【正文】 為許許多多廣州人，尤其是白領(lǐng)階層安居樂業(yè)的家園。他們首先選取了與海珠區(qū)一江之隔的洛溪地區(qū)作為開發(fā)的重點，以低廉的價格、優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、完善的管理來吸引住戶的麗江花園、洛 溪新城等大型樓盤在這里先后拔地而起，廣州市民聞風(fēng)而動，趨之若騖 。而番禺樓市的蓬勃發(fā)展，恰恰是居住改變廣州的一個縮影。 有山有水、空氣清新的、風(fēng)光怡人的市郊，成為許多人向往的居家之地。尤其是在廣州市政府透露將把其建成又一個市中心以后，這個過去廣州人常說的 “ 寧要河北一張床，不要河南一間房 ” 的區(qū)段，現(xiàn)在也成了許多老廣州置業(yè)的心水之選。 人們對天河區(qū)住宅的熱捧，使昔日 的荒袤之地，變成了繁華的鬧市區(qū)，導(dǎo)致了廣州城市中心區(qū)的迅速東進(jìn) 。隨后房地產(chǎn)商乘勝追擊，在 90 年代中后期開始向東推移，一直 將房地產(chǎn)發(fā)展到以前老廣州們不屑踏足的東圃、黃埔等地。到今天，天河已經(jīng)成了全廣州最為繁榮的地段，樓價也高居 各 區(qū)之首。在這樣的背景下，天河區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮應(yīng)運而生。 天河樓市的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在 1992年 ， 那年廣東經(jīng)濟(jì)形勢一片大好，很多人賺了錢以后開始考慮投資，當(dāng)時的股市還沒有現(xiàn)在這樣的吸引力，很多人選擇了投資不動產(chǎn)。 從九十年代起，廣州的房地產(chǎn)界開始關(guān)注天河這個新區(qū)，特別是六運會在廣州舉辦之后，大量的資金開始涌入天河的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各種較高檔次的樓盤在天河落戶。 新區(qū)變中心 在改革開放之初，廣州人心目中的最佳居住地是東山、 荔灣 和越秀等老城區(qū)，那時的天河、海珠、白云等新城區(qū)還是廣袤的農(nóng)村。廣州市的商品住宅建設(shè)已進(jìn)入良性發(fā)展，其開發(fā) 規(guī)模、銷售數(shù)量、市場發(fā)育水平均居國內(nèi)前列，并為全市直接提供了價值 億元的公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施： 194所幼兒園、 105所小學(xué)、 64所中學(xué)以及 557公里的道路、 423公頃的綠地、 。 1978年，廣州人均居住面積為 ； 1987年，人均居住面積為 ；截至 2021年底，全市實有房屋建筑面積 為 平方米，人均住房面積已達(dá) 。新的世紀(jì)來臨了，正呼喚著我們?nèi)ヌ剿?、去?chuàng)造、去建設(shè)：一個對生命 更加友善的城市，一個與自然更加和諧的 山水生態(tài)城市 家園。 53 4. 2. 4 以地標(biāo)建筑為龍頭，帶動其它項目的開發(fā) 52 4. 2. 3 強(qiáng)化積聚效應(yīng)，提升商氣人氣 52 4. 2. 2 優(yōu)化軟環(huán)境，提供良好的政策支持 52 4. 2. 1 建立高效協(xié)調(diào)機(jī)制，強(qiáng)力整合區(qū)內(nèi)資源 51 3. 4. 3 供應(yīng)產(chǎn)品特點 51 3. 4. 1 預(yù)測價格走勢 47 3. 3 珠江新城 07 年項目總體分析 45 3. 2. 8 中海觀園國際 美御 44 3. 2. 6 尚東禮頓陽光 42 3. 2. 4 鉑林國際公寓 41 3. 2. 3 富力史丹尼國際公寓 40 3. 2. 2 富力愛丁堡國際公寓 29 2. 9 中海璟暉華庭 25 2. 7 尚東美御 21 2. 5 嘉裕禮頓陽光 14 2. 1 譽(yù)峰 11 2 個盤介紹 9 1. 2. 3 珠江新城目前 主要住宅項目情況 6 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分區(qū) 5 1. 2. 1 珠江新城用地規(guī)劃 4 1. 2 珠江新城的總體規(guī)劃 4 1. 1 城市居住變化史 珠江新城 07 年在售 項目 分析報告 目 錄 1 前言部分 5 1. 2. 2 CBD 規(guī)劃檢討工作結(jié)果 10 1. 2. 4 珠江新城的主要基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施 14 2. 2 富力愛丁堡國際公寓 16 2. 3 富力史丹 尼國際公寓 19 2. 4 鉑林國際公寓 23 2. 6 尚東宏御 27 2. 8 中海觀園國際 31 3 分析 33 3. 1 價格分析（價格走勢、起價、均價、最高價、增幅） 33 3 .2 戶型分析（包括主推戶型和熱銷戶型） 40 3. 2. 1 譽(yù)峰 43 3. 2. 5 嘉裕宏御 45 3. 2. 7 尚東 46 3. 2. 9 中海璟暉華庭 48 3. 4 預(yù)測走勢分析（價格、消費群體、供應(yīng)產(chǎn)品特點） 51 3. 4. 2 消費群體分析 51 4 珠江新城開發(fā)的商機(jī)與未來展望 51 4. 1 珠江新城 CBD 開發(fā)的商機(jī)千載難逢 52 4. 2 珠江新城 CBD 開發(fā)的著力點 53 4. 3 珠江新城未來展望 53 珠江新城 07 年主要在售樓盤分析 報告 1 前言部分 1. 1 城市居住 變化史 廣州，這 座南 中國的現(xiàn)代化城市，已經(jīng)走過了 2021多年的發(fā)展道路，她是面向珠江，背倚著白云山成長起來的。 因為，不管歲月怎樣更疊，不管歷史如何變遷，有一點永遠(yuǎn)不會改變，那就是 ―― 廣州是我們共同的家！ 廣州的房地產(chǎn)業(yè)從 1979年 開始 起步。 廣州市已建成交付使用的占地面積在 20萬平方米以上的住宅小區(qū)近百個，在建的 大小項目總共 還有 300多個。 近 10年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣州市民的居住觀念逐漸轉(zhuǎn)變，隨之而來的是城市的擴(kuò)張和市民居住環(huán)境的大變遷，最終使廣州市重心實現(xiàn)了 “ 乾坤大挪移 ” 。即使是在八十年代 中后期，也很少有房地產(chǎn)公司有魄力 的 在老城區(qū)以外的地方蓋建樓盤，因為在當(dāng)時這絕對是一種冒險。但是由于廣州人根深蒂固的居住觀念還不能一下子完全改變，而外來人口大多數(shù)還無力購買商品房，天河房地產(chǎn)的市道暗淡。與此同時，老城 區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所帶來的人口過密、交通擁擠、環(huán)境污染等問題日益突出，促使一部分先富起來的市民和基本完成了資本 “ 原始積累 ” 的新移民們，產(chǎn)生了遷出老城區(qū)，到新城區(qū)尋找更好的居住環(huán)境的迫切愿望。天河的樓價（均價）迅速由年初的 1800元每平方米飆升到年底的 4000元每平方米，創(chuàng)下了廣州樓市的一個奇跡。在天河的中心區(qū)，樓房的均價每平方米高于 10000 元。其中的代表有合生創(chuàng)展的峻景花園，雖然遠(yuǎn)在東圃，均價仍然賣到每平方米 8000元左右 。 同樣的變化，近兩年也在海珠區(qū)顯現(xiàn)出來。 郊區(qū)變衛(wèi)星 社會經(jīng)濟(jì) 的高速發(fā)展和人民生活水平的提高，使人們對居住環(huán)境的要求越來越高 。提到廣州人住宅 “ 郊區(qū)化 ” ，就不能不提及番禺的樓市。在番禺還沒有撤市建區(qū)的時候，一些敏銳的房地產(chǎn)商已經(jīng)洞察到住宅 “ 郊區(qū)化 ” 的先機(jī)。 “ 洛溪效應(yīng) ” 激發(fā)了更多房地產(chǎn)商的投資熱情，碧 桂園 、奧林匹克花園等名牌小區(qū)接踵而至 。這里人丁興旺，百業(yè)繁榮，成了地地道道的廣州 “ 衛(wèi)星城 ” 。 廣州城市發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃是，未 來的城市中心將是珠江以南的海珠區(qū)，城市的中軸線位于廣州大道以東 ,已經(jīng)從天河北中信廣場一帶南移 擴(kuò)展 至珠江新城這一城市新 CBD，加上原來東山區(qū)環(huán)市東路一帶 傳統(tǒng) 的商業(yè)圈，構(gòu)成一個十字型的新 CBD區(qū)域 。居住，正從根本上改變著廣州的內(nèi)涵和外延。廣州 CBD的發(fā)展應(yīng)定位于輻射大廣州、珠三角乃至華南地區(qū)，著眼于現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、信息化，高起點、高品質(zhì)打造具區(qū)域集聚效應(yīng)和較強(qiáng)輻射力、競爭力的規(guī)?；?CBD。因此，廣州 CBD的發(fā)展應(yīng)在目前的基礎(chǔ)上，在現(xiàn)實的環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)整、充實、提高。 經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前新城市中軸線 “ 北軸 ”CBD 已初具規(guī)模，向南延伸的 “ 南軸 ” 珠江新城 CBD的開發(fā)時機(jī)日漸成熟，可以說，已具備天時、地利、人和等條件。 珠江新城是廣州城市中心的核心位置， 由于城市中軸線及東西塔地標(biāo)項目的所在， 05年以來成為廣州房地產(chǎn)最為炙手可熱的板塊。占地面積約 ， 規(guī)劃 居住人口 18 萬 ，可提供 30 萬個就業(yè)崗位。 現(xiàn)時規(guī)劃落實的公共配套市政設(shè)施有 第二少年宮、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、超高雙塔 (分東塔和西塔 )和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑都將在 2021 年前建成 。 珠江新城位于新城市中軸線之上，屬于廣州市的核心地帶的區(qū)位充分顯示出其在廣州未來發(fā)展中的重要地位。 1. 2. 2 CBD規(guī)劃檢討工作結(jié)果 在 1992年～ 1993年間， 廣州市規(guī)劃局關(guān)于 《廣州新城市中心區(qū) —— 珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城正式以 “ 廣州新城市中心區(qū) ” 閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 在 2021年年中，廣州市政府審議通過 了《珠江新城規(guī)劃檢討》。此時，距 1992年初廣州市政府常務(wù)會議決定開發(fā)珠江新城，已經(jīng)進(jìn)入第十 個年頭。同時強(qiáng)化了城市新中軸線的空間、景觀與環(huán)境設(shè)計，將原規(guī)劃的 128米寬的中央林陰大道調(diào)整為 80— 230米不等的生態(tài)性綠色腰鼓形開敞空間，增加了廣場和綠地用地，設(shè)計了新中軸線系列廣場 。 （ 3） 改變小地塊開發(fā) “ 樓看樓 ” 的模式，采用國際通用的計劃單元綜合開發(fā)模式，將樓群間的綠化集中設(shè)置，形成很多漂亮的小花園 。 （ 5） 提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面專用步行道構(gòu)成的立體化步行系統(tǒng) 。 這六個方面的調(diào)整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套環(huán)境，也符合最新引入的CLD（中央居住區(qū)）的概念。 除了上面六個方面以外，政府還對珠江新城做出以下的修改： 1 交易會展中心、領(lǐng)事館區(qū)搬離珠江新城。但是 ，這反而更有利于珠江新城的健康發(fā)展。而會展中心、領(lǐng)事館區(qū)同樣能夠帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果把這三個高端產(chǎn)物同時擺放在珠江新城 ，從大角度看無疑是一種資源的浪費，而會展中心和領(lǐng)事館區(qū)都有個各自獨特的硬件要求，和 CBD其實有著不可彌補(bǔ)的結(jié)構(gòu)性沖突，使 CBD的發(fā)展趨向多極化。 變動一：位置由靠近黃埔大道處移至珠江邊 。但在廣州市政府于 2021月公布實施的新一輪珠江新城規(guī)劃《珠江新城規(guī)劃檢討》中，對超高雙子塔的位置發(fā)生了變動 。 這些變動都使珠江新城布局和功能更加合理，更加貼合 CBD中央商務(wù)區(qū)的實際需要。規(guī)劃功能區(qū)由西至東主要有以下幾個： (1) 西區(qū) A、 E、 I區(qū)， A區(qū)以商務(wù)辦公為主， E區(qū)為商住區(qū)、 I區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū) 。 (3) 東 1區(qū) C、 G、 K區(qū)，為自然村址與村留商用地。 (5) 東 3區(qū) M、 N區(qū)， M區(qū)為文化娛樂綜合區(qū)與賽馬場， N區(qū)為商住與酒店區(qū)。西區(qū)： 臨靠廣州大道中 這一交通主要干道 ，正對五羊新城，是 珠江新城早期的商業(yè)住宅區(qū) 和生活配套區(qū) ；經(jīng)過多年發(fā)展，該區(qū)域居住氛圍優(yōu)良，生活配套 設(shè)施較 齊全 。中軸線區(qū)域：珠江新城中西部，在城市中軸線上，包括東西塔七大地標(biāo)的大量公共建筑和配套設(shè)施。隨著 城市 CBD 由天河北中信廣場逐漸南移到珠江新城的趨勢，在未來幾年中，將成為廣州市頂級的商務(wù)區(qū)，帶動珠江新城整體向上發(fā)展 。東 1 區(qū)： 該區(qū)為商務(wù)配套區(qū)， 整體規(guī)劃為中區(qū)商務(wù)區(qū)的配套設(shè)施區(qū)域，住宅項目基本以服務(wù)寫字樓群的商務(wù)公寓為主 。東 2 區(qū)： 該區(qū)域最大特色是有珠江公園這一主題公園，所以多數(shù)住宅都 環(huán)繞珠江公園建成高檔生活區(qū)，盡享珠江公園景觀資源，發(fā)展 勢頭 迅速，公園南區(qū)及正在建設(shè)的北區(qū)住宅，均價直逼廣州豪宅頂價，區(qū)域內(nèi)住宅均價已超過 1500020210元 /㎡，且仍有繼續(xù)上升的趨勢。東 3 區(qū)： 該區(qū)為文化娛樂區(qū) ，賽馬場為現(xiàn)時該區(qū)主要代表性建筑，周邊商業(yè)狀態(tài)較為混雜 ，未來規(guī)劃未有明確的亮點，且該區(qū)項目多數(shù)為前期項目 ，房價僅在 70008000元 /㎡， 區(qū)域形象的低檔及緩慢的發(fā)展， 導(dǎo)致 區(qū)域房地產(chǎn)消費屬于珠江新城的 中低端市場 ， 高價形象暫時 未被接受 ，整 體發(fā)展在短期內(nèi)都 不會有一個大幅度的提升 ； 1. 2. 3 珠江新城目前 主要住宅項目情況（包括已建、在建、規(guī)劃將建） （ 1）已建成項目情況 項目名稱 地塊位置 星匯雅苑 珠江新城 M46地塊 馬賽國際公寓 珠江新城 M3 M33地塊 跑馬地花園 珠江新城 M31地塊 天駿花園 珠江新城 M13地塊 南國花園 珠江新城 N4 地塊 君怡大廈、匯豪大廈、安駿大廈、金駿大廈 珠江新城 D82地塊 金碧華府 珠江新城 L5 地塊 新城海濱花園 珠江新城 L9 L9 L14地塊 珠江別墅 珠江新 城 H1 H1 H14地塊 凱旋新世界 珠江新城 L L L18地塊 力迅上筑 珠江新城 L9 L93地塊 利雅灣 珠江新城內(nèi) K3－ 1地塊 星匯園 珠江新城 E2 E22地塊 漾晴居 珠江新城 E14地塊 麗晶華庭 珠江新城 E12地塊 星匯國際 珠江新城 E11地塊 雙城國際 珠江新城 E54地塊 南天廣場 珠江新城 E53地塊 名門大廈 珠江新城 I11地塊 遠(yuǎn)洋明珠大廈 珠江