【文章內(nèi)容簡介】 山縣依據(jù)一體規(guī)劃 ,詳細規(guī)劃以及基建計劃辦理“一書兩證” ,并嚴格把關 ,符合條件才能付諸實施。 （ 四 ）是進一步提升城市管理水平 項目建設要盯緊抓實；要繼續(xù)保持工業(yè)較快增長的強勁勢頭；進一步加大招商引資工作力度；強勢推進城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理；要進一步加大財政增收節(jié)支力度，深入推進民生工程實施，并全力維護社會和諧穩(wěn)定。同時，要以嚴格的考核抓落實；要以嚴明的紀律抓落 實；要以快捷的效能抓落實；要以良好的政風抓落實。 著力在小城鎮(zhèn)規(guī)劃編制和建設管理上做文章，大力提高小城鎮(zhèn)的發(fā)展水平，按照省市要求，他們制定和下發(fā)了《碭山縣小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設和管理考核暫行辦法》，堅決杜絕城鎮(zhèn)建設的隨意性。截止到目前，該縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃已完成 95%，市政府下達的新村建設規(guī)劃完成 100%，有效地提升了小城鎮(zhèn)建設的品位，使小城鎮(zhèn)特色日益鮮明，出現(xiàn)了以流通商貿(mào)為主導型的城鎮(zhèn)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導型的城鎮(zhèn)，以旅游觀光為主導型的城鎮(zhèn)和以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、個私企業(yè)為主導型的城鎮(zhèn)等。 （五）是進一步加強中心鎮(zhèn)村建設 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 在建設碭 山縣現(xiàn)代城區(qū)的同時，碭山縣各地新農(nóng)村建設全面鋪開。圍繞“外抓大交通 ,內(nèi)抓大配套”的思路 ,發(fā)揮縣鄉(xiāng)龍頭帶動作用，積極完善城鄉(xiāng)配套設施，形成了以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城的協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。 自 20xx 年開始，碭山縣財政每年安排專項資金，選擇一批示范點，實行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造和配套建設，推行“五化兩改”（綠化、凈化、硬化、亮化、美化和改水、改廁），力爭在“十一五”期間建成一批示范型生態(tài)村。同時，全面完成了過境省道的改造，加速完成了縣鄉(xiāng)道路建設，實施了“村村通”工程。目前，已新建村級油路和水泥路 283 公里，有效地解決了鄉(xiāng)村道 路瓶頸問題。 第二節(jié) 碭山 房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研分析 （一） 碭山 居民居住現(xiàn)狀 居住條件得到改善 。 從調(diào)查情況來看，目前沒有住房的人占總數(shù)的 %，近 90%的人目前有一套住宅，約 5%的人有兩套，住宅數(shù)目為三套及以上的所占比例為 1%，住房條件得到了極大改善。 擁有兩套住宅及以上的原因，一是由于近兩年房價不斷上漲導致消費者投資或投機行為增加所致，二是越來越多的居民為改善居住條件，在原有住宅的基礎上再次置業(yè)，引起持有住宅的數(shù)量增多。 通過對擁有兩套住宅以上的被調(diào)查戶進一步了解發(fā)現(xiàn)，對空余 住房 ， 80%以上的人選 擇了出租，其中有半數(shù)的人準備長期出租，另有 20%的人計劃在適當?shù)臅r機出售?？梢钥闯觯鲎馊允蔷用褡≌L期投資最重要的形式。 商品房成為主導。 在住宅性質(zhì)方面，隨著住房制度改革的不斷深入，全縣已經(jīng)形成了以居民自有產(chǎn)權為主、多種產(chǎn)權并存的格局，構建了新住房體制的基本框架。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品房比例以占總數(shù)的 %，高居榜首，其余依次為經(jīng)濟適用房、房改房和 私 房。居民住房觀念的改變，掏錢買房住意識的形成，將會對 本縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的推動作用。 住房面積增加。 從被調(diào)查者的住房面積來看，對于有 房的居民，每個家庭的平均居住面積達 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 到 平方米，其中超過 130 平方米的占 %， 100－ 130 平方米之間的占%， 100 平方米以下的占 %。 從住房性質(zhì)看，商品房住宅和 私有 住房的平均面積為 110 平方米；經(jīng)濟適用房的住宅平均面積為 90 平方米，面積適中；而房改房的平均面積僅為 68 平方米，面積較小。 房齡日趨年輕。 在房齡方面，有 %的住宅使用年限在三年以上， %的住宅使用年限在三年以內(nèi)， %的住宅使用年限在一年以內(nèi)，另有 %的住宅在半年以內(nèi)。使用 年限在三年之內(nèi)的住宅比例占到 %。這一數(shù)字表明，隨著 碭山 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的居民住上了新房。 對期房接受的程度比較高。 目標消費群對期房接受的程度比較高，明確表示購買期房的占 86%。能夠接受的人大都認為：（ 1）價格上比較優(yōu)惠；（ 2）房型上選擇余地比較大；（ 3）有增值潛力。而且這一點也將成為人們越來越關注的焦點。 購買期房和現(xiàn)房者的百分比分別為： 86%和 14%，可見人們對期房還是能夠接受的。 （二）綜合評價 房價走勢趨漲 住房價格一直是居民敏感的熱點話題， 碭山 近幾年房價的上漲也促使居 民把能接受的心理價位提高 。 雖然事實上居民收入提高的速度遠低于房價上漲的速度 ,但這幾年來商品房住宅的價格呈直線上升趨勢 ,其年均增長率達到 30%— 50%。 調(diào)查結(jié)果顯示，縣城中心位置的住宅均價已達到 2150 元 /平方米； 城西位置的住宅個別樓盤的住宅均價已達到 1800— 1900 元 /平方米。 從調(diào)查情況看，居民購買住房的價格在 1700 元 /平方米 左右 的占 21%，價格在 1700－ 20xx 元 /平方米的占的占 51%，在 20xx－ 2300 元 /平方米的占 12%， 2300元 /平方米以上的占 6%。 在對房價的綜合評價方面， 96%的 被調(diào)查 者 認為目前 碭山 房價偏高， 4%的被調(diào)查 的 認為 目前的房價還能接受 。 收入高低是影響居民住宅面積大小的重要因素之一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 中低收入階層購房趨勢逐漸向城市 西 南方向轉(zhuǎn)移 , 中高收入階層購房趨勢大都傾向于城市中心 ,他們更加注重的是完善的生活配套設施和子女上學的問題。 對近幾年 碭山 房價的上漲，大多數(shù)居民表示 難以接 受 ；有穩(wěn)定收入的居民和收入 較 高 的商人 ，其接受程度 相對較 高 ,而 1700 元 /平方米左右的價 位 ，是居民普遍 能接受價位 。 有穩(wěn)定收入的居民和 收入 較 高 的商人能 接受 2200 元 /平方米 左右 的價 位，因為他們不僅僅滿足簡單的居 住要求，還將考慮到居住環(huán)境和小區(qū)的配套設施 等方面 的問題 。 以上數(shù)據(jù)可以看出，居民可以接受的住房價位雖和收入、學歷等密切相關，但房價上漲的走勢也歷練了居民的心理接受 程 度。 裝修費用過高 在大多數(shù)樓盤提供的是毛胚房的情況下，人們對房屋的裝修要求顯然多傾向于毛胚房滿足個性化的需求。 從調(diào)查的情況看，大多數(shù)居民反映裝修費用過高 。 花費裝修費用 在 3 萬元 左右的 占購房總費用的 %； 為了節(jié)省裝修費用， %的被調(diào)查者選擇了全部自己裝修或是簡易裝修 ； %選擇部分承包 ； 全部承包的僅占 %。 裝 修費用過高的原因，一是住宅造價、檔次等一再攀升，再加上居民一步到位和互相攀比的心理，致使住宅裝修費用扶搖直上；二是裝修市場良莠不齊，有些設計和裝修單位及施工隊，為了追逐利潤，拼命鼓動住戶采用高檔材料、高檔設備，造成住宅裝修費用哄抬而上。 住宅滿意度 較低 在受訪對象中，對現(xiàn)有住房表示滿意和較為滿意的比例總計為 %； 被調(diào)查人 %認為一般 ； 被調(diào)查 %人對住房表示不滿意或很不滿意。 相關分析的結(jié)果表明，居民的住宅面積與其滿意度顯著相關。 居住面積越小，對住宅的滿意度越低；居住面積越大， 居民的住宅滿意度越高。從 居住 時間上看，住宅房齡越長，滿意度越低；房齡越短，滿意度越高。 （三）購房需求 自住需求占絕對地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 對現(xiàn)實居住條件不滿意，是產(chǎn)生購房欲望的最直接動因。調(diào)查顯示，在購房動因中，改善居住條件、解決無房以及為子女購房位列前三位，分別占 %、%和 %，合計為 %，可見自用性購房是首要目的。其中有 %的再次置業(yè)者，購房目的是為了改善住房條件，而選擇投資增值的比例較低。 中等以上面積最受歡迎 調(diào)查 結(jié)果 顯示，約 45%的潛在購房者選擇購買新建商品 房，約 43%的人擬購經(jīng)濟適用房，而且多層住房、三室一廳、三室二廳住房是未來住房需求的主流。 調(diào)查結(jié)果顯示，選擇購買多層的比例占 80%以上 ,并表示 100－ 130 平方米的住宅面積是最理想的區(qū)間。 選擇 二 室一廳的占 26%， 選擇三室 二 廳 一衛(wèi) 的占 34%， 選擇三室兩廳 二衛(wèi) 的占 37%， 選擇 四 室兩廳 二衛(wèi)的占 3%；在小區(qū)配套設施中對儲藏室的需求占 98%，對車庫的需求占 16%。 由此可見，居民對住宅面積、戶型的需求更趨向于舒適和實用，中等以上面積、多廳室的住宅仍然最受居民歡迎。 主力需求價 位 1900 元 /平方米左右 從最高能承受住住房總價上看，首選房價 18— 20 萬元 左右 占 60%，其次是20— 25 萬元占 %， 25 萬元以上占 %。每平方米在 1700 元左右是居民最可接受的購房價格，但由于當前房市的客觀走勢，使居民在對價格的接受度上升幅度較大 。 家庭購房與還款和收入顯著相關 從居民收入調(diào)查來看， 中、低收入階層 （普通工薪階層）月收入在 600— 800元 /人； 中、 高 收入階層 （政府機關、企事業(yè)單位），月收入在 1200— 1500 元 /人。 據(jù) 調(diào)查獲悉 ，在選擇購房付款方式時，選擇一次性付款占 %，分期付款占 %，住房貸 款占 93%； 并且 95%的居民認為 購房 首期款應在 6— 8 萬元 左右 ,月還貸款額 800— 1000 元左右，貸款年限 10— 15 年左右為宜。 因此，在住 宅 的供應結(jié)構中，高、中、低檔兼顧平衡發(fā)展，主要應向中、低收入階層傾斜。 房屋質(zhì)量是購房決策的首要影響因素 調(diào)查結(jié)果顯示，房價雖然長期以來都是房地產(chǎn)市場關注的重中之重 ，但對 住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費者在購房過程中最擔心的三大因素。 在購房過程中 ， 房屋本身的質(zhì)量、住宅價格和住宅本身所處的社會環(huán)境成為消費者購房時最為看重的因素；另外，對于面積誤差和辦證時 間也是擔心程度較高的兩個因素。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者對房價的看重程度已讓位于房屋質(zhì)量因素。這一結(jié)果表明，商品房質(zhì)量亟待提高，有關管理部門對開發(fā)企業(yè)的嚴格管理，也需要企業(yè)自身的嚴格要求，提高品牌和信譽 。 對周邊設施和小區(qū)內(nèi)部設施要求 調(diào)查結(jié)果顯示，人們認為重要的設施是超市、學校、商場、醫(yī)院、公交車站、農(nóng)貿(mào)市場等。 隨著超市功能的不斷完善，品種的豐富，人們對超市的依賴程度越來越高；超市成為人們對周邊設施要求的首選；學校的重要性則直接取決于孩子這一因素；而醫(yī)院則是所有家庭都關心的設施；公交車仍然反映了人們對交通便 利的要求，這幾方面對本案來說都是十分有利的。 在小區(qū)內(nèi)部的配套設施的要求上受訪者選擇最多的設施是中心綠化廣場和戶外活動區(qū)。這兩者的選擇比例相當，反映了人們對環(huán)境和運動的需求。 智能化管理將不成為將來樓市的賣點，而是必備的元素。在智能管理方面，人們最看中的是小區(qū)的保安系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，體現(xiàn)了人們對安全的要求和對物業(yè)管理的要求。 事實上，隨著科技的發(fā)展，生活的提高，單有智能化管理并不能夠定位就是高檔住宅區(qū)。 對 物業(yè)管理 的要求 在單項因素評價中，居民住房條件 雖 有了很大改善 ，但對 物業(yè)管理滿意度偏低 。 為了全 面揭示城區(qū)居民住房現(xiàn)狀，掌握居民購房的規(guī)模、結(jié)構、水平及有關需求，為進一步提高居民居住條件提供依據(jù) ,我們 對城區(qū)居民住房現(xiàn)狀及購房需求進行調(diào)查 。 調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)有住宅物業(yè)管理選擇滿意和較為滿意的比例只占到%，集中體現(xiàn)為業(yè)務生疏、服務性不足，物業(yè)管理狀況已經(jīng)成為影響住宅總體滿意度的重要原因。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專