【導(dǎo)讀】2.4鉑林國際公寓·······················21. 2.9中海璟暉華庭·······················31

　　

【正文】 系產(chǎn)品在珠江新城的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)； ③、 項(xiàng)目負(fù)一層更與地鐵五號(hào)線潭村站 I出口相連，是真正的 “ 地鐵上蓋物業(yè) ； ④、 周邊匯聚多個(gè)高尚成熟社區(qū)， 這些社區(qū) 成熟的配套，加上項(xiàng)目本身上萬平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。 劣勢 ①、項(xiàng)目四周均為規(guī)劃路且臨近公交車 站，受廢氣、噪音的污染較大； ② 、項(xiàng)目南面就是小 學(xué)，比較吵鬧 ； ③、 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為普通，沒有太大亮點(diǎn) 。 2. 7 尚東 美御 項(xiàng)目名稱：尚東 美御 地理位置： 天河區(qū)珠江新城金穗路與獵德路交界處 主題概念： 美國曼哈頓 UPPER EAST SIDE 的生活精髓 發(fā) 展 商： 廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況： 占地面積 10025 平方米，總建約 70177 平方米， 總戶數(shù) :420，車位 336 個(gè)，車位接近 1： 1。 5棟南北對流的聯(lián)排板樓，樓高 32層，其中 13層為 商業(yè) 群樓， 4層為架空層， 5層 以上 開始 為住宅 ，分 A、 B、 C、 D、 E棟。 該盤只有三房和四房兩種戶型，以 140 平方米的三房單位為主。其中三房面積在 130－ 150 平方米之間，而四房有 160 平方米和 180 平方米兩種面積。 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)。 均 價(jià)： 14000元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 11000元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 18000元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 帶 2500元 /平方米豪華裝修 管 理 費(fèi)： /㎡ 開盤時(shí)間： 2021年 1月 1日 交樓日期： 2021年 6月 30日 樓層布局： 2梯 2戶 (E棟 )， 2梯 3戶（ B、 C、 D棟）， 2梯 4戶 (A棟 ) 現(xiàn)推貨量： 現(xiàn)推 C、 D、 E棟， A、 B棟沒推出 市場。 園林綠化： 由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，耗費(fèi) 3000萬打造的巴比倫中心花園，約 5000平方米。 戶型比例： （由于 不清楚 A棟規(guī)劃情況，所以此次計(jì)算不包括 A棟 ） 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 120130 0 0 28 56 0 84 130140 0 0 84 0 0 84 140150 0 0 0 56 0 56 150160 0 0 0 28 0 28 160170 0 0 0 0 0 0 170180 0 0 0 56 0 56 合計(jì) 0 0 112 196 0 308 比例 0% 0% 36% 64% 0% 100% 銷售情況： 整個(gè)項(xiàng)目從元旦正式開賣， C棟已基本銷售完畢，現(xiàn)時(shí)銷售主要是集中在 D、 E兩棟， A、B暫時(shí)還沒正式開賣。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城 優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 尚東系四大項(xiàng)目在珠江新城的轟動(dòng)效應(yīng)； ? 緊鄰珠江公園，組團(tuán)景觀資源得天獨(dú)厚； ? 每棟四樓都設(shè)綠化層，綠化率較高。 客戶分析： ? 買家多數(shù)是尚東系的忠實(shí)支持者，當(dāng)中 亦有一部分投資客 ； ? 從事的職業(yè)主要是從事貿(mào)易等生意的私營老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買家 ； ? 他們追求身份的認(rèn)可，向往 尚東系提倡的 優(yōu)越的生活，較為看好珠江新城未來的發(fā)展前景。 自身配套： 區(qū)內(nèi)配有架空綠化花園、會(huì)所 、 1－ 3層臨街商鋪、地下車庫等。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ①、 尚東系第二篇章，對市場產(chǎn)生震撼力，造成持久的宣 傳效應(yīng)； ②、 提倡新的住宅觀念吸引客戶，特別是針對一批城市精英族群 ； ③、戶型在創(chuàng)造性多樣化，在吸收尚東宏御戶型的方正實(shí)用基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新，推出更為實(shí)用的四房單位。 劣勢 ①、項(xiàng)目西面為冼 村，是一個(gè)城村結(jié)合部，對項(xiàng)目景觀、安全存在一定隱憂 ； ②、 項(xiàng)目 帶 2500元 /平方米裝修 ，但是從板房現(xiàn)場觀察，板房 及公共裝標(biāo)、用料未能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次。 2. 8 中海觀園國際 項(xiàng)目名稱： 中海觀園國際 地理位置： 天河區(qū)金穗路和海業(yè)路的交匯處（珠江公園旁） 主題概念： 國際化 CBD地標(biāo)式公園景觀府邸 發(fā) 展 商： 廣州中海房地產(chǎn) 規(guī)劃情況： 位于珠江新城東部核心居住區(qū)，與珠江公園相鄰； 小區(qū)占地近 2 萬平方米 ，總建筑面積為 14 萬平方米。 規(guī)劃為 6 棟高層景觀建筑；北座為 26 層點(diǎn)狀式塔樓。南面為 5 棟板式建筑；西側(cè)群樓 13 層為配套商業(yè)及小區(qū)尊貴會(huì)所，四層為架空層綠化及園林景觀泳池。 開發(fā)情況： 基本完成開發(fā)。 均 價(jià)： 18500元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 14000元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 19000元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房交付 管 理 費(fèi)： /㎡ 開盤時(shí)間： 2021年 2月 交樓日期： 2021年 8月 樓層布局： 2梯 4戶 (北座 )， 3梯 2戶（ 南 座 A、 B、 D、 C、 E棟） 現(xiàn)推貨量： 北座已經(jīng)售磬，南座 剩余的少量尾貨單位 。 園林綠化： 由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì) ，綠化率為 35％。 戶型比例： （與網(wǎng)上 512戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 130140 0 0 42 0 0 42 140150 0 0 42 0 0 42 190200 0 0 0 88 0 88 240250 0 0 0 264 0 264 270280 0 0 0 88 0 88 合計(jì) 0 0 84 440 0 524 比例 0% 0% 16% 84% 0% 100% 銷售情況： 現(xiàn)時(shí) 整個(gè)項(xiàng)目比較暢銷，北座已經(jīng)售磬，南座 C棟 240㎡ 四房單位 熱賣中。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 中海 地產(chǎn) 的品牌成熟度； ? 直面珠江公園，南 面組團(tuán)景觀資 源得天獨(dú)厚； ? 項(xiàng)目戶型以大面積為主，統(tǒng)一座北朝南，南北通透，視野開闊 。 客戶分析： ? 買家多數(shù)是來自天河區(qū)， 越秀區(qū) ； ? 職業(yè)主要是以私營企業(yè) 老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或外籍商務(wù)人士 等買家 ； ? 購房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士。 自身配套： 北塔設(shè)有群樓，首層是商場，二層為餐飲，三層是會(huì)所，內(nèi)有多功能廳、桌球室、乒乓球室、健身房、舞蹈室、兒童游戲室及室外活動(dòng)花園等設(shè)施住戶可從內(nèi)部乘電梯直接到達(dá)。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ①、 戶 型以大面積為主，獨(dú)特規(guī)劃造就觀園“大有可觀”之氣勢； ②、外立面采用綠色玻璃設(shè) 計(jì)，外型富有個(gè)性，新穎而高雅； 在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)上，中海觀園國際立面采用經(jīng)典的三段式構(gòu)圖，將古典與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)尚巧妙合而為一，臻于完美 ； ③、 戶戶望 珠江公園園 景之余更可實(shí)現(xiàn)南北對流； ④、中海 地產(chǎn)的品牌成熟度； ⑤、 選用的是著名大金智能化中央空調(diào)系統(tǒng)連中央新風(fēng)系統(tǒng)，將先進(jìn)的環(huán)保冷媒與節(jié)能技術(shù)，首次應(yīng)用于國內(nèi)住宅的空調(diào)系統(tǒng)。 劣勢 ①、項(xiàng)目 緊靠 住譽(yù)峰， 在價(jià)格、客源方面會(huì)形成一定競爭； ②、 南面與珠江公園之間的規(guī)劃路還在建設(shè)中，對交通有一定影響 ； ③、 南座 戶型比例偏大，導(dǎo)致客戶選擇面較窄。 2. 9 中海璟暉華 庭 項(xiàng)目名稱：中海暻暉華庭 地理位置： 天河區(qū)珠江新城金穗路與獵德路交界處 主題概念： CBD 街區(qū)高檔景觀住宅 發(fā) 展 商： 廣州 中海地產(chǎn) 規(guī)劃情況： 本項(xiàng)目由珠江新城 G 街區(qū)編碼第 G22 和 G24 共 2 個(gè)地塊組成。項(xiàng)目西聯(lián) G21及 G23 地塊（本項(xiàng)目與 G2 G23 共同圍合成一個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)中間規(guī)劃是綠地和幼兒園）。 占地面積 ，總建約 20萬平方米，分兩期開發(fā)，首期 A1— A5 棟。 本項(xiàng)目整體規(guī)劃由十棟兩梯三戶或兩梯 四戶的高層住宅組成 ，其中一期由 5 棟 32 層塔樓組成， 一、二層為商業(yè)，三層以上為住宅 ， 規(guī)劃為兩梯三戶或兩梯四戶，共有近 570 套住宅 ， 490 個(gè)車位。 開發(fā)情況： 項(xiàng)目 一期 A1— A5棟 5 棟 32 層塔樓 基本完成開發(fā)。 均 價(jià)： 15000元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 14000元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 15500元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 帶裝修交樓，其中 A3棟帶 1200元 /㎡裝修， A4棟帶 1800元 /㎡裝修 。 管 理 費(fèi)： /㎡ 開盤時(shí)間： 2021年 12月 19日 交樓日期： 2021年 3月 樓層布局： 2梯 3戶 (A4棟 )， 2梯 4戶（ A A A A5棟） 現(xiàn)推貨量： A4棟尾貨和即將發(fā)售 的 A2棟 。 園林綠化： 由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)， 綠化率為 35％。 戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 8090 0 180 0 0 0 180 110120 0 0 60 0 0 60 120130 0 0 90 0 0 90 130140 0 0 30 0 0 30 150160 0 0 0 90 0 90 170180 0 0 0 0 0 0 180190 0 0 0 60 0 60 190200 0 0 0 60 0 60 合計(jì) 0 180 180 210 0 570 比例 0% 32% 32% 36% 0% 100% 銷售情況： A3 棟已經(jīng)售罄， A4 剩幾套單位， A2 棟三月中開賣。 主 力戶型為東向望珠江公園190200 ㎡景觀大宅及 120160 ㎡寬 適三房及 8090 ㎡兩房單位 。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 中海 地產(chǎn)在廣州市的品牌知名 度； ? 項(xiàng)目整體規(guī)劃為圍合結(jié)構(gòu)，構(gòu)成封閉獨(dú)立的小區(qū)園林，有效的規(guī)避了外部的噪音干擾，在繁華的 CBD形成了的安靜、私密居住空間 ； ? 超闊樓距：項(xiàng)目北側(cè)住宅與南側(cè)住宅、東側(cè)住宅與相鄰項(xiàng)目的樓距均達(dá)到了 110米以上，超寬樓距有效的規(guī)避了對視，提高的住宅的私密性 ； ? 獨(dú)有的雙重景觀資源是該項(xiàng)目一大特點(diǎn)，向東即可俯瞰珠江公園近 800米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110米以上的超寬小區(qū)園林 。 客戶分析： ? 買家多數(shù)來自天河區(qū)， 主要是在天河區(qū) 工作、經(jīng)商的人士為主，有些 是冼村的原居民； ? 從事的職業(yè)主要是汽車貿(mào)易、建材 、批發(fā) 等生意的私營老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或 政府高官； ? 購房者以自住為主， 也有部分投資客。 自身配套： 小區(qū)自有商務(wù)休閑中心（健身室、舞蹈室、瑜伽室、棋牌、卡拉 OK、紅酒室、兒童活動(dòng)中心）。項(xiàng)目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD繁華商業(yè)配套。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ①、 獨(dú)有的雙重景觀資源是該項(xiàng)目一大特點(diǎn)，向東即可俯瞰珠江公園近 800米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110米以上的超寬小區(qū)園林 ； ② 、外立面采用綠色玻璃設(shè)計(jì)，外型富有個(gè)性，新穎而高雅； ③、 項(xiàng)目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD繁華商業(yè)配套 ； ④、中海 地產(chǎn)的品牌成熟度； ⑤、 珠江新城區(qū)內(nèi)商業(yè)、酒店、圖書館、博物館、少年宮、歌劇院等七大公建近在咫尺。黃埔大 道一路之隔，天河中心區(qū)成熟生活商業(yè)配套（天河城、正佳廣場）舉步 可 達(dá)。 劣勢 ①、項(xiàng)目四周存在較多競爭對手 ； ②、 產(chǎn)品帶的裝修標(biāo)準(zhǔn)不夠高 ； ③、 項(xiàng)目為 10棟高層塔樓，容積率較高。 3 分析 （價(jià)格走勢、起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、增幅） 珠江新城 07 年 在售項(xiàng)目價(jià)格表 樓盤 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格(元 /㎡ ) 最高價(jià)格(元 /㎡ ) 調(diào)查時(shí)點(diǎn) 調(diào)查均價(jià)(元 /㎡ ) 價(jià)格變化（元 /㎡） 價(jià)格升幅 （ %） 譽(yù)峰 15000 28000 20210 +5000 33% 富力愛丁堡國際公寓 18000 24000 19000 +1000 6% 富力史丹尼國際公寓 12800 15500 15000 +2200 17% 鉑林國際公寓 12300 18000 16000 +3700 30% 嘉裕禮頓陽光 14800 16900 15500 +700 5% 尚東宏御 14200 16000 15000 +800 6% 尚東美御 11000 18000 14000 +3000 27% 中海觀園國際 14000 19000 18500 +4500 32% 中海璟暉華庭 14000 15500 15000 +1000 7% 注： 價(jià)格變化：是指調(diào)查時(shí)點(diǎn)均價(jià)與開盤時(shí)價(jià)格的差額。 價(jià)格升幅：等于（調(diào)查均價(jià)－開盤價(jià)格） /開盤價(jià)格 100％ 3. 1. 1 譽(yù)峰 譽(yù)峰價(jià)格變化150002800020210050001000015000202102500030000價(jià)格價(jià)格 15000 28000 20210開盤價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 最高價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 調(diào)查均價(jià) ( 元 / ㎡ ) ● 譽(yù)峰從 05 年底開賣至今，價(jià)格從最低的 15000/㎡升至個(gè)別單位 的 28000元 /㎡ ,在調(diào)查時(shí)的均價(jià)為 20210元 /㎡ . ● 譽(yù)峰是廣州市目前均價(jià)最高，也是唯一一個(gè)均價(jià)達(dá)到 20210 元 /㎡的項(xiàng)目，價(jià)格升幅達(dá) 33%。 ● 合景泰富集團(tuán)對于這個(gè)項(xiàng)目實(shí)行的價(jià)格策略是高開高走的策略， 但是由于定價(jià)過高，超過消費(fèi)者的一般心理承受底線，所以銷售速度較慢，銷售情況不太樂觀。 3. 1. 2 富力愛丁堡國際公寓 富力愛丁堡國際公寓價(jià)格變化180002400019000050001000015000202102500030000價(jià)格價(jià)格 18000 24000 19000開盤價(jià)格( 元/ ㎡) 最高價(jià)格( 元/ ㎡) 調(diào)查均價(jià)( 元/