊鄰人民廣場大社區(qū)綜合配套較好，已有易初蓮花入住首創(chuàng)multigarden產品（多層、小高層） 270度觀景電梯 入戶花園設計 全明戶型設計挑高5米國際公寓設計綜合運作、分期推廣、廣告投入大目前現(xiàn)房、準現(xiàn)房，社區(qū)形象好一代領秀近27萬㎡大社區(qū) 地段及交通好巴厘島風情園林 首創(chuàng)底層架空并設置園林小面積（140㎡）樓中樓設計設置幼兒園及會所項目規(guī)模較大，廣告投入較大香格里拉比鄰沃爾瑪，地段價值突出 周邊配套及交通好18萬㎡大社區(qū)大面積中庭錯層平面設計廣告投入大，包裝檔次高悅華物業(yè)管理麗園君悅位于南昌路，緊鄰沃爾瑪、地段好 周邊配套及交通好 26萬㎡大社區(qū) 麗園地產品牌氣派歐洲風情建筑數(shù)字化社區(qū)，智能化設計 600㎡歐洲回廊式中庭凱旋式迎賓大門 廣告投入大，包裝檔次較高延安廣場延安北老城區(qū)地段，歷史人文價值較高 周邊配套及交通好戶型面積緊湊 130－140㎡樓中樓設計廣告包裝到位錢隆首府火車站地段，認知度較高 交通較方便 20萬㎡大社區(qū)歐洲風情大社區(qū)社區(qū)配套幼兒園及會所廣告包裝到位，項目檔次高注：據(jù)區(qū)域、個案產品特色等，將錦繡一方、一代領秀、香格里拉、麗園君悅、延安廣場、錢隆首府界定為重點競爭個案。綜合前述可知，本案在建筑及整體規(guī)劃方面塑造已經具有較強的競爭力，但就項目未來的推廣及市場的壓力而言，本案的品質仍需進一步提升，即產品價值提升。根據(jù)市場現(xiàn)狀項目的特色分析，我司認為仍可在社區(qū)配套規(guī)劃（含會所規(guī)劃）及物業(yè)管理和形象塑造方面提升項目品質及價值。（2）社區(qū)配套規(guī)劃通過社區(qū)配套規(guī)劃，將本案打造成為品牌及品質的： 216。 生態(tài)社區(qū)——社區(qū)生態(tài)的優(yōu)化，通過建筑材料選擇、人車分流系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實現(xiàn)； 216。 智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實現(xiàn)漳州首個真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 216。 數(shù)字社區(qū)——社區(qū)網絡一體化，物業(yè)管理網絡化；216。 居家社區(qū)——通過社區(qū)外部良好配套設施，社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價值提升； 216。 文化社區(qū)——通過社區(qū)會所文化性設施及社區(qū)內部的幼兒園實現(xiàn)。 說明：上述社區(qū)配套規(guī)劃方案僅為初步建議性概念，供貴司產品規(guī)劃參考之用。（3）物業(yè)管理及形象塑