【正文】 南 面 為 5 棟 板 式 建 筑 ； 西 側(cè) 群 樓 13 層 為 配 套 商 業(yè) 及 小 區(qū) 尊 貴 會 所 ， 四層 為 架 空 層 綠 化 及 園 林 景 觀 泳 池 。開發(fā)情況：基本完成開發(fā)。均 價：18500 元/㎡價格變化：最低價 14000 元/平方米，最高價為 19000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交付管 理 費(fèi)： 元/㎡開盤時間：2022 年 2 月交樓日期：2022 年 8 月樓層布局：2 梯 4 戶(北座)，3 梯 2 戶（南座 A、B、D、C、E 棟）現(xiàn)推貨量：北座已經(jīng)售磬，南座剩余的少量尾貨單位。園林綠化：由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，綠化率為 35％。戶型比例：（與網(wǎng)上 512 戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)130140 0 0 42 0 0 42140150 0 0 42 0 0 42190200 0 0 0 88 0 88240250 0 0 0 264 0 264270280 0 0 0 88 0 88合計(jì) 0 0 84 440 0 524比例 0% 0% 16% 84% 0% 100%銷售情況：現(xiàn)時整個項(xiàng)目比較暢銷，北座已經(jīng)售磬，南座 C 棟 240㎡四房單位熱賣中。主要賣點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價值；? 中海地產(chǎn)的品牌成熟度；? 直面珠江公園，南面組團(tuán)景觀資源得天獨(dú)厚；? 項(xiàng)目戶型以大面積為主，統(tǒng)一座北朝南，南北通透，視野開闊?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)是來自天河區(qū)，越秀區(qū)；? 職業(yè)主要是以私營企業(yè)老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或外籍商務(wù)人士等買家；? 購房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士。自身配套：北塔設(shè)有群樓，首層是商場，二層為餐飲，三層是會所，內(nèi)有多功能廳、桌球室、乒乓球室、健身房、舞蹈室、兒童游戲室及室外活動花園等設(shè)施住戶可從內(nèi)部乘電梯直接到達(dá)。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、戶型以大面積為主，獨(dú)特規(guī)劃造就觀園“大有可觀”之氣勢；②、外立面采用綠色玻璃設(shè)計(jì)，外型富有個性，新穎而高雅；在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)上，中海觀園國際立面采用經(jīng)典的三段式構(gòu)圖，將古典與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)尚巧妙合而為一，臻于完美；③、戶戶望珠江公園園景之余更可實(shí)現(xiàn)南北對流；④、中海地產(chǎn)的品牌成熟度；⑤、選用的是著名大金智能化中央空調(diào)系統(tǒng)連中央新風(fēng)系統(tǒng)，將先進(jìn)的環(huán)保冷媒與節(jié)能技術(shù)，首次應(yīng)用于國內(nèi)住宅的空調(diào)系統(tǒng)。劣勢①、項(xiàng)目緊靠住譽(yù)峰，在價格、客源方面會形成一定競爭；②、南面與珠江公園之間的規(guī)劃路還在建設(shè)中，對交通有一定影響；③、南座戶型比例偏大，導(dǎo)致客戶選擇面較窄。2. 9 中海璟暉華庭項(xiàng)目名稱：中海暻暉華庭地理位置：天河區(qū)珠江新城金穗路與獵德路交界處主題概念：C BD 街 區(qū) 高 檔 景 觀 住 宅發(fā) 展 商：廣州中海地產(chǎn)規(guī)劃情況：本 項(xiàng) 目 由 珠 江 新 城 G 街 區(qū) 編 碼 第 G22 和 G24 共 2 個 地 塊 組 成 。 項(xiàng) 目 西 聯(lián)G21 及 G23 地 塊 （ 本 項(xiàng) 目 與 G2 G23 共 同 圍 合 成 一 個 組 團(tuán) ， 組 團(tuán) 中 間 規(guī)劃 是 綠 地 和 幼 兒 園 ） 。 占地面積 萬平方米，總建約 20 萬平方米，分兩期開發(fā)，首期 A1—A5 棟。本 項(xiàng) 目 整 體 規(guī) 劃 由 十 棟 兩 梯 三 戶 或 兩 梯 四 戶 的 高 層 住 宅 組 成 ，其 中 一 期 由 5 棟 32 層 塔 樓 組 成 ， 一、二層為商業(yè)，三層以上為住宅， 規(guī) 劃 為 兩梯 三 戶 或 兩 梯 四 戶 ， 共 有 近 570 套 住 宅 ， 490 個 車 位 。開發(fā)情況：項(xiàng)目一期 A1—A5 棟 5 棟 32 層 塔 樓 基本完成開發(fā)。均 價：15000 元/㎡價格變化：最低價 14000 元/平方米，最高價為 15500 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶裝修交樓，其中 A3 棟帶 1200 元/㎡裝修，A4 棟帶 1800 元/㎡裝修。管 理 費(fèi)： 元/㎡開盤時間：2022 年 12 月 19 日交樓日期：2022 年 3 月樓層布局：2 梯 3 戶(A4 棟)，2 梯 4 戶（AAAA5 棟）現(xiàn)推貨量：A4 棟尾貨和即將發(fā)售的 A2 棟。園林綠化：由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，綠化率為 35％。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)8090 0 180 0 0 0 180110120 0 0 60 0 0 60120130 0 0 90 0 0 90130140 0 0 30 0 0 30150160 0 0 0 90 0 90170180 0 0 0 0 0 0180190 0 0 0 60 0 60190200 0 0 0 60 0 60合計(jì) 0 180 180 210 0 570比例 0% 32% 32% 36% 0% 100%銷售情況：A3 棟已經(jīng)售罄，A4 剩幾套單位，A2 棟三月中開賣。主 力 戶 型 為 東 向 望 珠 江 公 園190200㎡ 景 觀 大 宅 及 120160㎡ 寬 適 三 房 及 8090㎡ 兩 房 單 位 。主要賣點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價值；? 中海地產(chǎn)在廣州市的品牌知名度；? 項(xiàng)目整體規(guī)劃為圍合結(jié)構(gòu)，構(gòu)成封閉獨(dú)立的小區(qū)園林，有效的規(guī)避了外部的噪音干擾，在繁華的 CBD 形成了的安靜、私密居住空間； ? 超闊樓距：項(xiàng)目北側(cè)住宅與南側(cè)住宅、東側(cè)住宅與相鄰項(xiàng)目的樓距均達(dá)到了 110 米以上，超寬樓距有效的規(guī)避了對視，提高的住宅的私密性；? 獨(dú)有的雙重景觀資源是該項(xiàng)目一大特點(diǎn)，向東即可俯瞰珠江公園近 800 米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110 米以上的超寬小區(qū)園林?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)來自天河區(qū)，主要是在天河區(qū)工作、經(jīng)商的人士為主，有些是冼村的原居民；? 從事的職業(yè)主要是汽車貿(mào)易、建材、批發(fā)等生意的私營老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或政府高官；? 購房者以自住為主，也有部分投資客。自身配套：小區(qū)自有商務(wù)休閑中心（健身室、舞蹈室、瑜伽室、棋牌、卡拉 OK、紅酒室、兒童活動中心） 。項(xiàng)目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD 繁華商業(yè)配套。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、獨(dú)有的雙重景觀資源是該項(xiàng)目一大特點(diǎn)，向東即可俯瞰珠江公園近 800 米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110 米以上的超寬小區(qū)園林；②、外立面采用綠色玻璃設(shè)計(jì)，外型富有個性，新穎而高雅；③、項(xiàng)目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD 繁華商業(yè)配套；④、中海地產(chǎn)的品牌成熟度；⑤、珠江新城區(qū)內(nèi)商業(yè)、酒店、圖書館、博物館、少年宮、歌劇院等七大公建近在咫尺。黃埔大道一路之隔，天河中心區(qū)成熟生活商業(yè)配套（天河城、正佳廣場）舉步可達(dá)。劣勢①、項(xiàng)目四周存在較多競爭對手；②、產(chǎn)品帶的裝修標(biāo)準(zhǔn)不夠高；③、項(xiàng)目為 10 棟高層塔樓，容積率較高。3 分析 價格分析（價格走勢、起價、均價、最高價、增幅）珠江新城 07 年在售項(xiàng)目價格表樓盤 開盤時間 開盤價格 (元/㎡) 最高價格 (元/㎡) 調(diào)查時點(diǎn) 調(diào)查均價 (元/㎡) 價格變化（元/㎡） 價格升幅 （%）譽(yù)峰 15000 28000 20220 +5000 33%富力愛丁堡國際公寓 18000 24000 19000 +1000 6%富力史丹尼國際公寓 12800 15500 15000 +2200 17%鉑林國際公寓 12300 18000 16000 +3700 30%嘉裕禮頓陽光 14800 16900 15500 +700 5%尚東宏御 14200 16000 15000 +800 6%尚東美御 11000 18000 14000 +3000 27%中海觀園國際 14000 19000 18500 +4500 32%中海璟暉華庭 14000 15500 15000 +1000 7%注：價格變化：是指調(diào)查時點(diǎn)均價與開盤時價格的差額。價格升幅：等于（調(diào)查均價－開盤價格）/開盤價格100％3. 1. 1 譽(yù)峰譽(yù) 峰 價 格 變 化150002800020220050001000015000202202500030000價 格價 格 15000 28000 20220開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 譽(yù)峰從 05 年底開賣至今，價格從最低的 15000/㎡升至個別單位的 28000 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 20220 元/㎡.● 譽(yù)峰是廣州市目前均價最高，也是唯一一個均價達(dá)到 20220 元/㎡的項(xiàng)目，價格升幅達(dá) 33%?！?合景泰富集團(tuán)對于這個項(xiàng)目實(shí)行的價格策略是高開高走的策略，但是由于定價過高，超過消費(fèi)者的一般心理承受底線，所以銷售速度較慢，銷售情況不太樂觀。3. 1. 2 富力愛丁堡國際公寓富 力 愛 丁 堡 國 際 公 寓 價 格 變 化180002400019000050001000015000202202500030000價 格價 格 18000 24000 19000開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 富力愛丁堡國際公寓從 06 年 6 月開賣至今，價格從最低的 18000/㎡升至個別單位最高的 24000元/㎡,在調(diào)查時的均價為 19000 元/㎡?！?價格升幅為 6%，是珠江新城綜合素質(zhì)較高的一個公寓，也是富力地產(chǎn)在珠江新城的一個重點(diǎn)項(xiàng)目。● 項(xiàng)目實(shí)行高開高走策略，在公寓市場造成極大轟動，銷售速度較快，銷售情況理想，只剩下少數(shù)尾貨。3. 1. 3 富力史丹尼國際公寓富 力 史 丹 尼 國 際 公 寓 價 格 變 化12800 150001550005000100001500020220價 格價 格 12800 15500 15000開 盤 價 格 (元 / 最 高 價 格 (元 / 調(diào) 查 均 價 (元 /● 富力史丹尼國際公寓從 06 年底開賣至今，價格從最低的 12800/㎡升至個別單位最高的 15500 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 15000 元/㎡?！?價格升幅為 17%，是繼富力愛丁堡國際公寓之后，富力地產(chǎn)在珠江新城的又一個重點(diǎn)商住項(xiàng)目。● 與富力愛丁堡國際公寓相比，開盤時不再實(shí)行高價策略，項(xiàng)目價格實(shí)行低開高走策略，主要是為了占領(lǐng)市場。推出產(chǎn)品在公寓市場極受歡迎，目前正熱銷之中。3. 1. 4 鉑林國際公寓鉑 林 國 際 公 寓 價 格 變 化12300160001800005000100001500020220價 格價 格 12300 18000 16000開 盤 價 格 (元 / 最 高 價 格 (元 / 調(diào) 查 均 價 (元 /● 鉑林國際公寓從 06 年 5 月開賣至今，價格從最低的 12300/㎡升至個別單位最高的 18000 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 16000 元/㎡?！?價格升幅高達(dá) 30%，與其他公寓項(xiàng)目相比，項(xiàng)目價格實(shí)行低開高走策略，小復(fù)式產(chǎn)品在公寓市場極受歡迎。3. 1. 5 嘉裕禮頓陽光嘉 裕 禮 頓 陽 光 價 格 變 化14800 1550016900130001400015000160001700018000價 格價 格 14800 16900 15500開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 嘉裕禮頓陽光酒店公寓從 06 年 10 月開賣，價格從最低的 14800/㎡升至個別單位最高的 16900元/㎡,在調(diào)查時的均價為 15500 元/㎡。 ● 價格升幅為 5%。由于嘉裕集團(tuán)在酒店業(yè)的良好信譽(yù)、實(shí)力及口碑，項(xiàng)目公寓部分已經(jīng)全部售罄，只剩下寫字樓部分在銷售。3. 1. 6 尚東宏御尚 東 宏 御 價 格 變 化1420015000160001300013500140001450015000155001600016500價 格價 格 14200 16000 15000開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 作為尚東系在珠江新城的第一篇章，尚東宏御從 06 年 11 月中開賣至今，價格從最低的14200/㎡升至個別單位最高的 16000 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 15000 元/㎡?！?價格升幅為 6%，項(xiàng)目價格實(shí)行高開高走策略，主要是為尚東系今后即將上市的三個項(xiàng)目造勢，積蓄人氣，形成良性聯(lián)動關(guān)系。3. 1. 7 尚東美御尚 東 美 御 價 格 變 化11000140001800005000100001500020220價 格價 格 11000 18000 14000開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 作為尚東系在珠江新城的第二篇章，尚東美御從 07 年 1 月 1 日正式開賣，價格從最低的11000/㎡升至個別單位最高