【正文】 3. 1. 7 尚東由于嘉裕集團(tuán)在酒店業(yè)的良好信譽(yù)、實(shí)力及口碑，項(xiàng)目公寓部分已經(jīng)全部售罄，只剩下寫字樓部分在銷售?！?價(jià)格升幅高達(dá) 30%，與其他公寓項(xiàng)目相比，項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)行低開高走策略，小復(fù)式產(chǎn)品在公寓市場(chǎng)極受歡迎?！?價(jià)格升幅為 17%，是繼富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓之后，富力地產(chǎn)在珠江新城的又一個(gè)重點(diǎn)商住項(xiàng)目。3. 1. 2 富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓富 力 愛(ài) 丁 堡 國(guó) 際 公 寓 價(jià) 格 變 化180002400019000050001000015000202202500030000價(jià) 格價(jià) 格 18000 24000 19000開 盤 價(jià) 格 (元 /㎡ ) 最 高 價(jià) 格 (元 /㎡ ) 調(diào) 查 均 價(jià) (元 /㎡ )● 富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓從 06 年 6 月開賣至今，價(jià)格從最低的 18000/㎡升至個(gè)別單位最高的 24000元/㎡,在調(diào)查時(shí)的均價(jià)為 19000 元/㎡。宏御 14200 16000 15000 +800 6%尚東黃埔大道一路之隔，天河中心區(qū)成熟生活商業(yè)配套（天河城、正佳廣場(chǎng)）舉步可達(dá)?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)來(lái)自天河區(qū)，主要是在天河區(qū)工作、經(jīng)商的人士為主，有些是冼村的原居民；? 從事的職業(yè)主要是汽車貿(mào)易、建材、批發(fā)等生意的私營(yíng)老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或政府高官；? 購(gòu)房者以自住為主，也有部分投資客。園林綠化：由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，綠化率為 35％。本 項(xiàng) 目 整 體 規(guī) 劃 由 十 棟 兩 梯 三 戶 或 兩 梯 四 戶 的 高 層 住 宅 組 成 ，其 中 一 期 由 5 棟 32 層 塔 樓 組 成 ， 一、二層為商業(yè)，三層以上為住宅， 規(guī) 劃 為 兩梯 三 戶 或 兩 梯 四 戶 ， 共 有 近 570 套 住 宅 ， 490 個(gè) 車 位 。劣勢(shì)①、項(xiàng)目緊靠住譽(yù)峰，在價(jià)格、客源方面會(huì)形成一定競(jìng)爭(zhēng)；②、南面與珠江公園之間的規(guī)劃路還在建設(shè)中，對(duì)交通有一定影響；③、南座戶型比例偏大，導(dǎo)致客戶選擇面較窄。主要賣點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值；? 中海地產(chǎn)的品牌成熟度；? 直面珠江公園，南面組團(tuán)景觀資源得天獨(dú)厚；? 項(xiàng)目戶型以大面積為主，統(tǒng)一座北朝南，南北通透，視野開闊。開發(fā)情況：基本完成開發(fā)。劣勢(shì)①、項(xiàng)目西面為冼村，是一個(gè)城村結(jié)合部，對(duì)項(xiàng)目景觀、安全存在一定隱憂；②、項(xiàng)目帶 2500 元/平方米裝修，但是從板房現(xiàn)場(chǎng)觀察，板房及公共裝標(biāo)、用料未能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次。主要賣點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值；? 尚東系四大項(xiàng)目在珠江新城的轟動(dòng)效應(yīng)；? 緊鄰珠江公園，組團(tuán)景觀資源得天獨(dú)厚；? 每棟四樓都設(shè)綠化層，綠化率較高。開發(fā)情況：整個(gè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)。2. 7 尚東美御項(xiàng)目名稱：尚東美御地理位置：天河區(qū)珠江新城金穗路與獵德路交界處主題概念：美 國(guó) 曼 哈 頓 UPPER EAST SIDE 的 生 活 精 髓發(fā) 展 商：廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況：占地面積 10025 平方米，總建約 70177 平方米，總 戶 數(shù) :420， 車 位 336 個(gè) ， 車 位接 近 1： 1?？蛻舴治觯? 買家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū)，主要是天河區(qū)及在周邊工作、經(jīng)商的白領(lǐng)人士為主，專為一群具有社會(huì)創(chuàng)造力、創(chuàng)新力及對(duì)社會(huì)奉獻(xiàn)精神的人群而打造；? 從事的職業(yè)主要是以貿(mào)易為主的私營(yíng)老板，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買家；? 購(gòu)房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士；? 他們追求身份的認(rèn)可，是一群具有社會(huì)創(chuàng)造力、創(chuàng)新力及對(duì)社會(huì)奉獻(xiàn)精神的人群。園林綠化：澳 洲 五 貝 設(shè) 計(jì) 公 司 負(fù) 責(zé) 設(shè) 計(jì) ，4 000㎡ 的 中 庭 廣 場(chǎng) 構(gòu) 筑 五 大 景 觀 體 系 ， 下 沉 式 廣場(chǎng) 、 玻 璃 金 字 塔 、 瀑 布 疊 水 等 ， 小 區(qū) 綠 化 率 為 35％ 。戶型設(shè)計(jì)以兩梯三戶，南北對(duì)流，短進(jìn)深、大開間，部分帶入戶花園的三房?jī)蓮d為主，面積集中在 140㎡左右。五羊中學(xué)、廣鐵一中幼兒園:達(dá)道路旁的東方紅幼兒園、區(qū)兒童福利會(huì)幼兒園綜合商場(chǎng):萬(wàn)佳百貨銀行:建設(shè)銀行,中信銀行,工商銀行,農(nóng)業(yè)銀行,民生銀行,招商銀行,深圳發(fā)展銀行醫(yī)院:婦女兒童醫(yī)療保健中心優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)①、樓盤位于珠江新城內(nèi)的黃金地段；②、引入全球頂尖家居智能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)酒店管理、物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)管理、辦公自動(dòng)化；③、嘉裕集團(tuán)在酒店業(yè)中的知名品牌，使得嘉 裕 禮 頓 陽(yáng) 光 的 客 戶 可 以 充 分 享 受 集 團(tuán) 嘉 裕系 列酒 店 的 優(yōu) 質(zhì) 國(guó) 際 客 源 ， 為 產(chǎn) 品 升 值 提 供 強(qiáng) 有 力 的 保 證 ；④、酒店+公寓的地產(chǎn)新概念，是一個(gè)旗幟鮮明的投資型樓盤?？蛻舴治觯? 在廣州工作的外籍人士?，F(xiàn)推貨量：酒店公寓已經(jīng)售磬，現(xiàn)在只是剩下寫字樓部分 。此外，還有少量 80 多平方米的兩房和 100 及 120 平方米的三房單位。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)①、項(xiàng)目位于珠江新城商業(yè)、金融旺地，地段優(yōu)勢(shì)明顯； ②、首個(gè)與中國(guó)電信簽訂光纖入戶高速寬帶上網(wǎng)協(xié)議的甲級(jí)公寓；③、有小復(fù)式公寓和平層單身公寓，以小戶型為主，為想在珠江新城投資或自住的人士降低了門檻；④、戶型功能分區(qū)明顯，小戶型突破傳統(tǒng)設(shè)計(jì)；劣勢(shì)①、項(xiàng)目四周均為規(guī)劃路且臨近公交車站，受廢氣、噪音的污染較大；②、小區(qū)內(nèi)景觀較差，園林綠化較少；③、裝修的檔次不夠高；④、珠江新城內(nèi)存在的眾多知名酒店公寓項(xiàng)目會(huì)構(gòu)成一定壓力和競(jìng)爭(zhēng)。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)2030 116 0 0 0 0 1163040 688 0 0 0 0 6884050 76 0 0 0 0 765060 0 133 0 0 0 1336070 0 0 19 0 0 19合計(jì) 880 133 19 0 0 1032比例 85% 13% 2% 0% 0% 100%銷售情況：小復(fù)式和平層單位都很受消費(fèi)者歡迎，銷售率將近 70%。開發(fā)情況：全面封頂均 價(jià)：16000 元/㎡價(jià)格變化：復(fù)式最低價(jià) 13800 元/平方米，最高價(jià)為 18000 元/平方米。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)①、大發(fā)展商品牌支持，富力地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)力雄厚，聲譽(yù)度高；②、地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目座落在廣州珠江新城 CBD 西南部，緊臨廣州大道及黃埔大道；③、公寓設(shè)計(jì)，商住兩相宜；商業(yè)辦公性質(zhì)，可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；④、裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級(jí)，能令消費(fèi)者免卻二次裝修的煩惱，令居住生活品質(zhì)更高雅，舒適生活一步到位；⑤、封閉式管理，由 CBD 物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)管理，并實(shí)行 24 小時(shí)保安、清潔服務(wù)，全智能化小區(qū)管理系統(tǒng)；⑥、項(xiàng)目戶型面積從 40㎡ ― ― 240㎡ ， 客 戶 在 面 積 、 戶 型 方 面 選擇度較大。主要賣點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值；? 富力地產(chǎn)在廣州市的品牌成熟度；? 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)越，客廳開間寬達(dá)四米，廳房開間肆正，且功能性強(qiáng)；? 南臨珠江新城商務(wù)文化脈搏，北接天河商圈，西靠廣州文化底蘊(yùn)深厚的越秀區(qū)；? 40㎡小戶型私賞空間，領(lǐng)銜 CBD 國(guó)際公寓的財(cái)富格子，提供投資創(chuàng)富的大平臺(tái)；? 商務(wù)休閑會(huì)所、會(huì)議中心、地下車庫(kù)、中西餐廳、中央游泳池、服務(wù)中心，完善的商務(wù)配套，提升商務(wù)核心價(jià)值。均 價(jià)：15000 元/㎡價(jià)格變化：最低價(jià)為 12800 元/平方米，最高價(jià)為 15500 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶 2500 元/平方米裝修管 理 費(fèi)： 元/㎡開盤時(shí)間：2022 年 12 月 23 日交樓日期：一期在 2022 年 6 月就可以交樓，而二期交樓時(shí)間預(yù)計(jì)在 2022 年年底樓層布局： 2 梯 21 戶(47/1113 層)，4 梯 21 戶(1719/2325 層)，2 梯 23 戶（14 層） ，4 梯 23 戶（1516/2022/2627 層） ，4 梯 22 戶（28，29 層） 。2. 3 富力史丹尼國(guó)際公寓項(xiàng)目名稱：富力史丹尼國(guó)際公寓地理位置：天河區(qū)珠江新城廣州大道與黃埔大道交匯處(美居中心 D 座西側(cè))主題概念：CBD 商務(wù)綜合體發(fā) 展 商：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃情況：占地面積 9082 平方米，總建筑面積為 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目周邊視野開闊，景致優(yōu)美，南可眺珠江及二沙美景，西望東山秀色，北面盡覽天河都市繁華； ②、單體設(shè)計(jì)，四面單邊開揚(yáng)，采光通風(fēng)好，有四成戶型為望江單位，且西面靠廣州大道位置，視野更開闊； 國(guó)際公寓設(shè)計(jì)，商住兩相宜； ③、園林面積有接近 4500 平方米，園林以濃厚的英格蘭風(fēng)情為設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，英式種植物高低錯(cuò)落，講究層次感，而特色水景雕塑設(shè)計(jì)，大型花崗巖噴泉設(shè)計(jì)，特色景墻等設(shè)計(jì)令園林更添精彩；④、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)越，廳房開間肆正，且功能性強(qiáng)，不失為投資及置業(yè)的首選； ⑤、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級(jí)，能令消費(fèi)者免卻二次裝修的煩惱，令居住生活品質(zhì)更高，舒適生活一步到位； ⑥、封閉式小區(qū)管理，由天力物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)管理，并實(shí)行 24 小時(shí)保安、清潔服務(wù)，全智能化小區(qū)管理系統(tǒng)。該盤專門成立了一個(gè)“愛(ài)丁堡物業(yè)管理中心” ，由一些在四星級(jí)以上酒店服務(wù)過(guò)的管理人員組成，除日常的管理服務(wù)外，愛(ài)丁堡國(guó)際公寓還提供語(yǔ)言服務(wù)，主要包括日語(yǔ)、韓語(yǔ)和英語(yǔ)三語(yǔ)服務(wù)。 ? 滿足客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。? 投資型公寓，以投資回報(bào)率高作為賣點(diǎn)。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)8090 58 0 0 0 0 5890100 58 0 0 0 0 58120130 0 116 0 0 0 116180190 0 0 58 0 0 58合計(jì) 116 116 58 0 0 290比例 40% 40% 20% 0% 0% 100%銷售情況：現(xiàn)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目已基本消化完畢，約剩余少量的尾貨單位。 南 面 全 部 單 位 望 江 ， 北 面 設(shè) 有1 臺(tái) 高 速 觀 景 電 梯 。內(nèi)設(shè)水底音樂(lè)室內(nèi)恒溫泳池、大型康體中心、咖啡酒廊、紅酒雪茄等眾多設(shè)施?！? 項(xiàng) 目 將 以 豪 華 大 戶 型 為 主 ， 規(guī) 劃 上 采 用 “月 抱 形 ”點(diǎn) 狀 設(shè) 計(jì) 。全國(guó)首家使用已在日本高尚住宅運(yùn)行多年的日立 IT 住宅小區(qū)智能系 統(tǒng)、進(jìn)口大金家庭式中央空調(diào)，搜羅境內(nèi)外的昂貴石材，印度尼西亞進(jìn)口的泳池磚，超過(guò) 30 噸紫銅、黃銅、青銅鑄（煉）造的原創(chuàng)性雕塑，一粒粒馬賽克手工拼砌的室內(nèi)恒溫泳池底部?jī)?yōu)美造型，一顆顆扁平型鵝卵石手工拼貼的特色墻面等所有細(xì)節(jié)都承載著發(fā)展商對(duì)該樓盤“極品”質(zhì)素的要求。不但滿足日照及間距等技術(shù)性要求，更營(yíng)造一個(gè)充滿陽(yáng)光清風(fēng)的中央庭院與生態(tài)空間。戶型比例：（與網(wǎng)上總戶數(shù) 628 戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)170180 0 0 180 0 0 180180190 0 0 0 0 0 0190200 0 0 0 0 0 0200 以上 0 0 168 334 0 502合計(jì) 0 0 348 334 0 682比例 0% 0% 51% 49% 0% 100%銷售情況： 從 05 年底正式開賣，峰頤軒、峰彩軒、峰雅軒、峰逸軒是最早期的產(chǎn)品，而峰領(lǐng)軒、峰華軒是近期熱賣產(chǎn)品，峰景軒、峰耀軒還沒(méi)開賣。均 價(jià)：20220 元/平方米價(jià)格變化：最低價(jià)為 15000 元/平方米，最高價(jià)為 28000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000 元/平方米管 理 費(fèi)： 元/㎡開盤時(shí)間：整個(gè)樓盤最早開盤時(shí)間是 2022 年 12 月 30 日，而譽(yù)峰全新峰領(lǐng)軒 A4 棟的開盤時(shí)間2022 年 1 月 21 日交樓日期：峰領(lǐng)軒 A4 棟交樓時(shí)間為 07 年年底樓層布局：8 棟 2 梯 2 戶高層現(xiàn)推貨量：峰領(lǐng)軒、峰華軒以及早期的峰頤軒、峰彩軒、峰雅軒、峰逸軒的剩余單位。2 個(gè)盤介紹2. 1 譽(yù)峰項(xiàng)目名稱：譽(yù)峰地理位置：天河區(qū)珠江新城金穗路(珠江公園北門)主題概念：CBD 國(guó)際級(jí)中央豪宅發(fā) 展 商：合景泰富集團(tuán)規(guī)劃情況：占地面積為 22693 平方米。至 2022 年年底，由廣州市交通規(guī)劃研究所編制的《珠江新城中央廣場(chǎng)地區(qū)綜合交通系統(tǒng)規(guī)劃深化方案》完成終審，海心沙還被定為 2022 年亞運(yùn)會(huì)慶典廣場(chǎng)。其中，金融機(jī)構(gòu)在珠江新城中央商務(wù)區(qū)新購(gòu)地建設(shè)自用辦公房的，按照繳納土地出讓金的一定比例給予補(bǔ)助；而新購(gòu)置自用辦公房的，一次性給予每平方米 1000 元的補(bǔ)貼；新租賃自用辦公房的，在一定年限內(nèi)按房租市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格給予 30%的補(bǔ)貼。 公共設(shè)施更完善了經(jīng)過(guò)規(guī)劃?rùn)z討之后的珠江新城，將擁有 11 所小學(xué)、6 所中學(xué)，其中增設(shè)幼兒園 9 所，增設(shè)小學(xué) 1 所，教育設(shè)施用地也由原來(lái)的 公頃增至 32 公頃；原會(huì)展中心用地將出現(xiàn)一座市一級(jí)的綜合醫(yī)院，在歌劇院和博物館的后面，采納了市民的建議，廣州市一級(jí)的圖書館和少年宮將座落于此；賽馬場(chǎng)西側(cè)將建商業(yè)、旅棧業(yè)、社區(qū)配套等公共服務(wù)設(shè)施；而增設(shè)的珠江新城中央廣場(chǎng)將與海心沙市民廣場(chǎng)相連，形成廣州市最大的一個(gè)市級(jí)廣場(chǎng)體系。 綠化開發(fā)至今，完成珠江公園 25 萬(wàn)平方米，道路綠化 63 萬(wàn)平方米，臨江景觀帶 16 萬(wàn)平方米以及臨時(shí)綠化 70 萬(wàn)平方米，累計(jì)綠化面積 174 萬(wàn)平方米