【正文】 價(jià)格升幅：等于（調(diào)查均價(jià)－開(kāi)盤(pán)價(jià)格） /開(kāi)盤(pán)價(jià)格 100％ 3. 1. 1 譽(yù)峰 譽(yù)峰價(jià)格變化150002800020210050001000015000202102500030000價(jià)格價(jià)格 15000 28000 20210開(kāi)盤(pán)價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 最高價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 調(diào)查均價(jià) ( 元 / ㎡ ) ● 譽(yù)峰從 05 年底開(kāi)賣(mài)至今，價(jià)格從最低的 15000/㎡升至個(gè)別單位 的 28000元 /㎡ ,在調(diào)查時(shí)的均價(jià)為 20210元 /㎡ . ● 譽(yù)峰是廣州市目前均價(jià)最高，也是唯一一個(gè)均價(jià)達(dá)到 20210 元 /㎡的項(xiàng)目，價(jià)格升幅達(dá) 33%。 3 分析 （價(jià)格走勢(shì)、起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、增幅） 珠江新城 07 年 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格表 樓盤(pán) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格(元 /㎡ ) 最高價(jià)格(元 /㎡ ) 調(diào)查時(shí)點(diǎn) 調(diào)查均價(jià)(元 /㎡ ) 價(jià)格變化（元 /㎡） 價(jià)格升幅 （ %） 譽(yù)峰 15000 28000 20210 +5000 33% 富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓 18000 24000 19000 +1000 6% 富力史丹尼國(guó)際公寓 12800 15500 15000 +2200 17% 鉑林國(guó)際公寓 12300 18000 16000 +3700 30% 嘉裕項(xiàng)目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD繁華商業(yè)配套。 主 力戶(hù)型為東向望珠江公園190200 ㎡景觀(guān)大宅及 120160 ㎡寬 適三房及 8090 ㎡兩房單位 。 均 價(jià)： 15000元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 14000元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 15500元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 帶裝修交樓，其中 A3棟帶 1200元 /㎡裝修， A4棟帶 1800元 /㎡裝修 。項(xiàng)目西聯(lián) G21及 G23 地塊（本項(xiàng)目與 G2 G23 共同圍合成一個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)中間規(guī)劃是綠地和幼兒園）。 自身配套： 北塔設(shè)有群樓，首層是商場(chǎng)，二層為餐飲，三層是會(huì)所，內(nèi)有多功能廳、桌球室、乒乓球室、健身房、舞蹈室、兒童游戲室及室外活動(dòng)花園等設(shè)施住戶(hù)可從內(nèi)部乘電梯直接到達(dá)。 園林綠化： 由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì) ，綠化率為 35％。 規(guī)劃為 6 棟高層景觀(guān)建筑；北座為 26 層點(diǎn)狀式塔樓。 自身配套： 區(qū)內(nèi)配有架空綠化花園、會(huì)所 、 1－ 3層臨街商鋪、地下車(chē)庫(kù)等。 園林綠化： 由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，耗費(fèi) 3000萬(wàn)打造的巴比倫中心花園，約 5000平方米。 該盤(pán)只有三房和四房?jī)煞N戶(hù)型，以 140 平方米的三房單位為主。 周邊配套：南國(guó)小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ①、 產(chǎn)品主要是 120140平方米之間的三房單位，受許多消費(fèi)青睞，消費(fèi)群體多； ②、 尚東系產(chǎn)品在珠江新城的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)； ③、 項(xiàng)目負(fù)一層更與地鐵五號(hào)線(xiàn)潭村站 I出口相連，是真正的 “ 地鐵上蓋物業(yè) ； ④、 周邊匯聚多個(gè)高尚成熟社區(qū)， 這些社區(qū) 成熟的配套，加上項(xiàng)目本身上萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。 暫時(shí)主力推 C棟， A、 E棟沒(méi)推出市場(chǎng)，有可能 3月 中下旬推出。 均 價(jià)： 15000元 /平方米 價(jià)格變化： 最低價(jià) 14200元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 16000元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 高檔精裝修 管 理 費(fèi)： /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20211119 交樓日期： 202131 樓層布局： 2梯 3戶(hù) 現(xiàn)推貨量： 現(xiàn)推貨量是 B、 C、 D三棟， A、 E棟沒(méi)推 出市場(chǎng) ， 估 計(jì)三月中下旬上市。 2. 6 尚東 宏御 項(xiàng)目名稱(chēng)：尚東 宏御 地理位置： 天河區(qū)珠江新城花城大道 760號(hào)（珠江公園東南角） 主題概念： 美國(guó)曼哈頓 UPPER EAST SIDE 的生活精髓 發(fā) 展 商： 廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)劃情況： 占地面積 :9969 平方米 ， 總建筑面積 :81200 平方米 ， 總戶(hù)數(shù) :375，車(chē)位 350個(gè)，車(chē)位接近 1： 1。 自身 及周邊 配套： 共享酒店 各種各樣 完善的配套設(shè)施 。 戶(hù)型比例： （與網(wǎng)上公布的 600戶(hù)有出入） 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 3040 162 0 0 0 0 162 4050 125 0 0 0 0 125 5060 125 0 0 0 0 125 6070 75 0 0 0 0 75 80100 0 38 0 0 0 38 100以上 0 0 25 0 0 25 合計(jì) 487 38 25 0 0 550 比例 89% 7% 4% 0% 0% 100% 銷(xiāo)售情況： 現(xiàn)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目 酒店 公寓部分已 消化完畢 ，只剩下寫(xiě)字樓 部分 。 均 價(jià)： 15500元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 14800元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 16900元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 送 2021元 /M2精裝修 管 理 費(fèi)： /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 10月 15日 交樓日期： 2021年年底 樓層布局： 中塔，東塔 630 層均為酒店公寓。 其中 14層為裙樓： 24層為寫(xiě)字樓部分 ， 5層為會(huì)所， 630層為酒店公寓。 客戶(hù)分析： ? 本項(xiàng)目以小戶(hù)型為主，屬于商務(wù)型公寓，比較適宜投資用途，也可以作為年輕 單身 白領(lǐng)自住居所； ? 在推出平層公寓單位后，鉑林國(guó)際公寓來(lái)自越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)客戶(hù)大幅度增加，和天河區(qū)的客戶(hù)各占五成左右 ； ? 相當(dāng)一部分的客戶(hù)為港澳、美加歸國(guó)華僑及部分韓、日籍人士，他們對(duì)于該項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、投資前景、地域優(yōu)勢(shì)等都比較認(rèn)同 。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 一房單位帶一萬(wàn)元裝修，二房、三房單位帶三萬(wàn)元裝修。 2. 4 鉑林國(guó)際公寓 項(xiàng)目名 稱(chēng)： 鉑林國(guó)際公寓 地理位置： 天河區(qū)珠江新城花城大道 16 號(hào) 主題概念： 商務(wù)型公寓 發(fā) 展 商： 廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃情況： 占地 5265 平方米，由 3 棟樓宇構(gòu)成，總建筑面積約 53000 平方米，產(chǎn)品包括小復(fù)式公寓和平層單身公寓，以小戶(hù)型為主，面積從 30 平方米到 60 平方米不 等。 自身配套： 會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)、中西餐廳、服務(wù)中心 ,完善的商務(wù)配套 。 小區(qū) 綠化率為 %。戶(hù)型包括：?jiǎn)紊砉?、一房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d；從 40 ㎡ ――2 40 ㎡，以 40 ㎡ 67 ㎡單身公寓為主力戶(hù)型。如此全面、完善的小區(qū)管理系統(tǒng)。 客戶(hù)分析： ? 買(mǎi)家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū) 和越秀區(qū)，主要是天河北中信廣場(chǎng)一帶和環(huán)市東路一帶工作的高級(jí)白領(lǐng)、 經(jīng)商的 外籍 人士為主 ，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買(mǎi)家； ? 該區(qū)域目前是市內(nèi)最成熟的外籍人士居住區(qū)，租賃市場(chǎng)活躍，租金及客源穩(wěn)定 ； ? 廣交會(huì)極大地帶動(dòng)投資公寓的市場(chǎng)，以投資為目的的買(mǎi)家不在少數(shù)。在戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，充分考慮了外籍人士對(duì)大空間的需求特征，大膽突破將戶(hù)型設(shè)計(jì)成大房大廳。愛(ài)丁堡項(xiàng)目位于廣州 21 世紀(jì)的 CBD 的核心商務(wù)區(qū)，是外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)集中的地段之一。 ? 富力地產(chǎn)在廣州市的品牌成熟度 及珠江新城多個(gè)富力項(xiàng)目的相互聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 均 價(jià)： 19000元 /㎡ 價(jià)格 變化： 最低價(jià) 為 18000 元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 24000元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 帶 2500元 /平方米裝修 管 理 費(fèi)： /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 6月 17日 交樓日期： 2021年 12月 30日 樓層布局： 3梯 10戶(hù) 現(xiàn)推貨量： 剩余的少量尾貨單位 園林綠化： 加拿大 ACLA 設(shè)計(jì) ，綠化率約 35%。 劣勢(shì) ①、項(xiàng)目 價(jià)格較高， 銷(xiāo)售速度較慢， 短期銷(xiāo)售目標(biāo)不易實(shí)現(xiàn) ，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠有一定壓力 ； ② 、項(xiàng)目南面還有施工現(xiàn)場(chǎng)，影響景觀(guān) ； ③ 、 戶(hù)型比例偏大，導(dǎo)致客戶(hù)選擇面較窄； ④、小區(qū)隔壁的觀(guān)園國(guó)際在位置、戶(hù)型方面上等與譽(yù)峰較相似，但是價(jià)格與譽(yù)峰相比卻較低，不到20210元 /㎡，存在很大競(jìng)爭(zhēng)影響。 客戶(hù)分析： ? 買(mǎi)家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū)、越秀區(qū)，主要是天河區(qū)和越秀區(qū) 工作、經(jīng)商的人士為主 ； ? 從事的職業(yè)主要是從事經(jīng)貿(mào) 等生意的私營(yíng)老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買(mǎi)家 ； ? 購(gòu)房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士 ； ? 他們追求身份 和地位 的認(rèn)可， 是一群 向往優(yōu)越的生活 的成功人士。 ● 戶(hù)型方面也多有創(chuàng)新，每戶(hù)均設(shè)有大型落地窗戶(hù)及空中花園，其中大面積的戶(hù)外空間巧妙地將室外的庭院引入客廳。譽(yù)峰以緊貼珠江公園的中心園林為重點(diǎn) ，加上數(shù)個(gè)入口庭院 的點(diǎn)綴，構(gòu)成了譽(yù)峰整個(gè)空間組織。 主要賣(mài)點(diǎn)： ● 點(diǎn)式立體規(guī)劃，營(yíng)造和諧生態(tài)空間。這間設(shè)計(jì)公司 最擅長(zhǎng)將天然與人工設(shè)計(jì)巧 妙結(jié)合，創(chuàng)造出渾然天成的效果。 總共 8棟高層住宅建筑， 全部 為 兩梯兩戶(hù)，主力戶(hù)型為 200平方米以上的大戶(hù)型 。而包括多所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)在內(nèi)的基礎(chǔ)教育設(shè)施，也于 2021年全面動(dòng)工。而隨之而來(lái)的，是政府推出的珠江新城商業(yè)用地行情也一路看漲，好幾塊地都拍出高價(jià)。在建中的地鐵三號(hào)線(xiàn)自體育西路進(jìn)入華夏路后，跨越珠江進(jìn)入海珠區(qū)，向南與番禺區(qū)連接，并于花城大道與華夏路交叉口設(shè)置地鐵站。 1. 2. 4. 2 在建及擬建市政配套 在過(guò)去的十幾年間 ，廣州市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已投入 50多億元人民幣，但在生活配套設(shè)施上仍是嚴(yán)重滯后，仍是令人赧顏的空白！當(dāng)然， 1997年以后的珠江新城也的確擁有了部分基礎(chǔ)設(shè)施：道路變寬敞，商業(yè)服務(wù)有起色，文化、休閑服務(wù)有優(yōu)勢(shì)，還有三路公交車(chē)直通珠江新城 ，但是總體來(lái)說(shuō)生活配套設(shè)施還是相對(duì)薄弱。 隨市政道路建設(shè)完成電力、電訊、煤氣等各種專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)的地下敷設(shè)工作以及路燈、交通標(biāo)志、標(biāo)線(xiàn)及交控設(shè)施等路面配套設(shè)施。同時(shí)隨著政府的扶持和開(kāi)發(fā)商投資加速，珠江新城在商務(wù)方面也開(kāi)始初具規(guī)模，逐步邁入 “CBD” 時(shí)代。東 2 區(qū)： 該區(qū)域最大特色是有珠江公園這一主題公園，所以多數(shù)住宅都 環(huán)繞珠江公園建成高檔生活區(qū)，盡享珠江公園景觀(guān)資源，發(fā)展 勢(shì)頭 迅速，公園南區(qū)及正在建設(shè)的北區(qū)住宅，均價(jià)直逼廣州豪宅頂價(jià)，區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)已超過(guò) 1500020210元 /㎡，且仍有繼續(xù)上升的趨勢(shì)。隨著 城市 CBD 由天河北中信廣場(chǎng)逐漸南移到珠江新城的趨勢(shì)，在未來(lái)幾年中，將成為廣州市頂級(jí)的商務(wù)區(qū)，帶動(dòng)珠江新城整體向上發(fā)展 。西區(qū)： 臨靠廣州大道中 這一交通主要干道 ，正對(duì)五羊新城，是 珠江新城早期的商業(yè)住宅區(qū) 和生活配套區(qū) ；經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，該區(qū)域居住氛圍優(yōu)良，生活配套 設(shè)施較 齊全 。 (3) 東 1區(qū) C、 G、 K區(qū)，為自然村址與村留商用地。 這些變動(dòng)都使珠江新城布局和功能更加合理，更加貼合 CBD中央商務(wù)區(qū)的實(shí)際需要。 變動(dòng)一：位置由靠近黃埔大道處移至珠江邊 。但是 ，這反而更有利于珠江新城的健康發(fā)展。 這六個(gè)方面的調(diào)整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套環(huán)境，也符合最新引入的CLD（中央居住區(qū)）的概念。 （ 3） 改變小地塊開(kāi)發(fā) “ 樓看樓 ” 的模式，采用國(guó)際通用的計(jì)劃單元綜合開(kāi)發(fā)模式，將樓群間的綠化集中設(shè)置，形成很多漂亮的小花園 。此時(shí)，距 1992年初廣州市政府常務(wù)會(huì)議決定開(kāi)發(fā)珠江新城，已經(jīng)進(jìn)入第十 個(gè)年頭。 1. 2. 2 CBD規(guī)劃?rùn)z討工作結(jié)果 在 1992年～ 1993年間， 廣州市規(guī)劃局關(guān)于 《廣州新城市中心區(qū) —— 珠江新城規(guī)劃》出臺(tái)，珠江新城正式以 “ 廣州新城市中心區(qū) ” 閃亮登場(chǎng)，政府開(kāi)始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 現(xiàn)時(shí)規(guī)劃落實(shí)的公共配套市政設(shè)施有 第二少年宮、廣州歌劇院、廣州圖書(shū)館、廣東省博物館、超高雙塔 (分東塔和西塔 )和電視觀(guān)光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑都將在 2021 年前建成 。 珠江新城是廣州城市中心的核心位置， 由于城市中軸線(xiàn)及東西塔地標(biāo)項(xiàng)目的所在， 05年以來(lái)成為廣州房地產(chǎn)最為炙手可熱的板塊。因此，廣州 CBD的發(fā)展應(yīng)在目前的基礎(chǔ)上，在現(xiàn)實(shí)的環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)整、充實(shí)、提高。居住，正從根本上改變著廣州的內(nèi)涵和外延。這里人丁興旺，百業(yè)繁榮，成了地地道道的廣州 “ 衛(wèi)星城 ” 。在番禺還沒(méi)有撤市建區(qū)的時(shí)候，一些敏銳的房地產(chǎn)商已經(jīng)洞察到住宅 “ 郊區(qū)化 ” 的先機(jī)。 郊區(qū)變衛(wèi)星 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的高速發(fā)展和人民生活水平的提高，使人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高 。其中的代表有合生創(chuàng)展的峻景花園，雖然遠(yuǎn)在東圃，均價(jià)仍然賣(mài)到每平方米 8000元左右 。天河的樓價(jià)（均價(jià)）迅速由年初的 1800元每平方米飆升到年底的 4000元每平方米，創(chuàng)下了廣州樓市的一個(gè)奇跡。但是由于廣州人根深蒂固的居住觀(guān)念還不能一下子完全改變，