【正文】 園林綠化： 綠 化率為 30%。 平層 最低價(jià) 12300元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 15500元 /平方米。 1－ 3 層是商業(yè)部分， 4 層以上為住宅部分， 總戶數(shù) 為 1032 戶，車位接近 1： 1。 劣勢(shì) ①、項(xiàng)目 小戶型單身公寓，小面積單位使用率不高； ②、大面積空中花園設(shè)計(jì)，而且小區(qū)呈圍合布局，令到私密性較低； ③、 項(xiàng)目西面 的廣州大道一帶 為一些舊建筑，景觀較差。中央游泳池 ,露天休閑茶座 ,首層架空花園 ,商務(wù)休閑會(huì)所 。 客戶分析： ? 買家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū) ，主要是天河區(qū) 工作 的白領(lǐng)一族、經(jīng)商的人士為主，亦有相當(dāng)部分 外籍人士 ； ? 從 事的職業(yè)主要是 以私營(yíng)企業(yè) 為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買家 ； ? 購(gòu)房者以自住 或投資 為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士。 戶型比例： （由于第 30 層規(guī)劃圖紙沒(méi)有取得，所以只是從 4層計(jì)算到 29層） 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 4050 156 0 0 0 0 156 5055 52 0 0 0 0 52 5565 236 24 0 0 0 260 100120 0 52 0 0 0 52 150160 0 0 26 0 0 26 220240 0 0 0 24 0 24 合計(jì) 444 76 26 24 0 570 比例 78% 13% 5% 4% 0% 100% 銷售情況： 整個(gè)項(xiàng)目 從 06 年年底正式開賣，目前銷售情況較理想，以投資者購(gòu)買居多。 現(xiàn)推貨量： 公寓和寫字樓現(xiàn)正全面推貨 園林綠化： 園林面積有接近 3500 平方米，設(shè)有園林生態(tài)泳池，南塔公寓每隔六層均帶有架空花園平臺(tái)，園林以簡(jiǎn)約的風(fēng)格，輔以適當(dāng)?shù)脑炀颁佋O(shè)花草、灌木、喬木均設(shè)計(jì)成叢組種植，做到四季皆景。 總共 584 戶，車位 625 個(gè) 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)。 項(xiàng)目由 2 棟 30 層帶電 梯樓宇組成，北塔為 330 層為寫字樓，南塔 430 層為公寓，負(fù)一至負(fù)三層車庫(kù) ，首層商鋪，二層西餐廳，三層會(huì)所， 。 劣勢(shì) ① 、項(xiàng)目 臨近公交車 站，受廢氣、噪音的污染較大； ②、項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)于珠江新城內(nèi)其他公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)偏高 ； ③、戶型比例偏大， 120平方米以下全部只是做到一房， 180平方 米 以上只是三 房，比較浪費(fèi)空間。例如：門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)，寬頻網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)格、電梯轎箱及停車場(chǎng)均設(shè)閉路電視監(jiān)控等。 自身 及周邊 配套： 會(huì)所，咖啡廳，戶外泳池；配套索引：國(guó)際衛(wèi)星信號(hào)電視天線入戶；超五類 100M 以太網(wǎng)線入戶；日立高速觀光電梯；達(dá)芬奇健身中心；斯諾克競(jìng)技館；可視對(duì)講及家居安全防衛(wèi)； 室內(nèi)采用分體式中央空調(diào)；專用直飲水供給系統(tǒng)；首層商鋪，二層西餐廳，三層白金漢皇家會(huì)所；幼兒園 ：廣州空軍司令部幼兒園 小 學(xué)：廣州市東山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、五羊第三小學(xué)、東山區(qū)五羊小學(xué) 中 學(xué)：五羊中學(xué)、廣州鐵路第一中學(xué) 肉菜市場(chǎng)：萬(wàn)佳超市、明月肉菜市場(chǎng)、寺右新馬路市場(chǎng) 食 市：好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜館、長(zhǎng)城酒店、麥當(dāng)勞、肯德基 醫(yī) 院：省中醫(yī)二沙島分院、空軍醫(yī)院 銀 行：工商銀行、民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ①、 地理位置優(yōu)越，富力愛丁堡國(guó)際公寓座落在 廣州珠江新城 CBD西南部，緊臨廣州大道，北面與新大廈國(guó)際公寓相依為鄰。此外還針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯、管家等服務(wù)，包括代訂各種休閑活動(dòng)的票務(wù)、組織各種專門的活動(dòng)等，即從細(xì)節(jié)上為住 戶作最充分的考慮，為他們提供最周全的服務(wù)。 ? 完善的服務(wù)配套。愛丁堡國(guó)際公寓由加拿大 ACLA 設(shè)計(jì)，中西方建筑精髓相交融是愛丁堡國(guó)際公寓設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)。正是基于對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，對(duì)目標(biāo)客戶消費(fèi)特征的把握，對(duì)項(xiàng)目獨(dú)特地理位置的判斷，富力地產(chǎn)將愛丁堡項(xiàng)目定位于服務(wù) 式公寓。 ? 獨(dú)特的市場(chǎng)定位。 ? 項(xiàng)目周邊視野開闊，景致優(yōu)美，南可眺珠江及二沙美景，西望東山秀色，北面盡覽天河都市繁華。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值 。 園林設(shè)計(jì)引入了英式風(fēng)情園林，花木選取兼顧了觀賞性與實(shí)用性，并且做到移步換景、 錯(cuò)落有致，從高處俯瞰更顯情調(diào)。 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目已 完成開發(fā)。 2. 2 富力愛丁堡國(guó)際公寓 項(xiàng)目名稱： 富力愛丁堡國(guó)際公寓 地理位置： 天河區(qū)珠江新城金穗路 (珠江公園北門 ) 主題概念： CBD首腦級(jí)國(guó)際公寓 發(fā) 展 商： 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 規(guī)劃情況： 富力愛丁堡占地 5,856 ㎡，總建筑面積 51,000 ㎡，由 1 棟 32 層帶電梯樓宇組成，負(fù)一至負(fù)三層車庫(kù)，首層商鋪，二層西餐廳，三層會(huì)所， 4 至 32 層為公寓，三梯 10 戶 ，總共 290 戶，車位 226 個(gè)。 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ①、 南面正對(duì)珠江公園無(wú)敵園林景色； ②、 創(chuàng)新大戶型，首創(chuàng)三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 每戶均設(shè)有大型落地窗 房及空中花園，而大面積的入戶花園，則巧妙地將室外的庭院引入客廳 ； ③、 戶型豪華，物業(yè)管理水平和配套設(shè)施均屬頂級(jí)水平 ； ④、 樓盤 品牌 宣傳的力度 大 、市場(chǎng)影響力較大 。 自身配套： 罕有的雕塑主題園林 ， 五星級(jí)住戶會(huì)所 ， 由廣州新中酒管理有限公司提供尊貴服務(wù)。戶型設(shè)計(jì)上還將引入創(chuàng)新的 “ 主仆 ” 空間和空中多點(diǎn)綠化空間設(shè)計(jì)理念，采用兩梯兩戶甚至三梯兩戶設(shè)計(jì)，戶戶三陽(yáng)臺(tái)。該項(xiàng)目的主力戶型為 200 平方米，高樓層的單位更是加大了主臥套房的空間，配以高達(dá) 6 米的空中花園。 ● 國(guó)際性標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)在： “ 一站式解決 ” 、 “ 十五分鐘 限時(shí)反應(yīng) ” 、 “ 免費(fèi)房屋體驗(yàn) ” 、 “ 商務(wù)活動(dòng)協(xié)助 ” 、 “ 增值服務(wù)套餐 ” 等的英式大官家服務(wù)內(nèi)容。 ● 全球化選料，純手工打造。 ● 空間層次豐富 帶來(lái)更多觀景享受。譽(yù)峰在設(shè)計(jì)上充分考慮于珠江公園的關(guān)系，采用點(diǎn)式立體布置，以 “ 八 ” 字形面向珠江公園，通過(guò)不同的空間組合，形成一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)渡。其中峰頤軒、峰領(lǐng)軒的銷售率已經(jīng)接近 80%左右。整個(gè)小區(qū)綠化率約 35%。 園林綠化： 由全球頂尖園林設(shè)計(jì)公司－ Bensley Design Group International Consultants 負(fù)責(zé)園林設(shè)計(jì)。 其中 峰景 軒 、 峰華軒、峰彩軒為兩梯兩戶高為 43 層的高層，峰領(lǐng)軒為兩梯兩戶高為 45層，峰頤軒為兩梯兩戶高為 44層，峰雅軒、峰逸軒、峰 耀 軒為兩梯兩戶高為 41層的高層 . 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目 8座高層住宅 已 基本完成開發(fā) 。 建筑面積 為 147508平方米 ，總戶數(shù) 682戶 ，車位 828個(gè)，車位比接近 ： 1。另根據(jù)規(guī)劃，珠江新城內(nèi)的包括第二少年宮、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、超高雙塔 (分東塔和西塔 )和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑都將在2021年前建成。 2021年 12月 26 日，地鐵三號(hào)線珠江 新城站的通車，更為珠江新城帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好。 而在 05年下半年，珠江新城廣州市第二少年宮的落成、西塔的招標(biāo)，更讓珠江新城在 當(dāng) 年搶盡眼球。從實(shí)施的新辦法中，清晰地傳遞出政府有意加快建設(shè)珠江新城區(qū)域金融中心的聲音。 2021年 4月，為鼓勵(lì)更多金融機(jī)構(gòu)聚集珠江新城，廣州市政府高調(diào)對(duì)外宣布，將對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐珠江新城辦公給予政策上的大力支持。 交通更便捷了 項(xiàng)目名稱 地塊位置 廣州歌劇院 珠江新城 K21地塊 廣州博物館 珠江新城 G22地塊 廣州圖書館 珠江新城 D7－ 7地塊 廣州婦幼醫(yī)療保健中心 珠江新城 A5－ 2地塊 東塔 西塔 珠江新城 J1 J15 地塊 電視觀光塔 《規(guī)劃?rùn)z討》承諾，未來(lái)的珠江新城從居住小區(qū)或辦公大廈出來(lái)，一個(gè)小時(shí)之內(nèi)就能到達(dá)廣州的各個(gè)角落。 針對(duì)這一情況，《珠江新城規(guī)劃 檢討》中的最大亮點(diǎn)就是對(duì)公共設(shè)施的完善和補(bǔ)充，因此政府在其中描述的珠江新城的未來(lái)更加超前、更加現(xiàn)代，也更加讓人心動(dòng)。公共娛樂(lè)文化設(shè)施 廣州市第二少年宮已經(jīng)完工投入使用。學(xué)校 建成 2 所中學(xué)（南國(guó)花園 \恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)） 3 所小學(xué)（ D 區(qū)、 I區(qū)和南國(guó)花園）和2所幼兒園（匯豪和南國(guó)花園）并移交天河區(qū)教育局， 建成 2個(gè)社區(qū)中心。 基本完成臨江大道東 延長(zhǎng)線臨江綠化帶。 2021年 1月 1日由珠江新城通向員村科韻路口的臨江大道東延長(zhǎng)線段通車。 1. 2. 4. 1 已建成市政配套 而在 2021 年，隨著地鐵三號(hào)線的開通，各項(xiàng)市政設(shè)施逐步完善，珠江新城開發(fā)熱度升溫，同時(shí)在建項(xiàng)目達(dá)十幾個(gè)，珠江新城一躍成為廣州樓市的熱 點(diǎn)和重要板塊，大集團(tuán)項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)，樓價(jià)直線上升。 是一個(gè)以東西塔為核心的高檔商務(wù)辦公區(qū)，該區(qū)沒(méi)有正式的住宅用地供應(yīng)，只有極少數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目。 總體來(lái)說(shuō)，根據(jù) GCBD21—— 珠江新城規(guī)劃?rùn)z討之出讓地塊圖 2021可以得出各功能分區(qū)的一些主要特點(diǎn)： (4) 東 2區(qū) D、 H、 L區(qū)， D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)， H區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園， L區(qū)為商住用地。 (2) 中軸線區(qū)域 B、 F、 J 區(qū)， B 區(qū)為入口廣場(chǎng)與金融辦公區(qū)， F 區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場(chǎng)， J區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)與文化廣場(chǎng)。 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分區(qū) 圖 2 珠江新城各用地功能分區(qū)圖 根據(jù)廣州市對(duì)珠江新城的整體規(guī)劃可以得知：廣州城市主次干道將珠江新城劃分為 14個(gè)功能不同的街區(qū)。 變動(dòng)二：高度有望突破 350米達(dá)到 400多米按照規(guī)劃，為了凸顯其 “ 孿生 ” 性，這 兩幢超高雙子塔各自的建筑面積均將超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，建筑風(fēng)格也將力求一致。 廣州市政府 在 1993年第一輪珠江新城規(guī)劃中，超高雙子塔規(guī)劃高度為 350米，將設(shè)置在北面靠近黃埔大道處。 2 對(duì)標(biāo)志性建筑“雙子塔”的修改。本身 CBD中央商務(wù)區(qū)就是一個(gè)能夠帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高端產(chǎn)物，有著各種嚴(yán)格的硬件要求。可能很多 投資者不明白政府的決定，甚至懷疑珠江新城未來(lái)的前景。由于珠江 新城主要的商務(wù)區(qū)域集中在西部，而東部大多為住宅，因此新概念的引入，也使得政府對(duì)這個(gè)區(qū)域的改造更加人性化，對(duì)于未來(lái)的商住環(huán)境做出結(jié)構(gòu)性的提高。 （ 6） 提出了一個(gè)必須通過(guò)舉辦設(shè)計(jì)競(jìng)賽才能確定方案的地標(biāo)性建筑系統(tǒng) ，用制度保證創(chuàng)造出有藝術(shù)特色的城市形象。 （ 4） 街道模式變單一為多樣，既有交通干道，也有騎樓式商業(yè)步行街 。 （ 2） 提高了配套設(shè)施水平，增設(shè)市級(jí)少年宮、圖書館，增設(shè)幼兒園 9所，增設(shè)小學(xué) 1所，市級(jí)醫(yī)院、幼兒園、小 學(xué)的用地面積增大 。 新規(guī)劃對(duì)原有規(guī)劃作出了以下六大調(diào)整： （ 1） 住宅、商貿(mào)、行政辦公總建筑面積增加。在公眾眼里，曾被確切定位為廣州 21世紀(jì) CBD的這塊土地，其總體規(guī)劃幾經(jīng)修改，終于定案。但在之后的 10年時(shí)間內(nèi)，珠江新城猶如一潭死水，除了在東部臨近華南高速干線、西部鄰近廣州大道等少部分地區(qū)開發(fā)外，基本處于停滯階段，這成為很多當(dāng)初規(guī)劃者心中永恒的痛。珠江新城在廣州定位是： 二十一世紀(jì)中央金融商務(wù)區(qū) （ CBD） ，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政與居住等 一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。 地鐵三號(hào)線的開通以及未來(lái)地鐵五號(hào)線的開通都會(huì)給珠江新城的交通帶來(lái)巨大的便利。經(jīng) 2021 年珠江新城規(guī)劃?rùn)z討案修正后，確立珠江新城區(qū)域共劃分為14 個(gè)街區(qū)，功能區(qū)域劃分包括有商務(wù)、行政辦公 街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等 。 它的 規(guī)劃范圍：北起黃埔大道，南至珠江，西以廣州大道為界，東抵華南快速干線。它的開發(fā)既是天河提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)素的有效途徑，更是天河尋求新發(fā)展，再上新水平的重要步驟。當(dāng)前應(yīng)鉚足力氣，以珠江新城開發(fā)為契機(jī)，打造一個(gè)以新城市中軸線 (即北起火車東站、向南經(jīng)天河北路、天河體育中心東西兩翼、天河城和正佳廣場(chǎng)、延伸至珠江新城 )為主核 (即南北線 )和以天河路 (西接環(huán)市東傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) )為次核 (即東西線 )的 “ 十字架式 ”CBD 。吸引國(guó)內(nèi)外大型公司、金融機(jī)構(gòu)設(shè)立區(qū)域性總部或 分支機(jī)構(gòu)，并成為駐港、澳、臺(tái)的國(guó)際大型公司、跨國(guó)公司亞洲總部北上、西進(jìn)的落腳點(diǎn)和橋梁。 1. 2 珠江新城的總體規(guī)劃 1. 2. 1 珠江新城用地規(guī)劃 在大珠三角經(jīng)濟(jì)圈的整合中，作為國(guó)際金融中心、亞洲國(guó)際大都會(huì)的香港和華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心、國(guó)際大都市的廣州，扮演著越來(lái)越重要的角色，兩者無(wú)疑是區(qū)域內(nèi)發(fā)展的龍頭和領(lǐng)頭羊。 廣州市政府的城市總體規(guī)劃及 廣州人居住觀念和模式的不斷變 遷，無(wú)疑是促成這一巨變的一個(gè)重要因素。在廣州的四周郊區(qū)，還分散著一些高級(jí)的別墅區(qū)如白云堡 、萬(wàn)科城 等，成為老板級(jí)人物的居住、度假之所。如今，番禺的這些住宅小區(qū)，已經(jīng)成