【文章內(nèi)容簡介】 、文化中心；區(qū)域配套萬達(dá)廣場； ? 區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn) :高端復(fù)合型物業(yè)，產(chǎn)品戶型創(chuàng)新 ? 區(qū)域客戶 :以鄞州區(qū)客戶為主，其它區(qū)域工作導(dǎo)向型外溢型客戶為輔；注重社區(qū)環(huán)境看重區(qū)域發(fā)展的新“寧波市區(qū)人”為輔； 區(qū)域競爭 典型樓盤 百隆東外灘 湖景花園 社區(qū)形象 開盤時間 規(guī)模 占地面積： 21691方 建筑面積 426戶 占地面積： 建筑面積： 10萬方 產(chǎn)品形式 高層住宅 /商鋪 精裝高層住宅 /聯(lián)排 均價 17700 高層 /聯(lián)排 戶型面積 單身公寓 3070平米 公寓樓 140400平米 高層 90170 聯(lián)排 270280 銷售狀況 目前推出兩幢，已推銷 售率 31%，去化 53套 目前整體銷售率為 %（項(xiàng)目整體備案比） 產(chǎn)品特色 全精裝 蘇格蘭風(fēng)情 \底層 弧形飄窗 客戶特征 高端置業(yè)群體 高端置業(yè)群體 湖景花園戶型面積 156M2 東外灘戶型面 174M2－ 186M2 三江口板塊 /日湖板塊 —— 憑借品質(zhì)提升匹配優(yōu)越地理位置尋求價格突破 區(qū)域競爭 板塊名稱 核心賣點(diǎn) 產(chǎn)品特征 價格 客戶性質(zhì) 客戶級別 東錢湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項(xiàng)目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價 〉 /M2 總價 〉 250萬 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶 日湖板塊 上風(fēng)上水、 資源稀缺 以高層寬景住宅、別墅復(fù)合型高端項(xiàng)目為主 單價 〉 /M2 總價： 〉 120萬 生意人、有權(quán)階層 企業(yè)管理者 高端客戶 高新區(qū)板塊 環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全 戶型以舒適型為主，園林設(shè)計主題鮮明，綠化層次豐富 單價： 850010500元 / M2總價 〉 80萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客戶 鄞州中心區(qū) 配套齊全，區(qū)域規(guī)劃南部商務(wù)區(qū) 戶型創(chuàng)新點(diǎn)多 單價 〉 7500元 萬 /M2總價： 〉 60萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶 中端客戶 東部新城 區(qū)域規(guī)劃寧波城市新中心（市政府、金融中心） 大開間、短進(jìn)深 單價： 85009500元/ M2總價： 60130萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主、泛公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客 戶 板塊競爭 板塊競爭分析 —— 中高端客戶的爭奪激烈，多板塊成競爭對手 板塊名稱 核心賣點(diǎn) 產(chǎn)品特征 價格 客戶性質(zhì) 客戶級別 東錢湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項(xiàng)目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價 〉 /M2 總價 〉 250萬 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶 鄞州中心區(qū) 配套齊全，區(qū)域規(guī)劃南部商務(wù)區(qū) 戶型創(chuàng)新點(diǎn)多 單價 〉 7500元 /M2總價： 〉 60萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶 中端客戶 東部新城 區(qū)域規(guī)劃寧波城市新中心（市政府、金融中心） 大開間、短進(jìn)深 單價： 85009500元/ M2總價： 60130萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主、泛公務(wù)員、白領(lǐng) 中端客戶 板塊競爭分析 —— 中高端客戶的爭奪，鄞州中心區(qū)、東部 新城、新三江口均可能成為本項(xiàng)目的主要競爭對手 競爭對手一：以優(yōu)美的環(huán)境及生態(tài)吸引客戶 競爭對手三：以誘人區(qū)域前景吸引客戶 競爭對手二：以逐漸成熟的配套及規(guī)模優(yōu)勢吸引吸引客戶 競爭分析 Bobo城 —— 與本項(xiàng)目形成競爭 本項(xiàng)目 : 大盤、高層住宅 萬科金色水岸 Art藍(lán)海項(xiàng)目處于前期展示階段 卡納湖谷（在售產(chǎn)品類型為別墅） 九龍湖畔（山水別墅） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 藍(lán)海 —— 與本項(xiàng)目形成競爭 江南一品 —— 與本項(xiàng)目形成競爭 盛世天城二期 泛競爭 邊緣競爭 目標(biāo)客戶來源喜好有較大差異 直接競爭 競爭對手分析 中海雍城世家 東外灘花園 合生國際城（在售產(chǎn)品類型為別墅） 競爭對手狀況？ 項(xiàng)目 總套數(shù) 產(chǎn)品類型 推出時間 已售 (套 ) 均價 剩余 銷售率 BOBO城二期 AB區(qū) 749 小高層 /高層 20221029 235 8664 514 27% 江南一品二期南區(qū) 939 高層 2022129 575 9940 364 51% 錦繡東城一期 1213 高層 /小高層 /多層 2022122 888 9025 325 73% 注：藍(lán)色表示在售項(xiàng)目，淺藍(lán)色表示尾房銷售項(xiàng)目，紫色表示準(zhǔn)備今年銷售的項(xiàng)目，圓圈大小表示項(xiàng)目體量。 ?在售樓盤有 BOBO城二期，江南一品二期，錦繡東城一期等。 ? 產(chǎn)品以高層、小高層為主，項(xiàng)目所處寧波市民接受度較高的住宅板塊，寧波有句老話；住要住東鄉(xiāng)。說的就是本區(qū)域。 ? 由于 08年本板塊住宅銷售形勢較好市場存量不大，目前區(qū)域可售房源僅為 5469套。給本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 直接競爭對手 ?開發(fā)商： 寧波興普房產(chǎn)有限公司 ?占地面積： 22萬余平方米 建筑面積： 38萬平方米 ?樓盤形態(tài)：二期由 18幢點(diǎn)式和短板式高層組成 ?綠化率 :35% 容積率 : ?規(guī)劃大師：澳大利亞柏濤（墨爾本） 景觀大師：新加坡雅克 ARCHISC APE 物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè) 開盤時間： 08年 12月 9日 ?銷售情況 :140平米以下定金 10W， 140220平米定金 20W， 220平米以上定金 50W，面積為 115~400㎡ 。二期除了將贈送部分露臺、入戶花園或飄窗面積外，還推出“買房送車位”的優(yōu)惠活動，一次性付款的客戶可享受 3%的優(yōu)惠，首付 60%以上優(yōu)惠 2%，首付 40%以上則可優(yōu)惠 %。 ?銷售價格：二期目前已推出 825套，實(shí)際銷售 575套，已售均價為 9940元 /平方米，銷售率 70％ ?項(xiàng)目概述：地處寧波城市的幾何中心－國家級寧波高新區(qū)的核心區(qū)域，北靠江南路，東鄰金家河，西連楊木碶路，南接新暉路，園區(qū)內(nèi)高達(dá) 75%的綠化 ,河網(wǎng)縱橫交錯。 項(xiàng)目總占地面積 22萬余平方米，總建筑面積約 38萬平方米 ,分二期開發(fā)，一期為中央別墅區(qū)，正在開發(fā)的二期分為南北兩區(qū)，產(chǎn)品為高層庭院花園別墅、庭院式寫字樓、酒店式公寓和精品風(fēng)情商業(yè)街。為寧波一次性開發(fā)的最大高層群，由 18幢點(diǎn)式和短板式高層組成，同時也是寧波最大的集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、休閑于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目之一。 江南一品二期 ?從江南一品二期實(shí)際銷售情況來看，110130平米的去化速度最快，其次是130150平米，共計房源 85套，實(shí)際銷售 79套，該兩部分客源為市區(qū)首次改善置業(yè)者 （該部分產(chǎn)品比別的項(xiàng)目產(chǎn)品具有更多實(shí)用面積）。 190210平米的大面積房源也受到市場的青睞，該部分產(chǎn)品以小復(fù)式為主，單層面積在100平米左右。 江南一品二期各面積段去化情況318215112112627104699539085265790 50 100 150 200 250 300 350110130㎡130150㎡150170㎡170190㎡190210㎡210230㎡230250㎡推出套數(shù) 已售套數(shù)首次改善型產(chǎn)品去化迅速 客戶區(qū)域奉化1%舟山1%鄞州2%寧海2%象山3%其他區(qū)域9%鎮(zhèn)海12%北侖11%江北7%海曙18%江東34%江東 海曙 江北 北侖 鎮(zhèn)海 象山鄞州 寧海 奉化 舟山 其他區(qū)域職業(yè)分析機(jī)關(guān)16%事業(yè)13%企業(yè)47%服務(wù)15%其他9%機(jī)關(guān) 事業(yè) 企業(yè) 服務(wù) 其他置業(yè)用途分析自住88%投資3%其他9%自住 投資 其他客戶分析 ?從江南一品二期客戶來看 ,主要以改善型的自住客戶為主，投資類型客戶較少。 ?客戶主要區(qū)域分別為江東、海曙、北侖、鎮(zhèn)海。 ?從職業(yè)來看，機(jī)關(guān)、事業(yè)客戶也占較大比例，說明區(qū)域內(nèi)具有較大該類客戶群。 區(qū)域 江東 海曙 江北 北侖 鎮(zhèn)海 象山 鄞州 寧海 奉化 舟山 其它 比例% 35 18 12 熱銷原因分析 購買力 區(qū)域內(nèi)潛在客戶幾年的積累，集中購買所致 產(chǎn)品面積 項(xiàng)目所對應(yīng)的面積段為市場主流需求面積段，有效貼合市場需求 市場環(huán)境 市場觀望壓抑后噴發(fā)所致 項(xiàng)目品質(zhì) 一期別墅的品質(zhì)推動及老客戶的口碑效應(yīng) 客群結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目對應(yīng)的客戶區(qū)域輻射面廣，江東、海曙、北侖、鎮(zhèn)海等區(qū)域客戶需求得以釋放，其中北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域客戶具有較強(qiáng)的區(qū)域偏好性。 ?項(xiàng)目位置：江東區(qū)北鎖濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南倚曙光北路 ?開發(fā)商：寧波交通房地產(chǎn)有限公司 建筑面積：總建 50余萬平米， II期總建 20余萬平米 ?樓盤形態(tài)：二期 :144套水岸疊墅和 700余套一線江景高層、小高層。 ?物業(yè)公司：常青藤 ?物業(yè)費(fèi)：小高層 /平方米 月 ? 高層 /平米 月 BOBO城 2期 ? 項(xiàng)目配套： 70%底層 、豪華雙泳池布波館、 3條水系內(nèi)外連波、 80米寬濱江公園、300米闊景甬江，綠化率達(dá) 50% ? 開盤時間：一期： 2022年 5月 30日 ? 二期 2022年 10月 29日。銷售動態(tài)：目前二期共推出 749套房源，實(shí)際推出共記 442套房源（ A A AA A B B B15） ? 已推房源實(shí)際銷售率達(dá)到 54% 已推房源面積去化表0 50 100 150 200 250 300110130150170190210230250總套數(shù) 已售套數(shù)已推房源的主力面積段在 130150之間，當(dāng)前尚有 6幢樓江景為主的產(chǎn)品目前還沒推，總計三百多套 還有相當(dāng)一部分內(nèi)定沒來交錢的，因此實(shí)際市面上現(xiàn)有可選剩余房源不多。 106平方米 145平方米 ? 開發(fā)商 :寧波雅戈爾新城置業(yè) ? 物業(yè)地址 : 民安路以南 ,新楊木碶河以西 ,河清路以東 ? 占地面積 :95000平方米 ? 總建筑面積 :280000平方米 ? 物業(yè)類別 : 住宅 普通住宅 ? 建筑類別 : 高層、小高層 ? 物業(yè)地址 : 民安路以南 ,新楊木碶河以西 ,河清路以東 ? 售樓處地址 : 中山東路 316號雅戈爾濱江大廈 5樓（新 ? 江廈商城對面） ? 開盤時間 : 20221202 ? 入住時間 : 2022 ? 容積率 : ? 開盤時間： 08年 12月 2日 ? 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目分為高層和小高層兩種類型，共 25幢， 18F以上的有 11幢，約有 1900套左右，現(xiàn)已推出 1213多套，還有600套未推出銷售情況 :一期推出共 1213套，面積為 90200平米。 ? 銷售價格：目前已售均價為 8789元 /平方米 ? 折扣 :填寫意向單優(yōu)惠 50元 /㎡ ，雅仕會會員優(yōu)惠 50元 /㎡ ，喜慶開盤再優(yōu)惠 100元 /㎡ ；一次性付款再享受 300元 /㎡ 的優(yōu)惠。按揭首付 40%，可享受 130元 /㎡ 的優(yōu)惠， 90㎡ 以下首次購房按揭 20%的，也可享受 30元 /㎡ 的優(yōu)惠。 ? 樓盤概況：該項(xiàng)目總用地面積約 ，整個地塊由兩縱一橫三條規(guī)劃道路分隔為六個區(qū)塊，根據(jù)政府規(guī)劃，以小街區(qū)形態(tài)組織開發(fā)，總建筑面積 28萬多平方米。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計理念是“創(chuàng)意新穎、主題突出、技術(shù)合理、與自然環(huán)境融合”，使小區(qū)不僅能夠滿足人們的居住生活要求，更注重人們在文化、心理上對于“家”的熱愛。建筑造型設(shè)計富有現(xiàn)代感和深刻文化內(nèi)涵，整體環(huán)境處理獨(dú)具匠心。小區(qū)內(nèi)部配套齊全，內(nèi)設(shè)幼兒園、凈菜市場、游泳池、體育活動場地等。 錦繡東城 序號 面積 房型 總套數(shù) 累計去化 去化率 1 90 三房兩廳一 衛(wèi) 846 792 94% 2 130 四房兩廳兩 衛(wèi) 95 70 74% 3 180 五房兩廳兩 衛(wèi) 106 99 93% 合計 1047 961 92% ? 由于 90/70的限制，錦繡東城 80％以上的戶型集中在 90平米左右，但是從實(shí)際銷售情況來看， 90平米的去化速度也是最快，去化達(dá)到了 94％。其次是 180平米的五房兩廳兩