【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 業(yè)公司 碭山縣麗都房地產開發(fā)有限公司 碭山天元房地產開發(fā)有限公司 碭山新家園物業(yè)管理有限公司 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 多層住宅 商鋪 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 住宅 1900 二期 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 四期 拆遷未開始 未定 未定 未定 －％ 技術指標 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 交付標準 防水涂料 ，水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，防火防盜門 主力產品 住宅：主力面積在 100－ 140 平米 之間。 商業(yè)： 內部配套 周邊配套 項目推廣 主題定位： 非凡品質 氣派人生 項目尾盤銷售，基本無推廣 。 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。 “ 麗苑商住小區(qū) ”項目分析 優(yōu)勢： 現(xiàn)房，余量房較少。 銷售時價格較低。 劣勢： 機會： 威脅： “ 麗苑商住小區(qū) ”項目綜合評述 目前只剩 2 套住宅，其中 1 套為 5 樓，面積為 132 平米左右，另外一個在 6樓，面積為 143 平米左右，單價都為 2100 元 /平米。 項目名稱 項目位置 項目簡介 紫鑫花園 安徽省碭山縣中原路（大花園北側 500米） 踞碭城窗口地段，為規(guī)劃西部中心區(qū)，東至中原路，北至利民路；與規(guī)劃中新城關鎮(zhèn)政府相鄰。 開發(fā)商 推廣商 規(guī)劃設計 物業(yè) 公司 碭山縣紫鑫置業(yè) 碭山縣紫鑫置業(yè) 南京市建筑設計院 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 180 畝 18 萬 平 方 米 多層住宅 聯(lián)排別墅 多層住宅 56 棟 聯(lián)排別墅 6 棟 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 20xx 施工 20xx 交付 住宅 1800 商業(yè) 多層 56 棟 聯(lián)排別墅 6棟 、商鋪 住宅 ％ 聯(lián)排別墅 ％ 技術指標 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 。 交付標準 外墻面磚，天然氣（開戶費自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛 地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對講單元門。 主力產品 住宅： 五 層多層為主， 五 樓帶閣樓，一層半地下室。主力面積在 平米 — 平米 之間。 聯(lián)排別墅 、臨街商鋪 內部配套 ： 物關 會所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講系統(tǒng)） ，保安（ 24 小時巡邏） 周邊配套 距國家級振興農貿市場約 1500 米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新址約 500 米，南側為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。 項目推廣 主題定位：置業(yè)紫鑫 生活舒心 備注：項目媒體發(fā)布，總 平圖，戶型圖另附。以上數(shù)據(jù)存在一定誤差。 “ 紫鑫花園 ”項目分析 優(yōu)勢： 1. 項目位于 碭山城區(qū)西側 ，東臨 氣象局、工商聯(lián) ； 2. 小區(qū)規(guī)模較大（縣級標準），內部配套齊備（縣級標準）。 3. 擁有西關旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關中學、鐵路中學、碭山縣二中、小太陽雙語幼兒園 ，項目正東為二中新校址。 劣勢： 周邊生活配套 不 齊全， 環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 機會： 價格 比較適中，能夠聚集一部分人氣。 威脅： 城東御都星城的銷售和在水一方項目的即將啟動 ，都會給其帶來一定的影響。 “ 紫鑫花園 ”項目綜合評述 項目住宅現(xiàn)行價格在 碭山 比較適中，單 套總價在 20 萬至 30 萬之間，中高收 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 入居民基本可以承受。 項目名稱 項目位置 項目簡介 在水一方 安徽省碭山縣人民東 路 碭山城區(qū)中部 住宅項目。 開發(fā)商 代理商 建造商 物業(yè)公司 碭山縣匯洋房地產開發(fā)有限公司 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 135 畝 9 萬平方米 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 －％ 二期 未定 未定 未定 未定 －％ 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 技術指標 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 交付標準 主力產品 住宅：主力面積在 100 平米 — 120 平米左右 之間。 內部配套 周邊配套 項目推廣 主題定位： 生態(tài)家園 親水人居 美學人生 水墨畫境 媒體： 活動： 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。 此項目 現(xiàn)無房可售，現(xiàn)在建 03 幢、 05 幢、 07 幢、 09 幢 其中 03 幢、 05 幢為拆遷還現(xiàn)房，不對外銷售 07 幢、 09 幢在建，現(xiàn)未對外銷售，所以未有銷售價格 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 本案樓盤分析： 項目名稱 項目位置 項目簡介 御都星城 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于老城商業(yè)區(qū)，項目以大型商業(yè)區(qū)和 多層住宅為主 。周邊配套成熟，生活便利。 開發(fā)商 代理商 建造商 規(guī)劃設計 江蘇華城房地產開發(fā)有限公司碭山分公司 江蘇華城建筑工程有限公司 碭山縣建設局設計室 項目占地 建筑面積 物業(yè)類型 物業(yè)配比 畝 60 多萬平方米 小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權星居、玉衡星居、開陽星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風上水。 多層住宅 商鋪 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 20xx 年 6 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 二期 20xx 年 10 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 三期 20xx 年 4 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 四期 未開始 未定 未定 未定 －％ 技術指標 綠化 率 ≥ 30％， 容積率，高層≤ ，多層≤ ， 日照系數(shù) ，建筑密度≤ %。 交付標準 主力產品 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓，半地下車庫，主力面積在 100－ 140 之間。 商業(yè)： 一、二層為商鋪 。 內部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內有十萬多平米的 商業(yè)街 。 周邊配套 新縣政府 、金利集團 、 安徽碭山中學、碭山第四中學 、 人民東路、三環(huán)路、桐木路、利民路近在咫尺。 項目推廣 主題定位： 碭山至尊 旗艦名盤 商業(yè)以招商反租和業(yè)主自營兩種模式。 媒體以戶外大牌 、 道旗 ，電視廣告為主。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 第二節(jié) 本案項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ S） 豐富多樣的戶型面積，居住品質全面升級。 社區(qū)配套齊全，商貿、金融、休閑、娛樂于一體 ， 同類區(qū)域性價比具有較強的競爭力。 小區(qū)規(guī)劃設計獨具創(chuàng)意 ， 具有前衛(wèi)時尚性，引領潮流 。 商業(yè)規(guī)模大，未來成熟后生活購物十分便利 ，易于 招商引資。 二、劣勢（ W） 項目 處于非城市 CBD 地帶，商業(yè)推廣有一定的難度。 周邊 配套不齊全，是政務新區(qū)，還在不斷開發(fā)中 。 產品的戶型結構安排不合理，造成東西向戶型的出現(xiàn)。 整個社區(qū)的運行體積比較龐大，南北雙車道把社區(qū)一分為二，造成商業(yè)街區(qū)的運行難度加大。 社區(qū)的布局是長條型，易形成樓盤的區(qū)域獨立性。 三、機會（ O） 碭山 房地產市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，且價格還有一定的上漲空間。 項目周邊樓盤不 多 ，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯。 項目所處地塊 位于老城與新城的連接處，起銜接 作用， 具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 項目所在地周邊有著名的碭山中學、碭山四中， 可以打學區(qū)教育牌。 四、風險（ T） 區(qū)域同質化競爭個案 打低價牌 ，其較低的價格和體量會造成部分客戶分流。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產市場的負面影響，使項目推廣面臨風險。 五、分析結論 根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機地轉化為優(yōu)勢；牢牢把握機會，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應對辦法： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 在立足本地周邊的同時，積極開拓市場； 通過輿論宣傳進行引導，主打項目優(yōu)勢和升值空間。 通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景 ,形成本樓盤是碭山縣新城區(qū)核心地段的良好口碑 ； 加強本案內部創(chuàng)新設施配套，提升現(xiàn)代生活元素質量。 加強對售樓處形象的包裝，提升作為碭山縣超級大盤的形象。 把樓盤 一部分 主力戶型和門面房作成精品樣板房， 讓客戶充分感受大盤所帶來的貴族榮耀感和所具有的非凡氣度。 第五章 項目市場定位 第一節(jié) 本案項目市場定位 一、本案市場定位： 主要戶型： 三室二廳一衛(wèi) 和三室二廳 兩衛(wèi) 為主； 主要面積： 100— 140 平米左右為主； 外立面設計：新穎突出、現(xiàn)代化，彰顯個性； 小區(qū)環(huán)境：注重 塑造 小區(qū)綠化景觀和商業(yè)氛圍 二、銷售對象 ： 本案主要銷售給該政府公務員和企事業(yè)單位的管理者。 本案其次銷售給城區(qū)的白領階層、學校教師、職工及有穩(wěn)定收入的中產階層還有外出打工者 。 本案銷售輻射到私營業(yè)主、房產投資者及工薪階層 。 三、價格建議： 本案銷售綜合價定在 1900 元 /平方米左右為宜，如果本案環(huán)境設計、配套設施完善和戶型面積設計合理，加上營銷策劃手段的運用，那么綜合價可達到 2200元 /平方米。 四、小區(qū)配套實施 ： （略） 五、房型及面積市場定位 ： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 第二節(jié) 本案項目推廣 針對項目地塊特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其 人文 環(huán)境與 商業(yè) 環(huán)境完美融合。 本案以優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境價值、極富人性化的人居與休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務體系，鼎立打造以居住為主導，兼具休閑、 盈利 為一體，以高端服務為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有 高檔