【正文】 美御尚 東 美 御 價 格 變 化11000140001800005000100001500020220價 格價 格 11000 18000 14000開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價 (元 /㎡ )● 作為尚東系在珠江新城的第二篇章，尚東美御從 07 年 1 月 1 日正式開賣，價格從最低的11000/㎡升至個別單位最高的 18?！?價格升幅為 6%，項目價格實行高開高走策略，主要是為尚東系今后即將上市的三個項目造勢，積蓄人氣，形成良性聯(lián)動關(guān)系。3. 1. 6 尚東 ● 價格升幅為 5%。3. 1. 5 嘉裕3. 1. 4 鉑林國際公寓鉑 林 國 際 公 寓 價 格 變 化12300160001800005000100001500020220價 格價 格 12300 18000 16000開 盤 價 格 (元 / 最 高 價 格 (元 / 調(diào) 查 均 價 (元 /● 鉑林國際公寓從 06 年 5 月開賣至今，價格從最低的 12300/㎡升至個別單位最高的 18000 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 16000 元/㎡?！?與富力愛丁堡國際公寓相比，開盤時不再實行高價策略，項目價格實行低開高走策略，主要是為了占領(lǐng)市場。3. 1. 3 富力史丹尼國際公寓富 力 史 丹 尼 國 際 公 寓 價 格 變 化12800 150001550005000100001500020220價 格價 格 12800 15500 15000開 盤 價 格 (元 / 最 高 價 格 (元 / 調(diào) 查 均 價 (元 /● 富力史丹尼國際公寓從 06 年底開賣至今，價格從最低的 12800/㎡升至個別單位最高的 15500 元/㎡,在調(diào)查時的均價為 15000 元/㎡?！?價格升幅為 6%，是珠江新城綜合素質(zhì)較高的一個公寓，也是富力地產(chǎn)在珠江新城的一個重點項目。● 合景泰富集團對于這個項目實行的價格策略是高開高走的策略，但是由于定價過高，超過消費者的一般心理承受底線，所以銷售速度較慢，銷售情況不太樂觀。美御 11000 18000 14000 +3000 27%中海觀園國際 14000 19000 18500 +4500 32%中海璟暉華庭 14000 15500 15000 +1000 7%注：價格變化：是指調(diào)查時點均價與開盤時價格的差額。禮頓陽光 14800 16900 15500 +700 5%尚東劣勢①、項目四周存在較多競爭對手；②、產(chǎn)品帶的裝修標(biāo)準(zhǔn)不夠高；③、項目為 10 棟高層塔樓，容積率較高。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、獨有的雙重景觀資源是該項目一大特點，向東即可俯瞰珠江公園近 800 米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110 米以上的超寬小區(qū)園林；②、外立面采用綠色玻璃設(shè)計，外型富有個性，新穎而高雅；③、項目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD 繁華商業(yè)配套；④、中海地產(chǎn)的品牌成熟度；⑤、珠江新城區(qū)內(nèi)商業(yè)、酒店、圖書館、博物館、少年宮、歌劇院等七大公建近在咫尺。自身配套：小區(qū)自有商務(wù)休閑中心（健身室、舞蹈室、瑜伽室、棋牌、卡拉 OK、紅酒室、兒童活動中心） 。主要賣點：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價值；? 中海地產(chǎn)在廣州市的品牌知名度；? 項目整體規(guī)劃為圍合結(jié)構(gòu)，構(gòu)成封閉獨立的小區(qū)園林，有效的規(guī)避了外部的噪音干擾，在繁華的 CBD 形成了的安靜、私密居住空間； ? 超闊樓距：項目北側(cè)住宅與南側(cè)住宅、東側(cè)住宅與相鄰項目的樓距均達到了 110 米以上，超寬樓距有效的規(guī)避了對視，提高的住宅的私密性；? 獨有的雙重景觀資源是該項目一大特點，向東即可俯瞰珠江公園近 800 米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110 米以上的超寬小區(qū)園林。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計8090 0 180 0 0 0 180110120 0 0 60 0 0 60120130 0 0 90 0 0 90130140 0 0 30 0 0 30150160 0 0 0 90 0 90170180 0 0 0 0 0 0180190 0 0 0 60 0 60190200 0 0 0 60 0 60合計 0 180 180 210 0 570比例 0% 32% 32% 36% 0% 100%銷售情況：A3 棟已經(jīng)售罄，A4 剩幾套單位，A2 棟三月中開賣。管 理 費： 元/㎡開盤時間：2022 年 12 月 19 日交樓日期：2022 年 3 月樓層布局：2 梯 3 戶(A4 棟)，2 梯 4 戶（AAAA5 棟）現(xiàn)推貨量：A4 棟尾貨和即將發(fā)售的 A2 棟。開發(fā)情況：項目一期 A1—A5 棟 5 棟 32 層 塔 樓 基本完成開發(fā)。 占地面積 萬平方米，總建約 20 萬平方米，分兩期開發(fā)，首期 A1—A5 棟。2. 9 中海璟暉華庭項目名稱：中海暻暉華庭地理位置：天河區(qū)珠江新城金穗路與獵德路交界處主題概念：C BD 街 區(qū) 高 檔 景 觀 住 宅發(fā) 展 商：廣州中海地產(chǎn)規(guī)劃情況：本 項 目 由 珠 江 新 城 G 街 區(qū) 編 碼 第 G22 和 G24 共 2 個 地 塊 組 成 。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、戶型以大面積為主，獨特規(guī)劃造就觀園“大有可觀”之氣勢；②、外立面采用綠色玻璃設(shè)計，外型富有個性，新穎而高雅；在建筑風(fēng)格設(shè)計上，中海觀園國際立面采用經(jīng)典的三段式構(gòu)圖，將古典與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)尚巧妙合而為一，臻于完美；③、戶戶望珠江公園園景之余更可實現(xiàn)南北對流；④、中海地產(chǎn)的品牌成熟度；⑤、選用的是著名大金智能化中央空調(diào)系統(tǒng)連中央新風(fēng)系統(tǒng)，將先進的環(huán)保冷媒與節(jié)能技術(shù)，首次應(yīng)用于國內(nèi)住宅的空調(diào)系統(tǒng)?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)是來自天河區(qū)，越秀區(qū)；? 職業(yè)主要是以私營企業(yè)老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或外籍商務(wù)人士等買家；? 購房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士。戶型比例：（與網(wǎng)上 512 戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計130140 0 0 42 0 0 42140150 0 0 42 0 0 42190200 0 0 0 88 0 88240250 0 0 0 264 0 264270280 0 0 0 88 0 88合計 0 0 84 440 0 524比例 0% 0% 16% 84% 0% 100%銷售情況：現(xiàn)時整個項目比較暢銷，北座已經(jīng)售磬，南座 C 棟 240㎡四房單位熱賣中。均 價：18500 元/㎡價格變化：最低價 14000 元/平方米，最高價為 19000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交付管 理 費： 元/㎡開盤時間：2022 年 2 月交樓日期：2022 年 8 月樓層布局：2 梯 4 戶(北座)，3 梯 2 戶（南座 A、B、D、C、E 棟）現(xiàn)推貨量：北座已經(jīng)售磬，南座剩余的少量尾貨單位。 南 面 為 5 棟 板 式 建 筑 ； 西 側(cè) 群 樓 13 層 為 配 套 商 業(yè) 及 小 區(qū) 尊 貴 會 所 ， 四層 為 架 空 層 綠 化 及 園 林 景 觀 泳 池 。2. 8 中海觀園國際項目名稱：中海觀園國際地理位置：天河區(qū)金穗路和海業(yè)路的交匯處（珠江公園旁）主題概念：國際化 CBD 地標(biāo)式公園景觀府邸發(fā) 展 商：廣州中海房地產(chǎn)規(guī)劃情況：位 于 珠 江 新 城 東 部 核 心 居 住 區(qū) ， 與 珠 江 公 園 相 鄰 ； 小 區(qū) 占 地 近 2 萬 平 方 米 ，總 建 筑 面 積 為 14 萬 平 方 米 。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、尚東系第二篇章，對市場產(chǎn)生震撼力，造成持久的宣傳效應(yīng)；②、提倡新的住宅觀念吸引客戶，特別是針對一批城市精英族群；③、戶型在創(chuàng)造性多樣化，在吸收尚東宏御戶型的方正實用基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新，推出更為實用的四房單位?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)是尚東系的忠實支持者，當(dāng)中亦有一部分投資客；? 從事的職業(yè)主要是從事貿(mào)易等生意的私營老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買家；? 他們追求身份的認(rèn)可，向往尚東系提倡的優(yōu)越的生活，較為看好珠江新城未來的發(fā)展前景。戶型比例：（由于不清楚 A 棟規(guī)劃情況，所以此次計算不包括 A 棟） 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計120130 0 0 28 56 0 84130140 0 0 84 0 0 84140150 0 0 0 56 0 56150160 0 0 0 28 0 28160170 0 0 0 0 0 0170180 0 0 0 56 0 56合計 0 0 112 196 0 308比例 0% 0% 36% 64% 0% 100%銷售情況：整個項目從元旦正式開賣，C 棟已基本銷售完畢，現(xiàn)時銷售主要是集中在 D、E 兩棟，A、B 暫時還沒正式開賣。均 價：14000 元/㎡價格變化：最低價 11000 元/平方米，最高價為 18000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶 2500 元/平方米豪華裝修管 理 費： 元/㎡開盤時間：2022 年 1 月 1 日交樓日期：2022 年 6 月 30 日樓層布局：2 梯 2 戶(E 棟)，2 梯 3 戶（B、C、D 棟） ，2 梯 4 戶(A 棟)現(xiàn)推貨量：現(xiàn)推 C、D、E 棟，A、B 棟沒推出市場。 其 中 三 房 面 積 在 130－ 150 平 方 米 之 間 ， 而 四房 有 160 平 方 米 和 180 平 方 米 兩 種 面 積 。 5 棟南北對流的聯(lián)排板樓，樓高 32 層，其中 13 層為商業(yè)群樓，4 層為架空層，5 層以上開始為住宅，分 A、B、C、D、E 棟。劣勢①、項目四周均為規(guī)劃路且臨近公交車站，受廢氣、噪音的污染較大；②、項目南面就是小學(xué)，比較吵鬧；③、產(chǎn)品戶型設(shè)計較為普通，沒有太大亮點。自身及周邊配套：區(qū)內(nèi)配有裙樓商業(yè)；4 層的休閑中心，健身房，瑜伽室，沙弧球室，桑拿房，閱覽室、斯洛克球室，棋牌室等設(shè)施。主要賣點：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價值；? 尚東系產(chǎn)品在珠江新城的第一篇章以及尚東四大項目的聯(lián)動效應(yīng)；? 項目環(huán)珠江公園而建，景觀資源得天獨厚；? 項目負一層更與地鐵五號線潭村站 I 出口相連，是真正的“地鐵上蓋物業(yè)” ；? 周邊匯聚多個高尚成熟社區(qū)，這些社區(qū)成熟的配套，加上項目本身上萬平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計100120 0 0 0 0 0 0120130 0 0 125 0 0 125130140 0 0 250 0 0 250合計 0 0 375 0 0 375比例 0% 0% 100% 0% 0% 100%銷售情況：現(xiàn)時整個項目 B、D 棟已基本消化完畢，約剩余 10 套左右的尾貨單位，主要是集中在樓層數(shù)字較差或景觀較差單位當(dāng)中。 B、D 棟基本賣完，暫時主力推 C 棟產(chǎn)品。開發(fā)情況：整個項目基本完成開發(fā)。 5 棟南北對流的聯(lián)排板樓，樓高 29 層，其中 13 層為群樓，4層為架空層，5 層以上為住宅，分 A、B、C、D、E 棟。劣勢①、項目四周均為規(guī)劃路且臨近公交車站，受廢氣、噪音的污染較大；②、公寓雖然采用酒店式管理，但是始終不能給買家營造一個家的溫馨感覺；③、珠江新城內(nèi)存在的眾多大集團酒店公寓項目會構(gòu)成一定壓力和競爭。中小學(xué):五羊一小、五羊?qū)嶒炐W(xué)。? 相當(dāng)部分關(guān)注公寓發(fā)展投資人士。主要賣點：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及區(qū)位價值；? 公寓共享酒店完善的配套設(shè)施，由酒店原班人馬提供“金鑰匙”星級物管服務(wù)，實現(xiàn)酒店與地產(chǎn)同步開發(fā)、同步經(jīng)營，酒店服務(wù)地產(chǎn)，酒店增值地產(chǎn)；? 在廣州首次引入全球尖端智能家居系統(tǒng)，領(lǐng)創(chuàng)國際公寓新標(biāo)準(zhǔn)；? 處在珠江新城西區(qū)地鐵三、五號線交匯處，兼享五羊新城成熟配套，地理位置優(yōu)越。園林綠化：綠化率為 40%。其中中塔為 3 梯 13 戶或 14 戶，東塔為 3 梯 9 戶或10 戶（樓層不同，戶數(shù)亦會不同） 。開發(fā)情況：整個項目已完成開發(fā)。主力戶型為 30－40 平方米的單身公寓和 50 到 60 平方米不等的一房一廳，占總貨量的 80％左右，其中一房一廳都帶廳出陽臺或者房出陽臺設(shè)計。2. 5 嘉裕禮頓陽光項目名稱：嘉裕禮頓陽光地理位置：天河區(qū)珠江新城西區(qū)華成路 8 號（雙城國際北側(cè)）主題概念：珠江新城首席國際酒店公寓 發(fā) 展 商：廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)劃情況：占地面積 1 萬平方米，總建約 7 550 戶，車位個數(shù)接近 1：位于珠江新城華穗路與華成路交界，由三座塔樓組成，西塔為星級嘉裕禮頓商務(wù)酒店，東塔、中塔為高級酒店公寓。自身配套：區(qū)內(nèi)配有中心花園、會所（餐廳） 、首層臨街商鋪、地下車庫等。 主要賣點：? 珠江新城優(yōu)