【正文】 漳州〖都市名城〗項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2007年4月目 錄一、城市概況 4漳州概況 4漳州城市資源分析 5二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況 6漳州近年GDP走勢(shì) 6漳州人均可支配收入走勢(shì) 8漳州人均GDP走勢(shì) 9漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 11漳州財(cái)政收入走勢(shì) 12社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì) 13宏觀政策環(huán)境 14三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃 15漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀 15漳州城市規(guī)劃 16四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 18漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 18漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況 19漳州樓市運(yùn)行特點(diǎn) 23五、漳州樓市板塊分析 24新城區(qū)板塊——百舸爭(zhēng)流，揚(yáng)帆起航 24老城區(qū)板塊——魅力依然，體量縮減 24龍池板塊——地產(chǎn)期待值更高 254．漳州開(kāi)發(fā)區(qū)板塊——灣區(qū)生活新主張 25六、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)判斷 26七、漳州區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 27在推項(xiàng)目（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 27在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 29在推項(xiàng)目戶(hù)型情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 34在推項(xiàng)目部分戶(hù)型產(chǎn)品鑒賞 36在推項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 51待推項(xiàng)目 52八、項(xiàng)目分析 53項(xiàng)目概況 53地塊周邊環(huán)境分析 54項(xiàng)目SWOT分析 56九、項(xiàng)目定位建議 58項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 58項(xiàng)目整體定位建議 59項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 60項(xiàng)目客群定位建議 63項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 64部分戶(hù)型設(shè)計(jì)手法推薦 67規(guī)劃布局建議 73項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 75售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 79十、本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性框架 81十一、附件 82國(guó)有土地出讓情況 82漳州中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃情況 88漳州中心城區(qū)近五年住房建設(shè)規(guī)劃指標(biāo) 90漳州市區(qū)在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表 94部分項(xiàng)目售樓部展示 96一、城市概況漳州概況（1） 地理位置——漳州市位于福建省東南部,地處東經(jīng)117176。118176。、176。25176。之間，東瀕臺(tái)灣海峽，與廈門(mén)隔海相望，東北與泉州接壤，西北與龍巖相接，西南與廣東的汕頭毗鄰,是福建最南端的一個(gè)地級(jí)市。（2） 區(qū)域面積——，海岸線長(zhǎng)680多千米，有東山灣、詔安灣、舊鎮(zhèn)灣等7個(gè)大海灣和東山島、西嶼等170多個(gè)島嶼。（3） 地形地勢(shì)——漳州市地勢(shì)從西北向東南傾斜，地形多樣，有山地、丘陵、臺(tái)地和平原。最大河流是九龍江，橫貫6個(gè)縣區(qū)。九龍江下游的漳州平原面積566平方千米，是全省第一大平原。（4） 行政區(qū)域 ——漳州市轄二區(qū)一市八縣，即薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳浦、云霄、東山、詔安、平和、南靖、華安、長(zhǎng)泰縣和龍海市，121個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道，市政府在薌城區(qū)。（5） 人口狀況——，常住總?cè)丝?70萬(wàn)人。（6） 華人華僑——漳州是著名的僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地，有外籍華人、華僑70多萬(wàn)人，臺(tái)灣現(xiàn)有人口2240萬(wàn)人中，祖籍是漳州的800萬(wàn)人左右，％。其中較知名的人物有連戰(zhàn)、林洋港、呂秀蓮、桃園呂氏等。（7） 歷史前沿——漳州是一座歷史悠久的文化名城，始建于公元686年（唐垂拱二年），有1300多年的歷史，有700多處各級(jí)文物保護(hù)單位，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位7處（11個(gè)點(diǎn)），省級(jí)文物保護(hù)單位31處，是一座歷史悠久的文化名城，人文資源豐富。（8） 氣候條件——，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，年平均溫度21℃。無(wú)霜期達(dá)330天以上，年日照20002300小時(shí)；℃。年降雨量10001700毫米，雨季集中在三至六月。年平均風(fēng)力二級(jí)。漳州城市資源分析漳州市有豐富的植物資源、水產(chǎn)資源、水電資源、礦產(chǎn)資源和溫泉資源等。（1） 植物資源：除盛產(chǎn)大米、甘蔗、花生、煙葉、黃麻、茶葉，還有水果、蔬菜、花卉、藥材和其他特產(chǎn)。水果有47種，330多個(gè)品種。（2） 水產(chǎn)資源：閩南漁場(chǎng)廣闊，沿海水產(chǎn)資源有各種魚(yú)、蝦、貝、藻等400多種。（3） 水電資源：全市水電資源大約有40萬(wàn)千瓦，開(kāi)發(fā)較好的南靖、華安、平和三個(gè)縣，在豐水期電力用之不盡。（4） 礦產(chǎn)資源：漳州有許多地下寶藏，礦藏達(dá)30多種。（5） 溫泉資源：漳州市已查的溫泉有45處，范圍25平方公里，溫度32120℃，含氦量最高達(dá)40埃曼。，占市區(qū)面積近一半，而且蘊(yùn)藏點(diǎn)離地面淺，易于利用。二、漳州宏觀經(jīng)濟(jì)及政策狀況漳州近年GDP走勢(shì)2001年至2006年漳州全市生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，列全省第四位，同比增長(zhǎng)14%，其中2004年的增幅達(dá)到近年來(lái)的最大，為17％。國(guó)際慣例認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在著十分緊密的關(guān)系，基本理論為：房地產(chǎn)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率呈高度的正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度也越快。依此類(lèi)推，2006年漳州市GDP增長(zhǎng)速度為14%，漳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度處于高速增長(zhǎng)期。漳州人均可支配收入走勢(shì)近年來(lái)，漳州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及農(nóng)民純收入明顯增長(zhǎng)。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12511元，增長(zhǎng)11%，農(nóng)民人均純收入5071元，增長(zhǎng)8%。漳州城鄉(xiāng)居民生活得到進(jìn)一步改善。漳州人均GDP走勢(shì)漳州市人均GDP近年來(lái)呈明顯上升趨勢(shì)，2006年人均GDP達(dá)18583元，較2005年的13382元增長(zhǎng)了近39％。人民生活水平得到較大的改善。世界銀行關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系（見(jiàn)下表）中認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到1300美元以上時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展處在快速增長(zhǎng)期。漳州市2006年人均GDP折合約為2478美元（按當(dāng)時(shí)匯率：1美元＝），正處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長(zhǎng)期。漳州固定資產(chǎn)投資走勢(shì)近年來(lái)，漳州市固定資產(chǎn)投資呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)投資比例明顯增加，占固定資產(chǎn)投資的27％。由此可見(jiàn)，漳州市對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)力度的增加，將進(jìn)一步促進(jìn)漳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。漳州財(cái)政收入走勢(shì)漳州全市財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每年財(cái)政收入記錄不斷被刷新。％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)近年來(lái)漳州社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，漲幅明顯。，較2005年增長(zhǎng)了12％。這些數(shù)據(jù)表明漳州市民的購(gòu)買(mǎi)力得到明顯增加，同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)商品房的購(gòu)買(mǎi)力。宏觀政策環(huán)境（1）“90平方米以下住宅占商品房總量的70%”。（2）從2007年3月18日起，個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)施上調(diào)。五年期以下（含五年）。五年期以下（含五年）％％，％％。（3）從 2007年3月18日起，％。（4）《物權(quán)法》的頒布。該法規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；商業(yè)用地４０年；綜合用地５０年。住宅建設(shè)用地７０年后自動(dòng)續(xù)期，但費(fèi)用不確定（2007年10月1日起實(shí)施）。（5）土地增值稅的實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。宏觀政策不斷調(diào)整將使房地產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境三、漳州城市發(fā)展規(guī)劃漳州城市建設(shè)現(xiàn)狀漳州有1300多年的歷史，有很多文物古跡和古老建筑，結(jié)合這一特色漳州城市建設(shè)和發(fā)展，要注重打造歷史文化名城，提升城市文化品位。漳州在城市建設(shè)方面主要以九龍江西溪向廈門(mén)方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展的主要方向，實(shí)施城市重心東移，靠攏廈門(mén)，使漳廈連成一體，從而構(gòu)筑閩東南經(jīng)濟(jì)繁榮帶。漳州城市規(guī)劃漳州城市建設(shè)將向東、向南拓展，用地規(guī)模為100平方公里。將形成“一個(gè)新城市中心區(qū)，七大功能組團(tuán)”的城市格局。各組團(tuán)以它們各自的特點(diǎn)和功能，與新城市中心區(qū)有機(jī)結(jié)合，相輔相成。新市中心現(xiàn)市中心（1） 老城組團(tuán)——?dú)v史文化名城的精華所在。仍然較好地保存著唐宋古城的格局，聚集國(guó)家和省級(jí)的文物保護(hù)點(diǎn)多處。在新的城市中心區(qū)建成后，定位為歷史文化名城核心區(qū)，以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的傳統(tǒng)商業(yè)中心。（2） 長(zhǎng)洲組團(tuán)——處于九龍江北溪和西溪的交匯處，東南兩面臨水，規(guī)劃為旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂(lè)為主的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。 （3） 藍(lán)田組團(tuán)——以藍(lán)田開(kāi)發(fā)區(qū)為主，向東、北擴(kuò)展，重點(diǎn)發(fā)展輕型、低耗輕污染的外向型工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地。 （4） 朝陽(yáng)組團(tuán)——新辟工業(yè)和商住區(qū)，發(fā)展余地較大，適于安排大中型工業(yè)項(xiàng)目，可為外商投資提供充足的發(fā)展空間。 （5） 金峰組團(tuán)——以金峰工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主外加一定的商住用地，主要發(fā)展無(wú)污染的工業(yè)項(xiàng)目。（6） 文教組團(tuán)——以漳州師范學(xué)院和漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院為核心的科教文衛(wèi)發(fā)展用地。 （7） 橋南組團(tuán)——南邊為萬(wàn)畝荔枝海，濱江地帶建設(shè)住宅區(qū)，開(kāi)辟高科技園區(qū)和居住、旅游、教育等用地。四、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r漳州房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述漳州作為一個(gè)早期農(nóng)業(yè)市，房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間較短，經(jīng)過(guò)這兩年的發(fā)展，市場(chǎng)已初步形成，主要可以分為以下幾個(gè)階段：（1）第一階段：（20世紀(jì)九十年代前），初始階段 漳州土地價(jià)值的最初利用，是通過(guò)土地資金化體現(xiàn)出來(lái)的。由政府方面以土地作為合資合作條件，合作方提供全部建設(shè)資金，建成商品房后租售，所得利潤(rùn)按雙方議定的比例分成。再者，以企、事業(yè)單位集資蓋房為主（據(jù)了解這種做法至今還存在，如中國(guó)銀行的銀行家園）。 （2） 第二階段：（20世紀(jì)九十年代），探索階段 在這一階段，雖然已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的雛形，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以舊城改造為主，部分為新區(qū)的開(kāi)發(fā)，商品房開(kāi)發(fā)逐漸成為主流市場(chǎng)。這段時(shí)期的土地主要以協(xié)議出讓為主。 （3）第三階段：（2001年開(kāi)始至今），成型階段 房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段。2002年開(kāi)始進(jìn)行土地掛牌出讓。漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況（1）土地供應(yīng)情況 土地供應(yīng)前松后緊，自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)出讓。2002～2003年漳州供地總量達(dá)2658畝，2004～，2006年土地供應(yīng)量為529畝。截至現(xiàn)階段，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，通過(guò)政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有3914畝。 2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開(kāi)始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2002年以后房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房市已經(jīng)開(kāi)始升溫。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。 外地開(kāi)發(fā)商搶灘漳州，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，20022005年市區(qū)出讓的29宗地中有21宗被17家外地開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)走，如廈門(mén)特房、夏商集團(tuán)、金賓士、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司，顯示了漳州樓市較強(qiáng)的市場(chǎng)前景。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨