【正文】 容創(chuàng)機(jī)構(gòu)研展部） 新增供應(yīng) 住宅銷(xiāo)售量 市場(chǎng)存量 2022 2022 2022 20222022年 市四區(qū)住宅供銷(xiāo)情況分析050100150200250300350新增供應(yīng)（萬(wàn)方） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)方） 市場(chǎng)存量（萬(wàn)方）2022 2022 2022? 2022年全年，市大四區(qū) (含江北北區(qū) /高新區(qū) )共有 59個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目推盤(pán)或加推上市銷(xiāo)售，總推出面積 ，其中推盤(pán)量最大的為鄞州區(qū)和高新區(qū)，為 平米和 ，分別占到推盤(pán)總量的50%和 15%，海曙仍然較少，為 ，僅占總量的 2%，海曙推盤(pán)量在總推盤(pán)量中的比例繼續(xù)減??；物業(yè)類(lèi)型上，住宅占據(jù)大部分，達(dá) ，占總量的 %，商業(yè)、辦公僅占 4%和 %，辦公物業(yè)所占比例有所上升，新增 ；住宅類(lèi)物業(yè)中，別墅和單身公寓也都有一定的放量，全面共推出別墅（含類(lèi)別墅） 1011套 萬(wàn)平米，單身公寓 4725套 ，分別占住宅類(lèi)物業(yè)總推盤(pán)面積的 11%和 12%；開(kāi)盤(pán)時(shí)間上，多數(shù)樓盤(pán)集中在 12月入市，區(qū)域分布仍以鄞州、高新區(qū)和江東為主。2022年的寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂大起大落。全程營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)背景導(dǎo)入 ～ 經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的寧波房地產(chǎn)行業(yè)； ～ 住宅、寫(xiě)字樓等細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展極度不平衡； ～ 焦點(diǎn)區(qū)域，逆市樓盤(pán)集中地： ～ 領(lǐng)跑領(lǐng)域，同質(zhì)化 …… 第一部分 住宅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)環(huán)境 ? 市場(chǎng)概況 ? 市場(chǎng)趨勢(shì) 市場(chǎng)概況 整體市場(chǎng)表現(xiàn) —— 市四區(qū)成交套數(shù)大幅縮水，房?jī)r(jià)縮水較為明顯 20222022年 市四區(qū)住宅成交套數(shù)（套 ）050010001500202225003000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2022 2022單位：套 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2022 1345 525 1332 1388 2259 2433 2398 2403 1385 682 1708 1240 2022 604 199 843 702 570 891 615 777 835 746 537 1155 ? 2022年對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，是多災(zāi)多難的一年。銷(xiāo)售成交上，全年市四區(qū)共成交新房22865套，總成交面積 ，總交易金額 ,成交均價(jià)為 9713元 /平米 .住宅銷(xiāo)售總面積 （包含部分住宅附帶商業(yè)及車(chē)位）。 市場(chǎng)供應(yīng) 房?jī)r(jià)漲幅放緩，出現(xiàn)震蕩走勢(shì)， 部分江東區(qū)域項(xiàng)目和郊區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格回調(diào) ?今年，各月成交量呈“ W”型曲線分布，全年市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交量降至寧波歷史上的最低點(diǎn)。 寧波樓盤(pán)主要的價(jià)格調(diào)整案例 營(yíng)銷(xiāo)事件 退房風(fēng)波 ? 2022年 9月 1日，萬(wàn)科金色水岸二期推出青年置業(yè)計(jì)劃后，9月 4日晚一期 3040名業(yè)聚集金色水岸售樓部對(duì)開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑 ,并要求退房 . ? 2022年 9月 23日，盛世天城一期 28位業(yè)主代表遞交 業(yè)主維權(quán)書(shū) ,10月 5日 100多名業(yè)主聚集開(kāi)發(fā)商公司強(qiáng)烈要求退房，10月 7日 100多名業(yè)主聚集售樓部要求退房 .開(kāi)發(fā)商因此成立律師團(tuán)針對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題與其交涉。從供需比角度看， 08年同比 07年回落 15%，需要特別指出 08年流拍的 9幅土地，其中有 8幅土地是在 8月以后。 ? 商務(wù)辦公用地：購(gòu)置量較大，市場(chǎng)關(guān)注度低，多數(shù)地塊以底價(jià)成交。 ? 還有 10幅住宅、商業(yè)混合的綜合用地，占地 ，建筑面積 ，樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到了 2686元 /㎡ 。對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)影響較小。以改善民生、解決中低收入家庭住房困難為重點(diǎn)，加大住房保障實(shí)施力度，適度擴(kuò)大保障范圍，鼓勵(lì)改善型購(gòu)房，促進(jìn)住房消費(fèi)，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展?；噩F(xiàn)”是最大的主題 市場(chǎng)進(jìn)入恢復(fù)期，趨于平穩(wěn) : 策略： 挖掘剛性需求，追求價(jià)值與速度平衡點(diǎn) 適當(dāng)控制恢復(fù)期的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合 恢復(fù)期的取勝關(guān)鍵： 特點(diǎn)：價(jià)格和速度難以兼得 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2022年底江南一品推出高層，以 9800的價(jià)格入市，推出 839套 ，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 534套 ，銷(xiāo)售率 63%。 項(xiàng)目名稱(chēng) 江南一品 發(fā)展商 寧波興普房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置 北靠江南路，東鄰金家河，西連楊木碶路，南接新暉路 類(lèi)型 /規(guī)模 總建 38萬(wàn)平方米 ,別墅 /高層 /寫(xiě)字樓 /公寓 推銷(xiāo)套數(shù) 二期 939套 .推出 839套已銷(xiāo)售 534套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期 06年 10月 28日 ,二期 08年 12月 9日 均價(jià) 9882元 /平米 優(yōu)惠活動(dòng) 一次性付款的可享受 3%的優(yōu)惠，首付 60%以上優(yōu)惠 2%，首付 40%以上則可優(yōu)惠 % 銷(xiāo)售率 63% 客戶構(gòu)成 自住型客戶，年齡約在 3040歲 項(xiàng)目名稱(chēng) 錦繡東城 發(fā)展商 寧波雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)有限公司 項(xiàng)目位置 東、南至規(guī)劃路西河清路北至民安路 類(lèi)型 /規(guī)模 總建 28萬(wàn)平方米 ,高層 /小高層 /多層 推銷(xiāo)套數(shù) 已推 775套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期 1批 08年 12月 2日推出； 一期 2批 09年 1月 13日推出 均價(jià) 8900元 /平米 優(yōu)惠活動(dòng) 一次性付款優(yōu)惠 300元 /㎡ 。寧波東外環(huán)線建在高新區(qū)東部邊緣，滬杭甬高速公路、同江 —— 三亞沿海高速公路與高新區(qū)主干道相接。 此外 ，院士路 北面連接已發(fā)展若干年的科技園區(qū)老區(qū) ， 目前擁有包括超市 、 學(xué)校 、 醫(yī)院在內(nèi)的基本生活配套 ， 并且沿楊木碶路 ， 江南路都有多路公交車(chē)駛往市區(qū) 。其中一期規(guī)劃 4幢版式高層、 9幢點(diǎn)式高層 景觀特色： 3條水態(tài)綠帶， 20220平米綠色豪庭、雙中庭主題景觀、 100畝人工碧湖、 300米親水堤岸。 ? 2022年高新區(qū)新增供應(yīng)量為， 2022年底存量為，因此整個(gè)區(qū)域的總供應(yīng)量為 。 08年高新區(qū)主要住宅樓盤(pán)成交較為平穩(wěn)，由于推盤(pán)時(shí)間集中在 5月受金融海嘯影響不是十分明顯 區(qū)域房市 0 8 年科技園區(qū)供應(yīng)量走勢(shì)圖0 016409139384698250 0 0 0 0 00202204000060000800001000001202201400001600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月供應(yīng)量（㎡）08年科技園區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)圖731783501353086431034687637565 75281211470101118902022400060008000100001202214000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月成交均價(jià)（元/㎡）? 從圖中可以看出， 5月份由于新增供應(yīng)的支持，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為可觀，其他時(shí)間成交量實(shí)在一般，當(dāng)然，從圖中我們也可以看出，之所以成交量一直下滑，并不光光是房地產(chǎn)低迷的影響，而是后期新增供應(yīng)不足。 08年高新區(qū)由于對(duì)入市時(shí)機(jī)的正確把握都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，區(qū)域成交均價(jià)較 07年有大幅上漲 區(qū)域價(jià)格 ? 項(xiàng)目位于未來(lái)城市新中心的重要位置，具有較好市場(chǎng)前景； ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目逆市熱銷(xiāo)，說(shuō)明區(qū)域房產(chǎn)接受度高； ? 項(xiàng)目一期去化良好，有利于二期銷(xiāo)售推廣； ? 區(qū)域價(jià)格已到 10000元 /平方米，區(qū)域價(jià)格已達(dá)較高水平。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 典型樓盤(pán) ART藍(lán)海 江南一品（二期） 皇冠花園 社區(qū)形象 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì)下半年推出 預(yù)計(jì) 規(guī)模 占地面積近 ，共計(jì) 515戶 占地面積 22萬(wàn)方 建筑面積 38萬(wàn)方 占地面積 300畝 建筑面積 70萬(wàn)方 產(chǎn)品形式 復(fù)式公寓、高層、別墅 高層住宅、寫(xiě)字樓 酒店式公寓 高層住宅 均價(jià) 預(yù)計(jì) 90001000 9960 10500 戶型面積 90/160270 80400 主力面積： 160200 100200 主力面積 130140 銷(xiāo)售狀況 / 二期推出 939套房源，已售 585套銷(xiāo)售率% 一期推出 909套 產(chǎn)品特色 戶戶臨海，寬景美宅 贈(zèng)送面積、雙露臺(tái) 綜合體、白金五星酒店 旁規(guī)模優(yōu)勢(shì) 高新區(qū)板塊－ 城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域及技術(shù)創(chuàng)新的基地；生態(tài)型園區(qū)中產(chǎn)知富階層聚集地 ? 區(qū)域特性 :人才薈萃、生態(tài)宜居、科技型國(guó)家級(jí)高新區(qū)，擁有自身良好的發(fā)展基礎(chǔ)及近東部新城的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn) :沿水系規(guī)劃發(fā)展，突出生態(tài)型、都市型區(qū)域特性，以中大戶型為主 ? 區(qū)域客戶 :以園區(qū)內(nèi)及江東客戶為主，其它區(qū)域工作導(dǎo)向型外溢型客戶為輔；注重生活品質(zhì)看重生態(tài)環(huán)境的中產(chǎn)知富階層 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 典型樓盤(pán) 盛世天城 城市花園 榮安合院 社區(qū)形象 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 (二期 ) (百合公寓 ) (2) 規(guī)模 總占地近 300畝 建筑面積 50萬(wàn)方 占地面積 12萬(wàn)方 建筑面積 30萬(wàn)方 占地面積 7萬(wàn)方 建筑面積 15萬(wàn)方 產(chǎn)品形式 高層、聯(lián)排別墅 高層、聯(lián)排別墅 寫(xiě)字樓 小高層、高層 均價(jià) 7900（單身公寓） 高層住宅 10500 聯(lián)排別墅 22022 9000 戶型面積 單身公寓 3050高層住宅 80200聯(lián)排別墅 330350 高層住宅 60140聯(lián)排別墅 200400 63140 銷(xiāo)售狀況 一期銷(xiāo)售率 86%二期 單身公寓銷(xiāo)售率 % 已推部分銷(xiāo)售率 70% 已售 924套 項(xiàng)目銷(xiāo)售率 % 已售 978套 產(chǎn)品特色 雙陽(yáng)臺(tái)、飄窗、贈(zèng)送面積 大面積飄窗、贈(zèng)送面積 圍合式、純中戶、全亮 間 客戶特征 白領(lǐng)、投資客、首次置業(yè)者 （單身公寓）改善型需求 別墅基本為內(nèi)定客戶 婚房 家庭較好、剛工作年輕人 改善型需求 鄞州中心區(qū)板塊－ 寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)主力板塊，品牌開(kāi)發(fā)商集聚，開(kāi)發(fā)理念新穎，產(chǎn)品創(chuàng)新亮點(diǎn)頻出 ? 區(qū)域特性 :寧波城市發(fā)展副中心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新興區(qū)，是鄞州區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；區(qū)域配套萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)； ? 區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn) :高端復(fù)合型物業(yè)，產(chǎn)品戶型創(chuàng)新 ? 區(qū)域客戶 :以鄞州區(qū)客戶為主，其它區(qū)域工作導(dǎo)向型外溢型客戶為輔；注重社區(qū)環(huán)境看重區(qū)域發(fā)展的新“寧波市區(qū)人”為輔； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 典型樓盤(pán) 百隆東外灘 湖景花園 社區(qū)形象 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 規(guī)模 占地面積： 21691方 建筑面積 426戶 占地面積： 建筑面積： 10萬(wàn)方 產(chǎn)品形式 高層住宅 /商鋪 精裝高層住宅 /聯(lián)排 均價(jià) 17700 高層 /聯(lián)排 戶型面積 單身公寓 3070平米 公寓樓 140400平米 高層 90170 聯(lián)排 270280 銷(xiāo)售狀況 目前推出兩幢，已推銷(xiāo) 售率 31%，去化 53套 目前整體銷(xiāo)售率為 %（項(xiàng)目整體備案比） 產(chǎn)品特色 全精裝 蘇格蘭風(fēng)情 \底層 弧形飄窗 客戶特征 高端置業(yè)群體 高端置業(yè)群體 湖景花園戶型面積 156M2 東外灘戶型面 174M2－ 186M2 三江口板塊 /日湖板塊 —— 憑借品質(zhì)提升匹配優(yōu)越地理位置尋求價(jià)格突破 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 板塊名稱(chēng) 核心賣(mài)點(diǎn) 產(chǎn)品特征 價(jià)格 客戶性質(zhì) 客戶級(jí)別 東錢(qián)湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項(xiàng)目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價(jià) 〉 /M2 總價(jià) 〉 250萬(wàn) 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶 日湖板塊 上風(fēng)上水、 資源稀缺 以高層寬景住宅、別墅復(fù)合型高端項(xiàng)目為主 單價(jià) 〉 /M2 總價(jià)： 〉 120萬(wàn) 生意人、有權(quán)階層 企業(yè)管理者 高端客戶 高新區(qū)板塊 環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全 戶型以舒適型為主，園林設(shè)計(jì)主題鮮明，綠化層次豐富 單價(jià)： 850010500元 / M2總價(jià) 〉 80萬(wàn) 企業(yè)管理者、私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客戶 鄞州中心區(qū) 配套齊全，區(qū)域規(guī)劃南部商務(wù)區(qū) 戶型創(chuàng)新點(diǎn)多 單價(jià) 〉 7500元 萬(wàn) /M2總價(jià)： 〉 60萬(wàn) 企業(yè)管理者、私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶 中端客戶 東部新城 區(qū)域規(guī)劃寧波城市新中心（市政府、金融中心） 大開(kāi)間、短進(jìn)深 單價(jià)： 85009500元/ M2總價(jià)： 60130萬(wàn) 企業(yè)管理者、私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客 戶 板塊競(jìng)爭(zhēng) 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 中高端客戶的爭(zhēng)奪激烈，多板塊成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 板塊名稱(chēng) 核心賣(mài)點(diǎn) 產(chǎn)品特征 價(jià)格 客戶性質(zhì) 客戶級(jí)別 東錢(qián)湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項(xiàng)目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價(jià) 〉 /M2 總價(jià) 〉 250萬(wàn) 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶